海外房产评估_国外房地产估价师

1.海外房产交易流程 海外房产交易技巧有哪些

2.海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外房产交易流程 海外房产交易技巧有哪些

海外购房需要考虑哪些问题？是应该考虑海外的房子多少钱，还是考虑海外的房子哪里的比较好呢？其实你需要考虑的问题有四个，接下来就让小编为大家讲讲吧。

一、买还是不买？

“买还是不买”对于很多人来说都是个难题，因为很多人都会遇见这样的状况，看上了一套房子但是没钱买，在自己承受范围内的房子又总是不如意，因此就只能不断地纠结。实际上，海外购房需要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。

租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率都是需要考虑的关键问题，此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。

二、怎么买？

在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭利率等。比如某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，这将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格。

所以，如果你购房是拿来投资的，并且不希望它在不久后贬值，那就最好从通胀率、银行存款利率和按揭利率等不同的方面进行综合比较后，再决定如何购房，对于前景不明的区域，就算价格优惠也不要轻易购买。

三、买什么？

在海外购房时，千万别忽略土地的价值，国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

比如在墨尔本买房，同样是50万澳元，一种选择是公寓，另一种是独栋别墅。购买公寓需缴纳5000澳元印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，购买别墅需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断，土地价值更高的别墅更适合购买。

四、在哪里买？

无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群，一般来说，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地。因为选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长，关键是的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

以上是小编为大家整理的海外购房需要考虑的四个问题，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

海外的房屋现在极其吸引人，而吸引人的点不光是在于一些流程，更多的还是在经济上和国内的差距，但是现在部分人只是有了想法，有想法后更为关键的还是在于了解，只有是充分的进行了了解。海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些？

海外的房屋现在极其吸引人，而吸引人的点不光是在于一些流程，更多的还是在经济上和国内的差距，但是现在部分人只是有了想法，有想法后更为关键的还是在于了解，只有是充分的进行了了解，那么这件事情的进行想法才可能是变为现实，那么问题就来了，海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些？

海外房产交易流程？

买方向卖方提出报价，在卖方接受买方的要约后，可以说买卖要约已经形成。房屋检验，买方可以在卖家接受报价后聘请有执照的验屋师对房子进行检验。

1、美国：购房目的，选经纪人，预批，产权过户，房屋检查，签订合同，申请，购买保险，交款过户。

2、澳洲：选房锁号，冷静期，签订合同，办理，缴印花税，支付首付，房屋交接，购买保险，委托中介。

3、英国：预算，挑选物业，交付定金，第二笔定金，交换合同，委任律师，申请按揭，验房，完成交易。

4、日本：需求整理，寻找卖家，参观选房，头款支付，购房申请，资金规划，购房签约，尾款支付，购房完成。

5、加拿大：购房方向，挑选经纪，看房选房，获得，细致验房，签订合同，寻找律师，付清首付，完成购房。

海外房产交易技巧有哪些？

1、在海外买房子首先要将购房款转移到海外帐户。对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在海外买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行证明，是英文的。

2、看上海外房子后，该怎么出价。海外一般是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在近期的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

3、产权不表示要拥有一辈子。众所 ，许多刚来的中国买家都会有在海外买房就要住一辈子，甚至要代代相传的观念。其实这与海外的实际情况不太相符。根据历年平均统计，意大利人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变，子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。

上述内容主要所描述的就是我对于海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些的总体介绍，海外房产交易的进行除了是要在流程上面有足够的了解，对于一些政策上的认识也需要有，因此难度并不会比国内低很多，更多的也是要消耗时间，但若是真的做到足够了解，再加上技巧的使用，事情也不会很复杂了。

海外购房和国内买房有着很多的差异，这点大家应该都清楚，可是要说具体差异在有哪些，恐怕很多人就说不上来了，那么就让小编来为大家解答一下吧。

一、房价构成不同

在海外，房价的构成与内地并不相同，中国内地是一次性支付了70年的土地使用费，但海外的房价和土地价格是有所区别的。购房者在海外购买了土地之后，每年会被征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。

二、税费征缴不同

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中契税只是部分国家征收，征收标准为房价的1.5%左右，土地税主要是欧美国家在征收，这种税赋每年征收一次，缴纳的金额是根据委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，此外，不管在何地，海外买房都须缴纳印花税，当出售房产时主要征收的就是增值税。

三、政策松紧度不同

海外买房的政策不仅与国内不同，海外各个地方对境外人士购房的限制都各不相同。比如在澳洲买房除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，而在美国购房，则要求要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如果是在马来西亚购房，则必须在当地银行，并存入一定数额的资金，同时需要得到当地外来投资委员会的批准等。

四、管理房产不同

在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭及时归还，一般不会出现什么问题，但在海外投资房产，则完全不一样。对于那些不能时常去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产是很重要的，如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭，就会影响到自己的信用记录。

五、投资成本不同

海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台，只有高档公寓才会有配备户外空间，因此这样的公寓价格一般很贵，但是这样的物业并不适合投资，因为花在户外空间上的钱，并不见得会产生效益。类似的情形还有景观、楼层等方面的因素，为了能够获得这些，必须支付更高的购房成本，所以还是根据实际需要购房最好。

以上是小编为大家整理的海外购房与国内购房的差异，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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