海外海外房产_海外房产新政策解读

1.海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

2.买济州岛房产移民的主要是中国人吗？

3.墨尔本购房新政 房产印花税新政正式实施

4.海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

5.想移民塞浦路斯，买房前有哪些注意事项

6.希腊购房移民怎么办理？只要买房就行？需要过去住吗？

7.澳洲房产利率怎样呢？房屋空置税怎么征收?

8.请大家帮忙，急急急！

你好，你说的房产税在英国叫做印花税（Stamp Duty）。在英国，所有房屋在购买时必须按照政策缴纳印花税。在英国的房产类型有两种：永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。购买了房产以后，永久产权（Freehold）每年不需要缴纳地租（每年几百英镑）和物业费（每年一千多磅）。买了租赁产权（Leasehold）的物业就需要每年缴纳这两笔费用。

关于英国房产的印花税，英国亨通房产的有一篇很好的文章解读2015英国最新房产印花税政策。下面是原文：

2014年12月3日，伦敦英国财长奥斯本发布最新的“秋季财政报告”。 其中明确了一系列关于房产印花税（SDLT）的调整政策，并在2014年12月4日生效。此次改革被视为在英国大选之前对房产市场作出的有史以来最大胆的改革。

根据英国相关媒体报道，新的房产印花税费改革措施，对英国印花税进行了更好的优化，将有利于英国房产市场的发展，并起到良好的推动作用。

房产印花税征收的变化：

本次英国房产印花税政策的改变，主要涉及三大方面：

1. 计算方式：阶梯式计算，由划分不同的成交价格区间征收特定税率，代替原先按照房产的总成交价格方式计算

2. 征收区间：划分新的税率征收区间

3. 税率变动：根据新的征收区间调整税率

具体新规如下：

区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑（折合人民币约125万），不用交任何房产印花税

区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率计算

区间3：房产价格在25万到92.5万英镑之间，从25万起，多出部分按照5%税率计算

区间4：房产价格在92.5万到150万英镑之间，从92.5万起，多出部分按照10%税率计算

区间5：房产价格在超过150万的部分，统一按照12%税率计算

以英国亨通房产旗下代理的一套70万英镑（约700万人民币）房产为例：

在新政策下，类似国内水费的阶梯计算方式，70万英镑的房价应交税费将分割成3个区间：

区间1：0 - 12.5万英镑区间无需计算房产印花税；

区间2：12.5 - 25 万英镑区间将收取固定0.25万英镑房产印花税；

区间3：剩余第三区间多出部分按照（70 - 25）* 5% = 2.25万英镑收取房产印花税。

新印花税费：0 + 0.25 + 2.25 = 2.5万英镑

旧印花税费：对比旧政策房产印花税，70万英镑房产成交总额需按照4%的印花税费计算，2.8万英镑

总节省成本为：0.3万英镑（折合约3万人民币）

税费改革目的

关于英国房产税率的走势分析，在11月投资移民新政出台前曾出现过一个版本。当时国内各界均普遍认为，英国移民新政虽提高了入籍门槛，但并不一定会对投资英国房产带来不利影响。当中预测就包括了一系列后续补充政策的改革，例如：房产印花税下调，国际贸易加强，银行放宽，签证政策优惠等。

其实从英国的整体政策调控思路来分析，房产市场的良性发展定必是持续发展的重要一环。“财政报告提出的改革，将集中惠利于更多普通民众买房，同时此部分税收缺口将通过对高端豪华房产的增税来实现平衡。”，财政大臣奥斯本指出。因此，本次房产印花税的调整，目的在于根据社会不同人群的实际经济能力与需求，更加合理地优化他们英国房产的购买支出。

除此之外，这次改革还改变了以往房产税收不合理的地方。过往英国房产印花税的征收，在每个区间的过渡均一定程度上影响了房产本身的合理定价。例如，总价在25万-50万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的3%；总价在50万 - 100万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的4%。这就意味着50万英镑成交的房产印花税为1.5万英镑，而50.1万英镑成交的税费则上涨到1.5万的4/3倍，需要缴2万英镑。成交价仅差之毫厘，税费的差别缺叫人却步。

进一步推动房产市场

相比中国最近出台的央行降息政策，此次英国房产印花税的下调，将对英国本地房产市场起到更为直接的推动作用。据财政大臣奥斯本表示，秋季报告提出的新政，估计可使98%的购房人士在购买英国房产的时候受益。“英国房产印花税的合理调整，对整个市场有良好的推动作用。因此也将同时惠及海外房产投资者。未来5年间，随着中英两国愈发紧密的交流合作，目光长远的华人投资者，将更多把资金投向高稳定增值的英国房产上。” 英国亨通房产（Orient Estates）北京区代表Jim指出。

海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

希腊投资促进署、希腊发展部和希腊内政部2014年底公布了希腊的购房移民新政策，新政已于2015年7月开始实施，其中变化细则主要包括以下五点：

一、明确了永久居留身份

希腊购房移民新法案明确规定，申请人所获长期居留的名称为“投资人永久居留”(investor Permanent Residence Permit)，也就是通常所说的“PR”，这也将进一步确认，只要投资人持有房产，其居留权均可永久保留。

二、延长了随行子女年龄

按希腊目前的移民政策，随行子女年满21周岁将无法获得希腊永居签证。针对这一点，2015年希腊购房移民新政作出修改，变为子女年满21周岁后仍可获得三年可续签证。这相当于将随行子女年龄延长至24周岁。

三、一人申请，三代移民

2015希腊购房移民新政在附属申请人中增加了申请者的父母，真正实现了“一人申请，三代移民”，也让很多想要举家移民的申请者真正没有了后顾之忧。

四、简化了购房移民的流程

2015希腊购房移民新政中，希腊取了一系列措施，再一次简化了购房流程，进一步加快了投资者的申请速度，包括取消申请人的体检；申请居留时不需要有效入境签证；使用居留卡代替居留贴签等。

五、取消了入籍居住时间限制。

希腊“永久居留许可” 每5年更新一次，不需要申请人入境希腊或者居住。只要投资者持有房产7年，便可以申请希腊入籍。

买济州岛房产移民的主要是中国人吗？

据戴德梁行最新数据显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。随着中国对外置业投资额不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日举行的日出投资客户年会上，链家地产海外置业总经理时今强对中新网表示，找一家足够专业且可以信赖的房产中介是规避风险的最佳方式。

戴德梁行发布的《2016四季度中国海外投资市场》报告显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。其中，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达183亿美元，比2015年增长了4倍以上。2016年，美国占到中国海外地产投资总额的48%，保持领先。另据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据称，2016年中国超越了加拿大，成为美国房产最大的国际买家。

事实上，不仅美国是中国人买房的热门目的地，近年来，也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房，做起国内人的生意。

随着中国对外置业热度不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，由于市场准入门槛较低，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，伴随市场一起野蛮生长，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年来，在参与购房移民的投资者中，很多人花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商*押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者，使投资者蒙受重大损失，但中介却能逃避法律责任。

据链 家海外事业部总经理时今强介绍，在海外购房热潮中，市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”，“这些项目其实并没有宣传的那么好，而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。”

“选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情，以美国为例，虽然美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外，美国也有学区房，一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。”时今强说。

“关于行业乱象，我再举几个例子，一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子，但那套房子最多值50万元，剩下的都被房产中介分了，业内人都知道这种情况，但购房者不知道。”时今强说，“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类，号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊，取得这些国家的移民身份，这也是一个比较大的坑。”

“海外购房陷阱太多了，可以说上三天三夜。”时今强认为，造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示，在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮客户省去很多麻烦，“就像一个人要做心脏手术，他其实没必要知道心脏是怎么构成的，只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的，相关细节非常复杂，对于非业内人士来说，了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴，比如链家，就能把整件事情完成的很顺利，这也是规避风险的最佳方式。”

此外，时今强认为，解决行业乱象需要规范市场，还需要信息公开，通过各方努力，以时日才能有好的结果。

(来源：华龙网）

（以上回答发布于2017-02-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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墨尔本购房新政 房产印花税新政正式实施

买济州岛房产移民的主要是中国人。

据报道：自从2010年2月，济州岛房产移民制度实施以来，就很受中国投资者追捧。根据济州岛淘房网做的统计，截止到去年年底，通过购买济州岛房产拿到F2签证的海外投资者总共有1007名，而中国人九百九十多人，占到99%，由此可见济州岛对中国人的吸引力。

根本原因是首先是济州岛的投资前景很好，另外，济州岛房产投资移民政策也很简洁。最主要的是，文化上的差异性比较小，移民过去容易适应。

2014年，中国投资者的土地持有率已经上升至所有外国人持有面积的43%，将近美国人的2倍，中国投资者所持面积占济州岛总面积的0.19%。截至到2014年年6月底，中国投资者所持有的济州岛房产达到了592.2万平方米，价值5807亿韩元，较5年前中国人持有的土地面积增长了约296倍，金额增长约1452倍。

投资者除瞄准了济州岛优越的自然条件，更重要的是热衷其投资移民条件。济州岛淘房网曾经不止一次的做过政策解读：根据韩国在2010年2月出台一项新的移民政策，外国人只要在济州岛的度村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元(约合300万元人民币)以上，即可获得韩国的永久居留权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

作为仅有的三个可以买房送绿卡的国家之一，韩国不同于塞浦路斯和葡萄牙，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行举行，中国富人可以把济州岛作为第二居所，同时韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，这也为济州岛贴上了“移民不移俗”的标签。

海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

澳洲新财政年已经到来，澳洲将对购买维州房产的海外投资人正式额外征收印花税的这一措施也将正式实施，违规购买房产的海外投资者也会面临严重的处罚。同时从2016年起，海外投资人还将面对已购入房屋需多征收0.5%地税的处境。

维州新政一览表

1、维州将额外征收0.5%的地税(从2016年起)。

2、收取$5000澳币的申请费以支付FIRB(海外投资审核委员会)的支出。

3、对违规操作者的惩罚加重到$127,500澳币罚款或3年监禁;对于公司违规购房将可能处$637,500澳币罚款。

4、此法案不对新西兰居民和澳洲永久居适用。

5、7月1日起，海外人士购买维州期房（即楼花），需要交的印花税包含两部分：一般印花税+新增加的额外3%印花税。

一般印花税（新政前只需要缴这一部分）：海外人士购买维州期房，可以享受一定的印花税减免，折合下来，实际要缴纳的金额一般为购房价格的0.4%左右。

新增的3%印花税：按照新政，海外人士购买维州期房，需额外缴纳完税价格（dutiable value）的3%。

缴额外印花税的时间

2015年7月1日后签署交换的合同。

这就意味着，如果买家是2015年7月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。

如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

维州3%额外印花税对我们影响大吗？

1、维州印花税仍然低于悉尼等多地

对于维州期房，由于一般印花税非常低，只有0.5%左右，即使额外加上合同价格3%的印花税，仍然比悉尼购买期房需要缴纳的印花税要低（悉尼是按照房屋合同价格为基数征收，不管海外还是本地人士），新南威尔士州与昆士兰州的印花税约5%。

如与新加坡、香港的政策比起来，维州的印花税还很低，前者对海外物业投资者征收15%的额外税收。

2、澳元贬值大大抵消新增费用

比全年同时期买澳房，仍省超多人民币！过去一年中，澳币兑人民币下跌了20%到25%，购买墨尔本房产相当于打了75折到8折。

对于广大海外投资者而言，新印花税政策的实施无疑是一颗重磅，而如何应对新政策，则成为了广大海外投资人的必修课。毕竟，只有正确解读新印花税政策，看清当下墨尔本房市，才能更明智的进行房地产投资。

（以上回答发布于2015-10-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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想移民塞浦路斯，买房前有哪些注意事项

一、产权查询 (Title Search)

在加拿大买房前，买方要首先了解房屋的所有权，通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题，这就是我们所说的“产权查询” (TitleSearch)。

产权查询主要内容：

1. 拥有人资料：有多少人共有这份产业?

需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种：Tenancy

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Common为有些是因资金不够充裕而合买，或因分摊风险而合买，或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy，是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2. 法定标示：包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址，这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定：若屋主有房屋，在产权查询时会出现银行及号码，律师于交易时，优先还清，方将余额付给卖家。

4. 通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共享车道等，或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 扣押/诉讼：例如建筑商未能取回其建筑，建筑商会透过法院申请扣押; 当产权登记时遇到扣押的情况，卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照：有些屋主为防房屋被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

二、 外籍人士买房

如果不是加拿大居民，买房卖房的程序和加拿大居民差不多，除了如下两点：

1.

非加拿大居民在加拿大境内买房同样也可以(目前房贷利率在2.5-4%之间)，但是，银行对非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

? 2.卖房

加拿大居民卖掉自住屋，所得利润无需缴纳增值税，但是非自住屋也要缴纳增值税。非加拿大居民出售在加拿大境内的房产均需缴纳增值税。

一般银行要求在房贷合同的签署过程中，本人必须到场。而律师行对于签署购房合同时，认可通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为

签署买房合同。也就是说，如果你需要，那么在签署房贷合同时要在场，如果你无需，那么人都不用露面，这里的专业人士(地产经纪、律师)加上你的委托人，可以完成所有的程序。

三、 换房过程中的细节

在按揭到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭，还掉原有按揭并解除抵押的问题。就换房过程中一些常见的财务安排给介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭余额带入新的按揭，从而免除原有按揭未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭也可以。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的――将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥(bridgeloan)，银行批准过桥有个条件――原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥的利率通常高于按揭利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭的同时申请房屋净值额度，买房交易交割时，使用额度项下来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低本金。

换房过程中经常有意想不到的事情发生，最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

四. 拿到二手房offer需要做的事

1. 尽快交付定金：现今都要求是保付支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft)，收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。

（以上回答发布于2017-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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希腊购房移民怎么办理？只要买房就行？需要过去住吗？

塞浦路斯购房，这些购房攻略少不了

现在欧洲买房移民可谓是如火如荼，塞浦路斯也渐渐受到越来越多的关注，其永居项目和护照项目优势突出，自然备受投资人士欢迎。选择塞浦路斯移民，购房自然是最重要，想要选择到合适质优的优质房源掌握一些攻略很有必要。以下将从城市选择，中介的选择，开发商和律师的选择及房子的相关情况这几个方面来分析，让您的塞浦路斯购房之旅更加顺利。

一、城市选择

塞浦路斯每个城市房产特点是不一样的，在选择之前一定要事先了解。如果移民是为了度养老，那帕斯福这座文化名城就十分适合；如果是为了房产投资升值，利马索尔这座最大港口城市及金融中心自然是不二之选；如果是为了子女以后的教育，那尼克西亚自然是明智之选，因为这里有着全国最好的公立和私立大学，教育更优质。

二、中介的选择

在购买海外房产时中介的选择很重要，一般优质靠谱的中介会提供优质靠谱的房源，虽然他们会收取一定的中介费，但相对来说要更靠谱省事。中介更能保证房产交易的顺利进行。但并不是所有的中介都是靠谱的，所以在选择时要多做背景调查，多研究，同时对推荐的房产也要多做研究。

三、开发商和律师的选择

选择一家信誉度高的开发商在办理过程中很有必要，因为在前几年其房地产行业出现过价格虚高的情况。此外律师的角色也十分重要。因为这会直接影响到房产的安全性和移民的成功性。所以对这两个方面的选择一定要多费心。

四、房子的相关情况

在进行购房时要了解房源背景，避免以后出现不必要的麻烦。同时也需要注意周围环境，看其周围交通是否便利，基础设施是否齐全，周围绿化等。此外需要注意的是在交房时要了解房产建筑材料的相关使用情况，避免买到劣质房。

了解上述这四点，在塞浦路斯移民购房就不用担心买到不合适，质劣的房产了。目前来说塞浦路斯移民政策收紧的趋势也是蛮明显的，以后对资金的审查情况可能会更加严格，申请者需把握好时机。

中国人由于不熟悉当地情况和环境，购买塞浦路斯的房产基本上将高于市场价的30%价格，而且还会存在其他各种猫腻，这样的案例我们不想多举，如果是永居的话，可以在市场上购买一套30万欧元的房产，但基本只能买到一套120-150平方米初级装修的房产。也可以自建一套中级装修的房子，更加实惠。具体如下：

自建房具体流程：

1.选择与购买土地：我们将塞浦路斯部分土地出售信息收集整理供客户选择与购买。 平均500m2的土地价格在8-10万欧元。一般可建三层，总建筑面积500-600m2.

2.选择建设方案与报价。塞浦路斯别墅建筑成本在1000-1100欧元/平方，中等装修。当然您可以调整任何你喜欢的建筑方案。我们会将建筑的设计、材料、人工的所有细节清单发给您。

3.在确定了土地与建房标准后，签订购房合同，并且支付款项。一个月内获得绿卡。

4.按照合同约定时间交房。（交房后享受3年保修）

30万欧元自建200平方米精装别墅（400-500平方米土地）+塞浦路斯永居身份

艾骊莎可以助你一臂之力，我们与塞浦路斯的专业房屋建筑公司（Gorilla construction limited）全面合作,为你保驾护航。

怎么样，还不错吧！那就赶快行动吧!

澳洲房产利率怎样呢？房屋空置税怎么征收?

您好！

希腊购房移民项目办理的基本条件就是在希腊当地购买25万欧元的房产，暂时没有其他的要求；当然买房的时候还是有一些细节需要注意的（例如产权要能过户到申请人名下等）。

目前希腊的购房移民政策中是没有要求在希腊居住的；因为希腊的永居身份是5年更新一次的，所以在5年内只要入境一次更新生物信息（指纹、拍照）就可以了。

希望以上的回答能帮助到您。

请大家帮忙，急急急！

澳洲房产利率怎样呢？

现阶段的波动住房利率处在1958年至今最少。自那时候具有如今，悉尼均值全国房价上涨了约142倍，做到100万澳元。而波动住房利率则于20世纪90时期前期做到最高值，大约为18%，接着下挫至历史时间底位。

一家银行新闻发言人讲到：“澳储行官方现金利率最高值阶段曾达到17.5%，所以目前的现金利率乃是自1990年发布现行标准财政政策定价方法以来的最低值。”

CommBank对顾客给的较大褔利要在自己家的5年平利率住房目前利率的前提下作出0.8%的免减，促使其价格降到4.19%。对有住房需求的顾客，已有的2年借款利率是调整至了3.33%，如是连着其他品牌(比如新帐户和储蓄卡)一起选购得话，利率可低到3.18%。

ANZ所做出的免减比较之下就需要慷慨大方一些了：针对住屋顾客，房贷的利率减少了0.96%，但对于投资人乃是减少了0.85%。目前看来，俩家金融机构的最高利率全是3.18%(2年优惠价格)，最大利率全是4.46%(5年对比较)。

总部坐落于布里斯班的经济研究公司Canstar的金融分析权威专家SteveMickenbecker讲到，CommBank和ANZ的争相央行降息验证了如今借款行业竞争多么猛烈;在市场内部结构，所有人都在赌RBA会到11月把利率下降到0.75%，有一些经济师乃至可能利率会到在今年今年初下降到0.5%。

依据比价网站的解读，以100万利息同还房贷为例子，下降25个基点后利率水准为3.89%，一年可减少超出1730澳币。2次升息50个基点后，相同的顾客每一年可节约贴近3500澳币。

就利息同还贷来讲，四大银行里的澳新银行早已透露有转嫁给25个基点的央行降息，西太银行表明会转嫁给20个基点的央行降息，而澳大利亚联邦银行和国民银行也表示会转嫁给19个基点的央行降息。

实质上，现阶段澳洲借款的利率已降到底点，如提前准备借款下手澳洲房产的，在近日是个不错的选择。借款利率的下降代表着借款者将降低还款压力，针对投资者而言，买房成本费也能够降低。如果你要了解想要了解更多关于澳洲买房子的数据，可咨询他们的网上客服，我们将以专业的态度和咨询顾问为您带来个性化服务。

1、对房屋空置统计分析在欧洲国家多为所有房屋总量为真分数，以所有空置房屋为分子结构，算出总体空置率。据估计，我国目前一部分大都市住宅空置率已处在房屋空置合理区间的高端：一部分房地产商增加量房屋空置，已超过新项目合理库存的30%，进到空置风险区段;一部分中高收入者将不必要资产购买好几套房屋，但不往外租赁也产生很多空置。

2、一部分大都市因之上二者所形成的住宅空置率，已贴近或超过国际性警界线10%。上海楼盘的总体空置率大概在20%～30%中间，上海局部地区房屋空置达到50%，北京市单从2004年逐渐入住的住宅小区中普通住房的空置率均值为27.16%。

1、前期调研：在房地产工程开发设计早期，要考虑到本身自然条件与市场规定，搞好前期调研工作中，论述其可行性分析。项目可行性对于一个建筑项目的成与败起到重要的功效，可是没几个房产公司愿意花这一份资金投入。

2、设计阶段：减少建设工程成本费，最先要搞好设计阶段的控制。把全方位工程造价管理工作的重要放到设计阶段。防患于未然，能够取得事半功倍的效果。因而，施工单位应以对建安费影响大的设计阶段为重要环节。

3、工程施工阶段成本管理的关键所在，做好材料设备的加工订货。费用预算工作人员要普遍把握装饰建材市场行情。严苛按有关规定搞好原材料指导价工作中，有效操纵差价水准。对施工企业自行购的原材料，归属于指标价区域范围，只监管品质，不干涉订购。

4、工程结算环节：要严格按照合同书和有关协议的要求，合理确定技措费、提早奖和奖等各项费用，用心推行清算复核规章制度及工程尾款会签规章制度，保证清算品质。

高考作文经典素材：金融危机

危机与机遇共存

时任德国柏林自由大学主任施罗伊斯教授认为：金融危机对全球应对气候变化工作的影响是双向的：一方面，金融危机使全球经济蒙受巨大损失，将削弱各国应对气候变化的财力和政治意愿。另一方面，金融危机让全球投资者关注那些有长期增长前景的投资领域，如新能源领域。金融危机让人们更加关注能源效率的提高，因为提高能效意味着降低成本。

同时，她还认为，金融危机为中国加大对新能源的投入提供了机会。“近年来，中国已在提高能效方面取得了巨大进步，中国要想在未来更具竞争力，能源利用率还需进一步提高。在目前金融危机的大背景下，中国需加大投资力度促进经济增长，而投资新能源以及提高能效的行业既有利于当下经济发展，同时也对未来中国经济增长非常有利。”

多向解读一

对于这次金融危机，我们可以这样思考：这次金融风暴是怎样产生的？危机它的危害有多严重？它将持继多久？它除了对金融业产生危害外，还对哪些方面产生影响？通过这样的追问，我们就能从它的表面现象中，挖掘出它的特性，从而用应对的措施！

适用话题

问 联系 表象与本质

多向解读二

危机与机遇共存，任何事物都有两面性，因此，面对危机，我们不能因它的的危害而裹足不前，我们更应该看到，在它的危害下面所蕴藏着的发展机遇。抓住了这一机遇，就可能在未来的世界浪潮中占据重要地位。

适用话题

勇气 危机与机遇 辩证看待危机

多向解读三

面对危机，我们只能一筹莫展，毫无办法？肯定不能，我们要运用自己的智慧，发挥自己的潜能，运用慧眼，找到克服它的办法。只有这样，才能把危机降到最小的程度，也才能在这场危机中安然无恙。

适用话题

智慧 潜能 给我一双慧眼

多向解读四

金融危机爆发后，许多的人谈“金”色变，以为世界经济将由此而倒退不知多少年。影响是肯定有的，但我们更要有面对危机的心态。有的人悲观失望、只看到消极影响，于是惊慌失措；有的人乐观，以积极的心态面对，因而镇静自若。不同心态必将决定不同的命运，人如此，国家亦如此！

适用话题

积极面对 悲观与乐观 态度决定命运

多向解读五

这是一场全球性经济危机，没有哪个国家能“独善其身”，置之度外。要渡过危机，只有依靠大家的共同努力，团结合作。在全球化的今天，如果只是为了自己的私利而置若罔闻，受害的不仅仅只是自己。因此，大家精诚团结，才能达到共赢。

适用话题

团结 合作 共赢 利己与利他

根本原因是虚拟经济与实体经济的不对称。包括经济总量的不对称以及经济结构的不对称。而为什么会出现虚拟经济与实体经济的不对称，是早期马克思已经得出的结论：资本主义发展的必然结果。

1，从主观上，资本主义追求资本效益的最大化，并越来越将实物经济资本化。而实物经济及实物经济增加有限，但资本主义欲望无限，虽然在当今已经做了自我控制，但资本主义贪婪的本性不变。当资本主义为了追求资本效益最大化而失控时，就产生了虚拟经济总量大于实物经济总量的结果。当这个结果不断增加以至于虚拟经济支撑不起实物经济时，经济危机就显现了。此外，由于资本主义追求效益最大化，而过渡将资本转移到高利润行业时，造成了低利润行业的资本匮乏，最终造成了虚拟经济与实物经济结构的失衡，这也能产生经济波动。

2，从客观上，生产要素随着生产力的发展，其各要素比例也将随之调整。随着生产力的发展，在其他生产要素增长较小或负增长时（比如石油能源），资金的功能将弱化。这样就造成了资本主义经济的衰弱。长期以来，资本是强势的，这基于原料和能源的充足，以及劳动力的过剩。资本处于卖方市场，其他要素处于买方市场。随着资本的不断增加，并且这种增加大于其他要素需求时，强势的资本就衰弱了。

2008年，由于前一周期的积累使得危机加剧显现，同时，生产要素尤其是原料和能源近几年发生较大的相对变量所致。

2008经济危机 (2008-10-13 19:14:02)

这个秋天比往年更萧条

——2008经济危机

你来自耶鲁，我来自哈佛

工作在华尔街或光谷

冬眠的熊醒来嘶吼

人们惊恐地抛出手中的所有

酒吧里挤满了失业的朋友

我们还是上街走走

到了门口，我打开烟盒

点燃一支纽约1929

泪水，无济于事的落下

溅成，千瓣的玛格丽特

那破碎的每一片都在询问：

一定会来到的明天，

会不会更好？

全球金融系统正面临自1929年以来的最大危机。始于美国房地产次级抵押市场的癣疥之疾，如何酿成全球性的深重危机？昔日翻云覆雨的华尔街何以脆弱不堪？之手和市场之手在这场危机中分别应扮演什么角色，如何挽救全球经济于既倒？

次贷危机终于彻底打破了华尔街神话，继贝尔斯登中弹倒下之后，有着158年悠久历史的全美第四大投资银行雷曼兄弟也奄奄一息，无论是破产还是被施援，曾经声誉卓著的雷曼落到今日这步田地在战后金融史上绝对是具有指标意义的。因为这不是个案，而是系统性风险的大爆发。

当前的世界，正在经历百年一遇的金融危机。

什么是金融危机

金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。

金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型，其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。

金融危机形成原因

此次美国发生的金融危机，最根本原因是美国房价下跌引起的次级对象的偿付能力下降。美国居民储蓄率却持续下降，当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候，房市调整就在所难免，进而导致次级和优级浮动利率按揭的拖欠率明显上升，无力还贷的房贷人越来越多。

一旦这些按揭被清收，便造成信贷损失。次贷危机愈演愈烈一发不可收拾，致使华尔街主要金融机构或者倒闭，或者被接管，华尔街辉煌的时代已经终告结束。

9月15日，美国拒绝对雷曼兄弟施以援手，雷曼兄弟宣布寻求破产保护。次贷引发的金融危机还将深化，全球经济景气周期下行几乎成为定局。

迄今为止，华尔街五大独立投行中，有三家在6个月内消失，更多的金融机构在等待命运的审判。一个终极问题产生了，全球金融资本主义是否已经走到穷途末路，应该更多地介入市场微观运作？

贪婪与恐惧体现在次贷危机的各个环节，美国房地产抵押的业内人士理查德·比特纳在《次贷危机真相》一书中揭开了可怕的真相——几乎在每个环节中都充斥了谎言与虚的评估。美联储伯南克斥责，“近年相当一部分放贷是既不负责任也不谨慎的”，这在美联储的语言体系中，几乎是疯狂和不理性的同义语。

但事实真相绝不如此简单，次贷危机不仅暴露出金融机构的疯狂，更暴露出美主导的经济发展模式的疯狂。美国的房地产是支撑消费的基础，购房者通过购房，通过增值的房屋获得消费，通过各种金融机构，房地产产品被证券化后，出售到全世界——以房地产为中心形成、消费、生产链条，以负债或者债权的形式，全球的美元资产源源不断地汇聚到美国。在房贷证券化链条中，美国隐性担保的房利美与房贷美起到了枢纽作用。

不是吗？正是美国的插手，才让美国债券证券化市场在上世纪80年代后期蓬勃发展，正是利用房贷提振消费的举措，才让克林顿时代美国经济数据花团锦簇，正是美国的隐性担保，才让几十万亿的次贷产品通过两房行销全世界。可见，次贷危机不仅是金融资本市场幻梦的破灭，更是美国主导的金融资本主义拯救美国经济、拯救消费的国家政策的破产。如果说金融市场大溃败，也是美国与美式金融资本主义的共同溃败。

美式金融市场的创新能力无可比拟，但任何一种金融市场都无法抵抗制度性的行为，而次贷危机恰恰显示出大面积的制度性行为，从评级机构到担保公司，无一幸免。

在过程中，金融资产出现爆炸式增长。麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)称，全球金融资产占全球年度产出的比例，已从1980年的109%飙升至316%，2005年，全球核心资产存量已达140万亿美元。同期英国的金融资产比例从278%升至359%，美国则从303%升至405%。德意志银行(Deutsche Bank)首席执行官约瑟夫-阿克曼(Josef Ackermann)说：“我不再相信市场的自我修复能力”，接手两房、拯救贝尔斯登，说明的控制能力已经达到极限。

次贷危机之后，国际金融市场将出现深刻变化。直观表现是，金融资产体量下挫，投资者越来越趋向保守。香港金融管理局总裁任志刚表示：“最终大家可能会发觉有需要回到基本去，再次认清资金融通的根本目的，而负责保障公众利益的监管机构也要意识到，最简单的方法长远来说可能更具成本效益。”实际上在说，我们不愿意上华尔街复杂到无人能懂的金融衍生品的当，金融市场的基本功能是融通资金，而不是让贪婪者得暴利。

投资者开始自我保护，手握现金，投资最保守的资产，以求度过严冬：各个市场的投资者均缩减杠杆头寸；投资者转向现金和国债等安全资产。次贷危机，说明金融衍生品应该有明确的疆界，而金融市场趋向保守，是认可了保守的趋向。直至安然度过本轮由次贷引发的经济下行周期，全球金融市场才会重新掉头向上。

那些曾经信奉美式金融创新制度的国家，会因此变得更加谨慎，他们原本就不信任难以掌控的复杂的金融体系，次贷危机将使他们看到失去监管的金融市场的破坏力，各国主权投资基金与金融创新会更加谨慎。

但是，可以相信，金融资本主义不可能重回管制之路，而是会走向加强监管之路，否则，美国会继续帮助雷曼兄弟，以及受到破产威胁的几十家金融机构。可能的监管手段包括，收紧资本金要求，对金融机构的表外资产有更透明的要求，评级机构的失信评级将受到管制，对者的处罚会更严厉，谨慎对待金融市场中的信用担保。

次贷危机是美式金融资本主义的刮骨疗毒过程，就像1929年大萧条催生了罗斯福新政，安然、世通破产催生了萨班斯法一样，次贷危机会催生新的管制手段、新的金融产品。

* 对普通百姓来说，他们感受最深不是金融危机，而是经济放缓，没办法从银行借贷，没办法透支。

美国当下金融危机是百年一遇成共识

金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。

次贷危机终于彻底打破了华尔街神话，继贝尔斯登中弹倒下之后，有着158年悠久历史的全美第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产，曾经声誉卓著的雷曼落到今日这步田地在战后金融史上绝对是具有指标意义的。因为这不是个案，而是系统性风险的大爆发。

当前的世界，正在经历百年一遇的金融危机。在全球化图景下，这样的危机不可能只关乎美国的事或者有钱人的事，每个中国人都应该密切关注它将要给我们生活带来的变化……

－－看国际变化：

2008年10月20日，韩实施大规模金融救援

2008年10月20日，荷兰向荷兰国际集团大规模注资

2008年10月20日，拉美各国央行将联手应对金融危机

2008年10月17日，德通过5000亿欧元救市

2008年10月17日，花旗痛失美国最大银行宝座

2008年10月15日，美股再现“黑色星期三”

2008年10月14日，美国公布首轮救助方案细节

2008年10月13日，英国向银行注资370亿英镑

2008年10月12日欧元区国家通过大规模救助

2008年10月10日，西班牙批准组建一个规模为300亿欧元的基金

2008年10月9日，冰岛金融监管委员会宣布接管该国最大的商业银行Kaupthing

2008年10月8日，瑞典宣布向Kaupthing在瑞典境内分行给予援助

2008年10月7日，冰岛宣布接管陷入财困的当地第二大银行Landsbanki

2008年10月7日，道琼斯指数四年来首度跌破万点，这是2004年10月以来，该指数首度跌破万点关口

2008金融危机会对中国经济的影响

一、正是美国家庭的巨大负债，消化了中国不断膨胀的产能

美国金融危机，首先会带来心理冲击。这场危机必然会在中国资本市场制造悲观气氛，中国持有的这些金融机构的资产会缩水、海外投资者也可能大量抛售中国资产回母国自救，从而对中国资本市场施以向下压力。但更主要的，中国的经济是高度外向的，进出口总值超过GDP的60%，以前正是由于美国人借钱消费，消化了中国的过剩产能，从而使美国的金融和中国的制造双繁荣，现在美国金融一倒，必然终结美国人借钱消费模式，中国制造随之受影响。

世界范围金融危机的乌云正在聚集，未来两年内，全世界将出现一次新型的金融危机。这一金融危机的最大受害者将是一些新兴市场国家，这对中国发展带来了挑战和新的机遇。

陶冬：中国未大面积受次贷危机影响

陶冬表示，中国从基础面来讲，是唯一一个真正大面积未受到次贷风暴影响的国家。虽然资本项目的管制又救了中国一次，但金融开放、资本项目开放是中国经济发展到一定程度后不可避免的……

申银万国：次级债风波的影响有限

虽然由于各国央行出手干预，美国的次级债风波一度有所缓和。但近日随着某些问题的进一步暴露，形势似乎变得再度严峻起来，海外证券市场也因此出现了剧烈的调整……

花旗经济学家：次贷危机对中国没有直接影响

如果美国进入萧条的话，通过测算，美国经济放缓1%，中国经济增长将会放缓1.3%。美国可能在下半年减息0.25%，而明年可能持续1到2次减息，最终在2008年年底达到4.5%的中性利率水平……

巴曙松：次级债危机对中国股市的影响不大

对于次级债危机对中国股市的影响，巴曙松认为影响不大。他认为，次级债危机对中国股市更多是心理层面的影响，其直接的联系管道就是可能对两地同时上市的公司有价格争议……

格林斯潘：美金融危机百年一遇

格林斯潘在接受美国全国广播公司访时说，这是他职业生涯中所见最严重的一次金融危机，可能仍将持续相当长时间，并继续影响美国房地产价格。

罗杰斯：有生之年看不到金融危机触底反弹

罗杰斯说，这是一条漫长道路，事实上，在我们有生之年似乎都看不到了。他说：“伯南克(美联储)和他的伙计们开始来援救了，这可能会把问题掩盖一段时间，当然我不知道他们能掩盖多久，然后灾难就会继续。”

伯南克提议转移金融公司不良资产

伯南克提议，将美国金融公司资产负债表中的不良资产转移到一个新的机构中去。 这项是保尔森纳和伯南克的又一次努力，此前他们未能恢复金融和房地产市场信心。

保尔森：对美国金融市场弹性持有信心

保尔森称，健康的资本市场，是具有活力的美国经济的主要骨架，也是美国经济和美国家庭的关键。我们对美国的金融资本市场的弹性应持有信心。

卡恩：明年经济会复苏

卡恩表示，尽管日前爆发的美国金融风暴增加了经济发展的潜在威胁，IMF预计全球经济会在2009年逐步复苏。IMF预测2008年全球经济增速降至约4%，这将体现为美国、欧洲、日本的经济放缓，大多数新兴市场国家和发展中国家的经济增势减缓。

索罗斯：英国是下一个

索罗斯接受英国广播公司(BBC)记者访时，就雷曼兄弟公司申请破产保护和美国国际集团(AIG)陷入困境发表意见。他说:“我担心，在一定程度上，我们仍在进入风暴的过程中，而非走出风暴。”

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应对金融危机，各国举措一览

中国

下调存款准备金率和存基准利率

10月9日起暂免征收个人储蓄存款利息税

美联储联合其他五央行共同降息50基点

美联储9000亿输血银行体系

共同降息50基点

欧盟各国将提高最低存款担保额度

欧洲央行加大对金融系统注资力度

英国宣布新救市方案 将动用五千亿英镑

日本首相下令研拟追加经济对策 规模庞大

日本央行一日内3次注资货币市场

俄罗斯向银行大规模注资9500亿卢布

俄罗斯对股市设立新的涨跌幅限制

澳央行降息100个基点 幅度为16年之最

西班牙设立300亿欧元基金支持银行

荷兰将本国银行存款账户担保额提至10万欧元

德国出台诸多应急措施

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2008金融危机的幕后元凶

元凶一：过度消费的投资者

正是无限制扩张的消费和透支欲在背后使坏。美国依靠资本市场的泡沫来维持消费者的透支行为，市场被无节制地放大了。

元凶二：腰包鼓鼓的金融从业者

华尔街打着金融创新的旗号，推出各种高风险的金融产品，不断扩张市场，造成泡沫越来越大。

元凶三：睁眼闭眼的监管者

美国较为宽松的监管制度一定程度上也导致了这次风波，而整个监管体制显然已经无法跟上金融创新的速度。

元凶四：百依百顺的亚洲国家

亚洲国家的传统经济增长模式，给了美国实施宽松的货币政策且输送流动性的无限动机，让其有足够的流动性。

2008经济危机寒风来袭 家居业2009年市场尚待观望

面对2008年突如其来的寒风来袭，家居界人士对2009年的预期都略有保留，普遍表示政策的利好需要一段调整期方能出效果。相对07年对08年的"一片看好"预期，今年对09年的预测已经由"尚待观望"所取代。

喧嚣的2008年还剩下不到两个月的时间，人们都在企盼2009年能有个新开始。

然而，面对2008年突如其来的寒风来袭，家居界人士对2009年的预期都略有保留，普遍表示政策的利好需要一段调整期方能出效果。相对07年对08年的“一片看好”预期，今年对09年的预测已经由“尚待观望”所取代。

忠信地产副总经理张宇沛先生预测，这股低迷，将持续到09年底。张总的预测对家居业似乎不是一个好消息。佛山市检验检疫局陶瓷科科长梁柏清也认为，更艰难的还在后头：“我个人觉得冬天还没有到，只能说是秋天。这次危机影响相当大，更加严寒的时候还会有。”

"真正的冬天马上要到来。有些订单的客户都延货期，我们探讨明年第一季度和第二季度更加严峻。"百陶集团董事长总经理蒲鼎新也表示明年的情况存在更多潜在隐患。

记者在访时还了解到，由于09年的不确定因素较多，位于珠海的世邦家居世界，本来也有进驻广州开店的打算，但是受到金融风暴冲击，亦唯有暂时放缓扩张的步伐。

业界表示加速竞争并非坏事

对于08年的不测风云，业内人士表示，虽然金融危机的来袭是突然而强烈，但并非空穴来风，市场调整是必然的。“市场不会一直都好的，基本三年就是一个调整期。前几年房地产市场太热，现在出现缓冲很正常，不要看得太悲观。”业内人士表示。

面对市场形势有很大变化的时候，企业普遍取两种方法。一个是守势，一个是攻势。经过08的寒风突袭，对于被称为真正冬天的09年，大多企业都已经有了充分准备。

危机的来临，激发了家居业对09年的发展战略有了新的规划。

对于企业而言，09年是储备期，也是爆发期。部分优秀企业，取逆市而上，乘机吸入以扩大地盘，等危机过后行情转暖，已经远远走在了别人的前面。

除了设计，服务也是企业在09年与市场抗衡的一大武器。

星艺的"10年"装修售后服务保修在业界一直享有盛誉。“我们的装修售后服务保修10年，这个承诺不是一般企业能承诺起的。”星艺董事长罗照球表示，在这样的经济环境下，保持一贯的服务承诺，才是持续发展的根基所在。

后记：在风云变幻更加莫测的09年，业界已经有所预测和准备，不再是08年一场风暴所致的束手无策。09年，是"真正的冬天"，还是"韬光养晦年"？一切，家居业都似乎已经准备就绪，结果如何，还看09年的揭晓！

我前几天写的论文 你挑点抄下吧

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有很多，可以自己借鉴，我也看了不少，挺好的。