海外房产投资中介介绍_海外房产投资专家

1.我想到海外投资房产，哪个国家比较适合投资房地产

2.直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

想去澳洲投资炒房，找国内实力派澳洲移民投资公司。现在投资澳洲房产，每年回报8—15%，7-8年翻一倍，不限购，全世界都知有事实。你准备好没有？

中国人对澳洲房产的关注程度最高的四个城市即是悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯。今天跟着海外房产专家走进在澳洲拥多套房产的投资达人王先生从悉尼一路买房投资到墨尔本、布里斯班，丰富经验之谈！

各个城市是否是最佳投资时机？

澳房市场现在真正的形势，用持有多套澳洲房产的王先生的话说：“现在正是投资澳洲房产最好的时机！悉尼房价近几年上涨幅度像是多年前的中国，那速度简直了！不过比起成本较高的悉尼，墨尔本的房产反而正是好时机，后面还有很大潜力可挖掘，而布里斯班的房产初见矛头，因为那里都是年轻人多，所以是不愁租客的。总之，澳洲房产政策在海外房产投资中的优势很明显，最基本的就是门槛低！”

“另外就是，澳洲当地人其实也在投资房产，而且学区房也很受欢迎，尤其是当地华裔！可别小看哦，澳洲华人很多的”

为啥海外房产专家会介绍王先生呢？因为王先生其实就是从想当年大名鼎鼎的“温州炒房团”中退役出来的，精明而又身经百战的王先生，瞅准了中国赴海外投资的热潮，几经比较又发现了澳洲房产的优势之后，在5年前开始了投资澳洲房产的道路。

王先生发现澳洲房产的什么？

首付10%、额70%-80%、永久产权、无遗产税物业税、可以租抵供、空置率常年保持在2%以下等特点常被用来描述澳洲房产，澳洲房产也一直因其在海外房产投资中的大量优势，受到中国和全球各地房产投资者的青睐。

“以房养学”、“以房养房”、“以房养老”、“以租养房”的海外房产投资理念也越来越深入人心。

中澳自贸协定签订、澳元汇率低、房贷利率低，既降低门槛又节省购房人民币成本，这也为投资澳洲房产大开方便之门。

王先生的澳洲房产投资之路 各城市该如何选择

我是6年前开始注意到澳洲房产的，当时还专门去了一趟悉尼，主要也是孩子上学，非要去澳洲，我就在悉尼大学附近给她买了套2室现房，当时手里也有钱，首付只要5万澳元，当时大概30万人民币，我直接给她付了全款，50万澳元，现在想想还挺亏的，剩下的钱能买好几套悉尼的房子，现在还不赚翻了！

还没上几天学，女儿有一天跟我说能不能让我同学住一间房子，反正那一室空着也是空着，然后她就边收租边打工，半年下来竟然攒下不少钱，而且因为之前炒过房，所以就对房价比较敏感，我一看悉尼的房价历史，当即就决定再入手一套，悉尼CBD附近的房子，一年后我又买了一套悉尼北区的期房。当时两套房到手，都是两室，我就租了出去，当时房价还比较低，所以，“租抵贷”基本是可以完成的，现在更是不用说了。

现在投资墨尔本正合适，两室的公寓大概是60万澳币，相当于四五年前的悉尼，而且投资区域比较集中，东南区就别买了，主要买CBD中央区及北面墨尔本大学附近的，租金最高的区域都在CBD附近。我已经入手了一套靠近墨尔本大学在CBD的房产，已经租给了两个中国学生住。下一步我准备买墨尔本西区的房子，最近正在看，因为2013年中期，维多利亚州州长宣布了有着墨尔本第二CBD之称的East Werribee超级城区开始建设，该项目将直接带来58,300个就业岗位，间接带来了10万套住房需求，投入4.4亿元的水岸发展，完成后到墨尔本的市中心仅需25分钟，且有各式各样的别墅和水岸物业。

其实我现在主要的目标已经转移到墨尔本和布里斯班了，因为悉尼房价确实高，我女儿那套房子我之前就已经卖掉了，赚了20万澳币，付了墨尔本那套房子的首付和悉尼北区那套房的首付。悉尼CBD那套房你可能不敢相信，我65万澳币入手的，现在去估价，跟我说是110万澳币，近期也在准备将它卖出，然后去买墨尔本西区和布里斯班的房子，所以我在用悉尼的两套房子赚的钱去投资墨尔本西区和布里斯班的房子，钱嘛，就是这么来来去去的。悉尼三套房，墨尔本目前一套房，马上也会再入手一套，布里斯班我准备在中央区买一套，算算我就要经手6套澳洲房产了。

为什么我提到布里斯班的房产也是值得投资的呢？因为看了澳洲的一些数据，说是布里斯班CBD区域公寓房和别墅的回报都超过5%，区内人炸性增长，十年内增幅达到229.7%,布里斯班房价也可能有17%的涨幅。

其实归根结底，买房还是看机会，要知道哪里的房子一定会升值！那具体怎么看呢？

套用炒房团基本经验 培养海外投资理念

王先生告诉小编，虽然很多置业专家都说不能用中国人投资房产的经验直接套用到澳洲房产投资中，但是还是有经验可以借鉴的。

一是认清楚自己是纯投资还是只为了自住，其实即使你买到澳洲房产只为了住，也会发现是在投资，因为每七年翻一番，想不保值不升值都不行。

二是紧跟区域经济新政，之前在国内我们就看北京哪里要发展了我们就去哪买啊买的，区域经济规划什么的很重要的。最近西悉尼就很火，为啥呢，一是因为规划建设西部CBD帕拉玛塔，二是因为CBD的房子太贵了，当地人都去帕拉玛塔买房子住，虽然是第二大CBD，但也不缺好的公司，机场也快建成，你看吧，那里的房子也会很快涨价的！支持建设真的很重要。

三就是选择物业的“黄金法则”，地段、地段、地段！好地段、好产品，投资下去当然回报就高了。比如都在墨尔本，早几年投资墨尔本东南区就很好，因为学校多，区域也在发展阶段，离CBD又近，离景区也近。

四就是要耐心和细心，当然对于新手来说，对当地不够了解，还是找家国内知名度较高的中介机构比较好。

我想到海外投资房产，哪个国家比较适合投资房地产

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

到海外投资房产，英国等国家比较适合。

英国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如英国的房产信息是公开的，购房者可以去网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。

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国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业 看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化 美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险 投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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