国内海外房产投资研究现状_海外房地产投资论文

1.海外置业的相关数据

2.海外投资房产注意事项有哪些

3.杭州女子迪拜买房亏400多万，国外买房如何防骗？

为什么投资海外房产：随着人民币估值的起伏波动，人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场，据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

海外市场已经为大家所熟悉，越来越多的人开始走出国门，去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中，澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎，就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年，在国内大范围扩展文旅版图的王健林，就在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园，据称该项目造价将超10亿元。除此之外，保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……

说到具体，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会等边缘因素。决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长，这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。

因此，其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢？我们可以从以下三个方面进行分析：对于就业机会而言，让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有数一数二的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民，截至2015年底，悉尼市人口已经达到480多万人。墨尔本有440多万居民，澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。

对于房产交易活跃程度而言，一方面是本土需求强劲；另一方面，移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，的住宅政策非常鼓励人们投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言，银行利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的利率已经创下澳洲过去历史60年的新低，有些银行推出的2年期固定的超低按揭利率，极大地刺激了购房者的入市热情。

综合以上三个方面来看，澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间，也是情理之中的事情了。此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定性，更受高净值人群的青睐。

海外置业的相关数据

“在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业，伴随着国内几家大型开发企业陆续出海，置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

然而，海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面，加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出，无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是，多重管控下，海外置业的环境将不再那么轻松。”

投资群体扩张

与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

不仅是高净值人群，越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。

所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

“最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓 土豪 的专利，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”?伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示，在海外置业的问题上，海外有家打造了“全球房产直播平台”，能让更多的人直接了解海外房产。

“这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势，许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房 天下的海外房产频道等。

资产避险需求大于增值要求

虽然海外购房人群在增加，但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态的需要仍旧大于升值心态。

近日，胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，该白皮书的统计中，在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现，“资产配置，分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的，考虑占比高达80%?；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。

作为海外金融投资的最主要方式之一，海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

而对于租金来说，海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海（楼盘）等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

国企偏爱美、澳?民企扎堆东南亚

海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是，万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业，在选择海外投资时，偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓，而碧桂园、富力等广东发家的民营房企，则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域，如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区，产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。

对于这样的选择，早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为，同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发，而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外投资房产注意事项有哪些

?根据仲量联行的最新研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元。这个数字在2012年和2011年分别为33亿美元和29亿美元。也就是说，2013年国人海外置业的金额同比大幅增长了124%，翻了一倍有余。?

根据英国巴克莱(Barclays)银行的最新调查，中国的富人中想离开本土的人比例最高，达到47%。在47%想移民的中国富人中，30%回答准备移居中国香港，23%希望去加拿大，打算去美国的有21%。

在打算移民的中国富人中，占首位的考虑因素是子女教育和就业前景，占78%；排在第二位的原因是经济安全和理想的环境(75%)，其次为更好的医疗保健和社会服务(18%)。 ?胡润研究院与汇加顾问集团今年6月发布的《2014汇加顾问胡润中国投资移民白皮书》中，海外地产在中国高净值人群海外投资中占最大比重，达到43.4%；其次是固定收益和股票。海外置业七成为了自住，1/3为了投资，平均投入600万元。

今年北京秋季房展会共展出约600个海内外房产项目，其中海外参展项目360余个，分布在30余个国家和地区，创历年新高。海外地产开发商偏好来中国市场揽客，与中国富人热衷走出去投资海外地产分不开。 图为在居外指数( Juwai IQ) 上首次面世的华人购房者所在地全球分布“热图”的截屏。

居外网显示，相对于大陆华人，身处海外的华人为移民而在海外购置房产的比例更高，而较少是为了教育。居外对超过3万名消费者的调查显示，54%的海外华人为了移民购置海外房产，而以教育为目的的仅有9%。但是，39%的大陆华人将移民作为他们购买海外房产的目的，而23%的人是为了教育。　　近十年来，海内外华人消费者所拥有的雄厚资金使这个族群成为全球奢侈品、教育、旅游及房地产市场的领先消费群体。据预计，中国大陆以外华人资产为 2 万亿美元，中国大陆千万元级高净值人群更拥有高达约20.3万亿美元的资产财富。随着人民币加速国际化，大陆华人的全球资产在不久的将来将有望达到现有量的7倍。

杭州女子迪拜买房亏400多万，国外买房如何防骗？

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、投资前景，需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

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首先杭州的这个女子在迪拜买房虽然亏了400多万，但并不是买房被骗了，而是因为当时他买房的时候以为是捡漏，但是没想到这么多年以来房价一直在下跌，所以才会亏损。当然我们在国外买房的时候，肯定也是要预防被骗的，通常在国外买房，只要注意以下这几点就可以了。

01、首先在买房的时候，我们一定要通过正规的途径来买房。

很多人在国外买房的时候，由于自己不是特别了解当地的一些买房流程，所以总会委托别人来帮忙。那在这种情况下，我们一定要通过一些正规的机构，或者是通过正规的中介公司来买房或者是看房，如果我们贪图便宜，听信一些不正规机构的话，那到时候我们很有可能就会上当受骗。

02、买房的时候自己一定要坚信一分价钱一分货千万不能够被利益冲昏头脑。

很多人在买房的时候，老是想着去捡漏，每天都在想着如何用最少的钱去购买那些地段比较好的房子，你想想看这个世界上怎么会有天上掉馅饼的好事？况且就算天上掉了馅饼，那这么多人也不一定就会砸到我们的头上，所以当一个好的楼盘，价格特别便宜的时候，那我们自己就要警惕一些了，自己要看一看这里面是否会存在着一些圈套或者是。

03、买房的时候一定要签订合约。

其实在国外买房，我们同样也是要签订合约的，不管是通过中介机构买房，还是直接和开发商对接，签订合约都是非常重要的一环。在签订合同的时候，我们必须要看清楚合约里面的每一条内容，因为有些人也会在合约里面做一些手脚，喜欢和我们玩一些文字游戏，所以这个时候自己一定要多注意点。