海外房产交易_海外房产出租汇回

1.想去清迈买房，会不会有风险？如有，会有哪些风险呢？

2.海外房产真的值得投资吗？

3.居外网销售海外的房产土地那种可靠吗？说土地房产可以永久持有？可信嘛？澳大利亚有一个才50多万不过在

一、费用风险：高额的持有费用难以负担

海外购房和国内购房不同，除购买时需要一次性支付较高税费外，每年还有不低的物业费和房产税，有的国家转让税费更是高得惊人。在购买之前，花足够的时间去了解海外房产市场，尽可能找到相熟的房产业内人士咨询相关信息，并对自己的财务情况做出评估，将交易过程中可能发生的额外费用在内。

二、汇率风险：房产可能变向贬值

汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产期限都较长，在这么长的时间内，汇率一定是有升有降。尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码，有时甚至会让房产变相贬值。

三、法律风险：海外投资房产可能触犯法律

国外的法律规定与中国并不相同，中国客户在国内做出的行为没有违法，但到了国外就有可能触犯了法律的底线。例如，中国客户在美国买了房，把房子出租出去，如果没有及时按租客要求完善房内设施，就违反了美国的法律。还有一些国家法律规定，把房子出租后不能随意上涨租金。

四、语言风险：信息不对称导致上当受骗

在海外买房还会遇到一个尴尬的问题，就是语言沟通不畅。业内人士称，虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，特别是一些小语种。因此，不排除一些海外人士利用这个弱点进行误导甚至。

本条内容来源于：建筑工业出版社《家庭装修大全》

想去清迈买房，会不会有风险？如有，会有哪些风险呢？

近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外房产真的值得投资吗？

是投资就会存在风险，对于投资泰国房产而言存在如下风险：

1，中国人在泰国可以购买公寓，但是不能购买别墅或者town house。

对于公寓，泰国允许以产权的形式向外籍人士出售建筑物可售建筑面积的49%，其余51%必须售予泰国公民或者泰国公司，所有房屋均是永久性产权，没有房产税以及遗产税。

市面上存在的99年产权的公寓其实是不良中介将原本应该售予泰国公民或者泰国公司的房屋拿出来卖给外籍人士，只有租赁权。

2，外籍人士要购买泰国的别墅或者土地就要先注册公司，然后以该公司的名义去购买。注册泰国公司有2种：

1，BOI全资公司，外资人全资公司，外籍股东拥有100%股权，申请BOI要求注册资本至少1000万-2亿泰铢，手续繁琐申请时间至少3个月

2，中泰合资公司，注册资本最少100万泰铢，至少3个股东其中至少一个是泰国人并且该泰国人的股权不少于51%。

所以如果要购买泰国的土地或者别墅最好做到以下几点：

1，聘请一位专业的法律顾问

2，寻找一个专业的海外置业公司

3，确保自己对公司以及该物业的完全控制权

3，房产属于固定资产，其流动性相对来说比较差，所以存在一定的流动性风险。

投资泰国房产要理性投资，短期炒房投资就不建议了，长期投资目前来说泰国的出租收益可以达到每年5%左右，资产增值在每年10%左右。

4， 开发商不靠谱

要想提高房屋的流动性那么房屋的地段跟开发商还有物业都是需要理性考量的因素。

5，泰国是非移民国家，所以买房是不能移民的

在泰国买房也不能取得长期或者永久的居留权，只能使用旅游签证或者养老签证，工作签证，学生签。50岁以上的人士才可以拿到养老签证，工作签证跟学生签证都比较麻烦。

6，如果是投资性的购房要考虑房屋的后期租赁问题

虽然泰国的公寓比较好租也不是所有的地方都好出租都可以拿到不错的回报率的，然后最好可以交给专业的资产管理公司，不然你个人去打理也是要消耗不少的人力成本

7，信息的真实性

不排除国内存在一些骗子公司，所以最好实地考察下，房子离地铁到底走几分钟，周边生活配套等

8，资金出境的风险

国家对于海外房产投资是有资金管控的，所以汇钱出去的环节也要注意一些事项，比如要以消费/医疗/购物等名目汇出之类。

居外网销售海外的房产土地那种可靠吗？说土地房产可以永久持有？可信嘛？澳大利亚有一个才50多万不过在

相比股票、期货、国际汇率等投资形式，海外置业“玩法”相对要简单许多，而且海外房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。

房屋产权

中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少90年的产权，大多数都是永久产权。

首付

中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。

法律保障

在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。

得房率

国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，有的还带家具包。

房屋类型

中国大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外，尤其是像美国这种地广人稀的地区，大部分家庭都有两个以上孩子，因此住别墅较为常见。

房屋装修

国内交房都是毛坯房，而国外一般是精装修好的，只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买，其他都由开发商配置完备。

分布

国外相对较为均匀，而国内大部分优秀的医疗、教育、文化都集中于一线城市。海外投资房产能满足多样需求

这种东西 很难说 我以前在英国房地产做过

说下具体内容

第一点 海外房产投资 需要税 不只是买房税 后期租房也要交税

第二点 看好房地产中介， 如果房子照看不好 会贬值

第三点 中介收费，海外投资 汇报 要转账到中国也要手续费

来来回回都是钱，除非大型投，小型回报少。

第四点 汇率高低 也会影响房价

最后谨慎投资