海外房产投资展会信息披露_2021海外房产投资论坛

2024-11-26 11:54:16

1.在香港上市的房地产公司有哪些

2.何德旭：房地产企业面临四大风险，四招防范资金链断裂

3.论文题目《房地产投资风险综合评价决策》关于房地产投资分析、风险分析

4.公募基金与私募基金的区别？

5.君合律师事务所的服务领域

海外房产投资展会信息披露_2021海外房产投资论坛

您好，很高兴回答您的问题。

注册海外公司会涉及诸多繁杂的流程及文件，因此绝大多数客商都是找一家专业可靠的代理公司代为办理海外公司注册。您只需要提供您的个人信息给到代理公司即可。

一般注册海外公司的流程大致如下：

1、提供海外公司名称

客户提供拟注册的公司名称，然后代理机构将在您选定的海外公司注册地当地的注册处进行名称查询，以此来确认此名称是否可用。

海外公司名称可使用英文或中英兼备，但拟使用公司名称不可以和已经注册的公司名称重复。

2、签署注册委托书及协议

在确定了拟用公司名称可以使用后，与代理公司签订注册海外公司委托书、协议书并支付代理注册海外公司的服务费用。

3、海外公司章程编制（代理根据客户情况整理制作）

在成功缴纳代理服务费后，海外公司开始编制公司章程大纲和章程细则及以下各项文件：

1）海外公司首任董事委任书

2）同意出任海外公司董事通知书

3）海外公司其他适当文件，例如股东记录册和董事记录册

每一家注册成功的海外公司都拥有独自的章程大纲和章程细则，包括英文版和中文译本。章程大纲中需要规定海外公司名称、注册地址、公司宗旨、成员的有限责任及公司打算注册的股本和细分的股数。

4、代理机构递交注册文件给海外

代理机构把拟注册海外公司章程及其他注册相关信息提交海外公司注册处，同事缴纳首年官方收费。

5、海外审核注册资料

海外公司注册处审阅相关文件，没有问题的话一般会于第二个工作日签发海外公司注册证明书。

6、代理备齐海外公司文件寄给客户

由海外公司代理人领取证书，代理公司会收到海外公司注册处签发的注册证书、章程、公章等等全套文件，然后有代理公司整理后安排快递给客户。

以上回答，供您参考，希望可以帮到您

如果您对注册海外公司有任何疑问，欢迎与我们共同探讨

在香港上市的房地产公司有哪些

澎湃新闻获得的消息显示，反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待审核，方能发行。

1、房地产业务针对息披露安排；

2、偿债资金的来源、偿债安排的可行性；

3、抵质押等増信措施；

4、投资者保护契约条款；

5、说明房地产业务非一、二线城市的占比情况，若超过50%，需主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，受托管理人完善本次债券存续期内针对非一、二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。

6、对已做出的承诺、未来的测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

何德旭：房地产企业面临四大风险，四招防范资金链断裂

恒大地产

中国海外发展

星狮地产

碧桂园

保利香港

富力地产

南海控股

龙湖地产

雅居乐地产

合景泰富

世茂房地产

恒盛地产

远洋地产

新世界中国

丽丰控股

嘉际

SOHO中国

深圳控股

百仕达控股

方兴地产

绿城中国

首创置业

上置集团

融创中国

中国诚通发展集团

花样年控股

冠中地产

中渝置地

佳兆业集团

田生集团

丽新国际

CHINAPROPERTIES

新城市（中国）

北京建设

宝龙地产

中国基建投资

上实城市开发

中国上城

合生创展集团

太阳世纪集团

高银地产

会德丰

川河集团

上海证大

盛高置地

天山发展控股

中骏置业

中国奥园

五矿建设

莱蒙国际

中国新城镇

沿海家园

恒力商业地产

建业地产

明发集团

渖阳公用发展股份

北京北辰实业股份

众安房产

大中华实业

禹洲地产

庄士中国

远东发展

爪哇控股

汉港房地产

天安

东南国际集团

汉国置业

汤臣集团

珠光控股

钧濠集团

越秀地产

开世中国

侨福企业

建业实业

南华置地

新泽控股

论文题目《房地产投资风险综合评价决策》关于房地产投资分析、风险分析

近日，中国社科院财经战略研究院院长何德旭在中国城市百人论坛——驻马店论坛上表示，十九届五中全会通过了《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》），《建议》别指出，在新的发展阶段，要以新的发展理念，构建新的发展格局。其中，《建议》里特别强调要推进以人为核心的新型城镇化，在这个过程中，仍然要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。房地产市场平稳健康发展，不仅与经济高质量发展、“双循环”密切相关，也与老百姓的生活息息相关，因此，要下大力气来促进房地产市场的平稳健康发展。

何德旭注意到，《建议》里强调从供给侧来解决房地产市场问题，提出增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给，要下大力气解决过去房地产市场存在的供给有效性不强的问题，还要推动金融、房地产同实体经济的均衡发展。此外，《建议》提出要促进住房消费的健康发展。未来，要通过深化改革的方法，来提高供给体系的效果，特别要促进房地产和实体经济、金融的均衡发展。

何德旭认为，房地产企业是房地产市场最重要的主体，房地产市场平稳健康发展的关键是要促进房地产企业的稳健发展。房地产企业最突出的问题是近几年来，虽然国民经济各行业各部门的杠杆率均呈现一定下降趋势，但房地产市场企业资产负债率存在逆势上行趋势。受肺炎疫情影响，在房地产市场的供给和需求受到双重打压的背景下，房地产企业与过去相比面临更加严峻的外部形势和环境。从房地产企业数量来看，近些年，中国房地产企业数量大致有9万至10万个，从今年的情况来看，受到疫情的影响，房地产企业数量没有出现较大变化，房地产企业的高速增长态势没有进一步的延续。

值得注意的是，2019年房地产开发企业负债总额高达76万亿，从房地产规模和房地产企业数量来看，负债规模和增长速度呈明显加快趋势。过去十多年，较多的房地产企业通过高杠杆、高负债方式来实现爆发式的增长，相当多的房地产企业都是在拼命追求规模、速度、高周转，通过尽快融资、尽快买地、尽快立项、尽快销售加快周转速度。因此，这不仅造成了房地产企业规模的短时间内爆发式增长，同时也导致全国地价和房价的飙升，加大了房地产市场的脆弱性和金融风险。

何德旭认为，在疫情之下，房地产企业面临着更加严峻的形势。

第一，受到疫情的影响，一些房地产企业出现债务违约和行业风险的问题。今年年初，上市房地产企业的净负债率高达90%，虽然同比下降3%，但仍处于较高财务杠杆风险的状况。此外，有很多房地产企业出现司法或者经营风险，比如法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等。截至2020年10月29日，人民法院网公布的数据显示，发布破产清算公告的房地产企业已高达294家。房地产企业发债方面，信用债和其他有息负债达到集中兑付高峰期，到期债务约为1.46万亿，同时，房地产企业融资渠道受到很大限制。目前，市场处于下行周期，房地产企业用借新还旧、借短还长等模式较为普遍，房地产企业财务能力正经受巨大考验。

第二，局部地区和房地产的上下游行业风险压力上升。受区域房地产市场走势和调控政策影响，房地产开发企业资产负债率呈现出较大区域差异，2019年24个省区房地产开发企业资产负债率超过80%，有7个省份超过85%，其中，有5个省份位于西北地区，即西北地区房地产开发企业资产负债率偏高。从今年发布的破产清算的近300家房地产开发企业分布来看，主要集中在中西部和三四线城市。因此，区域性差异可能会加剧局部地区房地产上下游企业的风险，对建筑工程、建材家具、融资担保等行业的冲击较大，今年以来发布破产公告的相关企业占比也在持续走高。

第三，海外发债融资现在面临着跟过去不一样的环境和调控，特别受到海外疫情的影响，房地产企业在海外融资、海外发债方面也受到了一些约束。今年我国房地产企业海外到期的债务规模是有453亿美元，由于全球疫情的绵延、股市的震荡，实际上也给房地产企业进一步发行债券还本付息造成了极大的困难。房地产企业一方面有比较大的海外融资需求，另一方面在海外融资又受到极大的限制，所以说对于房地产企业是巨大的挑战。

第四，房地产行业内部风险分化加剧。内部分化包括大型房地产企业和小的房地产企业、商业用房和居民住宅用房等。住房城乡建设部、人民银行近期已经明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”，要求房地产企业在剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，若未达到这三个条件都不能进一步融资，这对部分企业下一步的融资可能带来较烦，尤其是中小型房地产企业。商业地产方面，受到疫情的影响，很多企业要求减租，对于本来就处于下行周期的商业地产企业来说应该是雪上加霜，这也是房地产企业内部出现的一些值得重视的分化情况。

何德旭在论坛中表示，房地产企业在高杠杆、高负债的状态下，面临的风险值得高度关注。如果不取切实有效的措施来加以解决，降低房地产企业的负债率，很多房地产企业可能都会面临资金链断裂的风险。这不仅会冲击房地产市场，甚至可能拖累银行体系和金融市场，出现系统性金融风险的演化。在“房住不炒”和差异化债务规模管理下，房地产企业将会面临更大的生存压力，同时这也是一个时机来整合房地产企业，通过降低负债率，规范房地产企业经营和管理，让房地产企业走向规范发展的道路，回归更加理性、更加规范的扩张。

何德旭强调，要高度重视房地产企业规范发展问题，取各种切实有效的措施来防范中小房地产企业的风险。

第一，推广房地产企业的压力测试和分级评价制度。完善房地产企业的分级评价制度，针对房地产企业现存问题，对现有房地产企业进行极限压力测试，做好预测排查和情景推演，坚决及时遏制房地产企业债务延期过长、恶意借新还旧的融资行为。对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房地产企业分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为。对资产负债率超过90%、极限压力测试结果不足6个月的房地产企业及平均资产负债率超过85%的地区，监管部门要密切关注其资金动向和可能的风险。

第二，用时间换空间，分类推进房地产企业债务展期和帮扶政策落实，有序推进房地产企业的债务置换、债转股等业务。对在疫情期间暂时未还本付息的一年内短期，可适度的顺延展期。

第三，规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险，积极稳妥选择还债融资工具和金融产品，将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围，谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道流入我国的房地产市场，从而引发股市、汇市和房市波动。严格规范外债备案登记管理制度，发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

第四，顺应行业集中度上升趋势，促进房地产企业融资结构优化转型。通过提高房地产企业的并购质量，化解房地产行业的金融风险。最近一两年，相当多的房地产企业都在通过引进战略投资者的方式，包括引进大型央企、金融机构等来化解债务，这样的方式还是比较有效的，应该进一步完善具体的措施。同时，应鼓励、扩大房地产企业直接融资，发展股票市场、债券市场，来为房地产企业提供更多更有效的融资渠道，这样也可以解决房地产企业过多依靠商业银行、依靠间接融资造成的风险比较大的问题。通过一系列的措施，在一定程度上能够解决房地产企业在发展过程当中的问题，为促进房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

公募基金与私募基金的区别？

论文关键词高房价风险投资现状对策集团利益房价走势宏观策略

论文摘要房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。

一、房地产风险的识别与评估

（一）、房地产风险的识别过程

房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：

1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

2、收集并处理与风险有关的信息。

一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良率等。

3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要取不同技术与工具结合。

5、确定风险并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

6、预测风险的发展过程及结果。在对风险进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。

7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。

（二）、房地产风险的识别方法

目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。

1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像**镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。

2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。

3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。

、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。

5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。

（三）、国际环境分析

1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良风险将大大提高。

2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。

二、高房价下的房地产开发商利益分析

（一）、房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:

1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。

2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。

3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。

4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性

（二）、高房价下非金融相关产业利益分析

伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。

（三）、高房价下相关金融产业部门利益分析

银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。

房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。19年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。

（四）、高房价下相关部门的利益分析

机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方垄断的(即只有可以倒卖土地)，房地产税也是归支配的，因而地方对发展房地产的积极性很高，地方和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。

（五）、高房价下消费者的利益分析

房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。

三、房价走势与对策

（一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。

（二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。

（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。

1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。

2、传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。

（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升

（3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。

（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发

四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。

（一）防范房地产开发企业的金融风险

1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得，这在一定程度上提高了开发商门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。

2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。

3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。

4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。

[1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09.

[2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002.

[3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，2005.5.

[4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007.

[5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业.

[6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿.

[7]Harris M、Riv A.The Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991.

[8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09.

[9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14.

[10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4).

[11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).

君合律师事务所的服务领域

（1）募集的对象不同。公募基金的募集对象是广大社会公众，即社会不特定的投资者。而私募基金募集的对象是少数特定的投资者，包括机构和个人。

（2）募集的方式不同。公募基金募集资金是通过公开发售的方式进行的，而私募基金则是通过非公开发售的方式募集，这是私募基金与公募基金最主要的区别。

（3）信息披露要求不同。公募基金对信息披露有非常严格的要求，其投资目标、投资组合等信息都要披露。而私募基金则对信息披露的要求很低，具有较强的保密性。

（4）投资限制不同。公募基金在投资品种、投资比例、投资与基金类型的匹配上有严格的限制，而私募基金的投资限制完全由协议约定。

（5）业绩报酬不同。公募基金不提取业绩报酬，只收取管理费。而私募基金则收取业绩报酬，一般不收管理费。对公募基金来说，业绩仅仅是排名时的荣誉，而对私募基金来说，业绩则是报酬的基础。

扩展资料：

由于私募管理资金规模有限，他们不大会像公募那样跟踪指数（持有大量权重蓝筹股），投资风格较为灵活，也就是说在做好风险管理后更多以挖掘个股（大牛股）为主，而且对市场出现的一些热点把握也更为敏感。

那些以前做的比较成功的公募基金经理，挖掘牛股能力都比较强，到私募后更能发挥其特长，不必像以前还要被迫大量持有一些表现一般的指数权重股，可以放开手脚去选股，甚至是可以做以前被公募基金视为有高风险的品种，比如ST和绩差股，但前提是经过研究今后其咸鱼翻身的可能性很大，而不只是传统的“做庄”或“操盘手”的玩法。

做私募的生活会比较滋润，从个人和团队角度来看，回报会很诱人。但如果你很有野心，希望规模不断做大，最后还是要转变为公募，挣固定的管理费，因为规模越大，超越市场表现的难度就越大。

参考资料来源百度百科--私募基金

作为一家致力于提供全面的商业法律服务的律师事务所，在多年的执业过程中，君合为众多的中国客户和外国客户提供了各个专业领域的法律服务。为保证法律服务的高质量和适应法律服务专业化的要求，君合的每个律师通常专注并专长于某一两个业务领域。当客户有涉及不同领域的综合法律服务需求时，各业务领域的律师可随时提供支持和紧密协作。君合的主要业务领域包括：

外商投资　兼并与收购　证券与资本市场　金融与银行　基础设施开发与项目融资

房地产与建筑工程　知识产权　高科技　国际贸易　矿产和自然

劳动法　和传媒　争议解决

□ 外商投资

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