2024年投资海外房产北京情况_海外房产投资展会

未来几年行业比较有前景：

一、云计算

企业向云端迁移是大势所趋。可以看到：

1）公有云和私有云市场增长依然齐头并进，不是零和博弈；

2）IaaS层面：拥有多元化的商业应用生态圈越来越重要，如亚马逊、谷歌、微软等；

3）SaaS层面：主要集中在人力、OA、CRM、市场营销、B2B 大宗商品购等领域，如SalesForce、Sap、Oracle等；

4）PaaS层面：没有出现独立巨头，未来更可能由IaaS巨头向上或SaaS巨头向下延伸。

国内云计算市场还处在萌芽期，市场蛋糕正变得越来越诱人。我们预测：

1）虽然阿里、腾讯、华为等IT巨头等纷纷进入，但中国企业级市场的复杂性使得IaaS层面依然存在机会；

2）SaaS层面：除重点关注以上几个细分领域，还应重点分析具体的产品和服务是否符合国内客户的实际市场需求。

二、大数据

大数据行业的融资总额2013-2015年分别为8亿美金、15.4亿美金及20亿美金；2013-2015年融资分别为10起、42起及超过50起。“大数据+”已经渗透到几乎所有行业，如以阿里巴巴为代表的“大数据+零售”、以丁香园为代表的“大数据+医疗”、以搜房网为代表的“大数据+房地产”等等。该领域我们的投资策略为：

1）对于型大数据公司：数据足够庞大完整，数据价值足够有想象空间，数据挖掘整合能力足够强；

2）对于技术型大数据公司：技术门槛够高，并足以让公司快速形成规模效应、网络效应，从而快速占领足够市场份额；

3）对于应用型大数据公司：应用市场足够大，公司成长性好且可实现性强。

三、虚拟现实

我们认为虚拟现实行业已经处在爆发前夜，从一个简单的逻辑来看，人们已经无法满足于2D画面和3D影像的服务。虚拟现实其实是借助计算机系统及传感器技术生成一个全景环境，让用户在这个崭新的环境下调动起所有的感官去产生人机互动，给用户带来完美的沉浸感，同时用户可以在该环境里发挥无穷的想象力去进行创造。

目前全球虚拟现实行业经过近百年的发展仍处于早期起步阶段，供应链及各类配套设施还在摸索。然而虚拟现实的发展前景引人想象，具备广泛的应用空间，如游戏、、教育、体育、星际探索、医疗等等。当前各大咨询机构均看好虚拟现实在未来5年将实现超高速增长，爆发近在咫尺。我们认为：

1）短期内，能够布局虚拟现实产业链的厂商，从硬件设备、内容生产到平台分发，均具备投资价值；

2）从长远来看，虚拟现实的内容将是行业灵魂存在，投资成熟内容产业厂商将充满机会。

四、人工智能

根据Tractica预测，2024年人工智能市场规模将增长至111亿美元。初步的技术积累和数据积累已经在过去有了比较显著的规模效应，因而人工智能重塑各行各业的大潮即将来袭，并引发新一轮IT设备投资。

未来3-5年智能化大潮将带来万亿级市场。在人工智能领域内，2016年我们主要关注的方向包括：

1）计算机视觉识别（以人脸识别为典型）；

2）计算机自适应（以各类机器人为例）；

3）各项细分底层技术领域（比如自然语言处理、机器学习和知识图谱）。

五、3D技术

经过过去几年3D打印的投资热，3D打印技术步入到了一个新的阶段，但应用市场仍有待突破。专家预测2016年，中国3D打印机市场规模预测将扩大到100亿元；与此同时，Wohlers报告显示2016年全球市场规模可达70亿美金。如果应用市场能够打开，到2020年该市场有可能突破一千亿元甚至达到二千亿元，仅以医疗行业为例，预计到2015年仅该市场规模可达19亿美元。

接下来新一轮的3D技术的投资热点，包括：

1）3D打印专用材料及其工艺技术；

2）3D建模和个性化定制设计软件；

3）围绕3D打印技术出现的行业模式创新企业（即3D打印与教育、医疗和工业4.0等行业的结合）。

六、无人技术

无人技术目前主要应用在无人机、无人驾驶汽车等领域。美国蒂尔集团预测全球无人机市场规模会从2015年的64亿美元增至2024年的115亿美元，发展态势迅猛。无人驾驶汽车至今仍未揭面纱，但麦肯锡预测到2025年该领域将会有2000亿美元到1.9万亿美元产值，届时中国无人驾驶汽车产值空间至少也在万亿规模，潜力无限。

该领域我们已经布局工业级无人机第一品牌易瓦特，亦会长期持续关注如下标的：

1）随着政策逐渐放开，百度、谷歌、宝马、奥迪等巨头加紧布局无人驾驶汽车，我们重点侧重汽车电子相关硬件、车联网相关软件、整车等各个领域领导企业；

2）无人机领域，我们将重点挖掘部件制造与总体设计细分领域及无人机解决方案提供商中非常有潜力的优质企业。

七、机器人

中国人口老龄化问题日益突出、人工成本急剧上升以及整体经济结构面临转型，机器人未来的崛起及其巨大的市场规模已经被各大机构认可。我们认为未来无论短期或是长期，机器人行业的投资机遇巨大，从工业机器人、协作机器人到服务机器人均有十分可观的市场规模：

1）未来的工业机器人将具备强大的自我学习能力和专业化能力，向更细分的领域和结构进行创新延伸；

2）协作机器人可以与人协同工作并且广泛应用在生活中各种领域，属于“跨界”的产物；

3）服务机器人则没有上限，具有远超工业机器人和协作机器人的市场规模潜力，我们认为助老和医用的服务型机器人将领先发展。

八、新能源

中国是最大的新能源市场，发展新能源产业是改变我国的能源结构，降低对化石能源的依赖度，同事减少环境污染的必然选择。大力度的财政补贴推动新能源产业快速走向成熟，蕴含丰富投资机会：

1）锂电池在中国已经形成完整的产业链，下游动力和储能电池需求巨大；

2）中国新能源汽车市场在2015年实现井喷式发展，产销量均超过30万辆，同比增长超过300%，是全球第一大新能源汽车市场；

3）超级电容在快速充放电、高循环寿命、高功率密度方面相比较锂电池有明显优势，能够广泛用于城市公交、轨道交通、风力发电、石油钻探、港口机械等领域。

九、新材料

新材料是新经济的基石，我国在军工、高铁、核电、航天航空等尖端制造领域的快速发展均离不开基础材料领域的突破。随着基础化学、基础材料、纳米技术等方面的科研实力的不断积累，新材料领域的创新点将不断涌现，新材料将成为数万亿产值的市场：

1）石墨烯的柔性、力学、光学、电学和微观量子特性与目前现有材料相比整体有明显优势，未来应用行业横跨电子、生物医疗、军工、精密制造业、化工等；

2）碳纤维是应用相对成熟的新兴材料，相对于传统材料品质好，重量轻，未来需要在降低成本、突破国外技术封锁方面继续努力；

3）新型膜材料，可广泛应用于水处理、废气治理、锂电池等多个领域；

4）生物基材料，用于齿科、骨科等，可取代、修复人体组织器官功能。

十、医疗服务

2016年医疗服务行业的驱动因素来自于药品行业景气度持续下滑，以及药品价格形成机制的变化。分级诊疗和医生多点执业的推动下，公立医院借助民营资本盘活存量资产创造增量价。医疗服务业务为新技术提供了商业化的出口，而新技术给医疗服务业务提供了高附加值的项目。我们投资逻辑是：

1）符合医院利益诉求、以医为本的商业模式，比如康复医疗、检验领域，以及高端医学影像领域；

2）具有一定门槛的连锁专科医院如妇儿、生殖、眼科、骨科、医疗美容等；

3）连锁第三方服务如健康管理、第三方诊断等；

4）一线城市的具有核心技术和专家的高端医院。

十一、生命技术与生命科学

随着基因组学、分子生物学等基础学科的发展，生物制剂与生命科学技术正在治疗中发挥越来越重要的作用：生物制剂方面，越来越多的单抗药物对肿瘤、糖尿病等疑难杂症产生突破性疗效，“重磅”级新药频出。2014年全球销量前十大药物中，有7个为生物制剂，其中阿达木单抗位居全球销量首位，年销售额达110亿美元；生命科学方面，全球范围内，基因测序市场从2007年的794.1万美元增长到2013年的45亿美元，复合增长率为33.5%，预计未来几年依旧会保持快速增长；细胞免疫疗法等新兴技术也日渐成为重要的治疗方法。

基于以上背景，我们认为生物技术与生命科学无疑是大健康领域极为重要的投资方向，重点关注的细分领域包括：

1）先进的基因测序及数据分析公司；

2）技术驱动型生物制剂公司；

3）与基因测序解读、个体化给药相结合的精准医疗公司；

4）技术上取得突破的新型生物治疗方式，如CAR-T细胞免疫疗法等。

十二、医疗器械

医疗器械市场在国内起步较晚，但发展迅速，2001年至2014年，我国医疗器械市场规模从173亿元增长至2556亿元，增长了近15倍，复合增速达到23%。但从医疗器械市场规模与药品市场规模的对比来看，全球医疗器械市场规模大致为全球药品市场规模的40%，而我国这一比例低于15%，随着经济的发展以及国内老龄化程度的提高，医疗器械市场发展潜力巨大。同时，《创新医疗器械特别审批程序（试行）》等一批政策的出台，为国产创新医疗器械的快速成长奠定了坚实的基础。重点关注的细分领域包括：

1）与机器人、人工智能等先进技术相结合的高端医疗器械；

2）国产创新型医疗器械；

3）智能家用医疗器械；

4）现有成熟医疗器械的进口替代产品。

十三、互联网医疗

信息技术的高速发展引发各个行业的巨大变革，也为医疗行业带来巨大机遇。随着大数据、云计算、物联网等多领域技术与互联网的跨界融合，新技术与新商业模式快速渗透到医疗各个细分领域，从预防、诊断、治疗、购药都将全面开启一个智能化时代。同时，中国医疗行业特有的配置不合理、服务质量低、医患关系紧张等问题，都有赖于凭借互联网技术加以改善。

同时也应看到，互联网医疗在国内仍然处于起步阶段，对传统医疗的改革必然是漫长而艰巨的过程，因此我们认为对该领域的投资应保持乐观但谨慎的态度。重点关注的细分领域包括：

1）医药类电商平台；

2）医疗大数据分析公司；

3）慢病管理/健康管理在线平台；

4）智能及可穿戴式医疗设备。

十四、健康养老

健康养老产业受需求迫切和政策鼓励双向驱动，将迎来十分确定的发展机会。未来我国和个人将面对很大的养老压力，截止2014年65岁及以上老年人口达1.4亿，占总人口比重10.1%，到2020年老年人口将增至2.6亿。同时，养老作为"健康中国"的一部分已被提升到国家战略性高度。我们将沿着国家提出的建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系挖掘投资机会：

1）涉足养老核心产业---康复医疗，并已具备可行性和连锁化潜力发展模式的企业；

2）积极探索创新养老模式的企业。

十五、体育

在过去的一年，中国各路巨头开始瞄准海外优质体育标的资产（尤其是赛事转播权和体育运营公司），渐渐向成熟体育盈利模式靠拢– 门票、媒体转播权、赞助和体育衍生品，如乐视购得香港英超和MLB三个赛季转播独家权益；万达购得盈方体育传媒和世界铁人三项公司（WTC）成为万达体育；阿里体育获得 NFL 在中国大陆地区的转播权等等。因此，拥有优质赛事和广大受众的体育行业标的将会持续收到资本的追捧。

信中利作为中国最早最广布局体育行业的投资机构，会继续关注如下领域：

1）体育各个细分领域拥有优质体育赛事IP的运营公司；

2）冲击传统体育的行业，包括内容方和直播平台；

3）体育运动相关的智能硬件+数据分析软件+可以导流到健康医疗领域的创业公司；

4）聚焦大众健身的互联网健身上下游公司。

十六、

中国的2015年是投资圈和BAT们在文化领域进击的一年。消费升级使得国人的消费习惯逐渐向文化进行倾斜，消费人群和消费金额也越来越低龄化和增长化。2015年也是独立IP火热的一年，花千骨、琅琊榜、盗墓笔记等一大波剧热播，夏洛特烦恼、捉妖记、“囧”系列、鬼吹灯等不断刷新国内**票房记录。此外，伴随游戏、动漫衍生而来的二次元文化兴起，生产数字化、碎片化、化内容的自媒体大爆发，都将聚集大量新一代年轻用户，引发新的商业模式和机会。我们将关注以下细分领域：

1）拥有优质IP内容（生产或购买）和强大IP运营能力的公司；

2）有海量用户及盈利能力的自媒体和新媒体；

3）文化行业的大数据分析公司；

4）二次元内容聚合社区；

5）泛直播平台等。

十七、教育

国内的民办教育市场规模超过6000亿元，而在线教育五分之一的市场份额吸引了无数资本和创业者竞折腰。经过过去一两年的洗礼，教育O2O（Online to Offline）举步维艰，不仅没有革了传统教育的命，还在盈利模式的探索上不知所措。而传统线下教育培训机构除了拥有稳定的线下和师资以外，也在互联网+ 的攻势下顺应时代发展做出了很多改革。此外，新一轮的高考改革也将带来新的商业模式和创业机会。教育行业对于投资机构来说仍是一座金矿，但随着我们会重点关注如下领域：

1）顺应高考改革而生的素质教育和应试教育的优质线下培训机构；

2）职业教育培训机构与职业经验分享平台；

3）（性价比高的）可以帮助学生提升课堂体验的虚拟现实技术公司（硬件+软件+内容）；

4）专注在儿童教育领域的优质IP内容生产者。

疫情的到来改变了英国一直以来的房产价格变化模式。由于社交距离和戒严，居家隔离的措施，短期内房屋的交易和修建都产生了停滞，买卖基本上都停止了。即使lockdown结束并且市场逐渐开始了“解冻”，交易量在短期之内也有可能大幅下降，因此价格也会因此趋于下降。尤其是随着大量人的失业，减薪，实际的收入减少带来了不少的财务困境，尤其是西方很多人不爱存款的文化，让大多数人在收入减少的时候不愿意或者没有能力买房，价格自然会跌。

但是，尽管新房的建设和交易都因为疫情的影响受到较大波动，但由于新房仅占房产总存量的很小的一部分，这对英国房屋总供应量的影响其实是很小的，因此对抵消房价下跌的作用也不大。此外，在未来几年中，由COVID-19引起的死亡绝大多数其实是老年人，这反而将释放一些现有的房产存货，从而在某种程度上增强房价的暂时下降趋势。总体而言，供应对房价的负面影响可能会被忽略，因为这两种影响（建筑工地的工程延缓停滞，和现有库存的释放）可能会在很大程度上抵消。

所以短期内房价到底是跌，跌多少呢，需要考虑一些点：比如，房贷借款人的实际收入将下降多少，并将持续多长时间？以及开发商们到底是想不计一切在疫情期间卖掉存货，还是说不肯低价出售掉房产？封锁时间要到多久？将对企业提供多大的财政支持和支持？失业，企业破产的情况将会如何，等等。

因此短期内房价无论是从供给侧还是需求侧来讲，肯定都是一个下跌的状态。

而中期来看，我们必须要注意的一个点是，隔离和限制经济活动的时间越长，企业破产的就越多，失业率就越高，经济增长反弹的速度就越慢。反弹越慢，住房收入需求的复苏就越慢。即使人们的收入开始逐渐恢复，因为欧美的存款率比较低和消费为上的观念不同，很多人的积蓄到那个时候也会耗尽的，尤其是相比于他们疫情之前的储蓄。

而原本购买房屋的购买者会发现，他们用于储蓄的大部分资金，无论是原本想用于首次购买还是用于换购的资金，基本上都在疫情期间用在了收入下降时维持家庭生活这一点。

不光是房屋购买者，由于要求的减租和对于租房者的保护政策， 现有的房屋业主从其现有房屋中获得的租金收益其实也是减少的，从而降低了他们在现在和未来去投资其他房产的能力。

无论是对于购买者还是投资者业主来讲，即便短期内甚至中期的房屋价格更便宜了，大多数人其实是很有可能推迟购房的。我们可以从西班牙大流感的教训中看到，直到1945年，全世界的实际房价才恢复到1931年左右的的水平。

所以其实当我们发现2024年的实际房价远低于当前水平的时候应该并不感到惊讶。同时，由于全球化各国之间的经济联系更加紧密，由疫情引发的经济下滑甚至可能等同于甚至大于大流感之后1930年代的大萧条。

所以，中期来讲，收入减少和储蓄并没有恢复的情况下来看，较低的房价也不会让购房者“有能力购房”。但是如果疫情结束，消费者信心上涨，房价回弹，甚至弹至更高水准，是必然的。

各房产专业机构以及网站对于英国疫情后的房价预测

从长期来讲，到2022年及以后，如果不出意外，经济活动还是会逐步恢复正常，步入正轨 。如果疫情彻底消失，人们逐渐恢复了工作和稳定的收入，储蓄和财富积累都将逐渐回到正轨。

但我们同时需要意识到的是，英国的新房建筑一直以来都是供远远少于求，尤其是疫情期间，很多开发建筑都停滞甚至取消房屋建筑。那么到时候新的房屋建筑将更加低于满足需求所需的水平。而且，当人们的收入最终恢复到之前的水平的时候，价格最终就会开始上涨，甚至还会更快。

其实现在英国还有一个相关趋势，就是这几年，英国把很多高薪工作的岗位，例如银行和公司的部分部门，转移到了除了伦敦以外的一些一线城市，曼彻斯特，伯明翰，爱丁堡，格拉斯哥，甚至利兹，而一些二线城市甚至小镇例如德比，考文垂，剑桥，坎特伯雷，埃克塞特，哈罗盖特，赫克瑟姆，诺里奇或牛津等。

这些规模较小但配置好且交通便利的城市，也逐渐受到了高级中产的一些青睐，这些地方的住房需求在最近的几年一直都在相对增加。

疫情之后人们或许对于大都市拥挤的房源拥有了一些顾虑，可能会考虑新房，或者空间较大，在绿带上，甚至不靠近市中心比较拥挤地方的房源，因此上述这些地区的房价也会面临上涨趋势。

最后再来聊一点，疫情期间关注房产市场，其实可以有一个“抄底”概念。其实对于海外买家来讲，在疫情之后的短中期内房价和经济低迷的时候可以在低位考虑入手一套海外房产，伦敦的房价还是整体非常稳定的，毕竟面临着众多国际买家，即便在金融危机期间也没有怎么下跌过。

无论是出租还是，随着时间的推移房价逐步恢复，未来的收益空间还是很大的。毕竟巴菲特说过一句话：当市场恐惧时你要贪婪，当市场贪婪时你要恐惧。

英国蓝莎置业