海外房产投资趋势分析研究_海外房产投资

2024-11-14 21:21:15

1.海外投资的好处

2.怎么投资海外房产

3.如何正确的投资泰国房产

4.欧洲投资环境怎么样

海外房产投资趋势分析研究_海外房产投资

泰国买房投资只适合不差钱的去做，因为从目前政策行情分析弊大于利。

1、泰国法律规定外国人是不能持有土地的，所以一栋公寓楼外国人的持有比例不能大于整栋总面积的49%。这种专门卖给外国人的楼盘，开发商会把对外价格订的非常高，利润靠它，再通过高额佣金让中介去拉人头，至于买个泰国人的，打折处理。

2、泰国人没买二手房的习惯“，泰国人自己买房，0首付，50年，而且有钱也不买公寓，因为流动性极差。早些年，很多人考虑在国外买房，主要是为了资产配置分散风险。现在更多是捡便宜的心理，国内反正已经买不起了，索性在国外买个，既可以赚房租，也可以赚升值。

如果你资产规模达到一定程度，通过海外置业分散风险，没问题的（优先考虑发达国家）。

海外投资的好处

据戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。

戴德梁行9月份发布的《中国对外投资市场报告》显示，此前中国投资均匀分散在美国、香港、澳大利亚，但今年出现了较大变化。今年前五个月里，共有106亿美元投资流向了美国，占总份额62.3%。其中纽约仍是最热门的海外投资目的地，同期吸纳了约35亿美元的投资。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理认为，“这股中国向美国的投资潮，以高达143%的比例远超去年43.7亿美元的对美总投资额。主要归功于美元升值、美国经济复苏以及美国市场相对较低的融资成本。”

从业态而言，对写字楼的投资占总投资额的比重达50%。最热门目的地为美国和香港，合计占据中国投资者80%的境外交易额。

酒店投资紧随其后，占总投资额的42%。同期酒店总投资额达71亿美元，超出2015年全年酒店投资额约28%。

全球资产配置如何规避风险?

业内人士提醒，海外投资应时刻关注所在国家的政策及其变化，包括移民、申请流程、、税费等政策和汇率、房产供求等变化，最大限度地保障自己的权益，达成最终目标。

一般来说，每个国家国情不同，投资者不能以中国房市的变化去衡量海外房价的涨跌。海外置业除了在购买时要一次性支付高额的税费外，有的国家转让税费也高得惊人，每年还有不低的物业管理费、房产税等等。在收税和手续费的规定上，有些国家必然对海外购房者设置诸多门槛。即使通过中介服务机构来处理繁杂的购房手续和费用支付时，购房者也要清楚、明白地参与到整个过程中，避免上当受骗。

六大风险需注意

一、市场波动风险。国人海外房产投资最大的风险来自于市场剧烈波动。因此要对目标国家的经济发展趋势及房地产周期波动规律要有基本了解，认真分析所在城市发展潜力及人口流入状况。

二、政策政治风险。不仅国内有房地产调控政策，外国也会根据实际状况尤其民众反映随时做出调整。政治风险如排外等往往事发突然，原因复杂，因此要关注国际变化，尽量抱团出海，提高维权能力。

三、交易环节风险。海外房价不高，交易成本不低，有的房子价格明显偏低，就如同国内标注低底价起，以此吸引购买者，而实际加上维修成本等则可能翻倍。因此要深入了解当地开发商的资信，掌握楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。选择中介代理公司时要特别谨慎，要优先选择营业年限长、规模大、信誉度高的中介。

4、运营阶段风险。国外普遍征收房产税，房产持有成本较高，物业增值速度却较慢，据反映想卖还找不容易到买家，在很多地方想租实际上也是很困难的。远隔重洋，如何维护管理也是个问题，租客素质、治安状况、业主责任等要有所考虑。

5、税费成本风险。国外与房产有关的税费主要有房产税、契税、土地税、印花税以及增值税，还有维修费、律师费、保险费、管理费等，各国皆有针对非本国人的额外税费。因此要详细研究各国的房产税费情况，衡量税费成本是否足以承担。

6、资金转移风险。外汇管理趋于从严，资金如何安全转移是海外房产投资的前提，因此要有金融领域专业机构人士指导。

各国买房全攻略

美国：没有想象中那么重的税

美国各州的税收政策不同，基本在1%-3%左右。

美国现行税法规定，如果房主自己住满了两年以上，单身的人买卖房价差额不超过25万美元，已婚者家庭买卖房价差额不超过50万美元的，不用缴收入所得税。

遗产税和赠与税也不是想象中的苛刻：超过60万美元的房产遗产或一次超过100万美元的财产赠与，才会征税。

澳洲：看中的是升值潜力

澳洲并没有开放投资房产移民，吸引中国投资客的是澳洲房产未来的升值潜质。

澳洲房产的租金回报率很稳定，目前普遍在5%-7%。别墅也是租赁市场上抢手的合租型住房。

怎么投资海外房产

海外投资（Overseas Investment），是指跨国公司等国际投资主体，将其拥有的货币资本或产业资本，通过跨国界流动和营运，以实现价值增值的经济行为。由于股市的大幅震荡和房市的宏观调控，以股票和房地产为主的投资策略在过去的几年内越来越难实现好的投资回报，海外投资在最近几年成为很多高净值投资者的选择，原因如下（1）资产配置的国际化，当中国投资出现瓶颈时可能是别的国家投资的最佳时机；（2）分散资金，保障资产的安全性，避免全球汇率波动和政策风险；（3）在投资的同时获得移民绿卡，方便子女留学等。

如何正确的投资泰国房产

在境外投资中，房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会；另一方面，人民币相对于投资国货币的升值和贬值预期，也带动了海外房地产的投资热潮，使其成为最佳的外汇储存和规避风险的方式。

中国人喜欢在什么地方购房呢？

美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。

加拿大：加拿大鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷首付比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，首付款必须达到全部款项的35%，申请需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）；目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押，通常为房价的70%；同时，银行的可以允许最长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。

英国：英国在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是最为重要的税费，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。

对于国内的房产投资者而言，为什么购房呢？

一、投资型购房：

在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

二、教育型购房：

投资教育型房产是中国人的传统，也是最近几年热门的投资项目，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。

三、养老型购房：

随着生活品质的不断提升，这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高，除了自认风光和人文关怀外，还应考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等是否适合中老年人使用，以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。

四、度型购房：

这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

五、移民型购房：

移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响，关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应；这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说：“切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民；而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。

六、综合型

投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。

不管是国人投资哪里，都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解，涌正提醒千万不要图便宜，因为购买的““再便宜，它依然还只是”“；也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“，因为从现金流角度分析，购买的豪宅根本就不属于财富范畴，甚至成为了缴税机器；因此，根据自己的财富需求和投资目的，量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。

欧洲投资环境怎么样

很多投资者不太了解泰国房产市场的实际情况，在网上获取的信息也是五花八门，所以在选择投资泰国房产的时候难免容易陷入的一些误区。这里就跟大家做一下简单的分析，供大家参考。

1.价格之外，

还要看项目的“软实力”

由于目前泰国的房价处于一路快速上涨的状态，好一点的地段已经跟国内一、二线城市差不多接近了，不少投资者会把价格放在首要考虑的位置，以保障回报率。

虽说这个考虑没有错，但既然是投资，除了价格之外，更重要的还是要看项目的“软实力”，也就是开发商。

毕竟是在海外投资，为避免出现烂尾或者质量等问题，所以在选择楼盘项目的时候，有必要了解一下开发商的资质。

以上为泰国实力开发商，排名不分先后

怎么考察开发商的资质呢？

可以上网查询这个开发商所开发过的项目数量，还有项目的类别（别墅、公寓、商业地产等），有实力的开发商才能不断地有项目推出市场。

若是有足够的时间，一定要去实地考察。可以去看一下开发商开发过的现房项目，不仅可以看出租率，还能看现成的产品到底品质如何。

2.离地铁越近的房子就越好吗？

买房看地段是常理，无论放在国内还是国外都是适用的。

很多人觉得离地铁越近的房子越好，最好门口就是地铁的那种。但是关于“越近越好”这个说法真的是对的吗？其实还是见仁见智。

曼谷BTS规划图

为什么这么说呢？

由于泰国的摩托车很多，而且发动机的声音一般都非常大，如果是住公寓面向楼下马路的方向，只要有车子经过都会非常吵，更别说是地铁了。

因此如果是离地铁太近，晚上有车子经过的时候噪音的影响是避免不了的。当然，不可否认泰国的公寓玻璃的隔音效果还是不错的，那就得看租客是否能接受了，毕竟买了房子大部分时间还是得用于出租。

如果想自己的房子出租率高些，比较保险的办法就是：首选，可以选择距离地铁站1000米范围内的项目，不一定非得挨着地铁站，只要步行5分钟左右能到就行。

而且大多数公寓只要不是紧邻地铁的位置，基本都有斑驳车接送到地铁，也是十分方便。其次，项目周边的商业、生活配套要齐全。

3.选择市区中心好，

还是发展新区好？

投资者大多比较熟悉的大概只有曼谷的素坤逸区和最近几年新兴起来的拉玛9区。

实际上选择区域，最好要跟着的规划走。

比如：轨道交通如何布局，经济商圈如何规划，国内外企业如何投资等等，每一个区域的兴衰都离不开的扶持。

因此，了解规划非常重要。

目前，曼谷的轨道路网已经规划布局完成，只等建成通车，往北到邦素区，一直延伸至廊曼机场甚至外府，往东在机场快轨附近，往南至Bangna，都有的规划项目在建。

尤其是素坤逸大道往南的Bangna区，目前是泰国打造EEC东部经济走廊的重点规划区域，未来3-5年内，大型商业都将从Siam逐渐南移，Bangna区将是又一个新兴的重点商圈。

不是说中心区不好，只是如果作为投资，还是要综合考虑回报率和升值空间。

4.房子面积大的好还是小的好？

按照国内人们通常的选房习惯，房子面积大点更好，舒适度更好；房间朝南的好，阳光充足。

但是放在泰国还是有一点不同的。

因为大部分投资者买房子都不是为了自住，多数用于出租。而泰国的租客大部分都是未成家的白领年轻人居多，加上泰国公寓是没有公摊面积的，买多大实际得到就多大，所以25-30平米左右的户型基本上已经足够1-2个人的活动空间了。

至于朝向，因为泰国本身气温常年居高，所以其实泰国人并不怎么喜欢住阳光太多的房子。因此如果是当地的租客，大部分会偏爱东南朝向或者北朝向的户型，这也是跟国内选房不一样的地方。

　欧洲买房移民越来越热。欧洲房产投资并不像“买”那么简单，也并非任意一个欧洲国家的房产都值得投资。下面出国移民网来为您分享欧洲投资环境怎么样?

　欧洲房产投资移民多角度分析--葡萄牙

　移民政策

　投资人50万欧元置业葡萄牙，一人申请，惠及全家三代，同获移民身份，90天可出申请结果。成功移民，获得永久房产，可在当地工作和经商，尊享当地免费义务教育和医疗服务，还可以畅游申根26个国家。投资维持5年，满足条件可申请绿卡，第六年可申请入籍，获得永居身份以后，房产可以自由出售。

　投资环境

　目前葡萄牙的经济逐渐开始回暖，经济结构的转型也已经迈出了很大的一步，经济态势整体良好;另外房价也不断回升，旅游业在2015年涨势迅猛，赫然跻身成为欧洲十大旅游业竞争最强国之一。

　葡萄牙投资潜力无限，吸引了王健林、郭广昌和李嘉诚等大腕斥巨资投资葡萄牙。

　根据葡萄牙移民局官方发布的关于“黄金居留许可”投资移民项目2016年1月份的最新数据显示，自2012年10月8日期至2016年1月31日，葡萄牙黄金居留许可项目共吸纳了2853位投资人。在最新的数据面前，无论是从“黄金居留”的签发数量上，还是通过黄金居留获得的资金投入上来看，葡萄牙“黄金居留许可”移民政策无疑已经得到了广大投资人的认可，并非投资泡沫，也体现出葡萄牙移民申请的简单以及高成功率。

　房产走势

　在整个欧洲经济陷入低谷时，葡萄牙房产市场没有经历疯狂上涨疯狂下跌的景象，没有呈现过投资泡沫。如今，葡萄牙房地产出现5年沉寂后的首次上涨，房地产市场进入复苏时期。而目前，投资移民法案的实施，葡萄牙房产市场的海外投资越来越多，必将使得市场越来越热，尤其是里斯本和旅游城市的房产会迎来更大的发展，房产增值空间及出租回报都非常值得期待。

　欧洲房产投资移民多角度分析--西班牙

　移民政策

　西班牙买房移民政策规定，移民申请人只需在西班牙购买50万欧元或以上的房产，就可以实现全家三代移民西班牙，整体周期6个月;所获身份，可以工作和经商，自由出入26个申根国，享受西班牙免费公立教育和全民医疗;5年后即可申请永久居留权，10年后选择入籍。

　投资环境

　无论是股神巴菲特、微软董事长比尔盖茨，还是万达集团董事长王健林，这些世界名人首富在西班牙的投资行为都在证明西班牙发达的经济市场和广大的资空间。西班牙买房移民的队伍在这些名人们的带领下日益壮大。

　房产走势

　根据目前西班牙的经济情况以及专业人士分析，预测西班牙的房产有3大趋势：

　1、受金融危机影响，西班牙房价持续走低，平均价格已经跌至2007年同期的61%，可以说，房价基本已经触底，无继续下跌的空间，止跌回升是最佳投资时机。

　2、另外，西班牙的经济已经连续出现增长，失业率同比下降20%，就业率出现上涨，在经济转好的情势下，房价已出现回暖现象。

　3、西班牙作为旅游王国，每年接待的游客数量超1000万，可以保证每年的房屋出租回报率4%-5%左右。

欧洲房产投资移民多角度分析--塞浦路斯

　移民政策