海外房产行业_海外房产客户资源分析

1.在伦敦买房100多万人民币能买吗

2.为什么国人选择移民

3.中国人为什么要在泰国购买房产

近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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在伦敦买房100多万人民币能买吗

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为什么国人选择移民

很难吧，除非你买到伦敦市郊像雷丁、艾克塞斯这些地方。

就算是这些地方，也是很小的户型了。

你换位想想，在上海，你花100多万人民币能买哪里？买多大？

伦敦和上海房价其实差不多

中国人为什么要在泰国购买房产

　相信不少有经济条件的国人都考虑过移民这件事，然而远离故土对大部分仍有着深厚乡土观念的中国人来说，绝对不是个轻松的选择。或许走与留，都是很艰难的选择。那么国人为什么要选择移民?跟着出国移民网我一起来讨论下吧。

　 原因一：环境污染问题

　国内空气丶水等污染迫使一些父母为了下一代的健康选择移民。虽然国内的雾霾已经被国人自嘲过无数次，说已经产生了?抗体?。但幼儿感染呼吸道疾病率上升却是不争的事实，所以环境污染确实成为了很多人选择移民的重要原因之一。

　 原因二：房价问题

　国内限购限贷，而国外土地房产私有丶永久产权丶外国人可以丶租金回报率较高且稳定，加上人民币升值和利率等因素，使得国人投资海外房地产的热情不断上涨。根据全美房地产经纪人协会公布的报告显示，从2012年3月到2013年3月，中国人在美国购房的总价值达到123亿美元。2013年中国客户在所有在美购买房产的外籍人士中占12%。

　虽然在大多数移民目标国家，购买后持有或者出租房产都需要缴纳一定比例的税款，但值得一提的是，很多国家实际上也存在很多政策优惠。比如在美国，在房地产税问题上各州对自用住宅的免税额都有相应规定，当房价大幅下降时，房产拥有者自己可以填写一份?价格下降审核申请表?，申请临时调价，以降低房地产税;很多州虽然征收房产增值税，但基本都设置了相关的免税额。

　 原因三：食品安全问题

　食品安全又是一个让无数父母揪心的一个话题，我们有理由相信近些年来风波不断的食品药品安全问题，也是很多人选择移民的重要因素之一。

　 原因四：子女教育问题

　根据美国密歇根州Windham房地产集团执行长劳森的统计，逾60%的中国买主，买房是为了子女受教育，这是最大的动机。由于美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校。私立学校由宗教组织和个人开设，收费较高，就读与居住的区域无关。公立学校包括中学丶小学和幼儿园，都取?就近入学?原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费教育的权利。

　在美国实施的?十万人?中美学生之间的交流，加拿大推行SPP(学生合作，旨在吸引更多国外学生来加拿大接受教育)，以悉尼大学为首的多所澳大利亚名校承认中国高考成绩，法国公立大学一律免除学费丶更为学生提供600多种奖学金等利好政策的?诱惑?下，回首看看高考的独木桥和人头攒动的就业市场，一向秉持?一切为了孩子?的中国家长怎么能不心动呢?

　 原因五：想让生活质量更高一点

　中国税负的沉重是被公认的。更多的税负压力也体现在种类繁多的间接税上，比如增值税丶消费税丶关税丶营业税丶土地出让金等等。对大多数中国人来说，这几年在收入没有明显上涨的同时，花销却连年增加。从2010年开始，物价水平开始明显攀升，CPI同比上涨幅度最小的年度在2.6%，最大增幅时达到5.4%。在大部分一线城市里，个人所得税起征点的3500元工资，在目前的实际物价水平下，只能算是低收入，仅能解决温饱，如果家庭里有老幼需要供养，很容易就会陷入到入不敷出的困境中。

　打算移民澳洲的Z先生表示，?我想离开的原因其实很简单。物价高丶工资低，交通拥堵，房价高，去医院挂号越来越难丶看病排队时间越来越长，每年都传闻要开征房产税和遗产税，而且起征线一次比一次低。见过网上流传的那个中国最牛小县城的段子么?物价贵得跟纽约曼哈顿似的，工资少得跟非洲似的，菜价涨价跟愚人节似的。这就是现在大部分人生活的现状。如果你买过车丶买过房丶办过企业，就知道生活在中国，办个事情何其繁琐。我想离开的原因很简单，压力太大丶活得太累，我只是想让生活质量更高一点。?

　 移民专家：适合自己才最重要

　究竟什么样的人适合移民?什么样的国家适合中国人移民?

　严格意义上来讲，并不是所有的人都适合移民，也并不是所有的国家都适合移民。移民，要根据个人的情况而定。每个国家都有每个国家的特点，这些特点 ，对有的人来说是一种适应，而对有些人来说，却是一直不适应。尽管有一些国家，社会丶教育等方便比国内有优势，但是这些优势是不是能适合自己还是一个问题。比如美国，移民者去美国之后，在拥有了当地的医疗丶教育丶甚至创业机会的同时，也与犯罪率丶歧视等问题陪伴。所以，移民之前，一定要做好实地考察，找到最适合自己的生活方式。

　据调查显示，向往国外生活条件而办理移民的移民者中，很大一部分都比较满意国外的生活。一般来说，这部分移民者身价都比较高。自己有了一定资产和固定的投资收入，对于以后的生活，主要是以享受为主。一位身价过亿的老板曾在访中透漏了自己的生活细节，?平时健健身，参加聚会，周末去钓钓鱼，或是乘飞机去滑雪。?当然也有一小部分，资产几百万的小老板，在当地办起了自己的企业。然而与前者相比，后者实际的生活现状与想象有一定的差距。因子女教育而选择移民的移民者一般都会对国外的教育比较满意，而很大一部分接受国外教育的年轻人都会选择留在海外就业。当然，也有一部分选择回国。

　总之，移民只是一个人选择一种新的生活方式，不能说这种方式是好还是不好，适合自己的方式才是最重要的所以，移民之前，是否做了充分的考察，是否做好了充分的准备?生活环境丶生活方式 丶语言丶社会制度等等，是否能适应?这些都是每一个移民者要考虑的问题。

原因：

1、泰国房产具有永久产权外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税)，受法律保护。而国内房产只有70年产权。这也是为何您看到泰国有些城市道路比较拥挤，因为土地是私人的，不能强拆。也因此城市看起来有点破旧，对此我只能说，论现代化建设，全世界都比不上中国。

2、泰国房产价格相比国内更实惠中国房价摆在国际上都算贵的。北上广动辄单价3、4万/平，二三线城市也得1、2万;而泰国曼谷、普吉岛、华欣、甲米均价大约2—3万，芭堤雅、清迈大约1—2万，虽然两者单价看着好像差不多，但单价包含的内容大不相同。那么，泰国房产的单价都包含了什么?

(1)泰国房产基本是精装修公寓配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等，简单理解就是搬不走的都是您的。卫浴、空调品牌都很不错，有的楼盘还配的大金空调。您也不用为家具烦心，很多开发商都送家具，有的提供家具礼包供您挑选。相比国内，花一两百万买房子，一般还得再花房价的20-30%装修，购买泰国房产相当于又打了20-30%的折扣。(2)泰国公寓单价不含公摊面积泰国公寓单价按使用面积计算，不计公摊面积。想像一下，当您要求售楼人员看看70平米的2房1厅，那感觉却跟进到100平米的一样大!因为卖的是使用面积，脑袋一下子会转换不过来了。如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。

(3)配套设施完善泳池、健身房、房是必备的，而且免费。车位也是免费的。算下来保守估计相当于又节省了房价15%的费用。算上之前的装修费和公摊费，相当于节约了60-70%的隐性费用，这样算下来，泰国的房价实在太实惠了。

(4)物业管理完善泰国房产物业管理非常完善，而且多数大开发商旗下都有酒店式公寓管理公司，可以代理出租、管理等各种问题，基本上有求必应。3、过户及持有费用低购买泰国房产，没有房产税。只需在过户时交纳有关的税费，大约房价的6%，如果和开发商购买，一般买家只需支付其中的1%。在所有承认永久产权的国家里，泰国是极少数没有房产税的国家。而欧美澳加的房子都有每年1%-2%的房产税，并且是按当年的市值来计算。房价越上涨交得越多，60-70年就等于再买一套房子了，这么算下来和中国的70年产权相比没什么不同。并且他们还有遗产税。

4、出租回报率高泰国公寓平均年出租回报率在房价的5%-8%，有的地方可达15%。有的开发商还提供固定出租收益的包租服务，例如在普吉岛，最高的包租收益可达10%/年。这样算来，10年的租金就可拿回投资本钱，这还没算上房子本身的增值喔。而中国房产自住成本高，而出租回报率低，2%左右，人民币100-200万的房子在二三线城市大概能租个3000-4000元/月吧，租售比非常低。