海外房产中介盈利模式_海外房产不收中介费海外
1.如何为海外留学的孩子购房
2.如何投资澳洲房产 澳洲房产投资的优势是什么
3.怎么投资海外房产
美国当地到处是房地产经纪活动,尤其是加州,la,三番等地,随便个餐馆桌子上就有推荐的经纪人。
可以这么说,找到一个好的经纪人,你就成功一半了,美国置业的手续比国内复杂,但是会成熟的多,美国房产几乎都是代理方式,极少有私人成交的。合同都是交付与律师事务所来处理。
目前的加州房地产价格上扬,你的报价如果不超过房东报价,中标的可能性比较小。
国内的海外地产代理都是利用买卖双方信息不对称来挣钱的,多数卖一手房,因为可以和开发商谈返点和差价。但是二手房的小业主是不会给差价和返点的。最多就是中介费。
如何为海外留学的孩子购房
亲身体验说说拉脱维亚的移民中介如何设陷阱和忽悠的
去年11月初因为朋友的介绍说拉脱维亚购房移民很值得,说是买房还可以获得一个居留的身份。。于是在她的鼓动下找了一个收费价格很低中介,基础的收费只要5万元人民币,嗯,比起其它的中介确实便宜,但是就是因为贪图便宜。后面弄得很狼狈。(名字就不说了,以免给他们做广告)。谈好价格和条件,签了合同,预订机票和各种签证的准备。在12月的寒冬中飞往东欧拉脱维亚的首都里加。中间在莫斯科转机。细节就不描述,就是一路睡着,然后几个小时的转机等待。终于到了里加。一下飞机,下雪了。等了很长时间。终于看到一个人过来接机的,说是有事情耽搁了,这算什么服务啊,我心里骂到。不过一路车倒不多,我们很快到住的酒店。酒店条件还行。
先说明一下:拉脱维亚购房移民分两个标准。一个是大城市购房,需要120万人民币吧,一个就是除了大城市之外的,需要60万人民币。我们的目的是为了拿到居留,所以首选是买60万的,至少资金压力少。风险也小一点。
我们是傍晚的飞机到里加的,于是剩余时间就是在酒店休息,不过倒时差,也没休息好。第二天,酒店有早餐,第一天说好早上先去里加转转。等他们来开车带我们参观一下,结果等了快10点多了,才来人带我们去转。这个人就是接飞机的(之后才知道所以的事情都是这一个人服务,几个人服务没有关系,毕竟收的钱少,全部才5万人民币,确实比那些20万的便宜很多,但是但是你不能中间来一个客户,把我们就撂倒一边不管了。这个是后话。于是此人开了车不到5分钟,就把我们放在老城区,说有事情要去房产公司。让我们自己玩,说打电话给他,他会来接我们。有事情我们理解,我们几个英语也不好,拉脱维亚语更是从小就没见过。自己在里加溜达,有点无聊。快到中午了,我们打电话,国际长途漫游有木有,结果打了至少6个电话,那边没人接。于是我们只好在一个快餐店自己点了吃的,中午很快就过了,有打了几个电话,终于接通了,说是车有些毛病,在修理。等了点了,天也快黑了,尼玛,这个是啥情况,天黑的也太早了吧。终于来车了。问:玩的如何。尼玛每天收不少钱,就这个服务?不过我们都没有说出来,毕竟在外。有的不可能很顺意的。于是我们又回到酒店了,天已经黑了,吃了晚饭,一天就没了。这个就是考察
第二天问我们要不要去银行办理,我们的意思说先看房子,房子是这次的主要目的。于是此人就说好带你们去看房吧,我们要的是5万的房源,于是我们先到一个房产公司,因为之前他们给了一些房源,我们在国内已经挑选好了,结果我们挑选的5套房子,房产公司帮我们查了也和房子的所有人打电话,房产公司一个高个老头摇头说,有2套已经卖了,2套已经和别人订合同了。只有一套还在。
我们有点着急了,一套哪有选择余地,于是求助陪同的那个人,没想到那个人好像表情很轻松,感觉是早知道是这个结果。于是他说拉脱维亚的房子每天都在变化,所以我们之前看好的房子现在没有了,我感觉到他好像是拿好的房子诱惑我们来拉脱维亚了。其实这个房子根本就已经卖掉了。于是这个时候中介公司开始给我们推荐其它的房源,尼玛,不是价格高就是位置差,要不就是破房子。
于是此人又说,那我们在这里干看也没啥用,先去看看实际的房子吧。于是不管我们是不是乐意,开了估计半个小时,到了一个乡村,去看那个剩下的房子,不过确实承认,房子的院子很大很大。房子也还行,但是里面需要装修。布局比较差,怪不得这个房子一直没有人买。我们也不想当冤大头。也不清楚他们是否已经说好房价了。坑我们的事情我能看出来。特别是和他一起来的那个房产中介,满脸的坏笑。
后来又在这个地方附近看了一下,有个竟然房东没有说好,去了关门了。这算什么专业中介?你们的时间不值钱,我们9天后就要回去的。看来2天就快要泡汤了。中午就在一个小西餐店里吃了点面包,就算是午餐吧。付费就是AA制。不过我仔细观察了,房产中介给此人付了饭钱。看来他们之间有“隐情”。好处肯定是有的。不过想想给中介介绍了业务,请吃个便餐也是正常的哦。下午接着又看了几套,没有合适的,我们还都以为确实没有好房源,其实第三天下午我们就知道为何他们没有特别合适的房源。原因是他们想让我们买他们自己设计的产品:入股公司和生意!所以现在才明白,他收取这么低的价格。其实不是真想帮你买房子,因为那个买房他除了赚钱5万中介费和一些房子中介佣金外,没有其它的大额收入。所以入股他们的产品是重头戏。比如有个30万人民币入股一个超市,就可以获得5年居留身份。一开始说的我们有点心动,30万比买房还便宜,还有股份。但是这么好的事情让我想起骗子的伎俩,就是让你觉的得到一个天大的便宜:细节就是你花30万入股一个超市,(超市我们去看了,本来还以为是个大的股份制超市,结果是个中国人开的小卖部,还以为是大企业。其是就相当是个体户)。说的天花乱坠,说是30万人民币投入5年,每年5%的分红。5年后你可以获得永居,同时可以拿到本金和每年5%的鸿利。尼玛。这么好的事情谁不愿意干啊。太值得了。但是我们回来后分析了一番,总是觉得不对头。于是问了本地一个律所,这个律所也是之前找中介的时候有联系的(题外话:没选他们是收费高了,我们的钱也不是天下掉的)。
律师说了没有这么好的事情。有很多条件。总结的结果是这样的:一,这种入股的企业每年要缴税至少23万人民币吧(我看那个小超市一年能赚这么多就很不错了,纳税是不可能达到的)。二,这种拿永居的公司最多只能申请两个人移民(我们算了,如果我们两家入股,他们收到我们60万,但是缴税每年23万,5年120万没有了,他们还要给我们本利返回75万,我看他们这种小超市肯定做不到。5年后恐怕本金都没有了。我们后来又问了这个情况,为了打消我们的疑虑,他们又说中国有公司做担保,在上海。公司第四年注销了或者更换了法人代表,我们找谁去啊,我们可不是吃素的,明白其中的道理呢。
我们后来又和他们算了一笔钱,说这个超市这么一个冷清的生意。恐怕利息都赚不到,没想到他说这个钱其实要用在房地产开发的,妈呀,原来是融资圈钱了,当我们是傻子,立马说不考虑这个项目,太不靠谱了。
看我们这个没有兴趣,他又开始鼓动让我们投资什么厂房商业地产,说是钱20年不能动,20年后大家还在不在世界是个问号呢。我~~我脑子进水了,哎呀,图便宜找到这么一个为了弄笔大钱的人愚蠢的人啊,还以为大家和他一样愚蠢。但是钱都交了一些了,幸好是只收5000元。他看我们不吃他们自己设计的移民产品。有点不太高兴,但是我了赚我们5万的钱,他还是说陪我们继续看房,不过看动力和兴致是没有以前好了,因为干这个他赚不了多少钱。后来几天就是到处坐车来回看,都是不入流的房子。只有两套看起来不错的。
就在我们第7天的时候,又来了可怜三家被忽悠来的同胞,估计也是看上他满嘴的承诺和便宜的中介费,他竟然把我们放在一边,一天都没有搭理,让我们自己合计看过的房子哪个好,去忙那边三家去,估计也是跟他们来那一套。我们后来也没啥兴趣,走了几个地方,也没有什么地方可玩的。后来房子到时看中了一套,说是等回国再说。不过也好他们只收取了5000元。算是意外惊喜吧。加上机票等等,尼玛花了我快2万大洋。
回来后,被闺密笑了一通,和你说那个国家经济一般,你不信,你一个女的去那里干嘛啊。这两万元不如给我马尔代夫玩。还有贪小便宜的习惯一直改不了,真是DOG改不了吃#*&。
经过这一次,我知道一个道理,一个特别诚恳的心(好像不是做生意,是真心真意帮你那种)、一个什么服务都能做但是是全世界全便宜的、一个可以把办理过的客户的电话全部给你让你去打电话的(暂不说这个电话有多少托不说,光是不注意客户隐私的做法那~~那,不过当时自私呗,觉得也是中介诚恳的姿态,没想过如果自己的电话有一天也会在那个名单里,然后有人不断骚扰)。那么他可能80%是要骗你入圈圈。
因为他给低价给承诺给别人给不了你的他能给你,让你觉得一切很美好。说明他要不爱上你,要不爱上你的口袋了。你认为是哪一种?
加一句,他说有几十家客户,后来我们一问知情人说也就是开张不到2-3个月,那些客户电话估计的多,托?估计价格低是继续拉客户充门脸吧。还有一个可气的事情,他对于办理的一些细节很不熟悉,比如我们说体检费是多少,他说要25拉特,结果去问了才几拉特。银行他说十几欧元,结果要100多欧元。我们怀疑我们是他的第一个实验品吧。所以后来没有找他往下做,就是怕后面买了房子,不清楚办理细节,移民不了就事情弄大了。所以现在还是在观察中,可怜我的2万大洋啊。哭~~~
如何投资澳洲房产 澳洲房产投资的优势是什么
这个问题实际是“如何在海外购置不动产”,至于是“你住”还是“孩子住”,并没有什么绝对的关系。
“海外”这个词,比较笼统,各个国家对于“不动产投资人”的政策不一样。
海外购置房地产,一般不是一笔小投资,所以,会涉及到,投资资金的多少,房地产税金,物业管理费,律师费,不动产中介费,以及“长期居住签证”的政策等等。
所以,还是要具体看你在哪个国家购置不动产。
比如:在有的欧州体国家购置不动产,取得长期居住签证或移民资格后,子女可以享受在欧共体国家的优惠的高等教育条件。
很多人到海外置业移民的理由之一,就是为了子女的教育。
怎么投资海外房产
很多投资者都会把目光集中在房产行业,不过这些年国内的房产市场比较饱和,投资者们便开始把目标转移到国外了,澳洲就成了很多投资者朋友们投资选择地之一,由于国外的购房政策和国内有区别,大家不得不需要了解一下国外的一系列购房政策。
很多投资者都会把目光集中在房产行业,不过这些年国内的房产市场比较饱和,投资者们便开始把目标转移到国外了,澳洲就成了很多投资者朋友们投资选择地之一,由于国外的 购房 政策和国内有区别,大家不得不需要了解一下国外的一系列购房政策,那如何投资澳洲房产?澳洲 房产投资 的优势是什么?
如何投资澳洲房产
如果有兴趣投资澳洲房产的话,建议去 房产中介 公司咨询,专业的 置业顾问 可以帮你量身推荐比较适合的房地产项目;同时,澳洲的中介公司不会收取任何顾客 中介费 用,中介公司是从开放商处得到红利,所以不同于国内的中介公司会有欺骗客户,或者恶意推销的情况。
如果想要投资澳洲房产的话,建议选择悉尼和墨尔本比较大的有投资潜力的城市;选定城市后,再根据的开发方向和指向,选择合适的区域,再选择合适的 楼盘 。一般情况下,澳洲房产投资 周期 为5-7年,为中长线投资,放话澳洲房价在未来会呈上涨趋势;同时,澳币对外汇率比较稳定,所以投资澳洲可以说是比较稳健安全的投资。
澳洲房产投资的优势是什么
1、澳洲的产权除了首都堪培拉地区是99年产权以外,别的地区是产权。而中国一般是 70年产权 。所以,在产权方面,澳洲是胜出的。
2、澳洲没有遗产权,2013年,院出台了《关于深化收入分配制度改革的若干意见》,其中明确提出了应该在适当的时期开征遗产税。美国、日本、英国、德国都存在遗产税的政策。但是澳洲是没有遗产税的哦。
3、澳洲在时刻关注 房地产市场 ,防止房地产市场泡沫的发生,同时也出台了相应的政策 调控 房地产市场。最明了的政策就是澳洲银行对于海外的关闭,这个措施就是为了防止大量海外投资者涌入澳洲购买物业,从而使房价上涨过快,溢价过于严重而产生泡沫。
同时,墨尔本将在未来出台 限高令 ,旨在控制CBD范围内建筑的高度,以保证 业主 的物业能够达到标准适于居住的面积。
4、对比国内,澳洲房地产 租赁市场 空租期的时间短,而且房产的增值快,比如墨尔本是每年以9.1%的平均增长率在增长。
5、如果业主购 买期房 ,并且利用了银行杠杆,比如说或refinance进行投资的话,是在房子交割的当天开始还款,而且有 浮动利率 和 固定利率 两种利率的计算方式可供选择。同时,还可以选择先还 利息 再还本金,或者是本息同还的方式进行还款。
6、 银行 可以开通对冲账户进行还款,利息按照每天进行结算。也就是说,放入对冲账户的钱可以随时取出应急。
以上就是如何投资澳洲房产?澳洲房产投资的优势是什么的全部内容介绍,房产投资选择澳洲是不错的,不过前提是大家对该地的相关政策要熟悉了解,能不能购买?如款又是什么政策?这些都是购房很重要的问题,投资购房还有很重要的一点就是要看一下以后房产的增值情况。
在境外投资中,房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制,高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会;另一方面,人民币相对于投资国货币的升值和贬值预期,也带动了海外房地产的投资热潮,使其成为最佳的外汇储存和规避风险的方式。
中国人喜欢在什么地方购房呢?
美国:绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产;交易成本占总房款1%左右;每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%;美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。
加拿大:加拿大鼓励境外人投资房产,唯一区别就是在房贷首付比例上,加拿大本地人为25%,对于境外人士,首付款必须达到全部款项的35%,申请需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右,根据不同地区有所不同;业主有必要以物业估价每年向市交税,例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。
澳洲:欲在澳洲购房的非澳洲永久居民,在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准(FIRB); 目前海外人士仅可以购买全新住宅;交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右;购买的是公寓,日常需要支付的有:物业管理费(季度缴付)、市政费(季度缴付)、排污费(季度缴付)占购房价的1%-2%左右;澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押,通常为房价的70%;同时,银行的可以允许最长15年的只还息不还本的周期;购买的是独栋别墅,日常需要支付的有:市政费和排污费(季度缴付),占购买房价的0.5%左右。
英国:英国在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%,房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周,通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内;在英国买房,印花税是最为重要的税费,也是数额最大的费用支出。通常,必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收,根据房屋的产权、用途不同,征收标准也有所区别。
新加坡:新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买,外国人去新加坡只能购买商品房;购房中介费为成交价格的1%;印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%;每年物业税为年评估租金的4%(自住);如果用于投资用途,物业税为评估租金的10%,同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。
对于国内的房产投资者而言,为什么购房呢?
一、投资型购房:
在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二:一是国内投资渠道十分有限,二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会,而且在加上投资的实物类型,投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括:购房成本多少,装修、修缮的费用需要多少,涉及的税费有多少,一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少;投资收益如租金收入如何,是以何种方式租赁,对房屋及内部设施的损耗有多少,包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等,都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者,也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算,房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。
二、教育型购房:
投资教育型房产是中国人的传统,也是最近几年热门的投资项目,国外一些好的学校周边的房产价格也是很高,而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关,交通和生活的便利度是考虑的首要因素,另外,针对不同年龄的孩子,对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资,投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。
三、养老型购房:
随着生活品质的不断提升,这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高,除了自认风光和人文关怀外,还应考察当地医疗条件和生活便利度,以及房屋设计等是否适合中老年人使用,以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。
四、度型购房:
这类房产和养老型海外房产相差不大,对环境要求较高,更偏好于气候温和和人口低密度的地区,不同的一点是度型房产居住的时间段较短,以期休闲为主,放松、享受家庭欢乐,而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求,比如是靠山或靠海,有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。
五、移民型购房:
移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响,关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度,对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应;这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说:“切勿为了移民而移民,也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民;而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。
六、综合型
投资人有多项购买需求动因,此类投资型房产需有复合型的考量,综合前五种海外投资房产的特点,结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等,做出整合型的项目推荐和规划指导,按个性化的需求明晰各步骤方法。
不管是国人投资哪里,都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解,涌正提醒千万不要图便宜,因为购买的““再便宜,它依然还只是”“;也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“,因为从现金流角度分析,购买的豪宅根本就不属于财富范畴,甚至成为了缴税机器;因此,根据自己的财富需求和投资目的,量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。
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