投资海外房产市场_海外房产置业投资现状
1.英国房产现在值得投资吗?该选择哪个城市进行房产置业
近年来越来越多的中国人喜欢在海外置业,“在国外拥有一套房子”——这本来是有钱人的专利,但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产,不外乎是两件事情:投资或移民。但海外置业并非适合所有人,以下这些风险你必须了解。
中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解
什么是海外置业?
海外置业是对于购置非本国土地、房屋,进行非本国房地产交换,包括房屋买卖,租赁等一系列活动的总称。
比如,中国首富王健林以8000万英镑(约合7.7亿元人民币)的价格买下了伦敦一座豪宅,这一行为被称为海外置业。
为什么要进行海外置业?
嘉丰瑞德海外投资部总监Frank表示,一方面,人民币持续贬值已经被很多人理解为一种新的投资机会,越来越多的人懂得要全球配置资产以对冲汇率风险。另一方面,由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制,高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会。
事实上,根据媒体公布的数据,倾向于海外房产投资的购房人超过四成,投资者更注重于投资的保值性,而不苛求海外项目能带来多大的收益。
哪些人适合海外置业?
嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为,海外置业需要慎重考虑,并非适合任何人。目前而言,有财产保值、增值需求的高净值人群,与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭,以及有度需求的人群较适合海外置业。
海外置业需注意哪些风险?
最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资,如果加币汇率走低,就产生风险。购买一套当地房屋,现在用600万元人民币去兑付,如果汇率走低的话,只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定,又存在走强空间的国家汇率,比如美元,是个不错的选择。
此外,第二个风险源自买家自身。
购房者首先要明确自己的置业目的,并弄清相应的法规政策和房屋产权年限,这些都是海外买房的重要基础。所以,寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队,比如嘉丰瑞德海外地产项目置业顾问团队,可较大程度地规避风险。
另外,就是要弄清楚购房目的。比如以投资移民为主要目的购房者,就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化,以确保自己这些年的最终能够达成投资移民的目标。嘉丰瑞德所推介的海外地产项目长期与本土置业顾问合作,也可以根据个人海外置业的需求,量身定制海外投资。
其次,需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是,国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。
再次,和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多,大大小小各种名目的收费项目繁多,购房者需要花费大力认真核查。嘉丰瑞德海外地产置业顾问,对操作流程的熟悉度和法律风险规避意识,可以增强交易的安全性。
最后,对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说,最好还需要制订较为长期、合理的规划,内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。
(以上回答发布于2016-05-28,当前相关购房政策请以实际为准)
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英国房产现在值得投资吗?该选择哪个城市进行房产置业
泰国房产可以看看!
据泰国财政部预计,未来两年,曼谷BTS沿线地价将上涨100%~150%,其他交通沿线也将上涨25~50%,泰国整体地价平均将上涨15%。地价的上涨必将导致房价的上升,而且随着交通的愈发便利,房屋的出租回报也必将进一步提高。据统计,泰国房产平均租金回报率高达5.13%,远超大部分国家。
2017年泰国的失业率超低,仅有约1%,被再度评为“全世界最幸福的国家”。在全球投资回报的前50名中,东南亚仅有曼谷、吉隆坡和雅加达入选。该排名是通过对政治风险、经济风险和金融风险三类进行综合评比,而曼谷在各项中的得分都比较靠前。由此可见曼谷在专业人士眼中的高投资价值和低风险性。
海外房产置业趋势中,投资依然是最主要的目的。这就导致投资者对房产市场的健康程度和风险性有较高的要求。而通过以上从各个角度对泰国房产市场的分析可以看出,泰国房产市场有政策、经济、旅游等多方面因素的驱动,投资风险明显较小。这也就解释了为什么现在泰国是最受关注的房产投资市场。
首先,我们来说性价比的问题。
任何一种投资,包括房产,都讲求“回报”。我们就英国这一老牌资本主义国家来讲,投资房产的回报(下图蓝线),据统计,历史上,都比储蓄(绿线)、黄金(黄线)、股市(红线)要高。
如果进行量化,取伦敦土地局的统计数据,52年间,任何连续10年的回报均值是168%,连续8年的回报均值是119%,连续5年的回报均值是66%,连续3年的回报均值是35%。
其回报=租金+房产升值。
说白了,海外置业,如果你要只从经济角度算,那么就是考虑房子好不好租,好不好卖的问题。任何一个国家都不能说房产市场在每一个城市都那么齐整,比如英国,虽然伦敦的房价除金融危机时期,都是稳涨不跌,但是如果你要投资英国东北部的Yorkshire(约克郡),那也只能说你是跟离群大雁一样在做选择,因为约克郡是唯一在英国房市一般的区域,去年的房价还有1%的下跌,肯定比不了英国的年增幅(3%),或者伦敦的年增幅(4.7%)。
再来说房屋的“价”一定取决于市,那就是看城市体量,人口规模和结构。有人的地方房子永远是保值、增值的。比如伦敦的房子,每年15万的留学生就已经够租了,更不用说更多流动的人口,欧洲之心的土地总不至于是烂泥吧?所以房租,近15年也有90%的时间都是在涨的,这也是英国国家统计ONS发布的数据显示的。至于租售比也一直是4-5%,对比中国北上广平均1%-2%租售比的房子,就知道房子的“日产”如何。
如果你非得要用暴发户的思路买房,前面的话可以不看。因为海外的房市和中国的房市机制都不一样。一个自由经济,一个强调控,并且已经伴随明显的金融属性。所以如果期望房子暴涨,这是不太可能,可以转考虑中国下一个“北京”奇点城市。如果买伦敦,只能说10年回本(翻番),海外置业首先要着重的是稳,是做汤,而不是蛋炒饭,以炒饭的逻辑来鼓吹你买房的,估计得糊锅。
而海外房产,也分自住需求,还是纯投资。自住我们很容易理解,有的是小孩去上学,有的是去工作,去移民的,还有的是去养老度的。我还真遇到过某周姓明星,几千万的房子买在伦敦哈罗德百货旁,一年就去几次,早上去泰晤士河散散步,下午就戴个墨镜逛逛没有狗仔的海德公园。所以梁朝伟去布拉格喂个鸽子就回来这事,我觉得可能是他在布拉格自己买了个房子住。
总之,买房人的背景迥异,但是居住逻辑都互通,不然伦敦房产数万买家里占比三分之一的海外买家,小到国企上班的邻居老陈,大到叫得出名的李嘉诚、张松桥、刘强东等人,难道都是兜里的“后宫”,“钱夫人”们自己瞎做的主张?所以如果你在海外放着那么一套房子,是实实在在能自己住,而且大概率是能利用率非常高(比如孩子每年9个月在那里上学),这个性质就非常符合逻辑了。一个自己的房子的功用,是比租来的要大得多,还能兼着投资理财功能,那何乐而不为呢?这些年说的以房养学,以租养贷,投发达国家成熟市场,其实真的很简单的道理。
如果想图省事,或者不想花钱买高质量的服务,也不适合在海外买房。毕竟人在国内,有好的中介、服务平台帮处理房子大小事,从买到收到租到卖,还是很重要的。
如果我们说回投资,越是小资产,越是想的是怎么增值,而中资产想的是怎么保本。有钱人对于钱放在银行里拿死利息这件事是很焦虑的,更深层次的焦虑是担心被“割韭菜”。而韭菜放到海外去种,再长的手割着也困难。鸡蛋分篮,这也是为什么很多人在海外置业,甚至布点全球的原因。
最后我想说的是,海外置业这个话题太大了,光是一个国家置业的情况,我相信一篇都讲不完。不是每个国家都适合投资,国情环境、房市情况、政策等等,都不一样,讲起来也很长,但这里我们可以精炼,可以对比:
至于投资时机的问题,我想主要是看你的资金和需求状况,包括国际形势,汇率,当地出台的实时政策来定入手时机。
比如疫情期,伦敦市场却出现了studio户型的新房热度不降反升,因为政策上,英国出台一系列政策稳房价,并且国际上保持稳定立场;投资时机上,英镑汇率历史低位(最低达到历史最低8 RMB兑1镑),很多海外买家选择这个时候买进伦敦,再加上印花税减免和海外购房税不收取是到明年三月份,也难怪很多人选择这时候上车了。
最后来说一个概念就是幸福感的问题。研究表明房产数量和幸福感成正相关,其中第一套和第二套房产对幸福感贡献很高,第三套房产对幸福感贡献已经达到边际点。在海外有房和在中国有房的概念明显是不一样的,那么海外第一套房,也可以套用到这个幸福感维度上面来。
英国蓝莎置业
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