1.海外的房产投资

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一系列抑制楼市投资政策的出台，除为了帮助本国人买房之外，还在于各国意识到了楼市房价的泡沫。

瑞银9月底发布《全球房地产市场泡沫指数》报告。就加拿大来看，该报告显示，2016年多伦多市的房价增速开始加快，今年其房价在13年内实现了翻倍，与此同时，租金仅仅上涨了5%，而居民收入增幅还不到10%。

而温哥华今年第二季度房价同比增速下降至7%，低于整个加拿大房价平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分别为3%和5%，因此最近几个季度温哥华的房价估值略有下降。

据某地产公司公布数据，今年1-7月，加拿大的豪宅市场受温哥华及大多伦多地区冷却楼市措施之影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100万至200万元的房屋也受此阴霾影响，相比去年同期，成交量跌幅颇为严重。

对于海外投资者来说，除泡沫可能破灭带来的危机，也面临本国相关政策风险、外汇管制变化带来的风险。

海外的房产投资

股市震荡、债市收益偏低、银行理财产品深陷降息潮，在目前缺乏好的投资品种的金融市场环境下，基金、信托等机构正在掀起新一轮商业地产投资热潮，地产基金投资又热起来了，市民有望借道这些投资产品分享海外或国内商业地产的长期投资收益。

不动产投资领域资深人士表示，当前深陷宏观调控下的国内房市前几年的高回报率已成“过眼云烟”，相对传统直接买卖的方式，不动产投资的精髓更在于通过优质地段房地产产生的现金收益促进财富的增长。

据悉，本周开始发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的“固定租金+房产增值”双盈利模式。

彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。

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嘉实全球房地产基金6月25日—7月20日公开发售，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。基金境内托管行为中国农业银行，拟任基金经理蔡德森。

据介绍，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的优质REITs（房地产投资信托收益凭证），辅以REIT ETF和RECOs（房地产行业上市公司股票）等房地产证券，以全面把握海外房产投资机遇；其中现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例60%以上。

不动产领域资深人士指出，不同于直接买卖的传统房市投资，在国外REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并和商户签订长期稳定增长的租约，通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。简而言之，借道嘉实新基金投资REITs，效果类似于仅需5000元便从历史收益看，REITs过去30年分红收益率约在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。而相比于金融市场其他指数，REITs指数表现同样可圈可点。数据显示，从1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指数累计涨幅达到427.31%，远超过同期MSCI全球股票指数、标普500以及全球债券指数涨幅，REITs收益傲视市场其他产品。

伴随着嘉实全球房地产基金的发行，近期海外房地产投资也持续传来佳音。最新消息显示，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低；在房贷成本明显下滑、欧债危机持续发酵影响下，REITs凭借长期稳定收益，成为成长趋势最为明确的行业。数据显示，今年来截至5月2日，流入美国不动产相关基金的资金超过62.17亿美元，高于去年一整年净流入的61.78亿美元。在海外REITs多头行情可期的背景下，借道嘉实新基金遴选全球REITs，有望以较小成本分享海外商业地产长期投资价值，实现“小资金”撬动“大财富”的梦想。

可集资分享海外商业地产长期收益

此外，对于投资者而言，在股市风险过高、债市赚钱效应不佳的情况下，稳定突出的收益能力，更是其对REITs投资的关注所在。在海外成熟市场，商业地产收益权大部分归REITs所有，包括固定租金收益与地产溢价的资本利得。一般来说，海外很多国家或地区都规定，REITs需要将90%的租金收益以分红方式分配给投资者。数据统计显示，过去30年来，REITs分红收益率在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。同时，受益于税收减免及监管上的一些优惠政策，REITs的回报率通常高于固定收益债券以及直接投资房地产的收益。统计显示，1993年12月~2003年1月间，美国REITs的年均股息率达6.96%，而同期标准普尔500指数则仅为1.79%。

目前，伴随着REITs投资市场的崛起，赴海外投资房产逐渐成为一种潮流趋势。对于多数普通投资者来说，直投海外楼市面临投资门槛较高、信息不对称、流动性较差等多重因素困扰。而嘉实全球房地产基金的发行，通过遴选全球优质REITs，覆盖多个投资区域、多种物业形态(写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心等)，降低与房地产市场周期以及传统股债两市投资的关联性，为投资者提供一个一条掘金全球“第三大投资势力”、分享海外商业地产长期投资价值的“快车道”。

一般海外房产投资，主要目的可以概述为以下四点：

1、稳定且具有高收益，实现财富倍增

2、货币保值，降低资产风险

3、读书教育——提高孩子的认知

4、旅游养老——追求品质生活

对于大多数人来讲，尤其是新中产，投资海外房产，我们目的很明确——希望财富倍增，以寻求高投资回报。那么，如何才能找到财富倍增的机会呢？我们都经历过国内房产红利期，所以如果能找15年前的北上广深的房产投资机会，就最好不过了。

其次为了资产保值，一般是高净值人群的选择，投资主要目的不是赚钱，而是分散资产风险。这种情况，可以考虑投资环境宽松，税负较低、能跑赢通胀的国家。比如英国的住宅房价，伦敦过去50年房价（1968-2016年）涨幅达106倍，且不存在大浮动的波动回调。