海外房产考察_海外房产观察分析

2024-10-03 15:33:20

1.海平居士的国际知名易学大家

2.张振勋的张振勋的故事

3.做房地产销售工作怎么样

4.日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

5.出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

6.海外华人的故事

海外房产考察_海外房产观察分析

随着国际贸易自由化、世界经济一体化的趋势日益加强，流通企业的国际化经营已经成为不可逆转的时代潮流。以世界市场为目标的全球化经营是未来流通企业向更高层次发展的重要途径。相对于我国及一些发展中国家的流通企业来说，欧美流通企业不容置疑地在国际化经营的道路上走在了前边。分析和借鉴其国际化经营的成功经验，有助于提出符合我国实际的国际化经营战略。

一、流通企业国际化经营的内涵

流通是从总体上看的商品交换。流通企业的国际化经营则是指企业经济活动的社会化程度超出一国的范围，越来越具有国际的性质，它是国际分工和生产社会化所导致的必然结果。流通企业的国际化经营应包含以下基本内容：

1、流通企业的经济活动范围不仅局限于国内市场，而且应当有相当大比重的经营活动是面对国外市场或直接在国外进行的，这是流通企业国际化经营最基本、也是最主要的标志。

2、国内流通领域的经济运行机制和制度规范与通行于世界经济的现代市场经济运行机制和制度规范相一致，这是国内市场与国际市场对接的制度前提。

3、流通企业的动力与约束机制符合参与国际竞争的要求，其行为方式符合国际市场通行的惯例。

4、国内流通企业与外国流通企业在组织、资本和营销活动等方面有相当程度的融合或联合。

5、国内流通领域实现较大程度的对外开放，使国外流通的行为主体能够较自由地到国内进行投资、经营。

经济国际化的发展历程已清楚地表明，随着国际化程度的提高，国际间经济交流形态从“商品流”发展到“资本、商品流”，又发展到“资本、商品、技术、人才信息流”，流通层次越来越高，流通渠道也形成了一个遍及全球的网络系统。这些都标志着流通国际化程度由低级向高级的发展。

二、目前存在的问题

我国的流通企业国际化经营在目前的发展过程中还存在一系列问题：

1、宏观管理不得力

我国流通企业开展跨国经营的起步较晚，的宏观管理措施与现实存在脱节、相悖现象。1983年1月，院虽正式授权由国家对外经济贸易部审批和归口管理境外企业的工作，但实际上还有几个部委也都参与此项管理工作。由于政出多门，不仅企业无所适从，而且至今未能形成一个统一的长期规划，以致开展跨国经营的流通企业的发展方向、领域和重点都难以确定。同时，管理机构的混乱，亦必然带来监管上的不利。

2、对外投资规模小，实力差的企业占多数。

投资规模较大的企业，容易形成规模经济，经受得住意外冲击；而投资规模小的企业，则生存困难。欧美许多发达国家的跨国流通企业进行对外投资时，均集中于优秀的企业，进行大规模投资，其单项投资平均水平已经达到600万美元，而我国企业的平均对外单项投资规模却只有100万美元左右，不能形成集团优势，一致对外，在竞争日趋激烈的国际市场上是很难站得住脚的。

3、人才匮乏，服务滞后。

跨国流通企业对人才的要求条件极高，既要求其管理人员熟悉当地语言、风俗和法律知识，又要求其具备海外企业工作的专业知识、技能和开拓能力，而现实中的若干对外投资流通企业，特别是企业领导层缺乏这种能力。而且，我国企业开展跨国经营时，国内相关服务部门之间的相互推诿常常贻误最佳投资时机。

三、欧美企业的成功经验

1.高度集权型组织结构能够保证实现全球配置最优化，进一步实现全球战略。

美国的国际流通企业取的是高度集权型的组织结构。这种组织结构使整个国际流通企业成为一个相互依存、相互支援的共享体系，母公司可以通过层次性组织有目的、有步骤地展开的开发、利用和有效配置。这种组织结构还由于能够根据市场的变化，迅速作出决策，使经营的配置也能迅速适应国际市场的变化，从而更大限度地实现的全球化配置和共享效益，达到企业的终极目标-全球战略。

2.市场机制健全，市场化程度高，市场渠道畅通，法律体系完善。

欧美等发达国家由于实行市场经济已有上百年的历史，市场机制健全，市场化程度高，市场渠道畅通，法律体系完善，因此流通企业在软、硬环境兼备的情况下，实行跨国经营势必管理有序，大而不散，活而不乱。

3.欧美流通企业崇尚外部集中的效率观

欧美流通企业具有强有力的配置能力，可以将分布于全球的经营集中到所需的地方，有利于发挥的规模经济效益，提高的利用效率。而且由于欧美跨国流通企业是通过水平或垂直兼并发展而成的遍布世界的网络，因而欧美企业的传统做法就是通过兼并购买的手段从事经营，促进了经营的集中，并且利用这一手段实现了进入多个经营领域的目的，顺应了多角化经营的趋势。

4.欧美流通企业在人力管理思想上重视契约主义原则、个人主义原则、机能主义原则等。

在上述管理思想的指导下，跨国企业的海外分支机构与国内一样，对海外人力的管理取短期雇佣制的做法，将工人提供的劳动能力作为一种商品来对待，体现了契约主义的管理思想。

跨国企业的人力是国际竞争力的最关键因素。欧美流通企业这种高流动的雇佣制度可以使企业在一定程度上减少负担。由于普通职工很容易从各国当地市场上获得，人力来源的不同则主要体现在管理人员和技术人员上，美国取“开放式”的管理模式，即选择一个具有职业经验的人担任子公司的总经理，不考虑其国籍，子公司的经营要完全置于总公司的监督之下。这种模式反映的是“地球中心论”，对于人力的来源以能否胜任本职工作为衡量标准，其优势在于有利于培养具有全球战略思想和丰富国际经验的管理人才。

5.欧美国家由于综合国力强，科技水平高，其国际流通企业在发达国家设立子公司时，只有35%的企业用合资的形式，在发展中国家的子公司也只有40%用合资的形式，其余子公司均用独资的形式。

欧美跨国企业经济实力与技术实力强，市场进入早，公司的成熟度高，尤其是美国企业多信奉“个人能力主义”，不太重视协作，而是注重公司结构的控股和集权。这种做法优点在于可以提高规模经济效益，统一筹措和运用资金；便于对子公司实行统一控制，在市场价格、产品差别化和利润方面取一致行动；减少管理上因为与当地企业的交流而产生的矛盾；有利于经营方针及执行过程中的保密，并可以获得全部利润。

四、我国企业的战略选择

欧美国家的大垄断企业多是拥有从研究开发、生产到销售，乃至银行、金融机构的多分支、多功能的现代工商企业群体，这种国际经营模式以国内企业拥有雄厚的资本和技术力量、多种经营和企业联营以及严密、完整的组织结构为前提。

我国流通企业的国际化经营则刚刚起步，对于经营、发展跨国企业缺乏足够的经验和制度环境。因此，在借鉴欧美成功经验时，应该从本国实践出发，有选择地吸收和利用。

1.建立统一的管理机构，负责制定我国流通企业跨国经营的战略目标和任务，确定对外投资的国家和地区，投资的规模和渠道，并站在宏观角度，实行综合管理。

2.确定跨国经营企业身份认证制度，提高境外企业规模、档次，借以增强竞争力。欧美国家的单项投资水平平均为600万美元，作为发展中国家，我国的单项投资水平也不应低于450万美元，这样才能经受住意外冲击而立于不败之地，并且可以获得规模经济效益。

3.进入方式应该以易人和回避风险较强的合资经营方式为主。美国取独资的经营方式是由于其拥有足够的资金实力和强大的综合国力，而我国目前属于资金约束型国家，如果取合资形式进入国际市场，可以减少资金注入，以有限的资本尽可能地扩大国际投资规模，而且合资有利于弥补我国流通企业跨国经营经验的不足，消除因对当地市场及其他方面不了解而产生的进入障碍，并有利于吸收和利用合资方的管理技术、营销技能、信誉、供销渠道以及同、银行的关系等经营。

4、区位选择应集中在亚太经济增长较快的国家和地区，以及贸易保护严格的发达国家和地区。早在1923年，美国西尔斯公司就专门聘请市场研究学者尼尔森担任策划部经理，其任务是将在经济上颇有研究价值的国家细分为可用来实施营销的区域，不但将其在地图上明确标示出来，且详细地记录该地区的统计资料，并长期加以观察和分析。我国企业在从事跨国经营前，也一定要慎重行事，进行详实的论证调研。

5、加快经济立法，为跨国经营的流通企业提供制度保障。欧美流通企业之所以在高度集权的组织结构下，还能高效率地运营，并实现全球利润最大化，根源在于有一套完善的法律体制保障。任何涉足国际市场的国家和企业概莫能外。

世界经济发展的实践表明，21世纪将是跨国经营的全盛时期，谁国际化经营搞得成功，谁就能成为经济大国。随着全球经济一体化速度的日益加快，未来国际贸易的交往将更多地从双边走向多边，全球范围的商品、资本、信息、人才、技术的双向和多向流动使整个世界日益成为一个统一的大市场，以世界市场为目标的全球化经营是未来流通企业向更高层次发展的重要途径。

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海平居士的国际知名易学大家

?盘面观察

周五市场高开震荡，指数上下两难。盘面观察，煤炭、房地产、纺织服装等板块涨幅居前，而保险、有色、酿酒等板块下挫。截至收盘，沪指报2598.85点，下跌0.19%，成交额1334.15亿元；深成指报7504.72点，下跌0.33%，成交额1491.78亿元；创业板指报1263.19点，下跌0.82%，成交额443.39亿元。

?后市展望

昨日我们策略的主题是市场开始转势了吗？在美股大幅反弹后，周五A股市场已给出答案。当前市场最大的影响因素依然是宏观基本面，无论是三季度GDP环比下滑幅度加大还是总量PMI50.8%不及预期，都显示经济下行压力在加大。9月六大电厂日均耗煤量同比下降11.3%，乘用车销量同比下滑13.1%，房地产销售及土地成交面积降幅明显，消费保持低位运行，而代表风险偏好的信用利差继续呈现反弹趋势，市场避险情绪显著。传统经济学研究显示减税对经济提振实际效果有限，除减轻个人税负压力的政策利好后，增值税改革对改善企业盈利和释放经济动能是值得期待的。考虑税负调整因素，公用事业、建筑、地产、交通、通信等可能成为受益弹性较大的行业。综合判断，我们认为影响A股涨跌依然是内因驱动，海外走势仅对短期波动和筹码博弈有所影响，当前市场依然处于政策憧憬与现实纠结的状态，建议继续观察政策信号。

?操作策略

市场在维稳期反复震荡，当前最大影响因素依然是宏观基本面，适度关注公用事业、建筑等增值税改革受益行业，继续观察政策信号。

投资顾问陈达，执业证书编号：S0260611010020

张振勋的张振勋的故事

作为国际知名易学大家，海平居士曾为丽江投资数十亿人民币的文笔山古城国际高尔夫球场以及雪上水城国际社区实地风水堪舆布局策划，以及丽江金生丽水，成都最大西南石材城及北京王府井等多处商业区，昆明经济开发区内数十亿的项目建设，及新亚洲体育城的主体部分，昆明世博园及云南省高尔夫球协会新大门调整、云锡大楼、森林湖、新城投大厦、野鸭湖别墅区大门、西贡码头后期风水布局、经典别墅、阳光海岸、木森景观、彩莲郡别墅区、近水楼台大厦、精彩一佰、中环金界、玉树风铃、志远大厦、莲花池旺地、高天流云、投资30多个亿的天湖岛天时高尔夫球场……等世界各地多处别墅，商住、大楼、大厦、厂矿、大中专院校和云南骨伤科学校等，部队、军营，鸿翔药业、一心堂圣爱中医馆，张晓岚营销策划公司的风水布局信息调整等……云纺大楼、西南最大的华光灯饰等也由海平居士实地风水布局策划，并取得公认的显著实效。刚开盘不久的春城邻里生态区当天开盘销售业绩超过75%的道家易学房地产风水全程策划全部由海平居士主理完成，创造地产建筑业销售的新奇迹。曲靖阳光花园一期、二期、三期、四期五期的别墅楼盘也全部由海平居士现场堪舆布局调整。丽江、大理、景洪、德宏、文山、个旧、陆良、罗平、昆阳成都西南石村城等地区的多处楼盘、酒店、小区、水利、电网、矿厂、的人造板厂整厂搬迁扩建风水布局、云南富民龙腾园山庄大门牌坊的分金定向布局、云南富民硫酸青盖厂整厂大门调整布局、云南富民投资数亿人民币的太厂风水选址布局、云南富民投资近五千万的万福山庆寿寺整座寺庙分金定向及全盘风水布局，呈贡县明照大寺的恢复建设布局堪舆，大理欧亚乳业的整厂布局调整、古城武庙、云南多个旅游景点；如云南大剧院、新云南艺术剧院（并预言催官发贵、开业当天果真贵人临门），珠江源头风景旅游区、石屏会馆、富贵满园、水艺天下、北京路摩登日城、清风唱晚、金实阿房宫、、昆交会、皇朝国际俱乐部、以及景兰珠宝新（老）店、德润大酒店等等业，雄达茶城、昆都花市等商场并预言客似云来、生意兴隆、财源广进及金碧路上、金碧灵佑石牌坊的恢复定针立向及全国多个小区、大楼、各大银行，多处楼盘的堪舆信息布局分析，也都由海平居士完成，并任全国包括台湾、澳门、香港各大城市、多家大小工商金融机构、酒店、企业的布局堪舆顾问，足迹遍达欧洲东南亚多国，得到多国及港台地区，诸多演艺名星和成功人士好评。2004年又创世纪历时两年多心血，策划制造全手工雕刻制作的近千万花梨木如意吉祥文昌转运宝塔。填补了三项世界空白，六项云南空白。荣获国家专利，并已申办了世界吉尼斯纪录，经国际高新技术成果认证委员会审议，符合国际科学中心国际高新技术的标准，处于世界先进水平，予以认证，颁发了证书。同年荣获首届英国国际发明博览会最高荣誉—金奖。为世界和平，安宁，幸福美好作出了贡献。各大新闻媒体都争相报道，《云南政协报》、《新时代周刊》、《今日云南》、《观察周刊》、《生活新报》、《云南科技报》、《滇池晨报》、《云南信息报》、《人民日报》、《都市时报》、《春城晚报》等，及各大电台、电视台都给予最真诚的报道和肯定，赞誉为世纪珍品、千古一绝。2008年海平居士应好友邀请为著名大导演陈凯歌先生投资近200亿人民币打造建设开发的东方好莱坞影城公司命名：“东方影城集团有限公司”，并担任“东方影城”的风水顾问。

同时，他还是云南首位开办系列风水讲座，将风水上升到科学理论高度的奇人。并多次受邀进云南大学举办题为--中国文化影响世界的讲座，《云南政协报》、《新时代周刊》、《今日云南》、《云南信息报》、《博览杂志》、《大观周刊》、《商旅高尔夫》、凤凰卫视、云南电视台等新闻媒体，给予了详细的报道。更巧的是，仅隔了两天，就有媒体报道，风水论坛开进北京人民大会堂。海平居士对此感觉十分欣慰，他称之为是一种很难得的机缘巧合。于2005年3月9日应邀在中国中央云南电视台主讲“为成功改变环境、家居布局”。并在“聆听云南”栏目中发表中国文化影响世界的演讲，2005年6月欣然接受中国中央电视台CCTV—2频道，CCTV—7频道，阳关卫视、香港驻北京凤凰卫视电视台、云南电视台、电台等媒体的邀请接受访。2008年5月在北京接受香港凤凰卫视的再次专访。2005年8月，经中国易学文化交流学会严格审核，鉴于海平居士在中华传统文化的继承与发展方面所做出的贡献，在中华易学文化研究与实践中取得的伟大成就和社会威望及致力于易学研究为推动全球易学研究事业作出的贡献，授予海平居士“中国易学十大风云人物”、“中国易学杰出贡献奖”、“推动易学发展的十大功勋奖”、“中国易学十大楷模奖”、“中国易学优秀策划师奖”、“中国易学优秀预测师奖”、“中国易学优秀培训师奖”、“中国易学经典案例金牌奖” 、“中国易学经典案例银牌奖”等荣誉证书称号，2006年4月被中国国际经济发展研究中心授予“中国百名改革创新风云人物”，并聘为“中国国际经济发展研究中心高级顾问”，2006年8月作为特邀嘉宾受邀参加“中国建设部建筑文化与健康地产高峰论坛”。 9月在北京人民大会堂举行的首届世界华商论坛会议中，被世界华人企业家协会评定为2006年度优秀华人企事业家。10月被中国行业科学研究会评选为“国际易学著名专家”。12月在福建武夷山被首届国际华夏易学大会评选为2006年度世界华人易学界最具影响力人物和华夏易坛和平大使，2007年2月7日云南政协报专题专版报道；同年4月，经中国国际权威专家协会严格认真审核评选海平居士为首届国际易学权威专家。6月，经中国国际周易联合会专家评审，授予海平居士“中华当代易学名家”荣誉，8月世界名人管理科学院特授予海平居士“世界名人易学大师”称号。9月中国易学专家委员会鉴于海平居士在易学界的影响力，特聘请海平居士为“中国易学专家委员会特邀专家”；同月，由国际儒商组织联盟及多家组织机构评选海平居士为“2007年全球子贡儒商卓越人物”。受到院副总理吴桂贤在北京钓鱼台国宾馆的亲切会见。12月作为正式代表光荣出席在紫光阁召开的“第二届中华时代名人创新论坛”，并被授予“2007年度中国易学领域策划名人”。2008年受到《商旅高尔夫》杂志专访。“正确看待中国风水”及“中国文化影响世界”。云南大观周刊人物专访的出版，在国内外掀起了社会各界人士对中国传统文化的正确认识和对中国传统文化的浓厚兴趣。2007年由云南大学出版社出版的云南宗教系列专史“云南道教史”、“昆明道教史”中对海平居士在云南道教、易学、国学中取得的成就和对中国道学的贡献与支持给予了诚挚的肯定和感谢。2008年，由于多年来在中国环境建筑设计堪舆等方面取得的杰出成就，海平居士受邀赴北京参加由中国建设部、中国建筑文化中心主办的“2008易学与建筑文化高层研讨会”，并荣获了杰出贡献奖及一级建筑风水荣誉勋章（此勋章在全世界只发放8枚），中国建筑文化中心刘惠池主任亲自赴云南为海平居士颁奖、授勋。

海平居士不但对中国传统文化有精深的研究，同时也是一位古琴雅士，得到了中国古琴会（原）会长吴钊先生；中国古琴会（现）会长、中央音乐学院教授李祥庭先生及滇派古琴大师金治中老师指点其古琴神韵，《梁祝》作曲家何占豪先生、著名歌唱家韩磊先生、臧天朔先生也对海平居士给予很高的评价。看世事沧桑，听琴韵悠扬，奉茶抚琴，说古论今。由海平居士一手策划、研发挖掘的云南“筇竹禅茶”一经上市就被藏茶爱好者热购，引发了云南普洱茶的收藏高潮，大力度的宣传了云南本土优秀文化。2008年秘制的“福”“禄”“寿”“禧”“禅”“道”“风水”茶的限量版一问世就被高朋好友抢购一空。

海平居士所创办的泰源民俗风情公司，2004年获云南省级五十家“诚信单位”荣誉称号。同年创办了真情“蒲公英”爱心助学团，累计资助达1200多名贫困学生。个人常年资助贫困学生达500多人，个人捐赠各地区慈善项近600万元人民币，足迹遍达云南贫困乡镇学校不计其数，并首先发起在云南各贫困地区爱心扶贫助学造林活动，种植近万棵核桃树，三年后核桃树长大结果后所产生的经济效益，能成就一个、二个甚至百个、千个、万个孩子的梦想。2005年被中国爱国工程联合会评为“中华爱国报国全国先进模范单位”，海平居士本人被授予“爱国报国荣誉勋章”。2005年9月在中国最高殿堂北京人民大会堂海平居士被授予共和国经济建设“功勋人物荣誉勋章”。同月受邀请考察明十三陵及清东陵和故宫风水布局；同年10月为隆重庆祝中泰建交30周年，海平居士应泰王国王室邀请，受到泰王国小公主和议长、泰国总理、曼谷市、巴提亚市、泰国驻中国总领事、泰国有关部门的亲切会见，为促进中泰企业界的合作发展，加深两国人民的友谊作出了积极的贡献，2006年6月随云南民营科技实业家协会前往台湾进行文化交流和商务考察。并亲临著名歌星邓丽君**公墓实证堪舆。同年11月，通过国内外公开发行的湄公河杂志对海平居士的专访，海平居士及所创办的泰源民俗风情有限公司备受东南亚各国的关注，让优秀的中华传统文化在异国他乡大放光彩。2008年初随着商旅高尔夫球杂志对海平居士专访“正确看待中国风水”及“中国文化影响世界”一文的出版，使得中外各界对中国优秀传统文化有了更进一步正确的认知和评价。2008年4月，为了保护代表云南民族文化精华的云南洞经音乐，海平居士毅然出任昆明洞经音乐团团长一职，担任起整个昆明洞经音乐推广、发展的重任；同年5月云南大观周刊对海平居士的人物专访及后续每期开设的“风生水起”风水专栏，让大众更多的对中国传统文化有了更深刻的认识和学习提高。十年树木，百年树人，为了更好的弘扬国粹、继承和发扬中国国学传统文化，作为中国易学风水研究院执行副院长，海平居士从2008年10月开始分别在云南大学、昆明理工大学、云南社会主义学院等地开办 “中国国学大讲坛”，受到了各界人士的广泛赞誉，为中华传统文化的传承和发扬作出了积极而卓越的贡献。

海平居士融合易、道、释、儒家的精髓，倍受世人的赞誉和敬重，享有极高的声望及荣誉。现任职务和所获荣誉：

国际易学著名专家；

首届国际易学权威专家；

中华当代易学名家；

世界名人易学大家；

中国易学十大风云人物；

国际建筑设计堪舆院名誉院长；

国际华夏周易协会名誉会长；

中国易学风水研究院执行副院长；

中国建设部一级建筑风水荣誉勋章获得者；

中国百名改革创新风云人物；

中华爱国报国全国先进模范个人；

云南省宗教学会道教学会会长；

云南省中华周易研究会副会长；

云南省昆明市道教协会第一届代表；

云南省昆明市道教协会副秘书长；

西南名观古滇八百年真庆观都雷府主人；

云南昆明明照寺名誉主持：

中国宗教行业专家委员会委员；

中国宗教行业著名专家；

中国易学专家委员会特邀专家；

中国易学优秀策划师；

中国易学优秀预测师；

中国易学杰出贡献奖获得者；

中国易学十大楷模奖获得者；

中国易学发展的十大功勋奖获得者；

中国易学经典案例金牌奖获得者；

共和国经济建设功勋人物荣誉勋章获得者；

中国国际经济发展研究中心高级研究员；

云南省宗教学会特聘教授；

云南省社会科学院宗教研究所特约研究员；

云南省委政策研究室网络中心决策顾问；

云南昆明富民万佛山庆寿寺寺管会委员；

获云南省五十家“诚信单位”荣誉称号；

云南省人民代表大会法制委网络中心立法调研员；

英国国际科学中心高级技术顾问；

云南昆明富民万佛山庆寿寺地理堪舆总顾问；

云南丽江古城国际高尔夫俱乐部地理堪舆总顾问；

云南丽江文笔海国际高尔夫球场总地理堪舆师；

云南丽江国际高尔夫雪山水城国际社区堪舆总顾问；

云南诺士达金宝山艺术园林有限公司地理堪舆师；

云南昆明佳园装修装饰公司居家布局风水顾问；

云南浩宇实业集团公司堪舆总顾问；

云南罗平金海岸、华庭之风水地理堪舆师；

云南曲靖陆良帝景华庭之总地理堪舆师；

云南德鑫房地产集团公司风水顾问；

云南泽珲地产公司风水总顾问；

鼎新（昆明）房地产教育机构首席风水顾问；

海内外100多家企业公司堪舆顾问……

2006年度世界优秀华人企事业家；

2006年度世界华人易学最具影响力人物；

2007年全球子贡儒商卓越人物；

2007年度中国易学领域策划名人；

2008年度国际华夏和谐慈善人物；

2008年度易学与建筑文化杰出贡献人物

云南洞经音乐团团长；

云南民营科技实业家协会理事；

云南滇晖古琴社特邀理事；

云南昆明泓州古琴院院长；

中国武协会员、云南省武术协会常委；

中华人民共和国武术散打国家级裁判员；

真情“浦公英“爱心抚贫助学团创建人——团长；

中国建设部建筑文化与健康地产高峰论坛嘉宾；

首届国际华夏易学大会贵宾；

2006年度世界华人易学最具影响力人物；

华夏易坛和平大使；

中央电视台、云南电视台居家环境布局节目嘉宾。

目前，海平居士整合了众多易学专家、学者创办了易学房地产建筑环境风水策划中心，为中国建筑文化健康地产和传统文化做出了不可磨灭的贡献。海平居士说过：“只要缘深，不怕缘来得迟；只要找到路，就不怕路远。欣赏他人，即是庄严自己。一直以来，慕名而来请教海平居士的人士、企业，遍布国内外几十个国家和地区，各大企业和房地产开发商及有能之士在他的指点下，都得到了极辉煌的发展，取得了显著的经济成果和社会地位。作为中华传统文化发扬和传承的使者，海平居士始终在坚持不懈的努力。

做房地产销售工作怎么样

酿酒大王张振勋

1840年，张振勋出生在广东大埔县一个乡村私塾先生的家中。虽然父亲在教书之余，还行医治病，但家中的生活仍然十分贫困。小振勋在私塾中跟着父亲读了几年书，十三四岁时，就不得不辍学到姐夫家去放牛。可是他太爱读书了，一次因为看书而忘了管牛，牛吃了人家田里的秧苗，主人告到姐夫家里，要求赔偿。姐夫气得地打了小振勋一个耳光，还骂他说：“死人还能守住四块棺材板，你连一头牛都看不住，真是连死人都不如！”

小振勋赌气说：“你不要太看不起人，将来我发了财……”

姐夫不等他说完，就冷笑起来，说：“你也想发财？除非太阳从西边出！”

小振勋气得脸色发青，转身就跑回家去了。

父亲没有责备他，只是为难地说：“孩子呀，以后你打算干什么呢？”

小振勋想到他读司马迁的《史记》，其中《货殖列传》这一篇有许多因经商而致富的例子，就对父亲说：“我想学做生意！”

因为一时没有合适的学生意的机会，父亲就把他送到一家竹器作坊去做学徒。

小振勋不怕吃苦，手艺学得很好。可是在他16岁那年，家乡发生了百年不遇的大旱灾，到处都是饿死的人，没有人再需要竹器，更没有人来读书，小振勋和父亲都失了业。小振勋只得每天和哥哥、弟弟一起上山挖草根，剥树皮，供一家人充饥。正在这时，村里有个姓黄的南洋华侨回乡探亲，见灾荒严重，就慷慨地拿出钱来，送给同村每户人家一斗白米。乡亲们都非常感激他。张振勋很羡慕，就找到这位华侨打听，他能不能到南洋去做工挣钱。姓黄的华侨见他身强力壮，手脚勤快，便表示愿意带他到南洋去谋生。

张振勋兴冲冲地回家，说服了父母，就随着姓黄的华侨，登上了去印度尼西亚巴城（就是今天的印尼首都雅加达）的帆船。

经过十几天的海上航行，张振勋满怀希望踏上了印尼的土地。清澈亮蓝的海水，高耸入云的椰子树，郁郁葱葱的橡胶林，芬芳扑鼻的槟榔花，散发着肉香的沙茶……

浓郁的异国风情使小振勋感到新奇而有趣。但是他更关心的，还是在什么地方能够挣到白花花的银钱。他一刻都不会忘记，家乡的父母亲人正处在水深火热之中，正盼着他能多挣点钱养家糊口！

然而，当时的巴城，正处在荷兰殖民主义者的统治下，它美丽的风光，只是富人的天堂。穷苦人在这里还是难以谋生。举目无亲的张振勋，虽然在姓黄的华侨帮助下有了一个栖身之处，但接连两个月都没有找到工作，最后只得去做非常艰苦而且危险的矿工。

直到3年以后，张振勋才在一个福建华侨开设的纸行当上了佣工。他深知这工作的来之不易，所以只要是老板吩咐的事，都认真踏实地去干好。有的时候，他一个人干两个人的活，也从无怨言。晚上得了空闲，他总是如饥似渴地学习当地语言和业务知识。纸行的陈老板因此很看重他，先让他当推销员，后来又提拔他当账房先生，把全店银钱进出和账务管理都托付给他。张振勋也没辜负老板的信任，努力搞好经营，当年纸行就获得了5万荷兰盾的利润。这时，有人暗中鼓动他找机会挟带店里的款项逃回家乡，去过快活日子。张振勋认为这样做是不道德的，也是没出息人的做法，所以坚定地拒绝了。陈老板知道后，更加器重这个年轻人，觉得这是个靠得住的人，所以把自己的独生女儿陈兰香也嫁给了张振勋。

这年年底，陈老板因病去世，临终之时，他把身后的事情，都托付给了张振勋。

安葬了老人以后，张振勋和妻子商量如何发展今后的事业，他说，开纸行虽可以维持生活，但不会有什么展，这几年来，他仔细观察、研究了巴城的商业状况，发展前景最好的，就该是酒行。因为，荷兰殖民主义者花天酒地，大肆挥霍，时时离不开酒；而当地的居民中，好酒的人也很多。所以他想把纸行关闭了，改开酒行。

妻子一向佩服他的精明强干，听他说得有道理，就同意了。

酒行开业后，果然生意兴隆。张振勋是个有心人，在接待顾客时很注意了解当地的风土民情，结交各方面的朋友。连当地的最高长官、荷兰人亨利都成了他的朋友。后来，在进行巴城酒税和典当捐务承办权的投标竞争时，张振勋得到亨利的帮助，轻而易举地取得了胜利。承办酒税和典当捐务，利润很大，张振勋的财富也就成倍地增加。同时，他又通过亨利的关系，把这种业务逐渐扩大到其它城市和别的商品中。短短几年中，张振勋成了当地引人注目的大富翁。

但是，张振勋对这种发财的途径并不满意，他一直在寻找更有前途的发展方向。

1866年，新的创业机会降临了。当地为了开发附近的岛屿，号召华侨投资进行垦殖。张振勋认为，南洋的岛屿，土地肥沃，加上气候适宜，开发的前景一定会好，这是一个大显身手、大展宏图的好机会！于是他亲自前往同为荷兰殖民地的葛罗巴埠，创办了一个裕和垦殖公司。公司雇佣了一批华侨工人，开垦出一片荒地，种植椰子、咖啡、茶叶等经济作物，并在田间套种杂粮。经过几年的努力，原先的丛林沼泽变成了肥沃的田园。他的收入也随之不断增加。由于他一贯重视信誉，因此营业状况一直很好。同时，他还包办了荷兰驻军以及劳工的伙食，并且兼办建筑修缮工程，也赚了不少钱。他在华侨社会中的地位越来越高，事业也越办越大。为了加速垦荒，他一面招收当地的华工，一面写信回家乡，召唤乡亲们来南洋参加开发，并先后又开办了裕应、笠旺、万裕应三家垦殖公司。其中仅笠旺一家，就有职工数万人，拥有资产数百万荷兰盾！

1875年。张振勋又去苏门答腊经营垦荒事业，开办了亚齐垦殖公司，先后办起了橡胶园、茶园、鱼池和银行，成为资财累累的“苏岛富翁”。同时，他还把大量盈利投资于其它行业。在巴城，他办有从事远洋航运的广福、裕昌两家轮船公司；

在日里，办有日里银行；在文东埠，办有开锡矿的东兴矿务公司；在棉兰、槟榔屿及苏门答腊还拥有大量房地产。经过30多年的创业奋斗，到19世纪90年代，张氏企业的经营范围已包括农、矿、商、运输各业，分支机构遍布南洋各地。据估计，张振勋在企业最鼎盛期间，全部海外资产约合白银7000万两，当时清一年的财政收入也不过如此。这真是“富可敌国”了！

张振勋成为南洋华侨界举足轻重的人物，当地的荷兰殖民者也不敢小看他。他每到一地，当地的行政当局都鸣礼炮表示欢迎。同时荷兰还准备授予他官职，但张振勋婉言谢绝了。他对朋友说：“我是中国人，应该为祖国出力，怎么能去当外国的官员呢！”

1890年，是张振勋人生道路上的又一个转折点。这年，清驻英国公使龚照援，奉命考察欧美各国的富国之道。途经新加坡时，他听说了张振勋的情况，很感兴趣，特地登门拜访。会见中，龚照瑗向张振勋请教致富之术，张振勋的回答使龚照瑗大为赞叹，两人一见如故。经龚照瑗推荐，清委任张振勋为中国驻槟榔屿总领事，后又升任驻新加坡总领事。张振勋的名声也开始传到了国内。

第二年夏天，清督办铁路大臣盛宣怀邀请张振勋到山东烟台商议兴办铁路、开矿藏的事。张振勋欣然前往。在谈话中，张振勋提起一件旧事：10多年前他曾与一位法国领事同桌就餐，这位法国领事说到，中国天津、烟台一带气候环境都适宜葡萄生长，用那里的葡萄可以酿造出优质葡萄酒。曾经经营过酒行的张振勋便把这话牢牢地记在了心里。如今到了烟台，他很想实地考察一下葡萄生长的情况。无巧不成书，盛宣怀也早有这个想法，认为烟台一带葡萄出产丰富，售价低廉，很适合建葡萄酒厂。两人不谋而合，便细细商议起此事来。盛宣怀说，最困难的是缺少高水平的酿酒师。张振勋说，酿酒师可以聘请，不足为虑，麻烦的是酒瓶无从供应。

盛宣怀告诉他，上海已建立了玻璃厂，可以解决酒瓶问题。一席话使张振勋信心大增，当即决定投资，在烟台创办葡萄酒厂！

在盛宣怀的支持下，张振勋开始筹建酒厂。他一面在烟台购买土地，定制机器，建筑厂房、酒窖，开辟原料基地，一面写信回家乡，招集张氏子弟和亲戚来做帮手。

1894年9月，张振勋筹办的烟台张裕酿酒公司得到了的正式批准，并获得了在直隶（今河北）、奉天（今辽宁）、山东三省的15年专利和免税3年的政策优待。这是我国近代第一家同时也是当时远东地区最大的一家新式酿酒公司。张振勋亲自书写了金光闪闪的大字招牌，高高地挂在了大门上。

张振勋迈开了走向酿酒大王之路的第一步。

张振勋曾经经营过酒行，对于各国名酒有一个大致的了解；他又经营过垦殖公司，对于原料基地葡萄园的生产管理心中有数，这些都是他开办酿酒公司的有利条件。然而，对于酿造葡萄酒的工艺技术，他却是完全不懂的了、最初，他请人从中国古籍记载中寻找有关资料，打算自己试验。然而，我国的酿酒业虽然源远流长，但始终以粮食酒为主，关于葡萄酒的记载几乎是空白。张振勋不得不寄希望于外国酿酒师。1892年春天，经朋友介绍，张振勋以重金聘请英国有名的酿酒师俄磷来烟台，两人合作得比较愉快。没想到两年以后，俄磷因为拔牙而突然身亡。正值筹建酒厂的关键时刻，张振勋只得急着再请新的酿酒师。这次请到的是荷兰人雷德弗。

张振勋让雷德弗开始试酿葡萄酒，自己又回到新加坡去处理南洋的事务。不久，雷德弗带着试制的酒样，到新加坡来向张振勋报喜，开口就大吹自己的酒酿得如何如何好，简直能比得上王母娘娘的仙酒。可是张振勋把酒样拿到当地的一家酿酒公司化验，结果却使他大失所望。化验师对他说：“从化验结果看，贵国的葡萄质量非常好，但你们的酿造技术实在不行，可能你的酿酒师根本不懂得酿酒！”张振勋这才知道，雷德弗原来是个骗子。

骗子虽然被赶走了，可张振勋也气得一连几天卧床不起。他的一位奥地利好友知道后，帮他从国内聘请了一位名叫哇务的酿酒师。张振勋接受了教训，亲自陪这位酿酒师来到烟台，并对他进行了认真的观察和考验，相信哇务不但酿酒技术精湛，而且为人忠诚老实，这才把大局托付给他。

哇务不但对酿酒工艺进行指导，而且对当地的葡萄生产情况进行了研究。他发现烟台的葡萄质量虽然好，但品种不多，出酒率也不高，因此建议张振助从西方引进“雷司令”、“大宛香”等优良品种，对原有品种进行改良。张振勋觉得他说得有道理，一面在烟台购买两座荒山，辟山造田，扩大原料基地；一面派侄儿张子章到欧洲购买120万株优良品种的葡萄苗。不幸的是，购买的葡萄苗在运输途中经过印度洋，因为烈日的暴晒，几乎全都枯萎了，一下就损失了十几万元。张子章垂头丧气地回来报告，张振勋虽然也很痛心，但他还是鼓励张子章说：“胜败乃兵家常事。

我不怪你，你再到欧洲去买120万株葡萄苗回来！”从这一件事，可以看出张振勋成为一名实业家的气魄与胸怀。

可是，奥地利酿酒师哇务因为年老多病，只工作了很短一个时期，就感到自己无法承担如此重大的任务，提出辞职的要求。

张振勋只得再一次寻找酿酒师。

踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫。1896年，张振勋在与奥地利驻烟台领事拨保爵士谈话时，提起三请酿酒师而终于落空的事，十分烦恼。拨保笑了起来说：

“眼前就有一个天才的酿酒专家，你为什么不请他呢？”

原来，拨保家世代从事酿酒行业，他父亲是奥地利著名的酿酒师，拨保从小就喜爱酿酒，一直跟着父亲学习酿酒工艺技术，并且在酒厂工作过。张振勋大喜过望，当即同拨保商量，请他来主持张裕酿酒公司的技术工作。拨保见张振勋对发展葡萄酒事业一片痴情，求贤若渴，而且这工作又是自己的兴趣所在，因此当场表示，愿意辞去外交职务，重操旧业，助张振勋一臂之力！

张振勋终于得到了一个称心如意的合作伙伴。一个中国驻外领事回国办酒厂，一个外国驻中国领事辞官不做当酿酒师，两位领事的精诚合作，成为张裕酿酒公司创业史上的一段佳话！

经过前后十几年的苦心经营，到1908年，烟台张裕酿酒公司终于筹备就绪了。

公司拥有两片占地近千亩、具有124个品种的葡萄园，作为原料生产基地；有三层楼的厂房，16平方米的地下酒窖和一座玻璃制造厂；并且从国外购进了压榨机、发酵机、白橡木贮酒桶等设备。公司试酿白兰地和红葡萄酒也都已成功。万事俱备，张振勋一声令下，烟台张裕酿酒公司正式开工投产了。

张振勋从一开始就十分重视产品的质量。他从酿酒原料葡萄抓起，不但从国外引进新品种，而且引进新技术，凡土壤调理、肥料施用、病虫害防治等工作都有专人负责。葡萄成熟时，他还对果实的品质进行化验，分类收剪，分别使用，因而大大提高了酒的质量。同时，他还设立了种植技术档案，对不同品种葡萄的生长、结果、收获等情况都逐年进行详细记录，作为改进的依据。

制酒工艺中，酒味醇香的关键环节在于酒的窖藏时间。“陈年老酒，越陈越香”，说的就是这个道理。张振勋严格规定张裕公司产品起码得窖藏5年以上才能出厂销售。

同时，他改变了中国传统的以缸瓮藏酒的方法，用进口的白橡木贮酒桶贮酒；而且借鉴外国的经验，每一年都要给藏酒“转桶”，也就是从一个桶里转到另一个桶里去，在转桶的过程中，将沉淀在底的结晶体酒石酸除去，使酒色更为清澄。贮酒期越长，转桶的次数越多，酒味自然就越醇香了。尽管这道工序费时费工，张振勋却坚持不变、一丝不苟，所以张裕公司出产的酒，从一开始就超越了国内外许多厂家的产品。

张振勋长期从事商业经营，懂得“货卖一张皮”的道理，深知一个新产品要想打开国内外市场，不仅要物美价廉，而且要注重产品的外包装。所以，他精心设计了张裕葡萄酒的包装方案。酒瓶是他自己的玻璃厂专门生产的，造型优雅，用锡箔裹封瓶口，瓶腰再贴上精致美观的紫色葡萄串商标，十分醒目。可是产品上市以后，仍然很少有人买。销路打不开，愁坏了张振勋。他认真地分析了上海、南京、北京、汉口、天津等国内大都市的酒类市场，发现都已被美、英、法等国的名酒打人。上层社会的达官贵人，为了显示自己的地位和阔气，喝低度酒，就要喝外国的白兰地、葡萄酒和香槟；喝高度酒，就要喝中国的茅台、汾酒。而一般的老百姓，则图实惠，习惯于饮用普通的高粱酒。张裕葡萄酒和白兰地还没有被消费者所认识，当然卖不出去！

问题的关键找到了，解决的办法也就有了。张振勋便开始大张旗鼓地展开了宣传攻势。他在报纸上刊登广告，在车站码头竖立巨幅广告牌、宣传画；将印有“张裕酿酒公司敬赠”字样的餐具、酒杯等赠送给饭店酒楼；每逢节日，用车拉着装潢别致、引人注目的巨大酒樽招摇过市，并把小瓶装的白兰地、葡萄酒沿街赠送给行人品尝。此外，他还印制了大量精美的宣传册，到南洋各地华侨集中的地方散发，宣传的内容则着重于葡萄酒对身体的补养作用……这一系列措施，很快发生了作用，张裕公司的产品销路大开，风行全中国，并且在海外华侨中取得了很大的影响，成为人们举行宴会和馈赠亲友的佳品。

张振勋不仅是一个有成就的实业家，而且在政治上也有自己清醒的眼光。在长期“实业兴邦”的实践中，他深深地看透了清的无能和腐败，所以对未来的革命寄予很大希望。辛亥革命兴起时，他不但支持儿子张秩君参加同盟会，还通过胡汉民暗中资助孙中山革命经费。辛亥革命爆发后，他又捐助福建革命军民。因此，1912年，担任中华民国临时大总统的孙中山经过济南时，曾专程去张裕酿酒公司参观，在品尝了张裕葡萄酒后，欣然写下了“品重醴泉”四个字，表示他的赞赏之情；

孙中山还邀请张振勋出任中国商会联合会会长，兼任南洋劝业会总理，委托他组织中国和华侨商品展览，借以推销国货。同一年，康有为去张裕公司参观后，也写下了赞美的诗句：“浅饮张裕葡萄酒，移植丰台芍药花；更复法华写新句，欣于所遇即为家。”

辛亥革命后，张振勋担任过中华民国总统府顾问、工商部高级顾问及南洋宣抚使等职。张振勋对于当官没有热情，却利用这个机会，为张裕产品大作广告。每次到饭店酒楼用餐，他都指名要张裕公司的白兰地酒，并且向周围的人说：“你们喝过这种酒吗？我走遍世界各地，从来没喝过这么好的酒，真是举世无双啊！”引得人们都想尝尝这种美酒。

张裕产品的成功，离不开酿酒师投保的贡献，可是，第一次世界大战爆发后，拨保作为一个奥地利公民不得不应征回国参战。为了感谢张振勋多年以来的热情相待，拨保在临行前介绍了一位意大利人来担任酿酒师。张振勋想，办厂这么多年了，技术上一直依赖外国人，总不是长远之计，最好能把洋人的技术学到手，那就可以不再受制于人了。他暗暗嘱咐公司张子章和朱寿山两人，要他们每天跟紧洋酿酒师，偷学他的技术。可是这位意大利人也十分精明，技术上非常保守，每次到了关键时刻，他都把所有的人赶出房去，把门关得紧紧的，不让任何人偷看。张子章和朱寿山也没有办法。后来他们发现，这意大利人好酒，喝醉以后还好说话，于是就设法在中秋节那天请他赴宴，把他灌得半醉，再把话题引到酿酒上来，结果意大利酿酒师果然中计，无意中把酿酒的几个关键技术都说了出来。张子章他们赶紧记录下来，照这办法去进行试验，一次就成功了！张振勋终于有了自己的中国酿酒师，从此在技术上也可以摆脱外国人的控制了！

张子章和朱寿山还根据张振勋的设想，用玫瑰香为主要原料，酿制出艳如红宝石、香气浓郁、滋味醇厚、甜酸适口的红葡萄酒；以白葡萄为原料，参照中国传统药酒工艺，加入肉桂、豆蔻、藏红花等十几味中药材，酿制成既有葡萄酒特色、又有滋补作用的味美思，使张裕的产品更加丰富。

1914年，在张振勋的精心组织下，南洋劝业会和上海招商会在南京举办了中外商品陈列赛会。张裕葡萄酒也参加了这次比赛，并且获得了金牌证书。为此，民国向张振勋颁发了二等嘉禾勋章，并特许张裕产品免交注册税。从此，张裕公司的白兰地、味美思、玫瑰香与茅台、绍酒、西凤酒、汾酒、沪州大曲一起，并列为中国“八大名酒”。

1915年4月，张振勋受命担任中国实业考察团团长，率领一个阵容强大的代表团，远涉重洋，到美国考察。他们途经旧金山时，适逢三藩市举办巴拿马万国商品博览会。张振勋就派人将随身携带的张裕葡萄酒送去参加比赛。比赛揭晓，张裕白兰地荣获国际金牌奖章，而味美思和玫瑰香也双双获得优质奖章。颁奖大会上，当主持人隆重宣布：“中国张裕酿酒公司的白兰地，荣获本届赛会金奖”时，大厅里顿时掌声雷动。年已古稀的张振勋走上领奖台，伸出满是皱纹的双手，从主持人手中接过金光闪闪的奖章，激动得浑身颤抖，老泪纵横。他无限感慨地说：“我终于如愿以偿，酿出了世界上最好的美酒！”

回国以后，张振勋就将金奖章图案缩印在商标上，这就是至今仍名扬四海的“金奖白兰地”的来由。

张振勋在总结他的创业经验时说，第一要从长计议，看准了的事情就不惜投资；

第二要坚韧不拔，决不向困难低头！确实，离开这两点，很难成就大事业。

1916年9月，张振勋因为积劳成疾，病逝于巴城。

日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

房地产销售目前看还是比较好做的。

入门门槛低，不需要太高的学历，只要你长得五官端正，口才好，擅长跟客户沟通，并且懂得销售技巧，及时参加公司的专业培训，那你做房地产销售应该是没有问题的。在销售房地产的时候，要跟顾客是面对面沟通的，要有诚意，要实事求是地介绍房子的具体情况。

不能欺骗顾客，要让顾客对你有信任感，为自己积累一些人脉，对你的销售工作是有好处的。很多朋友口才非常好，并且也非常擅长跟别人进行沟通，那么这种人就是做房地产销售的好苗子。但是你自己也要掌握销售技巧，同时也要对自家的楼盘有足够的了解。

出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈

日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为14年以来的最低水平。

在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。

对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话

从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。

更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

（三）地产神话破灭造成经济十年萧条

1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。

泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。

房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。

不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。

日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。

（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫

在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。

首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产作为最佳项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元，占总额的1／4。

其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和，并加剧了房地产价格的暴涨。

追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。1980-年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。

（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误

20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。

日本金融政策具体体现在以下三次失误：

1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本对“日元升值萧条”做出了错误的判断，取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。

1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。

1989年，日本感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产，日本银行要求所有商业银行大幅削减，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。

（六）金融政策为何出现误判

金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？

当时美国担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓升息。日本也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。

为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。

第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。

第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。

也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

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海外华人的故事

您好，该路集团为您回答。

在不少投资人选择移民的过程中，很多人都可能在移民前期为选择一个过硬的移民机构感到头疼。因为在去年的移民行业调查中发现，因不少专业问题而导致的投诉占60%，这些遭遇过陷阱的投资人不得不进行二次办理，浪费了不少的时间、精力和金钱，也对自己的二次申请有了不良的影响。申请人在办理的过程中，要去怎样选择移民中介公司呢？

一、首先选定几个想要投资移民的国家，具体分析其政策

就拿葡萄牙来说，首先可以了解一下其“黄金居留签证”的申请条件和相关的政策，然后适当地考察选中的移民机构，这样做到胸中有丘壑，自然不会被随便忽悠。

二、一定要实地考察

很多移民人士在进行房产投资的时候，被不少移民中介使用了“法”，在对方甜言蜜语地吹捧下看看PPT，就直接定下了项目，签了合同，等实地考察的时候，才恍然大悟。所以移民中介机构能组织进行私人商务考察最好，花上一个星期的时间去相关国家的相关房产亲自勘察是最好不过了。

三、房产类型很重要，现房最好

在这里要提醒一下投资人，在签订购房合同之前，一定要选择现房，最好不要选择期房。因为在开发中的期房，开发商面临着诸多因素的影响，政治、经济、自身资金等等，其中只要一个环节出现纰漏，开发商都可能面临破产或者房屋交付延期，这都会影响你的移民进程，所以投资人在选择移民中介时，要留心这些陷阱。

四、最好选择国内的移民机构

为什么要这样建议呢？因为现在中国的不少移民公司，都具有处理各种案件的能力，而且他们在海外也具有相当一部分接待中心。国内的中介其实际的运营情况，投资人都可以实际的考察。但是国外的移民机构，因为你无法全方位观察，加上语言上面的隔阂，所以很容易被不良中介设下陷阱。

五、不要被移民中介机构抛出的 “官方背景和0风险”所欺骗

任何商业行为都具有一定的风险，买股票，交易15分钟直接熔断，开一家小店，可能生意不好……所以一些移民中介打出“0风险”旗号的，大家就要留个心眼了。当然还有大家提到的“官方背景”。据了解，在移民者申请移民的过程中，接收国会要求申请者提供不少的证明文件和资料，想要，就面临着被拒签的可能。即使总统来办理，也需要提交相关的文件，所以根本不存在“官方背景”这样的说法。

就拿加拿大项目来说，在申请的过程中，证明文件有可能是申请者20多年前第一桶金的资料，而且后续还会让申请者去面试，这些过程只要出现一点纰漏，就可能被拒签。所以所谓的“官方背景”根本就是不良中介的噱头罢了。

希望我的回答能够帮助到您。

薛文强的最远回家过年路：

从阿根廷首都布宜诺斯艾利斯回到家乡中国福建福清，阿根廷华人、进出口商会会长薛文强完成了一次“最远的旅行”。中国和阿根廷相隔两万余公里，但再长的距离也难阻中国人想回家过年的心。

坐飞机2个半小时抵达圣保罗，再飞行16个小时到多哈，继续飞行8个小时前往广州，再飞1个半小时到福州，最后还要乘车几个小时才能到家，薛文强的回家路至少需要两天两夜。

能够回家，再远也不觉得辛苦。来阿根廷后10多年没有回家，薛文强最清楚想家的滋味。1999年11月，薛文强和妻子来到阿根廷，做过装修工、在超市帮过忙、经历过生意上的失败……那些年，回家的机票对他们而言是遥不可及的梦想。

薛文强坦言，刚到阿根廷的前几年，“过年是最让人难过的时候”。他还清楚地记得第一年在阿根廷的“年夜饭”吃的是牛肉汤配面包，吃完又去超市帮忙理货了。

那时的网络通信还不发达，又舍不得打长途电话，每次有朋友从国内过来，父母从老家捎来的花生米和地瓜条总是让薛文强泪流满面。

在海外辛苦打拼10多年，薛文强的生意越做越好，在布宜诺斯艾利斯11区拥有好几家规模很大的批发超市，进出口商品的种类也越来越多。“后来每一个春节都越过越好，回家过年也成了我奋斗的动力。”

离回家大约一个月的时候，薛文强就开始准备给家人朋友的礼物。蜂胶、玫瑰精油、橄榄油、奶粉……薛文强的行李箱内塞满了阿根廷特产。“现在国内什么也不缺，这些就是我们在海外的一些心意。”

虽然回家过年，薛文强还是把他在阿根廷的超市装点得喜气洋洋的。“打扫除尘、张灯结彩，中国人的习俗到哪里都改不了。”

薛文强说，如今阿根廷的华人数量越来越多，即使不回家过年也不会那么冷清了。阿根廷的春节氛围也越来越浓，布宜诺斯艾利斯的中国春节庙会每年都会吸引几十万游客，春节已经不仅仅是华人社区的节日了。