海外房产销售话术_海外房产销售话术技巧

1.如何在职场树立良好的形象?

2.展览业务有标准的话术吗

3.房地产策划的最好书籍有哪些？

4.垄断阴影未除，失去左晖的贝壳还能走多远？

5.做房产销售的男孩能嫁吗

6.一份泄露的理财师邀约话术背后的门道

"soft skill" 指的是软技能（社会学术语，指一个人的情商(EQ）、个性特征、社交礼仪、沟通能力、个人习惯、友好程度、以及处理人际关系的乐观态度。

"hard skill"指的是硬技能,硬技术,硬技巧;

Empathy?—?an?under?valued?"soft?skill, "?can be?a?great?differentiator?and?is?key?for?trulyunderstanding?a?problem.

He?is?pretty?experienced?in?various?fields?such as?internet?ads,?key?client?sales,?brand?marketing,?channel?development,?as well as?soft?skill?area e. g.?team?building?etc.

It’s a?hard?skill?to make?the?hole.

For?me?this?was?a?hard?skill?to?master.?

They?are?doing?extremely?hard?skill?levels?and they are very well?prepared,"?Strug, a member?of?the Magnificent 7 team that struck?gold?in?Atlanta,?told?Reuters.?

如何在职场树立良好的形象?

大家对海伦堡的认识大多从地产开始，不过除了发展地产，海伦堡同时开启了多元化发展之路。以海伦堡控股为平台，形成地产开发、金融产业、科创产业、大健康产业、商业管理、物业管理、文化旅游七大产业协同发展的战略格局，并各自成立了产业集团。

海伦堡百仁教育集团隶属于海伦堡控股集团，是一家以 STEM 教育为核心，参与多种形式教育事业建设。涵盖了学前教育、K12教育、素质教育、海外教育等不同领域、不同年龄段。海伦堡是非常认真的在发展教育产业，致力于培养中国高素养未来公民。

展览业务有标准的话术吗

简单来说，一个人没有专长很难成功，但除了专业技能之外，成功还需要很多配合条件，这些条件就是你的“竞争力”。

不同的生涯阶段，需要不同的竞争力。在每个生涯阶段，你应该建立一张竞争力的清单，随时做好自我盘点，一方面补强自己的弱项，一方面将强项发挥出来。

以踏入社会的新人来说，应该在25岁前积极强化下列十种竞争力：

学历

所谓学历，包括学校、科系、学位。若本身学历不好，一个补救方法是出国留学或报考国内硕士班，用最高学历“勾销”先前较差的学历。尤其现在国内研究院所广开大门，从“硕士在职班”到“产业硕士班”，想要拿个好学校热门科系的硕士学位，各种渠道多元畅通。另一个补救方法是选择学历门坎较宽的工作，例如部分服务业、成熟期的科技公司、或西北的地方企业，由于在人才竞争上处于劣势，对学历也不敢要求太高，不妨先在这类工作累积一定的资历，因为“资历”要比“学历”更管用。

证照

除了法律、会计、医疗等行业要有证照才能执业，目前包括金融业、信息业、房地产业、美容业、餐饮业、健身业这7个行业，以及制造业的环卫部门，也都逐渐走向“证照化”。如果你的学历条件较差，专业证照可弥补学历的不足。

专业技能

在校期间所培养的专业，只是你踏上专业之路的第一步，许多行业所特有的专业技能，学校无法提供，只能在工作实践中学习。所以，在最初的“学徒期”，薪水待遇是其次，学习机会才最重要，要把工作当成学校的延伸，把主管和资深同事当成良师，像海绵般虚心学习，专业技术的“马步”才扎得稳。

过去所谓“一技之长”，现在成了“一技之短”，因为单一技能的人才过剩，如果能跨领域培养多重专长，将可拉开你的领先距离。

听说读写算

在日本，教导上班族如何培养“作文力”、“语学力”、“算术力”的书籍，这几年大行其道；而传授上班族“得体的话术”、以及教你使用敬语和打电话的书籍，也成为畅销书。甚至搭地铁时，也可看到上班族埋头在读一些类似儿童智力测验的图册，据说有助于大脑活性化，可提升逻辑思考力与数字运算力。

听说读写算，是每个人从小就要培养的基础能力，从生活到工作都离不开这5种能力，但新生代这方面却有“退化”的现象。很多主管抱怨新进员工的电子邮件词不达意、不知所云；行销主管也发现年轻一代虽然创意十足，但连象样的文案都写不出来。此外，做事情“无厘头”没有逻辑，谈吐应对粗俗无礼，也让主管为之傻眼。

除了传统的听说读写算，办公室文书软件的运用，也成为新的基础能力要求。很多企业以为新生代是计算机时代，征才条件通常不会注明要熟悉办公软件，等到录用后才发现不懂Powerpoint、Excel的新人，竟然为数还不少，有人甚至用Word绘制简单的图表都不会。

总之，文字表达能力、沟通表达能力、外语能力、数字能力、逻辑思考力、办公室文书软件运用能力，是你不可小看的职场基础能力。

Soft Skill

除了专业技能的“Hard Skill”之外，“Soft Skill”也不可或缺。不论你是工程师或业务员，任何工作都需要做报告的能力，要懂得如何进行一场会议，要会做基本的企划提案，在工作上要能创新思考，遇到问题要有分析解决的能力，对内外部客户要掌握服务的技巧、具备良好的说服力。

一名外商银行主管表示，他用人一定用国外留学归国的MBA，因为即使国内名校出身的商学院研究生，上台做报告的表现也普遍欠佳，要如何去跟客户提案？做口头，在国外教育是家常便饭，但国内学生却不太习惯，学校教育也不重视，令他感到不可思议。

性格特质

“性格决定命运”，这句话用在新人求职上，再贴切不过了。很多企业主领教过“草莓族”的不能吃苦耐劳、抗压性与挫折忍受度低、缺乏小组合作精神、忠诚度与责任感低、追求卓越的成就动机不足，因此在新人的筛选上，更加重视性格特质，并且取“3Q Very Much”的准则，也就是说IQ（智商＝专业技能）、EQ（情绪商数）、AQ（抗压性）三者并重。而从性格测验、社团活动纪录、面试表现，都不难看出性格的端倪。

虽然科技业用人，基本上是技术挂帅，但在产品研发过程中，经常要不眠不休完成使命，因此工程师的毅力与抗压性很重要。在服务业，性格特质更决定了服务质量，多数服务业都希望员工具备细腻敏锐的同理心、阳光般的热情开朗与亲和力、以及不耐其烦的沟通协调能力。

历练

跨国公司栽培高级人才，最重要的方法就是“轮调”，让你在不同部门与国家之间培养阅历。历练的多寡，决定你究竟可成大器，还是一颗小螺丝钉。对社会新人来说，包括社团活动、打工实习、校内外比赛、海外游学、项目研究，都是有用的历练。而对职场新手来说，对于上司交办的高难度陌生任务，不可视为畏途，反而应该积极争取参与各种项目，以及外派出差的机会，给自己更多职场历练。

人脉

人脉，往往会在你意想不到的时候，提供你意想不到的一臂之力。但是“贵人”不会无端从天掉下来，平时就要勤于耕耘，而且眼光不要“看高不看低”。人脉是一种相互牵成的“共荣”关系，在你利用别人前，要先创造自己的“可利用价值”，一定先有付出才有回报。

此外，人际关系学的另一门功课，在于建立360度的圆融关系，包括了面对同事、主管、部属、客户，就算不是朋友，至少不要树敌，卷入复杂的办公室政治中。

形象管理

除了研发工程师每天面对机器外，诸如业务销售、行政、法务、公关、教育训练……绝大部分的职务都是属于“人对人”的工作，因此个人形象管理格外重要。

根据“7：38：55”法则，人们对你的印象有55%，来自你的外形与举止，只有7%取决于你说了什么；就算专业也要靠形象来包装，形象攸关专业说服力。即使各行业所要的形象不同，但“品味”是共通的原则。

情报信息力

进入知识快速“折旧”的年代，在校期间所学的东西，如果不随时update，很快就跟不上时代。但是，徒有持续学习的上进心还不够，更要懂得如何快速有效地在浩如烟海的信息中“淘金”，掌握最新的关键情报。现在是速度决定胜败，谁的情报力比较快，谁就掌握赢的先机。因此，在《新人职场指南》中，如今都把“情报搜集”列为“绝对必要的工作技能”。

房地产策划的最好书籍有哪些？

一、展览电话销售话术　ST黄海重组引发净壳猜想轮胎业务或转移风神股份、展览会名称的分类及含义、、bauma展前预览Perkins级标准产品，我国重大装备配套率%高标准轴承钢仍需自强齐齐哈尔市清理非法金融业务广告、，第届广州酒店用品展览会厨房用品展区网络零售业务帮助服企实现真正收支两LED照明灯具特性及LED标准解析、何时打开话术训练门、、，金百加牌罐头感官指标检测蒋梦麟第一位真正意义上的双向业务美国通过首部电视机能效标准，普天牵头中国数字电视国家标准角逐海外安防业务，亚太区网络信息展览将于至在香港举行我国。　　二、急求急求展会 招商的电话话术　没有标准，但很多东西是约定俗成的，这需要经验的积累。　　三、展览工厂对广告展览公司做业务怎么说多谢　你所谓的电话话术是一个不标准的词汇好了，写了这么多，慢慢来，多听听老业务是如何打电话的对你非常有帮助，另外，4、扫街扫街是指销售人员的业务对象广泛，比如保险业，所有人都有可能成为潜在技巧见《营销话术or技巧》！刚刚起步。那就比较累了。多寻找些中间人或，我有一篇自己写的稿子希望能对你有帮助，我是搞展会销售的.新人的会展销售话术销售一个9平方米的标准展位是6600。老板有点贵啊，能便宜点吗？销售，如何成为一位出色的房地产销售人员我在做售楼。

垄断阴影未除，失去左晖的贝壳还能走多远？

李嘉政的《地产破冰术》.

《地产破冰术》的目的更多地在于启迪和思辨，了解问题的关键所在，至于解决的方法实际上可以多种多样，如何解决需要针对每一个具体个案不同而取不同的方法，但当你掌握了解决问题的核心要点，方法自然就会想出来。

历经十载，三百余个案千锤百炼，首部真正实战中积累的营销心得，深度破解营销难题及误区，启迪思想，开拓思路，地产营销人员必备之攻关破冰实战营销兵法。

《营销管理》菲利普科勒

《营销管理》（Marketing Management: Application, Planning, Implementation and Control，1967第一版，与凯文·凯勒合著）不断再版已是第十四次再版，是世界范围内使用最广泛的营销学教科书，该书成为现代营销学的奠基之作，它被选为全球最佳的50本商业书籍之一，许多海外学者把该书誉为市场营销学的“圣经”。在大多数学校的MBA项目中，这本著作是市场营销学的核心教材，它改变了主要以推销、广告和市场研究为主的营销概念，扩充了营销的内涵，将营销上升为科学。彼得，德鲁克是敦促管理界重视市场营销的第一人，市场营销不仅仅是推销术的华丽版本，和创新一样，它是企业最重要的功能之一。本书的中心思想就是企业必须积极地创造并滋养市场。

希望通过我的推荐，能赢得成功。

做房产销售的男孩能嫁吗

作者|刘工昌

5月19日贝壳公布了2021年一季度财报。

财报显示，截至3月31日，贝壳的营业收入为207亿元，同比增长190.7%，净利润10.59亿元，调整后净利润为15.02亿元。在住房交易上，贝壳一季度总交易额（GTV）为10696亿元，同比增长224.2%，其中，二手房6734亿元，同比增长244.2%，一手房3434亿元，同比增长194.9%，其他业务527亿元，同比增长1.3%。

结合2020年全年财报来看，总交易额34991亿元，净收入705亿元，与2019年相比增幅都在50%以上，而调整后的净利润为57.20亿元，同比增长245.4%。

这意味着贝壳从去年至今，一直处于业绩大增的状态。放眼全行业，以全国房屋交易额计算，2019年贝壳的市占率为9.5%，而主要竞争对手中原地产、我爱我家、乐有家为代表的主流经纪公司市占率分别仅为4.3%、1.9%、1.3%，与贝壳差距原拉越大。

贝壳到今天是怎么来的呢？

贝壳作为一个公司的名字正式出现只有7年，但它背后的载体链家的诞生则有了一段并不算短的 历史 。

1992年左晖从北京化工大学计算机专业毕业，在北京奔波软件销售，后来又做了保险，有了一定的积蓄。2000年8月，左晖成立北京链家房地产展览展示中心，首创个人购房房展会。2001年11月12日，左晖成立链家地产。此后几年，链家发展一直出于不温不火之中。

2005年，“国八条”的出台，使得房地产行业第一次呈现行业趋冷，使得中间销售阶层的房屋中介纷纷倒闭，左晖的链家却趁机逆势扩张，迅速跻身主流中介企业中。

以楼盘字典打造行业标准

2008年，左晖雇了几百号人，不计成本地到30多个城市的小区数房子。

在虚信息充斥市场的2012年，左晖高调提出提出“100%真房源”：真实存在、真实在售、真实价格。

然而，这次“逆行”让链家连续损失了3个月。但也如左晖所笃定的，“100天后这些客户又会回来。问题在于，你能否坚持并忍受100天。

贝壳曾在全国上百个城市同步发起过一场“全民较真”，对于虚房源举报核实的，奖励举报者100元。此后，贝壳宣布天津、宁波等地真房源率达到了96%，贝壳通过房源VR化和楼盘字典给房源建立“”的方式确保房源信息。

为什么链家要如此大张旗鼓的追求“100%真房源”呢？

左晖等人认识到，“互联网对传统企业的改造，底层的冲突存在于互联网精神与传统企业秩序之间。而‘真房源’本质上就是信息对称，实现了这一点，权力便从传统组织转移到了系统和数据。”

由此，“楼盘字典”的概念被推出并在链家内部不断升级。2020年加入的彭永东很好地解释了背后的逻辑，“在这个行业里面，有房子、客户、经纪人这三方。所有数据必须有一个最初的载体，而最好的载体就是物理不动的房子。”

“这不是偶然的行动，而是战略性的判断，链家当时的目标就是要做中国房地产的基础数据库，它收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属息、配套设施信息、 历史 业务数据等多维度信息。”知情人士介绍。

2014年6月，链家便成立了专门的数据中心，提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房产交易服务，并拥有业内独有的房屋数据、人群数据、交易数据，以数据技术驱动服务品质及行业效率的提升。此后，“楼盘字典”不断升级，2018年2月28日，历经数年准备的贝壳找房悄然上线，端出了国内数据量最大、覆盖面最广、维度最全面的房屋信息数据库“楼盘字典”，以及在链家内部已经验证的ACN机制，向全行业开放。

2019年，彭永东参加了中国发展高层论坛。他在会上提出：“行业的进化即标准的进化，对于房产服务业来说，就是物的标准、服务的标准和人的标准的进步。”并将物、服务、人定义为居住服务业三大要素。

到2019年年初，链家记录在库的真实房屋突破1.85亿，覆盖中国325个城市的45万个小区。到了2020年贝壳找房4.0时代，公司进一步通过“蚁巢”智能集系统确保了“楼盘字典”的真实性，相应的楼盘数据的丰富程度由100多个字段扩展到433个字段来定义一套房屋。与此同时，每套房源的身份ID也保证了信息的统一和真实。

链家推出的“楼盘字典”解决了物的标准——真实，房源信息的真实。链家认为，这应是房地产交易的基础。

打造标准背后的规则

对贝壳来说，如果说“楼盘字典”解决了物的标准的话，那么，ACN（经纪人合作网络）解决的就是服务的标准和人的标准背后的规则问题。

2007年，链家引入了SE系统（SaleEfficiency），保证经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节，让公司对整个过程进行监督和风险管控。

经纪人合作网络（ACN）就是典型案例，其核心逻辑是拆流程、分利益、立规则。具体来看，链家把房源交易的各个环节拆分，每个环节对应房源录入人、钥匙的持有人、房子的带看人、客源成交人等，每个角色都会根据不同的贡献在ACN的制度下得到相应的利益分成。

“从本质上来看，ACN的合作机制把帮助客户的签约过程切分成了10个环节，基本上每一笔交易的背后都会有四五个经纪人的角色分担了这10个环节的工作，并按照不同的贡献获得各自的收入。”

如果说确立以真实房源为交易标准，是链家为良莠不齐的房产行业注入了一剂新鲜的活水的话，用ACN经纪人合作网络系统的房产，贝壳通过佣金分配机制规定房屋合作交易中心的经纪人角色、权利和义务，房产经纪人的工作模式被以工业化标准程式被分割。这也被外界视作左晖创立贝壳后给行业带来的最大变化。就是说，它给乱象丛生的房产交易模式注入了可以清晰量化的工业化标准。

从非标到重新梳理流程、切分环节、实现分段标准化，链家用了18年的时间，所以大家说贝壳是“18年链家+2年贝壳”的集合体。“数字化的技术不难，难的是用数字化的技术重建规则，这是非交易型平台所不具备的经验，也是贝壳用20年时间打造的护城河。”分析人士表示。

链家靠什么盈利？

在2010年彭永东作为IBM咨询团队中的一员进驻贝壳。据知情人士讲述，当时IBM曾给链家总结出8种生意模式，其中之一为“收费站模式”，就是以交易为核心，然后向上下游延展。

贝壳手握真房源楼盘字典和ACN两大武器，这使得它能在充满主观意愿的房产交易中尽量做到工业化的规范要求。具体来说，在平台规则下，房产交易流程被拆分为多个环节，鼓励经纪人间相互合作，参与到不同环节中，分享收益；平台上的经纪品牌可无差别共享所有真实房源信息。

贝壳现在由新房+二手房业务部分组成，新房佣金跳点，二手房是总佣金8%+800手续费（银行审批300+过户500）

贝壳的口号是合作共赢，一套房源由多个角色组成，分别有录入人、维护人（三公里内）、实勘人（摄像师）、钥匙人、委托（、房产证复印件）、成交人组成，而比例是5-10-5-5-10-65组成，而佣金最低可以折到60%。佣金收取后，统一交至贝壳总部，2个工作日后打回相应的佣金数额。

链家二手房中介费率：

从二手房中介费率来看，链家高于其他品牌。

2020年度贝壳平台上，除了链家完成10119亿元二手房交易额之外，其他品牌完成的二手房交易额为9281亿元。

2019-2020年，贝壳平台对其他经纪品牌二手房交易额收取的服务费率0.34%、0.32%。

互联网+经纪人、新房+二手房、自营+平台，是房地产经纪行业的关键词。目前市场上，把这六个关键词组合的最好的是贝壳，这中间的根本原因是分利，贝壳的经纪人的利益链接做得更好。

从总体上讲，链家网模仿的是美国著名的房地产信息查询网Zillow的经营模式，它是从美国房产中介MLS买过来房产原始数据，进而通过能以此给客户提供有信服力的数据这一前提，将网站区域的代理权以卖给经纪人，进而从经纪人这里收取佣金。

所以这个事的逻辑是，①Zillow从MLS处买房子数据，通过分析计算，精准的告诉消费者这套房子值多少钱。②经纪人购买Zillow的区域代理或者是广告占位，乃至于点击量，行成精准获客。③经纪人根据MLS系统获取房源，带看成交。

现在的贝壳相当于Zillow与MLS的结合体。现在的MLS系统融合了美国90%以上的二手房源，不过其房源主要靠花钱去买，而贝壳早期主要靠人去数，现在它没有公开公布房源信息的来源，估计多半也是靠买，从这点上贝壳与MLS逐渐趋同。

而MLS其存在价值，更多的像律师，房源方可以委托给经纪人来挂牌、出售，而买房经纪人也会帮忙带看、砍价，各为其主，这才是MLS的核心。

今后的贝壳要想扩大利润来源，靠单纯的吃差价和广告也是不够的，它也要像MLS一样，从房产交易本身再分一杯羹，才能获取其利益的最大化。从这个意义上讲，你说贝壳吃了原告吃被告，是说得过去的。

但中国目前没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但局限性很强。也正是因为这种情况，使消费者在房地产交易上变得事倍功半，也造成信息的不流通，产生因为不透明化而导致的房地产市场不规范，交易品质下降，客人花了钱，却买不到满意的房子。

而链家敢于开放自己的所有基因，服务过15万经纪人8000门店的链家运营体系将会开放给加入贝壳的各大商家与经纪公司，这本身需要极大的魄力的。

链家的做法是赋能于行业，给同行完全一样的链家基因，帮助良性运营。线上的流量质量应该有个全网提升，我们真实消费者才信。规矩的建立，今天的行业由经纪人损害客户或者公司利益最多会被开除，换个公司继续干，未来整个行业的应该是有一个共有的规矩的，经纪人想要长期职业化发展就要守规矩。改变经纪人和客户的博弈关系，通过机制去让客户信任而不是话术去套路对方。平台化也应当去保障经纪人的权益，需要有个组织去维护经纪人的利益。

“我们在做个球场，希望在这里踢球的人越来越多，规矩越来越好”，左晖曾用足球形容贝壳，在他看来，行业本质在发生变化，贝壳做的事情，是以店长和经纪人为中心在重筑整个行业生态。

贝壳高歌猛进

2015年，链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二线发达城市以不同方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团、北京高策等共计11家房地产中介企业。收购之后，链家的经纪人数量从5万人猛增至近10万人。

短短两年时间，贝壳找房做到了中国最大的房产交易和服务平台。

一切就绪，准备赴美上市。2020年8月13日，贝壳找房在纽交所敲钟。招股书显示，贝壳找房2019年实现GTV（交易总额）2.13万亿元，同比增长84.5%。在中国所有商业平台中，其体量仅次于阿里巴巴。2020年其总营收达到705亿元，同比增长53.2%，全年净利润为27.78亿元。

招股书披露，本次IPO前，贝壳集团所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左晖通过PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但拥有46.8%的投票权，为公司第一大股东。

另外，腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2和5.3%的股份。

从目前来看，贝壳各项指标都处于房地产行业的极好段位。决定房产行业关键的现金流，贝壳在2017年至2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

上市首日，贝壳找房开盘价达到35.06美元/股，较发行价暴涨75%；最终收盘报37.44美元/股，涨幅超87%，总市值达422亿美元。

上市后三个月左右，贝壳找房股价股价翻了200倍左右。2020年11月25日，贝壳找房又宣布完成20.5亿美元增发。

贝壳上市后，股价最高点达79.4美元/股，市值940亿美元，约为人民币6000亿元，几乎相当于中国头部房地产公司碧桂园、万科、恒大市值之和。

垄断阴影未除

4月10日，前58集团CEO姚劲波曾公开质疑贝壳找房“二选一”，呼吁国家对其进行处罚。与此同时，姚劲波还附上了两张，其一是贝壳找房APP中，房源信息下明确标有“独家”标识；其二是一页协议照片，照片内容显示贝壳在合同中要求乙方“自愿”选择独家与贝壳合作。

针对此事，贝壳方面回应表示，自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以 科技 驱动行业良性发展。

实际上，伴随着这几年贝壳的发展，垄断的质疑并非首次出现。贝壳找房CEO彭永东曾表示，贝壳是在做行业的基础设施、规则，本身并没有跟谁竞争，因此，不存在垄断问题。

来源微博截图

4月14日，市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)。爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网（第三批）

毫无疑问贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单，而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中唯一的房产中介平台。不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务，相当于“既做裁判员又做运动员”。

5月8日，有媒体报道，目前贝壳找房平台正在配合监管部门自检自查，至于贝壳找房是否涉嫌垄断，还需要详尽的数据调查。如今，地方的调控之矛，也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳，或者下架房源，或者提出二手房调控目标。

更早之前，2019年9月，浙江省金华百家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》，联盟中530家门店喊出“反对垄断，抵制不良竞争”；2020年4月，江苏盐城百家中介公司也以“抵制不良竞争”理由反抗贝壳系。

5月25日下午，路透社突然同时发布了一则消息，消息人士称，最近几周，国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息，包括链家和贝壳，也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束，也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。

根据《反垄断法》，一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的，可以推定经营者具有市场支配地位。由于房地产行业基本属于在地交易，各类中介平台会在不同的城市相互竞争。

从全国范围看，贝壳所占比率目前还不到10%。贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示，“我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

但在单一城市内，比如北京，左晖在2015年时就曾对媒体表示，链家在北京的市场份额约为55%—60%。这毫无疑问已够得上垄断标准。

贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌。在线下，贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店；在线上，贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库，将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人，贝壳筑起了它的商业护城河。

靠线上、线下的合围，很少有买房人能躲过贝壳之手。

尽管贝壳极力辩解，但人们还是从贝壳的行为上找到了垄断因子。

有观点认为，贝壳利用自身优势地位在一些城市提高二手房交易佣金，十分“强势”。据此前多家媒体报道，今年年初，贝壳在深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个热点城市将中介费由2%上调至3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。

不仅消费者，连开放商也不放过。贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

据说，2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

中信证券在去年7月发表的研报中指出，长期来看，贝壳能否真正定义房屋交易的基础设施？这既是一个商业赛道的竞争问题，也是一个市场监管的问题。

左晖曾说，中国的中介费并不算高，大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，香港虽然是2%但是有预支费用。

言下之意，贝壳的野心还只是八字一撇，中介费上涨仍有空间。

2021年4月，北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括：以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。北京列举了严打的行为，就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。更早之前，链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式，推涨房价，被住建委叫停。

这里要说一下，我们前面讲过，这里二手房佣金卖家买家双承担，实际上是贝壳商业模式中摆脱亏损走向正财务循环的一个趋势，从本质上讲，贝壳选择这样的商业模式，走到这一步就是无法避免的，但究竟是不是额外利用了其局部地区居于垄断地位的商业支配，还需要进一步观察。

风光并非永远无限

贝壳如此风光，不能不引起行业巨头高度警惕。

如果说姚劲波的58同城们在贝壳眼里已不足为虑的话，另两家巨头的进入则该引起贝壳的足够警惕。

首先是易居联手阿里天猫好房刚刚成为易居全资子公司，易居董事局周忻在发布会上信心满满地喊出“房产交易因我们而简单”的口号，表示未来要实现平台每日活跃用户300万、年交易额超2万亿、年营收500亿的目标。

其次是恒大推出的房车宝。

据恒大管理层在今年的业绩会上披露，目前房车宝已有门店4.3万家，去年交易规模（GTV）为1.2万亿元，预计在2021年底GTV达2.2万亿，进一步接近贝壳。

相比之下， 截至2020年末，贝壳找房旗下门店数约4.69万，交易规模为3.5万亿元。如此看来，房车宝的规模正向贝壳步步逼近。

更重要的是，恒大已为今年房车宝进行更大规模的并购提供了充足的“”。3月29日，恒大官宣房车宝引入17家战略投资者，融资额达163.50亿港元。今年，恒大将“房车宝”通过资本市场上市。

目前，房车宝上还大多是恒大的房源，后续能否如愿成为开放平台尚未可知。不过，留给房车宝的市场空间仍旧很大。

据CIC报告估计，2024年全国房产交易总额可达30.7万亿元，2019年至2024年复合增长率可达到6.6%。贝壳目前其市占率不到四分之一。

在整个市场仍处于一片蓝海状态下，贝壳依靠房源真实与经纪人规范化所构筑的20年护城河能否禁得起后来巨头们的强烈冲击，谁也说不清楚。

也正如左晖所说，贝壳做的“难而正确”的事情，要走的路还很远。而今他的离去，无疑给这份未竟的事业增添了更大的不确定性。

一份泄露的理财师邀约话术背后的门道

做房产销售的男孩能嫁吗

说真的，房产销售的男生一般都比较有能耐，我见识过，只要有上进心，都是好男人，相对于销售行业，房产销售是综合能力最强的一类

女孩做房产销售好吗

不是好不好，而是你认不认识人。

你在里面有认识的人，而且这人职位还不错，那你可以立马过去了。

如果在里面你不认识人，一般只会给你一些租房的，不会给你卖别墅的。每个月也就拿几百块提成。吃饭租房都不够。

人家卖别墅的，少说十万八万。

不过，世事无绝对，很看运气和勤劳程度的。

只能说，祝你好运。

女孩做房产销售危险吗

危险还是有点的，关键不是危险，做房产压力大，容易老，做两年老5岁。

男生做房产销售好吗？

没有什么好不好，男生更关注的应该是这份工作的前景。

你在问这个问题的时候已经显示出你的思维，你不是出于爱好选择职业，而是更多地考虑到这份职业的前景。

性格决定成败。因此，好多人认为性格外向的人更适合做销售。而实质上，如果你是刚毕业的学生，那么，你的可塑性是极强的。如果你的性格有些内向，你得明白自己需要一点点改变，建议去代理公司做房地产销售。因为销售代理公司在培训员工销售能力方面很专业。

其实，性格并不是决定成败的因素，有许多伟人都是内向型性格。一个人的毅力和热情、目标和执行，才是决定成败的因素。刚开始工作时，你需要考虑的是工作平台和能力的提升。而事实上，就算在同一个公司的同一个部门，一起进公司的两个人所得到的收获也不尽相同，因为，各人的关注点不同，目标不同，性格也不同。

现实中，做电话销售的其实有很多男性。或许有这样一个误解，觉得这个岗位女性做更好些，因为绝大多数女性存在声线和性情的优势（如声音柔美、具亲和力等），其实不然，电话沟通中销售人员与客户互动的过程也适用”男女搭配不累“。

事实上日常生活中，我们会很多接触很多电销男，常见行业有一线城市的移动通讯运营商、互联网金融、一三线城市的房产销售等。

诚然，不论什么岗位，颜值高、声线好都是天然优势，如果这些优势不明显，就要多努力，更要在销售理论、技能及行业专业性上下功夫。

22男学做房产销售好吗？

你好，可以。现在做销售有一定的底薪+提成（不定值）=工资。工资是没有上限的。且具有挑战性，并且非常锻炼人。

望纳！

房产销售技巧/房产销售话术

房产销售技巧.，你可以学习中国实战销售大师杜云生的绝对成交，无敌谈判和绝对说服力，这些课程帮助过10万名以上的销售员成功，到百度搜 70688 打开就能看到。

女孩适合做房产销售吗?

适合啊，不过最好是有口才的女孩，女孩容易与顾客谈话，平易近人，自然很容易在谈话中去推销房产了，不过还得有专业知识，交际知识。女孩只是比男孩好一点点。其它条件都相同的。

有来做房产销售的吗

房地产销售技巧和话术中，有一些必须注意的要领，要求置业顾问掌握，现在谋之刃就接受给大家。

房地产销售话术的第一要领：将最重要的卖点放在最前面说

根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

房地产销售技巧和话术的第二要领：形成客户的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧.

房地产销售技巧和话术的第三要领：认真倾听

不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

房地产销售话术的第四要领：见什么人说什么话

尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资人关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。

房地产销售技巧和话术的第五大要领：信任自己的房子

每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧

房地产销售技巧和话术的第六大要领：学会描述生活

很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买 *** 。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。

房地产销售技巧和话术的第七大要领：善用数字

尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。

房地产销售技巧和话术的第八大要领：结尾要有亮点

要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的 *** 。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到“凤头、猪肚、豹尾”

40岁的男人能做房产销售人员吗

可以！

房产销售主要分为一手房销售与二手房销售。

一手房指的就是新建楼盘，主要以在售楼处驻守为主，如果来了客户，在沙盘介绍，领着客户实地勘察，促成交易；

二手房销售，也就是房产中介，需要对本地所有小区都要熟悉，包括二手房、新房，严格意义来说就是房产经纪。此行非常辛苦，只要客户一个电话就得随叫随到，但只要勤奋好学就能取得成绩，特别是40岁男人阅历丰富、人脉丰富、做事牢靠，往往会比年轻人赚到更多的钱！

海外房产销售好做吗 如何做好海外房产销售

1、中介行业属销售行业，勤奋才能挣钱，所以这个行业并不轻松，经常半夜带人看房2、底薪低，基本上都是靠提成吃饭，不包吃住，生活压力大3、需要大量拜访客户，拒绝大，心里压力大4、收益不稳定，常常1-2月不开单也正常请尊重这个行业，他们付出并不少，也希望这个行业能规范化，那将是大众的福音

前一段时间，小米集团赴港交所敲钟，各种花边小道消息层出不穷，网上甚至流传出一份小米IPO应对媒体话术的内部指引材料。

流传出的文件显示，如果内部员工在上市当日遇到媒体提问，应该按照话术进行统一应对。例如，凡是看到有媒体用随便聊天的方式问问题，小米提醒称，“请保持冷静，不直接回答任何问题，切勿回答具体工号等一系列公司内部的信息，以免媒体不负责任的猜测个人的身家，伤及个人隐私，甚至为家人带来不必要的困扰。”如问到对雷总或管理层的评价，以下几点可以参考：雷总和管理层都非常有远见、勤奋，而且脚踏实地；我在管理层身上学到很多，他们是我们的榜样。

不知这份文件是真是，但人们对话术的关注还是显示了这门东方玄学的持久魅力。

对于财富管理机构的理财师来说，话术并不陌生。每当有一只新产品开售，他们都会收到产品部门或者销售支持部门提供的话术。这些话术用让人容易看得懂的词语，把市场趋势、公司信息和产品特点说明白，理财师借助这些话术来跟客户进行沟通，所以很多理财师一直把“话术”等同于“卖点”也就不足为奇了。

但是，所谓的“产品卖点”和“客户买点”之间一直存在着分歧。 理财师希望产品提供方可以提供一段话，这段话让客户听了后能立刻对产品感兴趣又不违规，而产品提供方只能将所有能拿得出手的“产品卖点”逐一罗列，抱着“总有一款适合你”的想法通过理财师提供给客户。久而久之，话术也被当作是产品培训中的一环，理财师只能天天背着各种话术——邀约话术、股权投资话术、投诉处理话术等，而千篇一律的话术，也让客户不胜其烦。

很多理财师都在苦苦思考，为什么我这么说客户不接茬呢？一份泄露的理财师邀约话术可能会给你答案。

客户的背景不同，话术却都一个样

客户的背景是理财师在准备沟通话术时不容忽视的一个重要因素。你的客户是从银行客户转化过来的，还是从其他财富管理机构转化过来的，或者是从保险机构引入的，他们的认知和诉求是不同的。 如果理财师没有清醒的认识到这一点，对谁都用一种话术，成功率也就可想而知了。

比如，如果这位客户是以前的银行客户 ，那么，理财师应该意识到他的痛点其实在于银行所提供的产品服务不全面和不丰富，但对于财富管理机构提供的财富管理服务的安全性会有所顾虑。同时，来自银行的高净值客户一般都有过金融产品的投资经历，对金融投资理念（例如资产配置）已经有了一定的认知，对产品也有一定的偏好。综合考虑这些因素后，理财师在邀约和推荐产品时也就可以有的放矢了。一方面，可以从公司的强大实力方面切入，打消客户的顾虑，增强客户对公司平台的信任；另一方面，可以从客户已有的资产配置理念和偏好的特定产品切入，进一步引出理财师想传达的内容。

其实，来自保险业务方面的客户也跟银行客户一样面临同样的困境 ，保险公司也无法给客户提供全方位的资产配置服务，这些都可以成为理财师沟通切入的重点。但对于保险方向的客户，理财师需要尤其注意对于异议的处理及合规的把控。

如果这位客户是从其他财富管理机构转化过来的，情形就不一样了。 作为财富管理机构的老客户，他们接触过很多理财师，也听过很多对于投资理念、方法的介绍。面对这样的客户，如果理财师还是一味的说产品有多么好、资产配置的理念有多先进，对客户来说几乎是味同嚼蜡了。这个时候，理财师更应该考虑的是差异化竞争。如果客户来自实力较弱的财富管理机构，理财师可以重点强调公司强大的实力、产品体系的优势、合作伙伴的实力，全面碾压对方，强调“选择赛道”的重要性；如果客户来自产品体系较全、实力较强的财富管理机构，理财师可以强调公司那些“人无我有、人有我优”的独特产品优势。

你的客户跟你懂的一样多？

无论是邀约客户，还是向客户介绍一款产品，很多理财师容易陷入一个陷阱：“默认客户跟自己懂的一样多”。

在这种心理下，客户经常能听到理财师这么说：“你需要一个PE股权产品，你需要一个固定收益信托产品，你需要一个现金管理产品……”或者是“我们有一个某某产品，我觉得你比较需要，我想跟您讲一讲。”

在很多理财师看来，这些名词是他们日常再熟悉不过的了，直接用来跟客户沟通有什么不妥吗？他们默认客户是能听懂这些名词的，但实际情况并非如此。在客户看来，理财师讲的一个个金融名词既遥远又难懂，我现在面临的是一个个很现实的问题，“这笔钱是用来养老的，怎样理财收益更稳健”、“风险和收益怎样平衡更合理”、“海外投资眼下应该做些什么准备”。而你连我在面临什么问题都不知道就判定我的需求，不是为了卖货是什么？

在过去的推销产品时代，银行的顾问，信托的经理，保险的顾问等人往往是用企业逻辑或产品逻辑来推导客户，他们习惯以自己对产品的认知来推导客户的认知，而很难用客户的逻辑来思考问题。但时至今日，“我这儿有个产品特好，收益高、前景好，你肯定需要”的时代已经过去了，投资人经过一轮一轮的投资洗礼和教育，他们已经开始认识到不是所有的好产品都适合自己，但如果理财师没有认识到这一点，还是用一贯的话术套路，只会造成“你说的我听不懂，我想要的你没说”的沟通困境。

不可能所有理财师都是专业的，但要为客户提供特定机会

理财师容易陷入的第二个陷阱是“不知道自己是谁”。

每个理财师都希望自己是专业的理财师，每个理财师也号称自己是专业的理财师，但理想与现实之间总会有差距。事实上，有不少理财师是从留学机构、保险公司、奢侈品公司、房地产公司转型的，对于这些理财师来说，短时间内做到专业无疑是痴人说梦。那么，这样的理财师就没有竞争力了吗？答案是否定的。

很多理财师由于困在过于传统的销售思维里，在潜意识中认为向客户推荐产品都是在推销，沟通时难免就表现的不那么自信。事实上， 在当前的财富管理环境中，理财师需要清晰认知到，推荐产品其实是基于对客户的深入了解，为其提供的一种优质的信息服务。

有的客户生意做得很大，但他未必擅长融资；有的客户靠制造业发家，但他未必擅长公司的变现或并购；有的客户通过继承得到很大一笔财产，但谈到投资，他可能只知道买房子；有的客户可能对自己的生活规划很重视，但他未必能做到长远而专业地规划子女教育和养老问题。 因为时间的问题、知识背景的问题，渠道的问题、或者社会关系的问题，很多高净值人士和富裕人士并不能高效地处理好财产、事业、生活等多个维度的全部，如何让金融在不同的情境下为不同的人服务，如何让财富管理在不同的时间态势里面去为客户创造价值都是理财师大有可为的地方。

而理财师在面向客户时，其实需要坚信自己是在为客户提供一种特定的机会，甚至是稀缺的机会。 这种机会的价值是可定义的，它可以帮助客户实现财富的保护、积累、增长和传承，可以让客户的产业更安全、更可持续、发展的更好，还能帮助客户的生活变得更有序、更有规划、更有保障。不管客户是否选择某一款产品，理财师都是在给对方提供可能的稀缺机会。这种特定机会可能是某一项业务，可能是某一个产品，可能是促使客户去改变某种理财的习惯与行为，或者说改变他的某一种认知。无论是哪种方式，对客户来说无疑都是有价值的。

那么，处在转型过程中的，短时间内还做不到“特别专业”的理财师该怎么办？这份邀约话术中给出了答案——借助平台的力量。 其实，理财师专不专业，很多客户其实是非常清楚的。这种情况下，如果理财师仍然刻意强调自身的专业度，显得很不真诚，反而会弄巧成拙。理财师可以从客户感兴趣的其他话题切入，比如奢侈品、房地产、子女留学等，在表达出自己的诉求后，邀约客户到公司与内部专业人士进行进一步的沟通。

说到底，对于话术这门古老的学问，真诚，或许才是最大的套路。正如中国话术第一人“鬼谷子”在《鬼谷子兵法十四篇》中写的那样：

无往不利非话术

官腔套话非话术

软硬兼施非话术

心术不正非话术