海外房产新动向最新消息新闻_海外房产新动向最新消息

1.“东京奥运会”空场办赛，对日本房市有什么影响？

2.跨国公司的对外投资的利与弊

3.房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

4.葡萄牙适合移民吗？葡萄牙移民生活好吗？

5.不做投资移民那种应该如何选择日本房产投资？

林文鑫 新华南方国际控股有限公司董事局 副理事长

Lin Wenxin Chairman, XinHua NanFang International Holding Co., Ltd.

新华南方国际控股有限公司前身为新华南方国际投资有限公司，成立于19年11月，是以新华社香港分社属下企业——新际控股有限公司为主设立的全国性企业，公司前身的主要目标是从事“中华网”的组建及在美国上市。“中华网”成功在美上市后公司进行了改组并转向其他领域的投资经营。目前，公司主要从事高端房地产项目开发、投资置业、仓储超市、生物技术研发及成果推广、市场营销策划及品牌升级推广。公司注册资金一亿元人民币，总资产近十亿人民币，员工总数1000余人，高级职业经理人200多人。

<创业故事>林文鑫善商者兴

2007年07月27日

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□袁启华／文

与林文鑫接触颇久，印象中他是一个“善商”。言其善商，其一觉得他是一个善良的商人，少了那种无商不奸的世故；其二认为他是一个善于经商的人，似乎骨子里天生就有一种经商的细胞。也正是这两“善”，奠定了他今天的成功。

少年得志成就商界梦想

上个世纪80年代中期，林文鑫像那个时代许许多多怀揣着梦想的人一样，离开家乡，站在深圳市的土地上。当时的深圳正是一片刚刚开垦的热土，正好孕育着这些年轻人希望的。

当年的深圳到处都是机会。而年轻的林文鑫不怕吃苦，也干过很多种工作，一开始是为了生计，到后来是为了挣更多的钱。不过此时的林文鑫已经表现出经商的天分，即使每天都在努力的工作，他也没有停止去寻找更大的机会。这种付出终于得到回报，在他21岁那年，林文鑫通过进出口贸易掘到了人生的第一桶金。

如今的林文鑫笑谈当年的成功时说，当初深圳有许多特殊的优惠政策，对有心人而言这里面有着巨大的商机。那时候还是一个物质短缺的时代，内地人们的消费欲望仿佛一夜间迸发了出来，如果能从境外进口到任何新颖的东西，在内地都能找到市场，而且能带来巨额利润。何况那时候自己年轻，骨子里有一种天不怕、地不怕的闯劲。我坚信一点，任何事情只有去做才有成功的可能，而不去做永远都不可能成功。

事业上初步成功后，林文鑫没有自我陶醉，更没有像很多发了财的人一样每日花天酒地，他给自己定下了更高的奋斗目标，从小打小闹向大企业运作迈进。1993年初，年仅24岁的林文鑫进入广东省人民三办工作，几年后又被派往香港担任国丰企业集团有限公司董事局。年轻的林文鑫没有让人失望，在香港工作期间，他最得意的是参与组建中华网，并最终推动中华网在美国纳斯达克市场成功上市，中华网也成为当年轰动一时的中华概念股。而在当时，内地很多企业家还根本不知道海外资本市场的门槛在哪里。

中华网上市后，全身而退的林文鑫组建了新华南方国际投资有限公司，从此他拥有了自己的企业旗舰。正是经过了中华网的历练，做实业出身的林文鑫在资本运作方面很快显示出自己的天分，实业与资本运作双袖齐舞、相得益彰，使得旗下企业得以快速发展，新华南方集团先后控股了深圳文华房地产公司、广东新华生物科技有限公司、深圳市泰宁商场和深圳泰宁物业管理公司等，一个横跨多领域、彼此互为依托、产权明晰的企业集团日渐庞大。

从踏上深圳的那一天起，林文鑫就开始了自己的希望之旅、创业之旅。如今的林文鑫把梦想变成了现实，掌控着庞大的企业集团，他仿佛回首看到了20多年来自己所走过的道路，或笔直、或曲折、或平坦、或坎坷……

商场物业打造产业链条

21世纪初，深圳市继续扮演着其改革领头羊的角色，加快了国有企业改制的步伐。林文鑫敏锐的嗅觉让他意识到国有企业改制蕴藏着巨大的机会。从参股到控股、从相对控股再到绝对控股，他掌控的新华南方集团成功将深圳文华房地产开发公司纳入自己的麾下。

深圳文华公司是一家1985年就已经成立的老牌地产企业，也曾是深圳市重点培养的地产企业，文华公司是深圳市房地产协会会员，在深圳市500家同行业企业中曾位居第6位，先后获得过深圳市先进单位、深圳市文明企业、重合同守信用企业等荣誉称号。此次并购使得林文鑫不但跨入了房地产领域，还成为了深圳市的主流房地产开发商。

“当时的深圳房地产商已经出现了明显分化，有些企业的实力非常强大，这时候再想新组建一家房地产公司到市场上分一杯羹难度太大，风险也太大，而控股文华房地产公司就等于一下子取得了进军房地产市场的通行证。”林文鑫很得意于当年的购并行为。

林文鑫明白，房地产商开发房产，不仅要给业主提供一个优质的硬件环境，更要有一个持续优质的软环境，这样才能提升房地产项目的内在品质和外在价值。为此，林文鑫又控股了泰宁物业管理公司，将房地产开发与管理融为一体，打通上下游链条，然后又在文华公司开发的小区———深圳市泰宁花园小区旁建立起泰宁商场和泰宁幼儿园，并引进香港幼儿教育的先进理念。除了自己能解决的配套设施之外，林文鑫还有意将房产租赁给银行和麦当劳等单位，尽可能使得房地产项目的配套设施应有尽有，泰宁花园在深圳也较早成为成熟社区的样板。林文鑫的这一系列举措，极大地提升了文华公司房地产项目的知名度与美誉度。

林文鑫说，在香港工作的几年时间里，他最喜欢琢磨的就是为什么小小的香港能成为世界大都市。后来他渐渐明白香港成功的一个重要原因就在于它的服务，凡是客人需要的它已经替你做到了，就是客人没有想到的它也已经替你做到了，这才是真正的以人为本。因此，当他回到内地工作后，不管做什么事情首先想到的是如何服务才能让客户满意。“只要你的服务到位了，甚至给客户一种物超所值的感觉，客户就一定会愿意为你的服务买单。商人做到了这一步，又何愁没有钱赚？”

烟草产业注入全新内涵

2006年3月29日，林文鑫所控股的广东新华生物科技实业有限公司取得了由国家知识产权局颁发的不含尼古丁香烟发明专利，林文鑫给这项专利起了一个充满意境和想像力的名字———新华DD烟液。这项专利通过往烟叶中添加中医药添加剂，可以极大地降低香烟中的尼古丁含量，从而基本上达到无害香烟的目的。

拿到这项专利后，很多人都在为林文鑫高兴，因为在很多专家的眼中，新华DD烟液的问世可以说是烟草工业上的一件大事。全人类都知道吸烟有害健康，可烟草又是许多国家的支柱产业，是不可能被禁止的，烟草工业在我国更是占有很重要的地位。有关部门就曾明确提出，烟草消费在世界上是特殊的、长期形成的一种历史性、社会性的消费习惯，要在充分理解和尊重的前提下给予适当引导和限制；应当客观、公正地宣传吸烟的危害，过度夸大危害只会适得其反。尤其要大力提倡低害卷烟的生产，培育中式卷烟品牌。在这种情况下，最明智的做法就是通过技术革新、技术革命来降低吸烟对人类的危害，同时商家也可以从中获得巨大的商业利益。

手握新华DD烟液的专利，林文鑫又充分显露了他市场运作方面的特殊才能。他明白，要想让新华DD烟液快速产业化、效益最大化，就必须主攻高端市场，因此他选择了与云南某知名卷烟厂合作，并与人民大会堂服务部达成合作意向书，生产人民大会堂专供烟。2006年，广东新华生物科技公司在北京人民大会堂举办规模宏大的新闻发布会，国内外60余家主流新闻媒体到场，并纷纷以大篇幅的新闻报道予以肯定。

广东新华生物科技公司以新华DD烟液的专利技术与知名卷烟厂合作，根据合作生产数量和销售数量提取技术报酬金。目前，除了与云南某知名烟厂达成初步合作外，又与另一家知名烟厂也达成了协议，由新华生物科技公司提供专利技术，对方提供品牌供其改造，并支付技术报酬金。林文鑫说，新华生物之所以能与合作烟厂取收取技术报酬金，而不是一般销售烟草添加剂的方式，主要还在于为厂商提供了先进的行销技术和方式，使其不但改善了产品本质、提高了产品售价，也可以大量销售这种高科技低危害香烟，进而取得高额利润。今后新华生物公司将继续与知名烟厂合作，以添加新华DD烟液的方式帮助其改善香烟品质，大幅增加利润，而更重要的是烟害也将随着添加新华DD烟液产品在市场占有率上的提高而相应降低。

林文鑫说，吸烟对人体有害，但是在无法有效让吸烟人戒烟的前提下，如何降低吸烟对人体的毒害，也是新华DD烟液所要达成并且也能达成的目标。作为中国人自主研发成功的技术，在人民大会堂作为向全国甚至全世界推介的起点，这是新华生物的荣耀与骄傲。

产权酒店承载二次腾飞

当其它产业运转进入平稳期以后，林文鑫又开始寻找新的产业和利润增长点。经过长期认真的考察和筛选，他把目光盯在了产权式五星级酒店公寓上，常年出差住酒店的他发现这里蕴藏着一个巨大的“金矿”。

多年来，林文鑫养成了一个习惯，那就是很多灵光闪现的项目，他都喜欢事必躬亲，自己做方案，他觉得只有这样才能把自己内心所有的灵感完整、准确地表达出来。在他的项目书中写着这样一段话：连锁酒店是一个潜力无限、市场无限、魅力无限的价值创新项目。这种创新型五星级酒店项目与一般意义上的酒店公寓和五星级酒店有着根本差异，该项目以超越于酒店公寓服务项目功能和跨越一般五星级酒店情感导向的市场定位，将开创一种传统意义上的五星级酒店所无法比拟、占领市场先机后将继续领先的创新产品市场空间。该项目通过企业自身的价值创新，实现客户价值的飞跃，即企业通过全新的理念、尽可能低的运营成本，为客户开发新颖的、价值远高于市场价格的超值产品，而客户的取向和认同将使企业持续实现创新理念的价值回归。这种全系统市场定位模式也正是目前国内外投资基金长期追捧的、由传统品种转化为投资品种的创新模式。

林文鑫希望自己的产权式五星级酒店能够实现“以超越酒店式公寓设计为标准，由超越于五星级酒店的管理公司负责管理。除在户型设计、装修等方面超越五星级酒店外，还能体现以情感、人性化及极具私人空间为导向的另一种产权式酒店公寓，填补一种新市场的战略空白”。

方案成型后，林文鑫通过周密调查，将目光盯在了北京王府井的一个高级酒店项目上。在他眼里，随着北京地区的经济持续快速发展，各种商贸活动越来越频繁，王府井商业区的各种物业拥有了越来越多的业务支撑和更多购买力强的各类客源，北京市独特的政治经济地位也赋予了王府井地区巨大的发展良机。而且王府井商业区经过8年多的改造，已逐步建设成为一个市政设施超前、环境优美、文化氛围浓厚，集商业、办公、居住、、旅游观光、展示博览等功能于一体的现代化综合功能街区，也确保了在这一地区进行房地产投资的稳定回报。

此后，林文鑫与北京一家在王府井地区拥有待开发土地的房地产公司达成协议，由新华南方集团控股这家房地产公司，并负责项目开发。

遭遇暗箭资产莫名被封

在20多年的经商历程中，林文鑫有过太多过五关、斩六将的故事，也摔过不少跟头，但似乎都没有前年一次败走麦城的经历给他的记忆深刻，而且那一次差点成为他经商以来的“滑铁卢”，葬送掉他的全部事业。

2005年下半年，林文鑫选准了连锁酒店业和烟草加工业这两个价值创新项目，可正当他心无旁骛地在北京全力推进项目进展时，深圳方面出了问题，他不得不放下手边的事情急急赶回深圳。他旗下的一家公司成为被告，而且有人通过到法院做手脚，使得新华南方集团旗下的大部分资产被查封。

林文鑫一开始十分诧异，因为他知道自己控股的一系列公司整体运作情况良好，资产负债率很低，而且各个公司之间股权关系清楚，资金来往也很清楚，又有很严格的防火墙制度，同时被查封资产的这家公司根本没有负债。那么是什么原因让公司惹上官司呢？林文鑫很快得知，由于下属一个独立法人公司向深圳一家公司借了期限为1年的400万元，而这笔借款却是通过云南的一家单位打过来的。刚开始谁也没有在意这里面有什么，可后来随着事态的发展，林文鑫发现，他们早已在不知不觉中钻入了别人设好的圈套。

2005年底，在借款期限未到的情况下，云南的那家单位向当地法院起诉，要求借款公司偿还400万元借款，而当地法院也以极快的速度将借款公司的控股公司价值近2亿元的商场资产查封。

为了早日将被查封的商场解封，林文鑫一方面进行积极交涉，一方面马上派出公司高层人士和律师一起带上400万元汇票赶赴云南。但是非常奇怪的是，无论当地法院还是借款方都没有收下这400万元还款，林文鑫的资产被继续查封。

林文鑫震怒了。对方起诉要求偿还400万元未到期借款，为何送上门的还款不要，法院却要查封另一家独立法人公司数千平方米、价值近2亿元的商业旺铺？国家法律有明确规定，法院查封资产要与实际债务相一致。在寸土寸金的深圳、在全国房价都在飞涨的时候，难道数千平方米商业旺铺的价值只有区区400万元？林文鑫拿出了国际权威评估师事务所出具的评估报告，可是对方并不认可。林文鑫再退一步，要求对方法院只查封与借款数额相对应的资产，对方却说这么多资产是一个整体，不能分开查封。林文鑫气愤地说，这完全是不顾事实，那些资产根本不是一个整体，而是分属几个不同的房产证，所以并不妨碍分开查封，但对方对此还是不予理睬。

正当林文鑫百思不得其解，为何自己提出的种种解决方案都得不到对方认可的时候，有人终于不失时机地向林文鑫表示，愿意收购他被法院查封的资产。直到此时，林文鑫心中的疑问终于得到了证实，原来对方是项庄舞剑，意在沛公，400万元借款是饵，低价强行购买他旗下的资产才是真。

事情的真相让周围的很多人气愤不已，大家纷纷要求林文鑫追查到底，查清这一的幕后黑手。而此时的林文鑫比所有人都更加气愤，因为这次法院明显违规的超额查封，不但使得他旗下的几个企业停顿，造成了巨大的经济损失，更重要的是使得数百名员工被迫下岗。“我觉得对不起这些下岗的职工，可我又怎么对他们讲这其中的内幕？”林文鑫无奈地说。

价值创新揭开新的篇章

塞翁失马，焉知非福。经过磨难的林文鑫坦言自己这么多年来终于有了反思的时间，也对事业进行了新的整合。他说，我做企业20多年，成功过，也失败过，但通常都是市场竞争下产生的结果，不论胜败都很正常。但是这一次才让我真正认识到竞争中还有很多非正常因素，而且这种非正常因素对一个企业的杀伤力更大，对手可能会因为某种见不得人的目的而置人于死地，可怕的是你可能都不知道对方是谁，所以防不胜防。

也许是经受了这次飞来横祸，林文鑫更坚定了他将事业发展重心向北京转移的决心。他将泰宁商场租赁给富有商业运作经验的商业集团，以保证给集团带来持续而稳定的收益。而他将移师北上，继续运作烟草项目和产权式酒店项目。

“现在国家正在大力提倡创新，我认为不但科技要创新、市场要创新，价值也要创新。要通过价值创新实现产品价值的最大化”。而烟草项目和产权式酒店项目就是林文鑫实现自己价值创新的平台。“那一个耽误了我整整两年时间，也浪费了我非常宝贵的机会，但是我不会气馁，更不会放弃，相反这期间我把方案考虑得更仔细了。我会加快这两个创新项目的实施，争取早日见到成效”。

林文鑫表示，很多人并不理解价值创新的途径。其实价值创新的意义丝毫不亚于科技创新，一个东西在一个地方是废物，在另一个地方就可能是宝物；一个东西可能并不起眼，可添加点东西可能就会点石成金、变废为宝，就像新华DD烟液一样。“我要做一个价值创新的倡导者，也要做一个价值创新的实践者，请大家拭目以待，新华南方集团会在价值创新的大旗下再度得到快速发展。”林文鑫说。

社会责任当好企业公民

林文鑫并购文华房地产公司的时候，这家曾经名噪深圳的房地产公司已经失去了昔日的辉煌，由于多种原因，文华公司陷入了亏损的边缘。当时公司有近600名员工，精简人员可以最快减轻企业负担，但林文鑫说，精简人员不是改革的目的，做人不能没有良心，做企业家不能没有责任心，不能眼看着与企业共同拼搏了这么多年的员工一下子丢掉饭碗。企业不能在困难的时候弃他们于不顾，一定要保证每个员工的工作机会，对员工负责到底。不裁员的方案制定后，一时间一片哗然，有人感叹林文鑫的宽厚待人，有人在冷嘲热讽，还有人在一旁等着看笑话，看着文华公司如何把林文鑫拖垮、拖死。

林文鑫一方面带领文华公司克服困难，一方面动员各方力量形成合力，通过扩大合作领域提高合作档次来扩大市场份额。文华公司也盯紧龙头资金的动向，及时把握市场需求与变化，为客户提供优质个性化的创新型高端产品。时间一天天地过去，文华公司也一天天走出困境。有人后来问林文鑫，你刚并购过来的企业，裁员是很正常的手段，而且立竿见影，很多企业都是这么做的，员工也说不出什么，可你为什么要冒险背这个包袱呢？林文鑫笑着说，文华公司从辉煌到衰落，原因是多方面的，但绝不能怪普通员工，他们不应该承担这个后果。而且我在他们面临下岗的时候拉上一把，相信他们一定会珍惜这次工作机会。哀兵必胜！这是一个很简单的道理。

其实对于林文鑫来说，还做了许许多多服务社会的事情。上世纪90年代末，为协助解决深圳市儿童入学难问题，他旗下的一家公司就耗资500万元创建了占地6500多平方米的深圳市泰宁小学。对教育事业和公益事业的热心不但体现了林文鑫的奉献精神，同时也体现了深圳这座城市的精神内涵。

林文鑫常常感言，自己小时候是一个穷孩子，知道在最困难的时候，哪怕有点滴的帮助都可能成为一种动力、激发起一个人积极向上的勇气。“我现在所做的一切事情其实都是在尽一个企业家的责任。我如果想帮助更多的人，就必须有更强大的力量，因此我必须做更多的事情、创造更大的财富”。

站得高了，看得远了，林文鑫对人生的感悟也变得更加朴实而深刻：做人，要先做人、后做事，一个人如此，一个企业家更应该如此。作为企业家，应该先做好企业家这个“人”，再做好经营企业这个“事”。他要求自己做人、做事都要无愧于心。而对于名利他则有另一番见解：名并非我所图，利却是必要的，因为创造价值是企业家的职责所在，也是社会与时代赋予企业家的责任。企业家不创造财富，就像学生不学习、工人不劳动、军人不打仗一样，是一种失职。

林文鑫说，一个有责任的企业家注定要比普通人挑更重的担子，也可能承受更大的压力，但既然选择了做一个企业家，就必须有无怨无悔的精神。

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。如今的林文鑫正在为他作为一个企业家的责任而继续负重前行。

<林文鑫档案>

林文鑫出生于1969年6月，祖籍广东陆丰；

1989年就职于深圳市物资集团；

1993年至2001年，调入广东省人民三办工作，其间被派驻香港，任国丰企业集团有限公司董事会；

19年参与组建中华网并在美国纳斯达克市场上市；此后组建深圳新华南方国际投资有限公司，并先后控股深圳文华房地产有限公司、广东新华生物科技实业有限公司、深圳市泰宁商场、深圳泰宁物业管理有限公司等；深圳文华房地产公司曾位居深圳500家同行业企业第6位；

林文鑫现任新华南方国际控股（集团）有限公司董事会、首都企业家俱乐部副理事长。

极限了~~~~~~~~

“东京奥运会”空场办赛，对日本房市有什么影响？

11月3日，据中国房地产业协会官微透露，中债信用增进公司（下称“中债增信”）支持民营房企发债融资取得新进展。

据悉，中国房地产业协会、中国银行间市场交易商协会联合中债增信，在11月1日召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，加强中债增信对民营房企发债的支持。

中债增信融资扩容至中小房企

从此次参会房企来看，包括金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企参会，相比前两次中国银行间市场交易商协会召集的会议，参会房企增多，并且扩大至中小型房企。

根据会议内容透露，接下来，中债增信的扩容将包括两个方面，一方面，继续推进此前8家试点房企进行二轮中债增信的融资；另一方面，除这8家房企外，中债增信融资担保将扩容到更多的民营房企。

自今年8月以来，中债增信的首轮融资已经支持6家民营房企发行了8只债券，包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，金额合计83.68亿元。

据中国房地产业协会官微透露，“房企普遍反映，本轮发债数量少、覆盖面窄、条件要求较高。我会在充分了解企业诉求后，积极向有关部门建议扩大增信范围，并主动与中国银行间市场交易商协会对接，向中债信用增进公司推荐企业名单，联系相关企业，有效促成了这次座谈会。”

值得关注的是，这些参会房企的名单是由中国房地产业协会向中债增信推荐的，联系相关企业后促成，这些房企不仅仅局限于大型龙头房企，还包括中小型房企。

相比碧桂园、龙湖等龙头房企，中小型房企当下的资金状况不容乐观。比如，雅居乐一直在积极出售资产自救，以偿还公开债务。今年6月30日，雅居乐的总现金及银行存款为259.25亿元，其中，现金及现金等值项目为129.06亿元，有限制现金为130.19亿元。与此同时，雅居乐总借款为701.7亿元，其中需在一年内偿还的债务规模达225.93亿元。此外，大华集团、德信集团此类中小型房企也面临着债务集中到期的压力。

对此，易居智库研究中心总监严跃进表示，此次参会的一些房企属于中型规模、财务总体稳健、但要时刻防范被“沾染”债务风险的企业。也就是说，虽然这些企业基本面健康，但基于目前债券和融资市场的新动向，必须主动为此类房企创造更好的融资环境。

央行支持此轮增信融资

目前，从发债来看，首轮先试水的房企有望尽快发行二轮增信融资。

10月18日，在中金公司举办的投资者电话会议上，龙湖集团和碧桂园方面表示，将再度发行由中债增信全额担保的境内票据。

10月30日，在龙湖集团召开的投资者会议上，龙湖集团CFO赵轶谈及融资层面时也再次透露，公司的第二笔中债增信债券正在推进。

与此同时，据记者了解，旭辉、新城控股也正在推进二轮中债增信的融资工作。

事实上，中债增信此次扩容的背后意义更值得关注。在座谈会之前，人民银行副行长潘功胜于10月17日曾赴中债增信开展专题调研，对该公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中国房地产业协会方面也透露：“去年下半年以来，我会不断向国家有关部门反映行业企业融资难问题。今年6月，我会主要领导在多个部委座谈会上反复呼吁这一问题，并明确提出为企业增信的建议，得到有关方面高度重视。”

四季度房企再迎债务高峰

除中债增信支持外，民营房企还需要更多融资上的“开闸”。

据中指研究院统计，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前，销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

另据克而瑞资管统计，今年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约630亿元。今年四季度叠加明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。

在房企面临偿债压力之下，11月1日，龙头房企中，旭辉、绿地也宣告债券违约、展期。据华创证券统计，今年第三季度共有95只债券违约或展期，涉及违约主体51家。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家，包括领地控股、鑫苑置业、天誉置业、俊发地产、广西万通等，违约债券以海外债、私募债为主，销售额在千亿元以下的中小房企及地方性房企占比较高。

“虽然2022年以来融资政策适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出。预计四季度房企融资规模仍将继续探底。”克而瑞研究中心预测。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 赵琳

跨国公司的对外投资的利与弊

影响不算大也不算小。

首先，奥运会属于各个国家趁此捞钱一笔和各个国家经济上涨的一种方式。在奥运会举办后，奥运村附近会规划为重点规划区导致房价上涨。与此同时带动各个国家的旅游经济。

2013 年申奥成功后，东京楼市一片火热，盛况空前。看着一天比一天高的房价，无数人蠢蠢欲动，想借着 2020 年奥运会的契机，在东京房地产市场上进行投资。

本次东京奥运会用无观众模式，日本虽大受损失，但对投资者来说并无负面影响。此外，2025 年将在大阪举办世博会，届时将会建造一个目标超越澳门的亚洲最大，也将继续为日本的国际观光市场加码。

目前东京楼市一片空前盛况，大都市房价不断上涨，二手别墅均价更是同比上涨了约 25%。加上中央地区人口流动性大，而海外投资的门槛较低，通过房产投资活动能够获得日本高级经营管理签证从而在日本永居，获得永久产权，正可谓是最佳投资期。

根据日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查，2018 年东京房地产均价约为 5.43 万元 /㎡，直追北京，较 2013 年上涨了 23%，一举超过 1998 年到 2013 年这 15 年的涨幅。高涨的房价数字让投资者分外眼红。

除了房价上涨快、潜在增值空间大之外，由于东京房地产以小户型为主、总价相对低、出租率高、投资回报率高，且具备永久产权，外国人购置门槛低等特点，在东京买房投资成为热门选择。

不止东京，2017 年申奥成功后，巴黎（2024 年奥运会）和洛杉矶（2028 年奥运会）的房价也出现了不同程度的上涨，不少房地产投资者慕名而去，想要借着奥运红利在当地楼市中分一杯羹。

不说国外，2015 年北京联合张家口申奥成功后，张家口楼市迅速升温。根据百度的数据，申奥成功后的第二天，张家口的楼盘 IP 访问量达到日常均值的 3.1 倍，楼盘频道 IP 访问量是日常均值的 4.5 倍。说到这儿，插个题外话，在08年的时候，我国举办奥运会时正赶上金融危机，房价处于疲软状态，奥运会的推动只让我国的房景气指数回落，国家统计局公布的7月份国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72个百分点。相比6月份0.26的环比回落幅度，7月份国房景气指数环比回落的幅度进一步加大。

之后张家口房价迅速暴涨，2016 年和 2017 年，同比增幅分别达 48% 和 39%。除了投资房地产的散客，冬奥的魅力还吸引了一大批品牌开发商前往张家口掘金，包括恒大、碧桂园、融创、远洋、金科等等。

不管是今天的张家口和东京，还是明天的巴黎和洛杉矶，吸引形形的人前扑后拥着前往购房的最根本因素，都是奥运会。

因为所有人都怀着同一个坚定不移的信念：奥运会必将为举办城市带来房价高涨的神话，跟着奥运步伐买房或炒房一定不赔。事实果真如此吗？或许可以从历史上奥运会和举办城市房价的关系中去寻找答案。

而在2018年巴黎房价将可能飙涨 9 %。法国首都巴黎市似重新受到美国、欧洲及海湾国家买主青睐，法国新住房价格去年上涨了9.3 %，这是法国房地产代书公证人报告指出的。报告并说，法国的全国新房建筑案例数量两年前一直不断增长，房屋建筑申请许可证签发案件每年增长15.2 %，季度增长率12.3 %。不过，房屋需求孔急，新建住房也无法救急。导致法国的购屋需求量大增，甚至连旧屋的价格也被带动上涨。

北京并不是第一个被奥运催高房价的城市，从 1988 年汉城奥运会、1992 年巴塞罗那奥运会，再到 2012 年伦敦奥运会、2016 年里约热内卢奥运会，几乎每个举办过奥运会的城市，申奥成功后房价都出现不同程度的上涨。

其中 1992 年举办第 25 届奥运会的巴塞罗那，在 1986 年申奥成功后的 7 年内，住宅价值增长幅度在 250%-300% 之间；2000 年举办第 27 届奥运会的悉尼，1993 年申奥成功之后每年房价涨幅均超过 10%；

2004 年举办第 28 届奥运会的雅典，在 1995 年申奥成功之后的 7 年里，房价涨幅达 65%，平均年涨幅约为 9.3%；2016 年举办第 31 届奥运会的里约热内卢，从 2008 年开始房价开始猛涨，到 2016 年，里约热内卢房价较 2008 年上涨 216% 左右……

东京奥运村选址在中央区的晴海，奥运会后将被改建为高层公寓，志在打造一个超大级社区。但整个奥运村的交通并不方便，与最近的车站距离一公里，目前也没有建成的学校，有日本民众评论奥运村 " 真的感觉跟陆地孤岛似的 "。

所以，奥运会对日本房价可能会有推动作用，但投资商们不会放弃这一挣钱的机会。所以，奥运会结束后日本的房价可能会水涨船高，而附近区域内的建设可能会可能会因此大大增加。在这次奥运会结束后，日本的体育馆，度村以及游泳馆可能会有大幅度的建设。但是，这次的空场外加疫情无法抵达日本的原因可能会导致其他外国观众无法直观的挑选，所以可能会因为这个损失一部分买家。

房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

跨国公司对外投资的选择及其思考

[摘要]根据联合国贸发会议1996年6月发表的最新统计数据，1995年全球跨国直接投资创历史最高纪录，达到3250亿美元，比1994年增长46％。跨国直接投资的剧增，是世界经济复苏的结果，也是各国企业为增强其国际竞争力而积极对外投资、开展国际化经营的结果。以跨国公司为主体的资本流动已成为国际直接投资的主流。近几年，我国在利用外资工作中，注意吸引国际大跨国公司的投资。来华投资的国际大跨国公司这两年也在增加，至今世界排名列前500家的最大跨国公司中，已有200多家来中国投资。深入了解、研究跨国公司，分析国际直接投资当前特点和趋势，注意其今后若干年投资动向，对我国积极利用跨国公司的资金是有益的。

跨国公司对外投资的选择动向

一、跨国公司海外投资选择的关键因素仍是市场，而低廉劳动力的吸引力不断减弱

跨国公司海外投资的主要流向是那些被他们认为有良好市场前景，即市场准入条件宽松的国家和地区。从统计数据看，1987年到1990年间，国际直接投资的83％流向西欧和北美的发达国家。这些国家都有良好的市场条件，但劳动力价格昂贵。1995年，国际直接投资总流量大幅度增长，流向发达国家的份额仍占2／3，达2160亿美元，其中流向美国的有750亿美元。美国制造业1995年对其投资最多的10个国家的投资总额中，有76％是投在高工资国家的，其中瑞典占第一位，英国次之。

尽管如此，一些跨国公司认为，，包括人力，仍是他们对外投资时看重的因素之一。不过人力并不一定是指价格低廉的劳动力。

80年代末，亚洲新兴工业化国家（地区）在调整产业结构时，曾安排几年内将一些劳动密集型企业转移到有廉价劳动力的国家。但许多欧洲制药工业企业却为了寻求高技术和高素质的劳动力，将资金投向美国的一些高科技的生物工程企业。新兴工业国家（地区）有一些公司也因同样理由将资金投向欧、美。有些发达国家的企业，特别是一些矿业和石油化工公司则为了取得，即生产原料，而拓展对外投资的范围。

许多跨国公司在对其今后5年对外投资作预测时表示，决定其投资的主要因素仍将是市场准入问题，投资时将努力避开保护主义盛行地区。但是在考虑市场准入问题的同时，也将顾及其他一些因素，如要努力在一些新兴市场，特别是以中国为主的亚洲市场中能取得优势地位作准备；在一些新领域，如电讯和其他基础设施方面发展投资。

许多跨国公司认为，今后投资时对劳动力的要求最重要的不是价格高低，而是高素质和高灵活度。欧洲公司尤其强调这一点，美国公司也强调这点。亚洲一些跨国公司愿继续对劳动力的价格因素以“合理的优先”。这是出于东亚特有的地理特点：有先进技术的国家与一些有低廉劳动力的国家相邻。跨国公司在产业调整中可较容易地组织地区内国际分工，将劳动密集型产业转移出去，同时将高技术和决策中心留在本地。日本、韩国和台湾都已按此战略在作布署，今后5年还将为此而作努力。80年代，国际直接投资的地区性较为突出，跨国公司以在本地区投资为主。这样，投资主要都流向发达国家。根据国际货币基金组织的统计，从1985年到1992年，国际直接投资总量的85％流向OECD国家。到1993年，西欧占了国际直接投资总存量的42％，北美占26％，亚洲占15％。

90年代以来几年中，情况有些变化。流向远东的投资迅速增加，1994年约有占总量1／4的投资流向了亚洲，相当于流向西欧的资金。同时，流向拉美和中、东欧的资金也有所增长。

根据一些跨国公司的预测，未来的5年内，各国跨国公司投向亚洲的资金将明显增长，但情况仍不一。亚洲的跨国公司特别是日本公司将大大加强在亚洲的投资。美国公司也会增加对亚洲的投资。欧洲公司虽会增加对亚洲的投资，但相对其对欧美的投资仍是有限的。

欧洲仍将是国际直接投资最多的地区。除了欧洲公司继续保持在本地区投资外，美国公司也把欧洲作为投资的第一选择。1995年，美对外投资创纪录的0亿美元中，有500亿是投向欧洲的，主要是西欧，比1994年增加了两倍，而当年对亚洲的投资只增加2／3。对国际跨国公司来说，尽管西欧经济增长率低，劳动力价格昂贵，但有广大市场，有高技术水平，基础设施好，风险较小，还靠近有兴起的中东欧市场，仍是吸引投资的地方。预计欧洲吸引投资的领先地位至少保持到本世纪末。

二、跨国公司在电讯业和制造业的投资将有强劲增长

80年代，国际直接投资在第三产业中增长引人注目。在80年代末，主要发达国家对外直接投资有2／3流向第三产业。其间金融市场的不规范化和私有化浪潮被认为是其中的重要因素。从1993年情况看，主要发达国家对外直接投资也有53％流向第三产业，其中一半投资向银行、保险业。流向制造业和农业、掘业的投资分别占总额的36％和9％。

许多跨国公司现明确表示，今后若干年内在金融和房地产业的投资热情将减弱，而对销售、电讯等公用事业类服务业的投资将增加。对制造业特别是高科技制造业的投资也会增长。

电讯业将是最吸引外国投资的行业，因为电讯是正在发展的行业。技术的发展会使价格下落，会有可能提供新的服务项目，这都会引起需求的增长。另外，技术的发展增加了对新设备的需求，因此需求大量投资，发展中国家对电讯发展的需求不断增长，他们一般既缺乏资金又无必要的技术，因而需求助于外国投资。

除电讯业外其他广义上的公用事业（不仅指电、水、气、道路）都将是国际投资的新热点，这是由于一些国家，特别是亚洲国家的巨大需求引起的。这一趋势将导致外国公司带着资金、技术和管理技能前往建立新公司。在一些国家还将用BOT方式进行投资。

预计美国、日本和欧洲的投资者也会在一定程度上对正在兴起的市场，特别是在亚洲增加了化学工业和石油化工业的投资。由于在重工业（石化、肥料等）方面能力已饱和，欧洲只在含有高附加值的化工产品市场上还有一定吸引力。

对非金融服务业的国际投资有可能通过一些仍按传统途径组织消费机制的国家建立起国外网络而得到发展。这些国家如更重视服务业（如旅馆业、餐饮、公路运输、法律咨询等）的标准化，就有可能吸引大量外国投资。一些国际投资者认为，目前葡萄牙、意大利、菲律宾、中国这些国家的消费渠道还是比较陈旧的，日、美、法的公司在这方面有先进技术，也有资金。

对房地产的投资除了在欧洲和亚洲有少许增长外，投资者一般将对房地产的投资局限于邻近国家。

按一些跨国公司预测，在信息服务方面的外国直接投资有可能因某些因素而有较大的增长。这些因素是：新的技术革命浪潮；工业全球化的推进。随着产品将在全球范围内设计、制造、销售，需提高信息服务。

三、跨国公司将继续着力于由从母公司直接出口产品转向到国外办企业

许多跨国公司准备在未来的5年内，将其在海外的业务活动占总业务量的份额继续增大。无论是从新设立公司的国别还是按其生产部门看都将如此，中型企业尤其如此，增加在国外的业务活动，并不是通过增加从母国的直接出口，而是通过增加在海外投资、设厂生产而达到这一目的。亚洲的一些跨国公司（包括日本和一些新兴国家和地区的公司）这一趋势将更为明显，因为他们或者面临着货币汇率变动，或者面临国内成本升高这样的局面，将生产制造业转移到海外，在海外生产后转销他国或返销本国，是加快企业国际化的一种办法。

扩大海外投资的主要方式是兼并、征购和合资经营。许多跨国公司表示，今后将主要取兼并、征购方式，然后再是合资经营方式。

兼并、征购曾是80年代以来跨国公司在海外设企业的主要方式，今后还将是主要方式，这是根据以下两个方面判断的：（1）在美国、欧洲，正在进行中的行业调整对前往投资的外国公司来说，是可迅速有立身之地的机会。当然，兼并、收购后首先面临的将是由于改组现有生产结构引起的问题，不能立即考虑扩大生产、增加就业；（2）发展中国家特别是亚洲国家的企业面临着出让股权或私有化的局面，这种情况既存在于制造业部门又存在于基础设施部门。许多跨国公司对此有极大兴趣。在这种情况下，收购以后，随之而来的问题就是技术改造和开展营销。

合资经营的方式是从以下几个方面考虑的：在某些国家要深入当地市场，必须有当地的合作伙伴。一些公司认为，在中国大陆尤其如此；前来投资的公司没有单独行动的技术和财政能力，尤其是一些中小型企业；要开展某些新业务活动，需要使用可能合作的伙伴已掌握的技术。许多跨国公司认为，从管理角度看，合资经营有一定风险，因为合资经营有可能出现两个“决策中心”，也就存在着不协调的可能性。

二、竞争问题

从竞争的角度主要有两方面，一是国内企业是否有能力和跨国公司竞争；二是跨国公司是否会运用垄断性以及其他不正当手段和国内企业竞争。

第一方面是竞争能力的问题。例如如果发展中国家对跨国公司的活动全面开放，许多民族工业可能无力与之拼搏，为其打倒或合并收购。因此许多东道国，包括发达国家，对若干敏感产业，如国防、通讯等，对外商涉足有所限制。中国在申请加入关贸总协定以及世贸组织的各段时期，对若干产业的开放强调必须以时日以免过分冲击国内企业。对大中型国有企业，即使屡屡亏损，影响宏观调控能力，但是对跨国公司收购，也应非常谨慎从事，避免大权旁落。

但是，这种立场同时也需考虑如下因素。首先开放的程度如果太低，步子太慢，会不合现行国际惯例，如世贸组织的规定，妨碍成为国际经济主要成员国。所应特别提出的是当今的时代和已往大不相同，即使近在六十年代及七十年代，发展中国家所享受的种种例外，常常能被一般所接受。但是当今发展中国家的能力业已大大提高，若干产业甚至已压倒一切，因此例外的幅度在不断收缩中。

发展中国家的竞争能力所以能够逐步上升与其积极利用跨国公司有密切关系。上面已经提及发展中国家和跨国公司进行多方合作之后出口能力急剧提高，显示在国际市场上的竞争能力不弱。跨国公司在发展中国家的活动范围并不限于独资企业而是和国内企业进行合资、技术转让、管理合同、装配战略联盟等合作，发展中国家的国内工业便很难和所谓民族工业等同起来。如果硬加分野，如以外资成分或与跨国公司合作方式为准，不但没有理论依据，抑且导致自行缩小利用跨国公司的机会。因此如果对企业加以保护也必严格限于极少数的例外。

当然国内的压力是来自多方的。如果，事事俱优柔寡断，畏首畏尾，则国内企业势必互相效尤，希图杜绝跨国公司在国内市场与之竞争，导致封闭型经济之形成。但是，封闭型的致命伤是仅仅可不与跨国公司在国内竞争，却完全没有力量在国际市场上避免和跨国公司较量。这样在温室中娇养的产业便很难在竞争激烈的国际市场上占有一席之地，致使外汇枯竭，举债度日，甚至丧失经济的自主权。

更进一层，从个别企业的立场看竞争的对象，不独限于跨国公司也可来自国内企业。欲图杜绝后者的介入，势必扶植独占的民族工业，甚或地方工业，后者将保护主义从国家延伸到地区，到省市城镇，势必使全国经济支离破碎，全盘瓦解。

可是，竞争的挑战是企业壮大不可或少的动力。特别在市场情形瞬息万变，技术更新节奏加速的情势下，即使民族工业保护住了，但是很快便变成古董，毫无出路。

利用跨国公司不独可透过竞争激动国内企业，同时也可汲取其长，补己之短。并且可青出于蓝而胜于蓝。例如，跨国公司的副食品占领了很大一片发展中国家的市场，为什么民族工业不能洞悉它们成功的因素，从和它们合作开始到自辟炉灶、自创品牌、自树一帜？

另一对跨国公司的忧虑是垄断和不公平或不正当竞争。最好的防止跨国公司垄断行为是以跨国公司制跨国公司。换言之即健全竞争机制。若干发展中国家为了鼓励外资，授予个别跨国公司种种特权，不独对民族工业意味着歧视抑且鼓励跨国公司的垄断与不正当竞争。

这种特权当然也和现在国际间通行的国民待遇原则相悖。当然该项原则在转型中的发展中国家里实施时，也较复杂。至于不公平竞争的问题国内企业也同样存在。因此许多发展中国家对公平竞争的立法视为要务。

三、分利问题

上述的垄断或不公平竞争是跨国公司和发展中国家利益分配问题的源泉之一。诚然，如果跨国公司在发展中国家从事掠夺，那么大部分的利益将被跨国公司攫取去了，导致东道国一无所获，或蒙受损失。

利益分配问题可分为两大类。一是发展中国家和跨国公司之间的，其中复有企业与企业之间的以及对发展中国家的直接影响，如不论对母国或第三国的。二是对发展中国家地区或社会各阶层之间的。

发展中国家的企业和跨国公司打交道时往往感到相形见绌。如在讯息方面一般认为跨国公司不独掌握全球网络，即对发展中国家的有关企业以及其供销情况，竞争者实力，也每不惜工本，彻底调查，了如指掌，占尽优势。从跨国公司的立场则时时认为发展中国家的企业内容不像跨国公司那样明朗化。它们的账目既言之不详又没有严格的准则。发展中国家的市场又不健全，有时东道国企业同时和多家跨国公司谈判，互相比攀，以占上风。

实则企业之间的谈判能力很难一刀切地断定谁占上风。虽然大型企业有其优势，但在东道国也有地主优势。双方均可谋求知己知彼以提高自己的谈判能力。在自己没有能力判断的问题上，可以借重第三者即专家们进行评估，如资产估价及可行性研究等。

比较难以预防的是跨国公司处心积虑，利用巧妙的手段，获取暗中的利益。例如，跨国公司对转移价格可上下其手，无形中将合资企业的利润转移到跨国公司手中。有时跨国公司原来仅为少数持股者，可藉口合资企业亏损，需要增股，当地企业无力出资时实行片面增股，获得控制权。

转移价格既是跨国公司内部帐目因此不易处理，跨国公司总部的帐目在东道国无法核对。唯该项价格可与类似商品国际市场价格相比，对若干零配件不在市场流通者，可在契约内规定定价原则，如成本加成等。

转移价格是漏税手段之一，其他弄虚作手段在发展中国家税制不健全、执行人员素质不高的情势下，走漏应纳税或冒领退税金额屡见不鲜。但是这不是跨国公司的特征，而是发展中国家自身的税务问题。

从发展中国家利益的全盘考虑，跨国公司所带来的扩散效应或外部经济也应计算在内。反之，也有负面的。若干跨国公司对劳工的管理过分苛刻，不独工作环境非常恶劣，失事率频繁，并且严重违背人道。但是某些发达国家主张抵制劳工欠佳国家的出口品，甚或主张国际劳工要有共同标准，前者甚至包括所有低工资国家，这样所有低收入国家的输出都要遭排斥了。至于国际标准之厘定，无论在任何领域应透过国际协商取得共识。

跨国公司对环保的设施，诸如污水的处理、毒品的防治、生态的保护等，对发展中国家也有示范作用。对社会的贡献，虽然不一定计算在经济指标里，也有正面的。相反的，若干跨国公司也可利用发展中国家对环保意识的薄弱，对其输出污染。

有些发展中国家将跨国公司物质方面的影响联想到精神污染以及文化侵略的到来。跨国公司则抱怨发展中国家的官员贪污成风，以权谋私。实行行贿受贿是双方的共同行为。在若干跨国公司的母国，如美国，对在境外行贿有明文规定，东道国中如新加坡对廉政从上至下认真执行，较少漏网者。

另一忧患是透过通讯网、媒界传播对发展中国家所不接受的价值观。在这方面防止的办法不易奏效。首先，尽管若干传播节目，如**、杂志可以删禁，但是渠道太多，特别在信息高速公路时代，苟管制太严，有因咽废食之虞，因为信息是现代化的社会中不可或缺的工具。再者，商品较易杜绝，思维和偏好很难以外力操纵。因此非潜移默化鲜能攻心。

跨国公司在发展中国家的活动，一如在全球的战略，必然是有选择性的。以为导向的显然聚集在天赋丰厚的地区，因此发展中国家的矿产开发每局限于少数地区。

即使是市场导向或效益导向的活动往往也是集中在局部地区的。在中国，南方胜于北方，东方多于西方，沿海城市超过内陆乡镇。

跨国公司活动的不平均分布引起地区分利问题以及国民收入分配问题。在中国传统的不畏贫而畏不均的思想与近代的平均主义推波助澜，不均的忧虑是不容忽视的。

从经济角度看来跨国公司的引进如果是对发展有正面作用的话，问题是有没有条件使它们进来，至于在哪个地区则是次要。因此政策的焦点往往是致力于条件较好的地区，如基础设施、人力、配套工业等较为完备的，且不屑提出各项优惠条件以提高相对的吸引力。其结果是跨国公司活动的集中度远高于原来经济环境的驱使。

这种倾斜政策在短时期内对名不见经传的发展中国家有一鸣惊人的宣示效应，易引起跨国公司的注意， 但是长期施行有两大缺陷。一是不独歧视较不发达的地区，使富者愈富，贫者愈贫，抑且歧视民族工业。二是当其他发展中国家争相效尤时，相对优势互相冲销，只有将利益转移到跨国公司，肥水外流。所幸如果国民待遇的原则普遍推行，各种优惠措施也当逐渐淘汰。

即使没有倾斜政策，无论来自国内的或国际的发展动力也是不可能平均分布的。特别是创新，既不是所能胜任的，也不是立即能扩散到全方位的，而是属于极少数的。尽管成功以后，可能群起效尤，但是每每要经过一段时间，并且不免有东施效颦之讥，其结果是失去了捷足先登的优势，所得到的利益远远不如始创者。对落后者及被淘汰者则每况愈下，蒙受损失。这种此涨彼消的程序势必形成贫富差距。当然在整个经济发展的过程中，同时会带动上游下游，水涨船高，即使是有先富后富之别以及一蹶不振的。因此，财富尽管趋向集中，同时也在扩散。

由跨国公司对外直接投资情况引发的思考

一、引进跨国公司与适度开放国内市场

跨国公司对外直接投资地点的选择，在很大程度上取决于当地市场开放程度。外商特别是一些大跨国公司来华投资，是由于中国有巨大的潜在市场，着眼于随着中国经济迅速发展还会拓展的国内大市场，为下一步在中国国内市场占据有利地位作准备。我国在当前吸引外资中，把引进既有较高技术，又有较雄厚资金力量和丰富管理经验的跨国公司作为一个重点。我们也把我国的巨大市场作为吸引外资的一个有利因素。怎样利用我国市场的吸引力以吸引外资特别是跨国公司的资金，仍将是需要研究的课题。

我国内市场对来华投资的外商已有一定程度的开放。外商投资企业的产品在国内的销售曾受到一定限制。近几年根据“以市场换技术”的方针，对一些技术水平较高的外商投资企业放宽了产品内销的限制，这对于我国利用外资质量的提高，有一定的作用。

随着我国经济发展对外向型经济的依存度的增长，开放国内市场成为发展外向型经济的重要条件。我国在申请加入世界贸易组织中，在亚太经合组织活动中，都为实现贸易--投资自由化目标作了一定承诺。跨国公司视市场开放度为投资的主要选择，这与我们承诺的、逐步开放一些市场是有一致点的。开放一些市场是我国积极、合理、有效地利用外资所必须要做的，也是我国经济同世界经济接轨的必要条件。问题在于如何发挥我国在市场方面的优势，通过有序、逐步、适度地开放来达到我们的目标。在开放过程中，遇到一些问题就取“保护”、“关闭”市场是不可取的。

现阶段对外商投资开放市场，决不是简单地以市场换取外资，而必须在贯彻外资政策的前提下，根据产业导向，按照国民待遇的原则，放宽外商投资的比例，让与一定的市场。

最近，沿海某省为吸引外商投资而调整政策，放宽外商投资企业内销比例。有关规定包括：凡投资于国家鼓励发展的项目，外方出资占50％以上的，按投资总额的不同，分别给予产品50％--100％的内销比例；投资农业种植、养殖业项目，产品内销可放宽至100％；对山区投资鼓励类项目，外方占50％以上，且达到一定投资额，也可放宽内销比例直至100％；对已有外商投资企业，除限制发展的以外，累计投资达到一定数额，产品质量达到国际标准，经确认为“先进技术企业”，产品内销比例可放宽至70％，等等。该省新制订的规定体现了根据产业、地域适度开放的原则。

外商来投资，是奔着市场来的。外商进来后必然要抢占市场。既然让外商进来，就是准备外商投资企业与国内企业抢夺市场。当然也要给国内企业创造一定条件，能与外商投资企业平等竞争。

一段时间以来，就外商抢夺国内市场问题有不少争议。其实，跨国公司无论进入哪个国家，都会有同该国企业争市场问题。为何在我国“抢占市场”和“挤占名牌”成为两个突出的问题？这是因为，我国尚在建立社会主义市场经济体制的过程中，我国企业在技术、装备、工艺等方面还处于较落后状态，产品结构不合理、质量差，缺乏竞争力，加上经营管理、市场开拓方面观念更新不够，适应能力差。特别是我国内企业在开发新产品或改进老产品方面行动较为迟缓。这类问题的产生，包括对外商投资企业管理上的问题，主要是由于我们本身的原因，不能简单地归咎于外商的进入。要解决这类问题，需给企业以平等竞争的外部环境，要加快体制改革和经营机制的转换，同时需要加快技术改造。技术改造又需大量的资金投入，这里仍有利用外资的问题。跨国公司会继续选择对其有利的方式，按其所说或兼并、收购，或合资经营方式来介入我企业改造。对我们来说，既要利用跨国公司的投资，又要用对我有利的方式，引进跨国公司，转换机制，使产品升级换代，并开拓市场，得以发展。

二、重视开展我国企业的跨国经营

当前，跨国公司对外投资，既为了获得新的市场，又为了进入主要生产要素市场，许多企业通过业务经营的国际化，建立自己的跨国体系，效益不断提高。他们体会到，如果局限在国内市场，确保相对利润的可能性会越来越小。这也是跨国公司发展迅速的重要原因。现在，跨国公司的数量越来越多，不仅有大型企业，还有中小型企业。发展中国家的跨国公司也在不断增加中。发展中国家对外直接投资占国际直接投资总额的份额，10年间由5％提高到15％。尽管发展中国家一般都面临资金短缺和外汇拮据的问题，但越来越多的国家认识到，对外直接投资是必须对企业开放的战略抉择，通过对外直接投资可以获得外部、扩大市场，推动本国经济结构的调整。

我国在建立社会主义市场经济过程中，要利用国内外两种、两个市场。要做到这一点，不能不考虑加强开展跨国经营业务。

当然，我国是发展中国家，国力有限，目前不可能大规模对外投资，但是可以在一些发展中国家，一些正在进行经济转轨的国家有选择性地投资；可以技术、设备投资，也可以部分资金投资，开办合资、合营项目，扩大我产品在这些市场的知名度和影响，为占有一定的市场份额作准备。国际市场竞争日趋激烈。有能力的企业尤其应作好准备，走出去。一味认为我国目前资金短缺，不能对外投资的想法、做法是短见的行为。对外直接投资已是我们必须重视的问题。

三、提高人员素质问题

跨国公司在选择其投资点时越来越注意寻求有高素质劳动力的国家和地区，这也是值得我们注意的。我国利用外资初期引进了不少劳动密集型项目，我国劳动力价格低廉的优势曾在其中发挥过作用。尽管我们还有许多方面、许多地区，特别是中西部地区可以继续引进劳动密集型、密集型项目，继续发挥我劳动力价格较低的优势，但为了提高外资质量，吸引跨国公司来华投资，引进规模大、技术含量高、整体管理水平高的合作项目，劳动力素质问题就突出了。

我国内企业缺乏竞争力，其中一个原因也是由于技术人员、管理人员等职工队伍素质不高。我国劳动力价格随着经济的发展已在上升，但相比起来仍较低。不过这种劳动力价格低廉的优势已经并且继续被劳动力素质不高的劣势逐渐抵销。目前，人才问题在我们开拓国际市场时甚至显得比资金短缺、设备欠先进更为突出。因此，加强培训各类人员、提高人员素质，是一项重要的基础工作，必须给予足够重视。

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近期，房企融资政策暖风频吹。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。

业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。

　　融资规模首现同比正增长

根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。

中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。

累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。

另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。

　　民企发债或成融资新发力点

值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

10月30日，院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

不做投资移民那种应该如何选择日本房产投资？

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1、“70年使用权”与“所有权”

因为中国特殊的土地公有制度，在中国购入的房产你只有土地的使用权，而没有所有权，并且使用权只有70年——换句话说，无论你花多少钱买下来的房子，最终它并非是属于你的，因为土地不是你的，你总不见得能让你的房子飘在空中不使用土地吧?日本房产

因此，包括日本在内的多数发达国家用的土地私有制度，成为不少华人决定在海外购置房产的决定性因素之一。

优点

就像你知道的一样，日本买房子不仅包括房屋的永久所有权，还包括了土地的永久所有权。

在“私有财产”神圣不可侵犯的资本主义社会里，就算国家投资修高速公路，不经土地或者房子所有者的点头允许，“国家”也只能给“私人”让路。

比如不得不“穿楼而过”修建的阪神高速公路。。。

甚至于修地铁如果需要经过你家地下，那么他们就需要和你商谈。如果你同意了，那么他们就有义务定期支付给你，土地的使用费。(因为不止地上，地下一定深度内都是你所有的)

缺点

由于私人财产地位过高，即便是“利国利民”的合理化城市规划布局甚至城市基础设施建设，都不得不给私人拥有的土地让步。

这虽然一定程度上保护了个别公民的权益，但是却损害了国家利益和更多其他公民的利益——比如日本某个区想在该区修建一个公园，因为购买私人土地远超预算而最终不得不放弃该，那么，这是否对其他无法享受这个免费公园的公民造成了一定程度上的利益损害呢?

2、集合住宅

集合住宅就是我们说的“公寓”。和国内的公寓一样，日本购买集合住宅后一样需要交纳“管理费(物业费)”和“修缮基金(维修基金)”。

出于防震等目的，日本常见的集合住宅大多不超过12层

优点

日本不动产行业极度发达成熟，管理会社对整栋公寓的管理可谓无微不至;修缮基金的运用更是合理、透明，不但需要定期向住户公布基金余额，还需要详细说明基金的使用动向。

因此，日本很多建造三四十年以上的大楼依然非常结实干净整洁，和国内很多公寓大楼刚建不到二十年就破破烂烂的成为鲜明对比。

缺点

日本人不但对自己谨小慎微要求严格，生怕做什么影响到别人;对别人的要求同样如此——也许只是因为你走路时候声音稍微大一点，住在你楼下的住户就会到管理会社投诉你“噪音污染”。

因此，在日本购买集合住宅，你首先得学会和日本人一样的“谨小慎微”。

还有一个不得不提的问题就是，集合住宅的土地面积是整栋大楼的住户所共有的，比如一栋公寓里有50家住户，那么你所占有的土地面积就是该楼占地面积的五十分之一。日本房产

3、一户建(即house)

一户建相当于国内的独门独院的小别墅。

很多日本动画片里，比如《哆啦A梦》的野比家族，或者《蜡笔小新》里的野原家族所居住的就是很典型的日本“一户建”。

优点

没有管理费，没有修缮基金，没有因为一点点噪音就投诉你的“楼下住户”，想养什么宠物都没人可以干涉你，建筑物占了多大面积的土地你就拥有多少土地……一切都是你自己的，自由无比。

缺点

少了金钱上的付出，自然就要付出你的精力：无论房子出什么问题，都得自己修理、维护，包括修葺你院子里的草坪或者清扫你门前路上的积雪和落叶。另外，一户建没有公寓那么好租好卖。如果是想作为收益投资而购买的话，需要谨慎考虑。

4、房贷与利息

和如今的中国人购买房产一样，大多数日本人也是通过银行的手段购房的。

日本最常见的年限是35年。

优点

奇低无比的利率是日本住房的最大特色和优点。

相对于国内动辄5%~6%的利率，日本各大银行的利率仅有0.7%~1.2%之间——在距离东京都心二三十分钟车程的地方购买一套两千万左右的两室一厅二手公寓，每个月还贷可能只有三四万日元——甚至比租房子还要便宜。

而且更重要的是，对于拥有良好信用度以及稳定工作的日本人，很多银行可以做到“0首付”购房，因此有些国内媒体称“日本年轻人同样买不起房”的说法纯属无稽之谈。只能说，经历过泡沫经济破灭的日本，以买房做投资的人减少了。毕竟一朝被蛇咬十年怕井绳。

缺点

日本各大银行对外国人审查极其严格，这一问题在3.11日本大地震之后表现的更为突出——3.11大地震之后的数个月里，无数包括中国人在内的在日外国人丢下工作和日本的一切，义无反顾的逃离日本回国，让日本人认识到外国人的“不稳定性”：虽然无论对谁来说，活下去才是最重要的。

因此，外国人想在日本申请住房，要么拥有稳定的高收入、在诸如丰田汽车、三井住友之类大型知名企业工作;要么就只能准备好一次性全额购房了。

5、最后，关于税金

日本购房税金整体包含两种，一种是一次性税金，还有就是长期税金。

一次性税金包含印花税，不动产取得税等，一般在购房手续结束后两个月之内缴纳结束，总花费大概为房价的6%~8%。

当然，如果你自身条件优越，也可以像日本人一样向银行交涉，最终将税金算入房贷中，实现0首付入住。

而需要长期缴纳的税金为每年缴纳一次的“固都税”，该税金的价格一般根据房子的大小，以及房子所在地的地价上下浮动。并不会太高。购买之前可以参考该房子前几年所缴纳的固都税。