海外房产新动向_海外房产升值潜力指标

1.我想在海外置业，有人推荐在葡萄牙买房，有谁知道这个怎么样吗

2.投资海外房产需要考虑了解的几个问题

3.泰国房产的黄金十年，为什么说泰国房产越来越值得投资

4.相比国内房产，投资泰国房产有啥优势？

5.日本房产增值有哪些“潜在”因素

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天，让我们从几大方面为大家解读，投资日本房产的收益有多大。

在介绍投资回报率的计算方法前，我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100，另外，还有一个重要指标就是回报率，即净投资回报率，也叫做净营运收入，刨除各种手续费等杂费，净投资回报率是会比投资回报率低的。

日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛，也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说，每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？

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表面收益率

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％。

这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。

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实际收益率

实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％

对于准确了解出租房产的收入，用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。

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不能轻信高收益率

在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了。这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。

每位投资者应该注意，切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区，回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂，也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率，有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人，致使他们盲目追崇回报率，把回报率作为衡量房屋的唯一标准。

在日本位于偏远、交通不便地方的房产，就会凭借房产价格便宜等优势，从回报率角度分析，是完胜大都市繁华地段的房产。不过，这样的地区空屋率较高，出租，转卖都十分困难，并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去，处理不得当的话，不但不会赚钱，反而会赔钱。所以，投资回报率最好作为购房的一个参考，不要过分倚重

我想在海外置业，有人推荐在葡萄牙买房，有谁知道这个怎么样吗

中国公民海外房产合法吗

国人海外房产为看重的就是是否合法，那下面我们就来了解一下中国公民海外房产合法吗？

中国人海外房产每个国家的限制条件是不同的，根据不同国家的政策要求是不同的。美国、澳洲等国家的条件要高一些，东南亚国家的条件要低一些。

1、举例来说：马来西亚经济环境、政治环境稳定，人文环境相对优越，对房地产市场取较为完善的法律保护，使其具有长期价值，也是国人的良好选择。其租金收入比国内高，达6%—8%，房产升值趋势稳定。从长期来看是低风险、高回报的优质品种。

2、马来西亚大部分的房产为地契，部分有使用权限的房屋，产权年限为99年；外国买家在马来西亚可获得房产总价80%的等优势，也是不限制购买的。

以上就是关于海外房产的相关内容，希望能对大家有帮助！

投资海外房产需要考虑了解的几个问题

葡萄牙是有购房移民政策的，购买50万欧元以上的房产，就可以一家三代移民葡萄牙。门槛低，办理速度也很快。如果只是为了投资回报，葡萄牙还算比较合适的，标准普尔目前对葡萄牙也是比较看好的。目前葡萄牙房产的平均回报率在4%左右。

如果不考虑移民的话，最近澳洲房产也是好时机，澳币一路走跌，现在可以开始买澳洲房子了。

另外，马来西亚的依斯干达特区的碧桂园也不错，一公里到达新加坡，双城模式，前景很好，升值潜力大。韩国济州岛的房产也值得投资，近，环境好，升值空间也很大。

再就是美国南卡的一些项目，也是不错的。

泰国房产的黄金十年，为什么说泰国房产越来越值得投资

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

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相比国内房产，投资泰国房产有啥优势？

近年来，全球化趋势的不可逆转、生活方式的国际化、强烈的资产保值需求、风险分散的买房动机、收入水平的提升以及健康意识的越发增强等诸多因素叠加，使得海外房产投资市场持续火爆。

据权威机构数据显示，2016年中国人仅于海外房产的单项投资就超过了三百亿美元。在海外房产投资目标国家全球排行榜中，泰国更是紧随美、澳、加等传统老牌国家之后，跃居到了第四位。普吉岛、芭堤雅以及曼谷等泰国旅游旺地，更是成为了中国买家们的投资热地。

另外，租赁需求也在不断上涨，致使普吉岛房产在近些年里涨势颇为显著。普吉岛的地理环境得天独厚，旅游颇为优质，国际化的旅行范围越发吸引着众多游客涌入。而这些游客正是普吉岛酒店入住率最为有利的重要保障，旺季的入住率更是高达9成，淡季入住率也能达5成以上，年均入住率更是高达7成左右。

权威机构发布的《中国高净值客户海外置业展望》研究报告显示，普吉岛每年的房产升值大约有10%左右，也就代表着，购买一套泰国房子在五年的时间内就有可能收回所有的成本。

此外，普吉岛的基础设施正处于积极发展建设中，大型公共交通系统，使得国际游客来普吉岛游玩更为方便，泰国交通部部长阿空育近期表示，在普吉岛交通配套的完善上，将投资八百亿泰铢，譬如说：

①将有400亿泰铢预算用于普吉轻轨项目发展的推动，普吉轻轨连接普吉国际机场以及普吉市，去年启动，预计三年内完工，届时机场到市区的行程将少于1小时。

②将划拨120亿泰铢对普吉国际机场进一步扩建，到今年普吉国际机场的吞吐量预计将翻倍。

③普吉镇到芭东隧道的将启动。

总而言之，泰国作为东盟的核心国家，大量海外投资者的涌入，使得泰国房产迎来了黄金十年，普吉岛房产投资潜力巨大，值得投资！

日本房产增值有哪些“潜在”因素

1) 目前泰国当地人开始投资购买公寓，用于投资出租；目前公寓市场无论从需求还是供给方面都在持续增长。

2) 目前泰国正在大力修建交通基础设施，随着经济发展，投资者的增多，会带动房地产经济稳步增长。

3) 未来两年东盟10国开放，泰国作为东盟10国的中心轴国家，更是吸引着众多投资者到泰国投资，目前曼谷房价仍比他亚洲主要城市便宜；生活配套设施齐全，国际化程度高。

4) 泰国房价升值稳定，年均升值6-10%，作为旅游大国，其酒店公寓回报率非常稳定。在泰国，外国人可以合法持有永久产权的公寓，且无遗产税，可世代相传。泰国的公寓面积按照使用面积计算，没有公摊。再看看国内的房子，平均公摊面积大概在25%左右，购买泰国房产相当于打了25%的折扣。泰国的公寓、别墅交房时都带装修，并且大部分公寓产品都是精装修，配置齐全，极其适合外国投资者。

全球房地产投资管理及服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）认为泰国国内政局问题对泰国房地产市场造成的影响很小，不会出现房价下跌趋势。原因国内政局问题没有对国家经济造成严重的冲击，房地产开发商的金融实力没有受到影响，无需降低房价以促销房地产。目前仍无法预期国内政局问题对房市带来的长期影响，需要观察国内的政局变化。

完全可以！整个泰国的租金水平各不相同，但曼谷，芭堤雅、华欣房产出租率非常高。在某些情况下，大城市的预估租金及回报从5%到超过10%不等。

曼谷，大部分高涨价空间和租赁回报较理想的房产地段在天铁沿线距离站台500米范围内，其次是地铁和机场快线沿线附近。曼谷同样是车辆拥堵严重的大都市, 出行的便捷性直接影响的住户和租户，也就直接影响房屋的价格。

以日本上班族为中心的不动产投资热潮日益高涨。除日本投资者外，以中国人为首的外国投资者数量也在不断增加。

日本签证条件不断放宽，使得很多中国游客和商务人士来到日本考察。即使不考虑投资收益，单纯想在日本拥有不动产的人也不在少数。

对于中国投资者来说，带永久所有权的不动产极具魅力。

选择东京的投资者，更是看好其现有条件和未来趋势。

就拿东京都政策企划局根据2015年人口普查的预测结果来说，「截至2060年的东京人口推算」预计人口高峰将是2025年的1398万人。这是东京都整体的数字，如果单独计算东京23区，人口高峰是2030年。

2015年日本单身居住者是316万。

到2035年日本单身居住者有望达到346万。

也就是说，日本单身居住者会持续增加，而有这样趋势的日本城市只有东京。

随着单身居住者的增加，对于住宅的需求也在增加。由于东京都内被严格的单间公寓条例所限制，也有人认为，这将会带来压倒性的住宅供不应求状况。