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1.为什么海归越来越不值钱了？

有投资，就有风险。跨国买房，陷阱更是“云山雾罩”。为此，我们集纳一些常见潜在风险，供购房人参考。

期房变“纸房”

塞浦路斯开发商确实在这场银行危机中受到影响，导致原本在北京春展预租四个展位的塞浦路斯开发商，最终租了两个展位。塞浦路斯部分开发商甚至打出“30万买2套”广告来北京卖房。

中介移民机构坦称：“银行危机后，大额存款账户被部分冻结，部分开发商困于现金流压力，力求卖房解套。”目前还是推荐投资者买现房，“现阶段买期房虽然能在价格上优惠些，但这些纸上的房子可能永远只是纸房子。在这次危机中抗不过去的开发商，怎么会有机会建呢？”

海外买房别忽略治安

“千万不要抱着抄底的心态在美国买房！”底特律的房子都价了，但白给也不敢要啊。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人点了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同洲的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。

当心存款缩水

中国有严格的外汇管制，每人每年只能兑换最多50000美元。海外买房可以使用亲戚朋友的额度，并请他们帮助汇款出境。海外资产汇入没有限制。有移民专家提醒，到塞浦路斯买房移民的投资人，还得想法避开银行征税。有报道称，此前投资塞浦路斯的中国人，30万欧元买房款还在银行账户，碰到危机，减记20万没有了，剩下(受存款保险保护的)10万也买不了房。

买学区房要看片区

美国的学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。美国是13年义务教育(K-12)。公立学校到高中毕业是全部免费的，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(学期末要还回去)。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税支持的，其中也包括你自己缴的房产税在内。而非学区房的孩子只能上私立学校，学费开支很大，所以大多数人购房都选择好的学区。

买房课堂

做好功课再出手

一般而言，美国对外国投资者持欢迎态度。中国人只需要提供个人明和合法入境美国的签证即可。只要你拥有中国护照，即使没有美国签证，也可以通过传真完成交易，但买房手续相对复杂。房产交易的基本流程如下：

持有中国护照和合法来美签证的中国人申请正式提前批准信(30%以上首付)，选择想要买房的地区。然后与自己的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房。这里需要说明的是，房屋买卖双方都有各自的经纪人，讨价还价的过程也都由双方经纪人来完成，由于美国人认为口头谈钱并不礼貌，所以每一次报价都需要通过经纪人以书面形式报出。

此外，如果你的报价过低，还有可能会被房主认为“不礼貌”而拒绝交易。价格谈拢后，需要填写买房出价合约书，付定金支票，定金支票存入第三方公证托管公司。之后，便是房屋检查、维修以及一系列的房屋报告审阅，包括公证托管书、前期屋主(产权)报告、白蚁检查报告、房屋保险等。等资料签署后，便进入到公证托管的结尾步骤，随后便是交房检查、银行放款、资料登记和交收钥匙。视材料齐全的程度，走完整个流程在2个星期到2个月之间。

在美国买房首先要明确需求。是为子女教育自住还是投资，不同城市的气候条件、法律政策、人口构成、文化氛围都是不应忽视的因素。在美国看房，也不是你想什么时候看就能什么时候看的，如果没有预约就贸然前往，只能填齐一叠厚厚的资料，然后开始漫长的等待。

美国养房子的费用主要包括房产税、房屋保险和物业费。除了交房产税(各州房产税率不同，大约在1%到3%之间)外，如果购置的房子在自然灾害多发州，还要在房屋保险中，额外购买加保地震险、飓风保险等。而物业费则根据不同的房型不尽相同，但一般年代越久远的房屋物业费越贵。上述费用，买房人也要考虑在内。

（以上回答发布于2016-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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为什么海归越来越不值钱了？

如果购房者想要在海外买房，除了要满足当地申请的条件，还要按照当地的流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房。

一、申请海外购房要满足哪些条件？

允许海外投资者购房的国家基本上允许购房，投资人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。

比如美国，想要申请美国的购房，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件：

①首付比例达到40%；

②可的总金额最多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。

数据截止2016年10月，各国最高额度、利率及难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持购房。

二、海外购房要什么时候申请？

1、卖家出价前申请预审批

在国外购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。

银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。

2、签合同后向银行正式提交申请

在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请。

三、申请海外购房的流程是什么？

拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请，确保在过户时能够放款。

1、拿预批函

申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函（注明银行最高金额，明确可购物业最高价位）。

提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，投资人就可以对感兴趣的物业正式出价了。

2、凭合同申贷

与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。

3、房款、过户

审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。

需要注意的是，在购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要投资人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求投资人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为投资人提供预批函。

（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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海归不吃香这件事其实挺好理解，从市场的角度讲，物以稀为贵，产品稀缺就值钱，产品不稀缺就不值钱了。如果海归也是一种产品的话，那么也符合这个规律。要说海归最吃香的时候，那得追溯到大清朝，那群拿着庚子赔款奖学金出国留学的留学生，绝对是中国最值钱的人才。

十多年前的海归为什么吃香，也是因为稀缺。我们可以想想，那个时候都有哪些人有条件出国留学，两种人，一种是不差钱的人，一种是学习好的人。等到这些人回国，要么根本不需要去人才市场，要么就是有真材实料，怎么可能不是抢手货呢？

但这两年，情况发生了很大的变化。首先是留学生大大的扩军了。据《中国留学发展报告 (2016)》显示，2015年度，中国在海外留学的学生有126万人，约占世界国际留学生总数的25%。这意味着每4个国际留学生中，就有1个是中国的海外留学生。而中国留学大军的背后，是日渐壮大的中产阶级。而且以中国家长望子成龙那个执着劲，那句话怎么说来着：甭管来自哪个阶层，都把孩子当富二代培养。

那么按照市场规律，供应增加了，需求不变，价格就会降低。而这还只是数量上的变化。除此之外还有质量上的变化。和过去那种精英留学生相比，如今的留学生质量差多了。这两年，关于中国留学生在国外各种论文、考试抄袭的新闻不绝于耳，我们看得见，用人企业会看不见？留学生的成色在HR心目中早就大打折扣了。

其实可以做个类比，中国大学生目前就业也难，根本的原因还是因为大学扩招，大学生泛滥了，早已不再是过去的天之骄子。同样，这两年中国留学生也出现了一次扩招。以美国为例，据学者薛涌介绍：“美国的大学，正处于一种产能过剩的危机中，容量大，填不满。没有中国学生的学费，很多学校就无以为继。”

但同样是这个类比，大学生就业难并不意味着所有大学生就业都难，新闻里那个HR也说了，985的毕业生就业就不难。精英永远是稀缺的。那么对于海归来说，那些“海外985”毕业的留学生仍然是抢手货，仍然去贵宾室。我就不相信牛津剑桥哈佛耶鲁的毕业生找工作也费劲。小林只找到两千块钱的工作不，但小林也没说她是哪儿毕业的呀。

当然，留学的回报不能仅仅靠薪酬来衡量，开眼界见世面，认识这个世界也是留学的价值所在。但说实话，留学仍然是一件奢侈品，不是哪个家庭都能承受的。这就像节衣缩食买一个名牌包，然后你拎着名牌包去挤公交车，这就尴尬了，还会让人以为你的名牌包是货。

其实我也知道我并不能说服谁，在这个不能输在起跑线的年代，执着的家长们不会理我泼的冷水，孩子不仅要出国，而且要尽早出国。2015年的调查显示，出国读高中的学生比例从17%上升到了27%。看来这个留学热一时半会儿冷却不下来。而且说实话，如我以后有了孩子，而我就是个白领，我就能不送孩子出国留学吗？我也不敢肯定。（转自网络）