海外房产折扣几个点_海外房产费用

2024-10-14 13:50:17

1.海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

2.熟悉的说一下加州的房产税是多少

3.在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

4.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

5.海外房产投资汇率对人民币下跌划算吗

海外房产折扣几个点_海外房产费用

1、跟国内的差别

一般国内目前做海外房产的基本都是中介代理，所属开发商或者建筑商的很少，所以呢，你如果去做海外房产，跟国内做一手楼盘的区别就在于此，一个是中介，一个是开发商。如果你在国内是做中介的，那其实区别不太大，国内中介的话一般需要去踩点看盘，带人看房，国外的不太现实，一般就隔段时间组织个看房团去，还有个嘛就是，海外房产价格相对透明，国内外价格基本一样，公司主要以收取开发商或者建筑商的佣金为主。

海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

海外房产不是不收中介费，而是不收客户咨询费。购房的方式有两种，一种是直接去售楼部购买新房，还有一种是购买二手房。二手房购房可以选择与房主直接交易，也可以请中介介入。其中购买新房和与房主直接交易二手房，是没有中介介入的不需要中介费用，而请中介公司加入了购房交易的则需要承担中介费用。不管是国内购房还是海外购房都是如此。

海外买房的要求有哪些

1、读懂各国买房的制度及法律。有些中国人去国外购房时，在当地随便找到中介或者是房东直接买房，然后认为可以直接移民，这样的行为有一定风险，因为外国存在一个房屋有几个拥有者的现象，也许卖给你房屋的人只拥有这个房屋产权的50%，办理过户以后，这个房屋的其他权力相关人则可能对你提起诉讼。

2、要先读懂各国的购房移民的政策。如欧洲各国购房移民的政策对申请人的条件、居住要求等就有所不同，葡萄牙和西班牙要求人年满18周岁，无犯罪记录，购买50万欧元或以上的房产，而塞浦路斯和希腊则分别要求人购买30万和20万欧元以上的房产。

3、了解购买该国房产需缴纳哪些税费，现今不少海外国家，房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。买房子时根据银行的不同，银行会对资金在账户里停留时间有不同要求，有的银行只看一个月内的账单，即如果钱是一个月之前打入的，就没有任何问题，而有的银行要求的三个月。

熟悉的说一下加州的房产税是多少

海外购房和国内买房有着很多的差异，这点大家应该都清楚，可是要说具体差异在有哪些，恐怕很多人就说不上来了，那么就让小编来为大家解答一下吧。

一、房价构成不同

在海外，房价的构成与内地并不相同，中国内地是一次性支付了70年的土地使用费，但海外的房价和土地价格是有所区别的。购房者在海外购买了土地之后，每年会被征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。

二、税费征缴不同

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中契税只是部分国家征收，征收标准为房价的1.5%左右，土地税主要是欧美国家在征收，这种税赋每年征收一次，缴纳的金额是根据委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，此外，不管在何地，海外买房都须缴纳印花税，当出售房产时主要征收的就是增值税。

三、政策松紧度不同

海外买房的政策不仅与国内不同，海外各个地方对境外人士购房的限制都各不相同。比如在澳洲买房除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，而在美国购房，则要求要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如果是在马来西亚购房，则必须在当地银行，并存入一定数额的资金，同时需要得到当地外来投资委员会的批准等。

四、管理房产不同

在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭及时归还，一般不会出现什么问题，但在海外投资房产，则完全不一样。对于那些不能时常去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产是很重要的，如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭，就会影响到自己的信用记录。

五、投资成本不同

海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台，只有高档公寓才会有配备户外空间，因此这样的公寓价格一般很贵，但是这样的物业并不适合投资，因为花在户外空间上的钱，并不见得会产生效益。类似的情形还有景观、楼层等方面的因素，为了能够获得这些，必须支付更高的购房成本，所以还是根据实际需要购房最好。

以上是小编为大家整理的海外购房与国内购房的差异，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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在国内购买海外房产和在国外买价格一样吗？

作者：Olivia菊香**姐

链接：s://.zhihu/question/30619338/answer/153108496

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡、市和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方的预算需求而改变。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是用除房产税以外的其他收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。联邦的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

<img src="s://pic2.zhimg/50/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_hd.png" data-rawwidth="1421" data-rawheight="1031" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="1421" data-original="s://pic2.zhimg/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_r.png">而对于投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎么管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入-费用（利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

<img src="s://pic4.zhimg/50/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_hd.jpg" data-rawwidth="850" data-rawheight="569" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="850" data-original="s://pic4.zhimg/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_r.jpg">地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的征收主体虽然是地方，但是收到所有的税款之后，仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有 29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

<img src="s://pic3.zhimg/50/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_hd.png" data-rawwidth="940" data-rawheight="702" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="940" data-original="s://pic3.zhimg/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_r.png">海外配资作为近年来新兴领域，对入门者存在较大的信息差。老移民所主导的北美华人至今仍旧习惯于阅读纸媒，甚至通过黄页电话簿联系商家。以华人地产网（Huarenhouse）为代表的互联网平台更具有传播和效率上的优势，近年来逐步开始改变房产投资行业的商业逻辑。对于购房者来说，选择最少中间环节的途径置办产业便能以不变应万变。

从本质出发，地产税是美国通过房屋价值判断业主的经济能力，从而征收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用于改善该地区的教育、治安和生活设施。对于文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

参考阅读：

在美国，收汇款没交税，国税局要逮捕我

拥有美国房产可以享受哪些税务优惠

社科院研究员：研究表明房产税抑制房价上涨效应有限

编辑于 2017-03-22

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外居乐

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李开复博士的创新工场投资，最懂华人的美国置业服务平台，提供买、租、贷一站式服务。

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在美国50个州都征收房产税，该税收是地方的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方的各项支出、完善公共设施和，因此美国房产税的征收主体是郡、市和学区，联邦和州都不征收房产税。那么美国如何来征收房产税呢？

1. 征收主体

美国地方来征收房产税，地方根据各自实际情况来确定税率并依法征收，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。而美国的联邦和州是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡、市和学区。他们之间的征收比例划分是按1:1:5来征收的。

2. 确定税率

房产税的税率由地方根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。如果某个地方的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。

各地方根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方允许一定折扣，会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价;一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。

上图为全美各州平均征收的个人房产税率的数据，不包括商用房产。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。

注：数据来源于 WalletHub 2016年最新的统计报告，由外居乐整理发布。

3. 征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新泽西州，一年则分4次。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

4. 免征条件

美国地方规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州，对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

5. 拒交处罚

对未按期限纳税者取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方可以对拖欠房产税房产取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

由于房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方没收拍卖。

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

一、新房和期房

大多数国外房产是开发商统一寻找合作渠道来分销房产的，开发商的返佣作为分销商的利益。当然开发商是不会接待散客的，海外房产行业明确规定不允许客户绕过分销商直接在开发商手里以低价买入，所以不见得有人会直接从开放商处购买，而且即使要卖定价也会与分销商一致，开发商不会破坏整个行业的商业规则和体系。

一般而言，各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

从销售方式来说，国外的新房和期房通常与国内的销售方式类似，也会分期卖，比如XX一期，XX二期?通常情况下，后一期的开盘会比前一期贵。那对于国内买家来说，越早出手低价买入的几率越高，可选择的不房源和户型也越多。

二、二手房

海外的二手房市场目前成交量大，且价格相比较新房或者期房会有较大的偏差，受房子本身的材料、质量、年代、位置等因素影响；房东本人也存在不确定因素，包括卖房原因、心理价位、对买家的喜好等等；市场本身的波动也加大了二手房价的不确定性，所以是一个较复杂的定价体系。

但是从国家政策和法律法规角度讲，本地人和外国人没有被差别对待，所以价格基本没有差别。只是在国内购买二手房的时候，要找专业靠谱的中介公司，会让买家在购房过程中省钱、省心、省力。

简言之，无论购买新房还是二手房，同套房源在国内外购买价格是一样的。在国内购买二手房可能会因选择的中介公司不同，而需要支付的服务费不同，可以多家比较寻求优质服务。

该内容仅在北京适用。

海外房产投资汇率对人民币下跌划算吗

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过：在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率：粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

澳元汇率下跌，澳洲房产新格局形成

众所周知，澳大利亚房产的永久产权、首付一成、无遗产税、门槛低、收益稳健等优势吸引了一大批国内投资者在澳大利亚投资置业。眼下正逢澳元汇率以及澳洲房贷利率双低，对投资者来说就相当于变相地打了一个低折扣，动辄就能剩下数十万元人民币。此外，由于澳洲就业数据正变得强劲，澳元于近期升值的可能性也在加大。这也给广大财富人士提了个醒，时不可待。

一年内，澳元汇率跌了10个百分点

2014年至今，澳元对人民币汇率已经骤跌10个百分点，按照2014年5月汇率5.8计算，如在澳洲投资一套50万澳元的房产，折合人民币290万元，而按照目前4.8左右的汇率，同样一套房产现在折合人民币240万，一年时间即降了50万元，这样大力度的优惠实则少见。与此同时，澳洲各大商业银行也纷纷调低了各自的利率。利率比较网站Rate City进行的研究显示，平均浮动利率从去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。

“以房养学“的新选择

据海外房产权威机构的专家介绍，对于留学生家庭而言，购房时可先交付房子10%首付，再通过银行70%~80%，房子交付后即可安排出租，既解决了子女的住房问题，还能把剩下的房间出租给其他人，用来偿还银行或者用来做学习生活费用。以当地租赁市场来讲，租金收益除去供楼的利息和其他管理费用等，甚至可能小有盈余。等到学成毕业，房子也早已大幅度升值。所以，“以房养学“也成为了越来越多留学生家庭的选择。

无遗产税，澳洲房产投资回报高

澳洲房产有巨大升值空间，平均每七年价值会翻一番，但是投资门槛却并不高。投资者购房时可先交付房子10%定金，土地过户后再支付20%的余款，剩余的房款则可以通过银行支付。相比同是投资热门的美国房产，后者有高达50%-55%的遗产税，澳洲则没有，房产可世代相传。美国房产一年的物业管理费高达2-3万美金，而澳洲仅需2000多澳币。

2015年，不管是对澳洲的置业投资、留学、移民，还是旅行、消费等方面，都将呈现一个全新的局面，不仅对澳大利亚的发展有促进作用，同时也加强了中国和澳大利亚两国的经济、教育等方面的交流。中澳关系的日益密切，将对置业投资和留学移民产生深远的影响，尤其在近几年热门的澳洲房产市场，将掀起一股持久的投资热潮。