海外房产回报率怎么算_海外房产投资详解

2024-10-03 19:01:42

1.葡萄牙移民投资市区房产的回报率如何？

2.海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

3.一般房地产投资报酬率是多少

4.海外房产投资是明智之举吗

5.澳洲买房是海外房产投资的陷阱吗

6.直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

7.在日本买房子，跟国内买房流程有什么特别不一样的地方

海外房产回报率怎么算_海外房产投资详解

泰国曼谷、普吉岛、华欣、甲米均价大约2—3万，芭堤雅、清迈大约1—2万。泰国的房子值得长期持有，国内自住住宅拥有70年产权，而商业的住宅只拥有50年产权。在泰国来说是比较少见的，基本上属于永久产权，这是一个产权上的优势。

在泰国大部分的房子，尤其是曼谷，大部分房子的租金回报率都基本稳定在6-8%之间，当然了，也有在普吉岛更高的10%左右的租金回报率。这也意味着在泰国房产本身处于一个健康的市场环境，说明它具有保值性，相对稳定可靠，资产的风险配置相对低。

此外，泰国交屋都是即可入住或出租的精装修，房屋都是按实际使用面积计算，无公摊面积，实用空间更多。

葡萄牙移民投资市区房产的回报率如何？

　不少人会选择去英国买房，那么英国房产的投资回报率怎么样呢?别着急，和房产栏目我一起来看看我整理的英国房产投资回报率高不高，欢迎阅读。

　英国房产投资回报率高不高

　对于投资者来说，在英国买房能获取多高的投资回报率，是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例，介绍该如何看待英国房产的投资回报率，帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面：租金收入和房子增值部分。

　英国房产增值势头凶猛

　英国房产平均租金回报为6%左右

　据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5% - 6%，有的地区回报率甚至超过了8%，远高于北京和上海的租金回报。在英国北部和威尔士西部的一些地区，租金回报率最高可达6.5%到7.7%。与此同时，伦敦的租金回报率平均为5.7%;伦敦周边地区为6.6%。

　当前，大家都知道英国伦敦的房价一直都在上涨，但租金同样水涨船高。据调查2013年4月伦敦领衔同比增长 3.9%的全英房产出租市场，再创房产租金新纪录，伦敦市区房屋平均月租金达到1100 英镑，同比增长 7.6%。

　英国房产评估公司 Sills 在 2011 年便大胆预测伦敦房产出租市场将在五年内持续蓬勃发展，租金涨幅将会大于房价涨幅，而这一涨幅背后的主要推动力来自海外租客进驻伦敦的浪潮。未来的伦敦北区以及东区将成为房产出租的热门区域，这两个区域目前所有地段和房型的租金回报率都超过了 5%，并且占据了伦敦市区租金回报率的多个高点。

　不过，需要注意的是，数据显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见，房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。

　英国房产增值势头凶猛

　自2012年以来，英国房价，尤其是在中国投资者最喜欢的伦敦，其房价已连续上涨数月，对于投资者来说，房价的不断上涨，提供了广阔的增值空间。就目前来看，英国房价，特别是伦敦房价增长的动力依旧不减，理由如下：

　英国长期形成的住房短缺将会引起相当长期的房产价格上扬。英国规划局曾建议，英国应当在2008-2028期间以每年24万套到29万套的速度建造新的居民住房，以满足英国人口的增长(到2028年，全英人口将从眼下的6200万增加到7000万)。然而，新建住房2009年只增加了7万8千套，2010年稍多，也仅有10万套。显而易见，英国建房的速度完全赶不上快速的人口增长，这必然会导致房价逐年增长。

　越来越多的海外购房投资者对英国的一部分高端奢华房产表现出了很大的兴趣。事实上，海外买家人数的不断增加，势必会带动未来房价走高。和一些经济发展不稳定的国家相比，英国高端奢华房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡不定的情况下，海外购房投资者视英国(特别是伦敦)的高端房产为安全投资的避风港。因此，许多国际投资者将目光投向伦敦高端房产，而不是沿袭传统套路把资金投向诸如黄金、美元、瑞士法郎等行情极不稳定的外汇市场。

海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

以下为葡萄牙维护消费者权益协会DECO针对里斯本和波尔图市区住房实收租金所做的调查和比较。

该调查以公寓式T1（90到150平米）和T2（150到250平米）为基准。根据DECO的调查结果，里斯本和波尔图两个城市住房出租的平均年投资回报率都在3%左右（扣除平均税率28%）。以里斯本为例，目前联鸿海外推荐的位于里斯本的圣卡特尼娜私人公寓

，该区域的平均回报率都很不错。

因为该楼盘地处核心的里斯本城区，容易唤起人们对欧洲文化的感怀。并且公寓的设计者，在保留原有文化氛围的基础上，赋予建筑更多的现代元素。该公寓配有独立的泳池和花园，

2010年荣获了葡萄牙地产奥斯卡公寓类大奖。葡萄牙购房移民中的市区公寓

一般房地产投资报酬率是多少

海外购房需要考虑哪些问题？是应该考虑海外的房子多少钱，还是考虑海外的房子哪里的比较好呢？其实你需要考虑的问题有四个，接下来就让小编为大家讲讲吧。

一、买还是不买？

“买还是不买”对于很多人来说都是个难题，因为很多人都会遇见这样的状况，看上了一套房子但是没钱买，在自己承受范围内的房子又总是不如意，因此就只能不断地纠结。实际上，海外购房需要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。

租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率都是需要考虑的关键问题，此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。

二、怎么买？

在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭利率等。比如某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，这将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格。

所以，如果你购房是拿来投资的，并且不希望它在不久后贬值，那就最好从通胀率、银行存款利率和按揭利率等不同的方面进行综合比较后，再决定如何购房，对于前景不明的区域，就算价格优惠也不要轻易购买。

三、买什么？

在海外购房时，千万别忽略土地的价值，国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

比如在墨尔本买房，同样是50万澳元，一种选择是公寓，另一种是独栋别墅。购买公寓需缴纳5000澳元印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，购买别墅需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断，土地价值更高的别墅更适合购买。

四、在哪里买？

无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群，一般来说，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地。因为选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长，关键是的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

以上是小编为大家整理的海外购房需要考虑的四个问题，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外房产投资是明智之举吗

你可以选择投资海外房产！投资美国房产优势及回报率：

1、百年永固的产业可世代相传。

2、资金投入量少，买家可安排高达75％左右的房屋。

3、完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重。

4、#投资回报#稳定，每年租金回报为7~8%，房产升值率则为10%左右。

参考来源：专业加州房产研究网络，美居！

澳洲买房是海外房产投资的陷阱吗

众多海外投资方式中海外房产占据重要地位

相关调查显示，财富人士对资产保值的需求，已经高于获取更多利润的需求。随着全球高净值人数的逐年递增，在全球经济一体化的大环境下，全球资产配置、分散投资风险，已经逐渐成为越来越寻常的投资选择，而众多海外投资方式中，海外房产占据着最重要的地位。

波士顿咨询：全球房产过去5年年回报率9.2%

根据波士顿咨询公司最新发布的《另类资产与长期投资的崛起》报告表明，作为“另类资产”中的房地产提供着具有吸引力的回报，其整体回报构成中包含着非常稳定的现金回报。根据MSCI的IPD房地产指数，全球房地产过去5年的平均年回报率为9.2%，过去10年的平均年回报率为6.4%。

海外房地产作为长期投资的一种典型代表，虽然其回报率水平不及私募股权、基金等资产，但其在较长期间内能产生高度稳定、可持续的现金流，还具备保值性高、抗通胀能力强的特点。虽然全球房地产投资的总回报逐年波动，但是其现金回报却一直十分稳定，维持在约5%左右，即使遭遇金融危机也几乎未对现金回报部分产生实质影响。因此，对于追求稳定收益且有最低回报要求的高净值投资人士，海外房产无疑是资产配置的优选。

戴德梁行：2016年中国海外房产投资同比增长49%

根据戴德梁行研究部2016年第四季度《中国海外投资市场报告》显示，2016年中国海外地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。其中美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。

数据显示，2016年中国境外投资目的地中，总投资额最高的三大地区是美国、香港、澳大利亚，其中总交易数最多的五大地区是澳大利亚、美国、香港、英国、加拿大，由此可见，国内投资者更为青睐美国、澳大利亚、英国的房产。

对此，澳信市场部发言人表示，“总体而言，投资者追捧美、英、澳的房产与此类国家稳定、优良的投资环境有关。此外，宏观政策、局势也会对投资倾向产生影响，例如美国地产商人特朗普当选，毫无疑问为住房市场带来更多利好政策；再如英镑持低，使得投资英国房产更为划算。”“另一方面，伴随着国内多类资产的收益率持续走低的预期，以及目前多元化全球化投资的盛行，海外房产投资的需求势必将在2017年继续保持强劲。”

■美国：金融危机后的崛起

美国房地产市场自2008年次贷危机以来，逐渐复苏并开始实现突破性增长，离不开其世界第一的经济体系、完善健全的社会体制、独有的文化政治氛围。作为全球金融、文化、政治领头国，美国影响力辐射全世界，也促使全球财富人士、尤其是中国投资者对美国房地产市场的兴趣不断升温。目前，美国房价已经接近经济危机前水平。

■澳大利亚：稳健、成熟的房产体系

澳大利亚，全球第六大国家，经济已经连续26年保持正增长，其悉尼、墨尔本、布里斯班等一线城市无论是经济增速，环境宜居度，还是教育质量，都高居全球前列。基于高速发展的经济及其极高的国际高美誉度，澳大利亚吸引全球财富人士投资或者是移民于此，房价更是连连上涨。

澳大利亚拥有180余年房地产运营经验和成熟管理体系，过去40余年，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年升值7%~10%，每7~10年翻一番。

■英国：持续增长的人口与供不应求的市场

英国在脱欧后对全球富豪的吸引力依旧不减，特别是作为全球最大金融中心的伦敦，人口依旧处于激增中。英国国家统计局数据显示，预计至2036年，伦敦人口将突破1000万，增长至1011万人。届时新屋缺口更将日益扩大，伦敦依旧是全球房地产投资典型的买入型城市，市场供需决定其市场吸引力。

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直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

您好，这是因为澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）针对没有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类房产有明文规定。其中对购买全新房产的规定比较宽松, 尤其鼓励购买期房，澳大利亚各州都有不同的优惠政策，墨尔本所在的维多利亚州买期房可全免印花税（约占房屋总额的4%-5%）。海外投资人可与澳洲公民享有一样的权利，不受任何特殊限制，甚至可以向澳州的银行。买期房首付只需要先交10%，余下90%是在开发商交楼之后缴纳。一般来说，余下的90%房款，其中20%自付，其余70%可以申请。购房房屋的套数越多，的额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款，可申请75%的。但FIRB对购买二手房则有严格规定, 海外投资人需要持有在澳洲连续居住12个月以上的签证，如学生签证，工作签证等。房子要用来自住而不是用来作出租等投资。如果买房人的签证到期又没获得新签证的情况下要被迫出售所买的二手房。

这些规定是为了保护澳洲本地人有足够的房源, 同时免受海外投资人恶性竞争的影响，是有益于本国居民的。但无疑让海外投资人在购房的选择上大受限制。作为以投资为目的的海外置业，投资人考虑最多的就是投资回报的问题，相比之下, 同样价格范围内的新房，位于downtown黄金地段的公寓投资回报率远远高于中产阶层住宅区里的townhouse，这就是为什么澳洲的高级公寓成了中国人热衷的购房选择。这里，不能说房地产公司的宣传有欺骗性，他们只是依据客人的要求而提供让他们满意的房源罢了。望纳

在日本买房子，跟国内买房流程有什么特别不一样的地方

国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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我先整理总结了一个精炼的流程图，大家一起来看看：

接下来，我们就来具体看看，在日本买房子，要做什么样的准备。

第一步：明确买房意向，想买什么样的房子

想买到后长期出租的就选择在东京购买，买大阪的房子可以做民宿，对日本有感情的就选在京都。其他地方不考虑。日本除了上面讲的两三个主要城市，其他地方确实不适合投资，不确定能有好的回报。即使是北海道、冲绳，最近地价涨得很疯，也都有坑，大家在进行日本的房产投资时，稳定和安全缺一不可，买房不能只看地理位置，比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费等等都要考虑，投资日本房产讲究的一份价钱一份货，市中心地段的房产投资回报率必然会比郊区的要高，想要获得多少收益的日本房产取决于买家的投资预算有多少。倘如你想要投资日本房产，可以点击这里，不收钱测算一下你投资日本房产能获得多少收益率算一算投资日本房产回报率

第二步：联系中介咨询和看房

不动产中介行业在日本很发达，很少有不正规的，为了方便沟通，很多人找中国人开的不动产中介可以减少很多不必要的麻烦。但多数人会担忧，日本买房做不到自己去看房该怎么做？要是被骗了可怎么办？

这样的事情完全不需要担心，是因为日本的法律很完整了，大部分投资型二手房都是带租约出售的，为了保护租户的权利，我们没法进去看房子。可是不看也没有什么影响，日本的公寓房全都是标准化装修，但是家具家电由租客自己解决，且日本的法律法规存在的房东和租户双方的责权有明确的划分，再有管理公司相当严谨的把关，那就不会有像国内出现这样那样的问题。

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第三步：申请购买

申请购买也不需要本人来日本，如果遇到自己非常想入手的房子，必须先缴纳意向金，通常情况下意向金是1万元人民币，然后写申请书，中介在为您申请房子会助一臂之力。

结束申请后，在十天以内，一笔10%的首付金需要支付到日本，并进行签约，意向金会原路退还给您。

第四步：重要事项说明和合同书的确认

关于房子和合同内容，应仔细确认。并且在签约前有专业的日本宅建士和您联系，专门为您讲解合同内的相关条款。

第五步：签约合同书

接下来是正式签约。申请后等待10天左右就可以代理签约了。签约后买卖双方一旦想要解约，需要支付房款20%的违约金，所以，对待这个问题一定要慎重。

第六步：交房、结算尾款

一般来说，从签约到交房的时间是1个月左右，在此期间，完成剩余90%的尾款和税费的支付，同时，个人信息的公证也需要办理的，办理地点在国内的公证处，还得在交屋前，将公证书寄到日本。

有关于交房，拿房子钥匙只是完成其中一步，然后再把房地产的所有权进行转移登记。日本的法律还算是比较完善的，只有第三方律师有权利办理房产过户，买卖双方、中介方，都无权办理。

最后一步：托管、收租