海外房产投资如何衡量市场_海外房产投资如何衡量
1.海外房产真的值得投资吗?
2.房产投资已经没有价值了吗
3.投资日本房产如何获取最大利益?
4.澳洲房产投资回报率高吗
5.投资海外房产需要考虑了解的几个问题
一般海外房产投资,主要目的可以概述为以下四点:
1、稳定且具有高收益,实现财富倍增
2、货币保值,降低资产风险
3、读书教育——提高孩子的认知
4、旅游养老——追求品质生活
对于大多数人来讲,尤其是新中产,投资海外房产,我们目的很明确——希望财富倍增,以寻求高投资回报。那么,如何才能找到财富倍增的机会呢?我们都经历过国内房产红利期,所以如果能找15年前的北上广深的房产投资机会,就最好不过了。
其次为了资产保值,一般是高净值人群的选择,投资主要目的不是赚钱,而是分散资产风险。这种情况,可以考虑投资环境宽松,税负较低、能跑赢通胀的国家。比如英国的住宅房价,伦敦过去50年房价(1968-2016年)涨幅达106倍,且不存在大浮动的波动回调。
海外房产真的值得投资吗?
投资海外房产则成为分散风险的明智之选。海外房产大多不限购不限贷,精装修,投资者可以购买住宅,也可以购买商铺,有利于资产合理分配和降低投资风险。
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比起仅仅投资在自己国家,趁着外国的经济发展向好,投资海外其他房产可能会带来更可观的回酬。通过租金收益,在稳定的货币为你自己赚取额外的利益。
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相对投资国内的房地产,投资海外的房产,其中一大优点是前期付款较低,也就是说门槛比我国低。因为大多数海外房产是无法的,因此分期付款,成为了主流的付款政策。
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先进国家如英国、澳洲和新加坡目前的经济环境良好,而发展中国家如东南亚的越南则有较大利润。
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许多人相信股票投资有利可图。股票市场的迅猛发展,使得其开始成为了除了房子外的第二个关键词。大盘的涨跌直接影响着投资者的情绪。
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其实在中国,财富阶层的投资渠道一直较窄,局限于楼市与股市。毫无疑问,股票是高度有活力和流动的资产,可以在短周期内获得成果和报酬。
房产投资已经没有价值了吗
相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”相对要简单许多,而且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。
房屋产权
中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少90年的产权,大多数都是永久产权。
首付
中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。
国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷的义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。
法律保障
在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。
租金回报
国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。
得房率
国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,有的还带家具包。
房屋类型
中国大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外,尤其是像美国这种地广人稀的地区,大部分家庭都有两个以上孩子,因此住别墅较为常见。
房屋装修
国内交房都是毛坯房,而国外一般是精装修好的,只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买,其他都由开发商配置完备。
分布
国外相对较为均匀,而国内大部分优秀的医疗、教育、文化都集中于一线城市。海外投资房产能满足多样需求
投资日本房产如何获取最大利益?
房产投资已经没有价值?这个问题真的是没有依据的,拿海外房产来举个例子。
泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8%左右,有的地方可达15%。例如在芭堤雅,人民币60多万的二线海景公寓能租到人民币4000元/月;人民币100万的房子月租能到大概人民币10000元。从过去10年的统计数据来看,曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报,泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。
从2010到2014年,短短4年间马来西亚房价涨了46%,可见其增值潜力不可估量。此外马来西亚房地产资讯中心公布的2011年到2015年马来西亚房产交易数量及交易额,也证实了马来西亚房产一直处于增值状态。
澳洲房产投资回报率高吗
近几年,日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域,与此同时,良好的投资环境、2020年东京奥运会等等,也是日本房产的一针强心剂,吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天,让我们从几大方面为大家解读,投资日本房产的收益有多大。
在介绍投资回报率的计算方法前,我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100,另外,还有一个重要指标就是回报率,即净投资回报率,也叫做净营运收入,刨除各种手续费等杂费,净投资回报率是会比投资回报率低的。
日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛,也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说,每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候,激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是,千万别急,要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢?
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表面收益率
房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%。
这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。
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实际收益率
实际收益率是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。即:实际收益率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%
对于准确了解出租房产的收入,用实际收益率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度,还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
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不能轻信高收益率
在日本投资买房时,如遇8%、10%等收益率高的物件,就要注意了。这些往往是“表面收益率”,需进一步分析其各种费用事项。另外,有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上,原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远,不是很抢手,很难出租。
每位投资者应该注意,切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区,回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂,也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率,有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人,致使他们盲目追崇回报率,把回报率作为衡量房屋的唯一标准。
在日本位于偏远、交通不便地方的房产,就会凭借房产价格便宜等优势,从回报率角度分析,是完胜大都市繁华地段的房产。不过,这样的地区空屋率较高,出租,转卖都十分困难,并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去,处理不得当的话,不但不会赚钱,反而会赔钱。所以,投资回报率最好作为购房的一个参考,不要过分倚重
投资海外房产需要考虑了解的几个问题
澳大利亚投资回报率6-8%
澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解,最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产,每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益。
房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,一般有以下三种计算方式:
1、收益模式计算方式
投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
这种模式下,投资收益是通过购买商业地产,然后出租以获得资金,再以月租金偿还银行,超出部分就是投资回报。
2、投资回报率计算方式
投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价
该方式考虑租金与房价的相互关系,只要结果大于8%就是不错的投资。由于没有考虑资金的时间价值,只是粗略算法。
3、投资回收时间计算方式
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12
本方式能简单计算资金回收期的长短,一般12到15年之内都算合理投资。
通过以上3种不同的房产投资回报率的计算方式,大家可以清楚地计算出海外房产投资回报率的情况。
投资海外房产需要注意的有:
1、所在国家是否有投资前景
2、需要关注政局是否稳定,经济是否繁荣?
3、哪个国家经常参加经济论坛峰会,国家***经常访华,基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会,证明这个国家努力促进国际合作吸引外资,有经济发展潜力。
4、如果当地房产买卖非常活跃,证明这个房产市场的需求是稳定的,这样的话未来最起码是不愁出手的。
5、如果当地房产买卖市场疲软,要么就是房量供给出现了问题,或者国家经济出现了问题。
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