海外房产投资趋势_海外房产投资前景

1.中国楼市还能投资么？

原因一：海外投资除了可以获利，还能分散风险

对投资者来说，进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险）对冲。54.1％的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3％的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8％，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。由此可见，选择海外投资的最重要的原因是内地投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

原因二：房产为王，海外置业为家

对于中国人来说，房产为王的观念根深蒂固，这种观念在出境游和国内的投资者这里，直接投射在置业当中。住宅物业再次成为内地海外投资者的首选，有71.6％的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。

原因三：“度有所居”，加速转海外

根据瑞银财富（UBS）定期进行的客户调研，最近三次（分别是2016年8月、2017年3月、2017年8月）的调查结果显示受访的大陆投资者中，有18%的海外房产投资人是最近一年内（2016.8-2017.8）买房的，有78%的海外房产投资人是在过去的五年间（2012-2017年）买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中，还未交付。

原因四：国人购买力强大，且投资区域正在拓宽

根据美国房协统计数据显示，2017年，内地买家已经超越加拿大成为美国住宅市场最大买家。以伦敦为例，内地投资者已经成为继香港、新加坡和马来西亚后的第四大海外买家。而且根据数据预测，内地投资客的数量也会继续增加。

原因五：国内房产形势

对国内房地产市场的严格把控，限购会影响购买权限，呼之欲出的房产税会增加持有成本，再加上只有1-2%的租金回报率，国内房地产的红利期已临近结束。

中国楼市还能投资么？

澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多相关的问题出现。精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。当然 或许你想知道的是 这个租金收益究竟是怎么算的呢？接下来我们就为您进行分析吧。

首先在某些方面来讲他们更重视一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。

举个简单例子，设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。

当然获取平衡最重要，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自澳洲购房网顾问资深称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场。举例来说，黄金海岸的公寓房价值在2008年2月至2013年3月间下降了17.9％，该地区的房产曾经被一些房地产公司推荐给投资者。

来自澳洲购房网资深顾问建议所有客户当你在购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。

澳洲购房网资深顾问说：“我们建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。”“我们也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。”

当然澳洲购房网资深顾问补充说：“本质上，20％是房地产市场中的媒体、比阔者、雅皮士、知名人士、崇拜者和晚宴将所有注意力集中的一部分。这是他们自己豪赌未来，有些会是赢家，很多也不是。”

可能影响租金回报率的因素租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。

各州租金回报率最佳城区 见表如下：

地区

房屋类型

房产中位价

租金收益率

维州

Anglesea

别墅

672,500

澳元

7.8％

南澳

Solomontown

别墅

150,000

澳元

7.41％

昆州

Kingston

别墅

303,000

澳元

6.01％

新州

Cringila

别墅

343,000

澳元

5.88％

北部行政区

Woodroffe

别墅

475,500

澳元

5.56％

塔州

Ranlelagh

别墅

317,500

澳元

5.55％

西澳

Wembley

公寓

328,000

澳元

5.44％

首都行政区

Lyons

公寓

310,500

澳元

5.41％

为此澳洲购房网资深顾问称，在你投资或购买房屋时一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。举个例子，今年2月份的数据表明，全国最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位价低于200,000澳元，而不是那些房价一路飙升的市郊。

为此澳洲购房网资深顾问说：“如果心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报”。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。为此我们建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。

用调查数据显示，一般情况的周围环境房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。例如，昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。例如黄金海岸的冲浪者天堂（Surfers Paradise）。

据Real Estate Investar数据，其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元，每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5％的良好收益率。

然而，Manoora和Cairns类似的单间公寓房或一居室公寓房价格仅为95,000澳元，每周租金可达185澳元。这是一个巨大的10％的回报率。昆州房地产协会称，凯恩斯有着不断增长的经济，刺激了新的零售和旅游工作机会。

衡量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，此种情况则可视为此房产值得投资。所以对于投资者来讲，租金收益率的高低是衡量他们投资该城区与否的关键。对于悉尼和墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。

虽然短期内外资依旧会持续加码，但是楼市的发展归根结底还是由房子来决定，是由国家主导这也是基于我国国情的客观现实。?

根据美国房地产业务协会信息显示，美国已经有86%的房地产项目超一半在海外。另外还有62%的房产位于中国大陆境外和港澳台地区。我们知道，房地产是全球增长最快的行业之一，也是最受欢迎的产业之一。而对于中国来说，楼市一直处于低位状态，并且还存在着很多刚需和投机资金还在进行投资，所以有大量资金就会涌入中国。

海外投资中国房产的资金来源

首先是海外直接投资。2019年以来，我国外资流入规模不断增加，已经达到了1.6万亿美元，同比增长了16%。从2019年开始，更是大幅上升了50%,已经超过了2008年的水平。其次是QFII。从2019年QFII的额度来看，QFII累计投资金额达到了20.71亿美元。可以看出，一季度从QFII机构获得的实际投资额度也就是86亿美元。QFII投资者包括外国投资企业、国际金融机构及其分支机构、国际组织，以及其他具有特殊身份的组织和个人；主要投资方式为股票、债券、期货以及其他金融衍生品；境外金融机构、企业及其他投资主体在境内设立了以境内资金为标的的证券投资基金管理公司和保险公司等机构。

为什么近期外资对房价如此敏感？?

实际上，疫情的发生并没有改变这股抄底中国房地产的趋势，也没有让开发商破产。而且外资之所以会对楼市如此敏感，这背后有很多原因。首先，在2020年上半年，外资都是看好中国房地产的，因为这是中国经济复苏最快的阶段，最具潜力。因为国内并没有出现特别明显的通胀压力，让国外投资人看到了商机。

楼市要不要投资？?

其实，外资抄底中国的方式多种多样，比如直接买下房地产，也有用美元投资的。这就需要注意两个风险。一个是美元贬值，会对中国楼市造成负面影响，不利于国内的房价。另一个就是，外资有可能在一些城市以租代购，在一定程度上也是一种变相的炒房行为。当房子有价值时，这些钱将进入市场，而房价可能下跌。这些钱就会凭空消失，所以在投资房产的时候一定要谨慎。