如何设立海外房产中介_海外房产中介资质怎么办理

2024-09-29 03:16:51

1.海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

2.如何开房产中介公司，有什么流程吗

3.我想买日本的房子，通过什么中介公司好啊，有哪些做日本海外房产的中介公司

4.在美国房产中介怎么当

5.设立房地产中介服务机构必须具备的条件有

如何设立海外房产中介_海外房产中介资质怎么办理

1、有三名以上取得省建委颁发的相应岗位合格证书的人员（或者租齐）。

2、有五万元以上注册资金。

3、有自己的名称、组织机构及章程。

4、有固定的服务场所。

具体申请的程序：1、受理登记：由取得营业执照的中介机构提出资质申请，并提供相关材料。2、部门初审：主要对申报材料进行初步审查，签署初审意见。3、领导审批：分管局长对申报材料以及部门初审意见进行全面审查，签署审批意见。4、经审查合格，在接到材料齐全的申请后15个工作日内颁发《城市房地产中介服务机构资质证书》。

本条内容来源于：建筑工业出版社《装修设计与施工手册》

海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

房地产中介虚报价格、以虚信息欺骗顾客、房价虚高……存在于房地产中介行业的各种乱象让消费者无所适从，利益受损。对此，海外一些国家从完善法规、加强监管、严格执法以及在税费制度运用等方面入手，对房地产业内乱象标本兼顾、有效治理。

澳大利亚：严查中介虚报价格行为

澳大利亚房地产行业相对成熟规范，包括中介在内的所有从业人员都必须具有注册职业资格才能持证上岗，参与交易或提供咨询。然而，随着近年来澳大利亚房地产市场持续升温，也出现了房地产中介压低报价、利用信息不对称误导海外购房者等违规行为，成为澳整治对象。

据悉，澳大利亚国内一些房地产中介为了加速商品销售，在报价时蓄意压低价格，以此吸引大量购房者，随后伺机提高售价。

在澳大利亚房产拍卖市场，压低报价的现象也不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格，故意在前期广告宣传中报价低一些，而实际上通过竞标，这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力，还对真正的投资者造成极为负面的影响。

此外，由于近年来中国买家对澳大利亚房产热情渐长，不少房地产中介在销售推介过程中利用信息不对称，误导海外购房者，致使后者违规购买并持有澳大利亚房产物业。

针对房地产中介虚报价格现象泛滥，澳大利亚各州已开始取措施填补法律漏洞，维护消费者利益。2015年，新南威尔士州议会通过决议，修订《2002年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范，加大对压低报价行为的查处力度。

业内人士认为，此举对消费者和房地产中介商来说都很重要，将为房地产行业带来更大透明度，促使经纪人在确定当前市场价时更加负责任，为买家提供更透明的价格。

日本：让中介规范运营有门道

同样由于相关法律比较完善以及执行得力，日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。

旗下拥有一家房地产中介公司的ABC公司代表董事孟凡海告诉记者，在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。三是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。孟凡海说，在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

英国：清晰流程助解决消费者与中介纠纷

总体而言，尽管没有一个明确的监管机构，但相对完善的市场经济规则和法规还是使英国的房地产中介行业健康地运行。房地产中介大多数情况下无法钻空子，消费者在发现自己利益受损时，可以通过向公司和行业协会投诉或者向法院起诉要求判决等方式维护其合法权益。

英国买房人、卖房人如果与中介产生争执，通常的解决流程如下：消费者首先可以向地产中介公司投诉，如果不能解决，再向监察专员投诉，如果监察专员仍然解决不了问题，消费者还可以向行业协会投诉。消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉，仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力的仅有的两个渠道。

尽管如此，当前英国房地产中介市场仍然存在监管不足的现状，有业内人士呼吁进一步加强监管，但被以影响市场竞争和消费者的理由拒绝了。英国认为，如果所有的中介商都需要监管并核发执照，就可能导致交易手续费用提高，最终使消费者权益受损，得不偿失。

美国：房地产“炒不起来”的根源

记者调查发现，美国房子之所以“炒不起来”，是因为相关税费制度设计给一般投资者的炒房冲动戴上了“紧箍咒”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者访时表示，“炒房”这个概念在美国不适用。美国房地产市场商业化历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样繁华的大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠“炒房子”在短期内赚大钱几乎是不可能的事。

在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资地产要在短期内盈利几乎不可能。杰西·汤说，也有不少美国人买房做投资，但大都做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子价值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投资房地产，远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。

如何开房产中介公司，有什么流程吗

据戴德梁行最新数据显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。随着中国对外置业投资额不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日举行的日出投资客户年会上，链家地产海外置业总经理时今强对中新网表示，找一家足够专业且可以信赖的房产中介是规避风险的最佳方式。

戴德梁行发布的《2016四季度中国海外投资市场》报告显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。其中，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达183亿美元，比2015年增长了4倍以上。2016年，美国占到中国海外地产投资总额的48%，保持领先。另据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据称，2016年中国超越了加拿大，成为美国房产最大的国际买家。

事实上，不仅美国是中国人买房的热门目的地，近年来，也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房，做起国内人的生意。

随着中国对外置业热度不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，由于市场准入门槛较低，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，伴随市场一起野蛮生长，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年来，在参与购房移民的投资者中，很多人花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商*押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者，使投资者蒙受重大损失，但中介却能逃避法律责任。

据链家海外事业部总经理时今强介绍，在海外购房热潮中，市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”，“这些项目其实并没有宣传的那么好，而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。”

“选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情，以美国为例，虽然美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外，美国也有学区房，一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。”时今强说。

“关于行业乱象，我再举几个例子，一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子，但那套房子最多值50万元，剩下的都被房产中介分了，业内人都知道这种情况，但购房者不知道。”时今强说，“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类，号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊，取得这些国家的移民身份，这也是一个比较大的坑。”

“海外购房陷阱太多了，可以说上三天三夜。”时今强认为，造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示，在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮客户省去很多麻烦，“就像一个人要做心脏手术，他其实没必要知道心脏是怎么构成的，只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的，相关细节非常复杂，对于非业内人士来说，了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴，比如链家，就能把整件事情完成的很顺利，这也是规避风险的最佳方式。”

此外，时今强认为，解决行业乱象需要规范市场，还需要信息公开，通过各方努力，以时日才能有好的结果。

(来源：华龙网）

（以上回答发布于2017-02-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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我想买日本的房子，通过什么中介公司好啊，有哪些做日本海外房产的中介公司

根据我们的经验整个注册流程您需准备以下几个方面的事宜：

1.使用附件传送、快递或其他方式提供您和投资人的复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司预先名称；

2.您需选择就近银行进行注资手续；

3.您需携带前往工商所签字验证；

4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户；

5.其他所有手续由相关部门完成。

注册流程依次为：

查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户前往工商所核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税员认定→办理认购手续。

具体流程解释：

工商所流程：

一、查名（需1周时间）

所需资料由您提供：

1.全体投资人的复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件）

2.注册资金的额度及全体投资人的投资额度

3.公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围。

查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由相关部门完成，查名通过后会预先通知您并核发查名核准单一份、一套章（公司公章财务章法人章股东章）及银行询证函一份。

二、验资（即办即完）

您凭核发的查名核准单、银行询证函、一套章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行直接快递会计事务所，随后由会计事务所办理验资报告。

验资通过后核发验资报告2份。

验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。

三、签字（即办即完）

您带好前往工商所进行签字，工商所核实后通过。

签字需要本人到场，经工商所人员确认为本人无误后签字生效，签字通过后即可以开始办理营业执照。

四、办理营业执照（需2周时间）

所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供：

1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》；

2.公司申请登记的委托书；

3.股东会决议；

4.董事会决议；

5.监事会决议；

6.章程；

7.股东或者发起人的法人资格证明或自然人明；

8.董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明；

9.董事、监事、经理的复印件；

10.验资报告；

11.住所使用证明（租房协议、产权证）；

12.公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。

资料齐全后所有手续由相关部门完成，报工商局审批后核发营业执照正副本和电子营业执照，随后工商所流程完毕。

以下为质监局流程

办理组织机构代码证（需1周时间）

本步骤手续和所需资料由相关部门提供并完成，前往质监局办理组织机构代码证，核发代码证正副本和代码卡后质监局流程结束

以下为税务局流程：

办理税务登记证（需2周时间）

一、提供资料：所需资料仅供您参考，所有资料由相关部门提供。

1.《企业法人营业执照》原件、复印件各一份；

2.《组织机构统一代码证》原件、复印件各一份；

3.《验资报告》原件、复印件各一份；

4.企业章程或协议书或可行性研究报告或合同书原件、复印件各一份；

5.法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民》原件、复印件各一份；

6.经营地的房产权或使用权或租赁证明（加贴印花税）原件、复印件各一份。

二、填写表格报送市局：所需步骤仅供您参考，所有手续相关部门操作。

填妥税务登记表及其他附表，呈税务所所长签字通过后连同所需材料报送市税务局（均由相关部门办理），核审并审批后打印税务登记证并领取税务登记证，至此税务局流程结束。

至此所有证件办理结束，您交纳办理费用后领取所有相关证件，然后前往您就近银行办理基本帐户和纳税账户（相关部门提供办理此业务的详细资料和步骤）

后续手续流程：（后续流程共6项，均在税务所完成，所有手续所需材料由相关部门提供和完成）

1. 办理税种登记：按您公司的情况，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等），提供相关材料填妥相关表格后呈税务专员；

2. 办理所得税核定：通常所得税为核定征收方式，提供相关资料后填妥相关表格后呈税务专员；

3. 办理印花税业务：按您公司的规模，提供相关资料后填妥表格购买相关印花税票；

4. 办理纳税人认定：按您公司的注册情况，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员；

5. 办理办税员认定：提供相关资料后填妥表格后呈税务专员，为您的公司人员办理办税员证件；

6. 办理认购手续：根据您公司所需的种类，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员申请。

在美国房产中介怎么当

日本房产公司的选择上其实还是比较容易一些的。该中介对接的房源数量，中介的免许等级是重要的判断标准。因为房源数量如果太少，会导致购房者很难选择到心仪的房产，而免许的等级更是直接反应了该中介的信誉度，购房者可以直接询问公司人员，一般来说，如果能做到国土交通大臣免许，那就是在业内数一数二的房产中介了

设立房地产中介服务机构必须具备的条件有

您好！

美国房产中介已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体系。在美国当房产中介，不是一件容易的事。

美国房产中介

房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还高。

中介更像律师和代理人

房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当大，促使房地产交易盛行。

在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家中介。

签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人，他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的****和照片。

同样，买方也需要找一位房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪人出面，彼此互相博弈。可以说，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成。据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。

中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。

我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。

得益于住房共享系统

上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分店，店员普遍增加到了7-8人，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓的住房共享系统。

美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。

住房共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

然而在美国，如果商业上形成垄断态势就不妙了，一定会不依不饶。住房共享系统完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成垄断。为了避免被压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。

不过，6%的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整，各州之间也有点区别。通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%；大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3%-6%；未开发的土地，则高达6%-10%。通常，经纪人完成业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%-90%，具体比例由双方共同协议确定。

需要指出的是，纽约的房屋交易，中介费由卖方出，而买卖双方的中介都能一起分成，且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美元的公寓为例，可能中介个人到手金额为1万美元左右。

人手一册“买楼指南”

住房共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦：因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。在房源共享的前提下，卖楼的广告也是共享的。每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超市出口等地方，大家可以随便拿，租房同样如此。这是最简单的方法，价格一目了然，大家都知道佣金是6%，所以很容易计算多少、首付多少。

美国的看房流程也很规范，各个州、各个区域都有住房共享系统，经纪人只要缴了会员费，都可以使用。

当房产经纪人拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入到系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客人看房时，根据共享系统上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。由于市场上多数都是二手房，即使卖主还住在屋里，拿钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。

值得一提的是，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区，凡签署地产买卖合约、经办过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要，则银行也派律师参与过户手续。据说，除纽约外，其他大部分州都不要律师经办。

想当中介要通过FBI调查

美国的房地产经纪人一般分为经纪人、销售员和伙伴经纪人三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。

在美国，房地产经纪从业人员实行考试制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。

以德克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课程完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每两年申请重新换发。

经纪人工作很体面

我的同事丽丽要买房，委托的中介是位留学后定居美国的中国人。他30岁出头，是宾夕法尼亚大学的研究生，毕业后曾经在一家全球很知名的投行做交易员。

在国内，房屋中介不大会有这么高学历。问他为何不做交易员要做房产经纪人，他回答说因为经纪人相比以前的工作更自由，收入也不差。

这位高材生转行的另一个原因在于，现在越来越多的中国人来美国买房。相比外国人，他们更愿意找华人中介，大家语言相通，文化相近，便于沟通。现在他每个月能做成2-3单生意，算下来，的确比交易员的收入要高。

望纳

设立房地产中介服务机构必须具备的条件有如下：

房地产中介服务机构是在房地产交易过程中起到桥梁作用的机构，其在房地产市场中发挥着重要的作用。为了保证房地产中介服务机构能够正常运营，需要具备一定的条件，以下是设立房地产中介服务机构必须具备的条件：

1.法律资质：房地产中介服务机构必须具备合法的经营资质，包括工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证等。

2.资金实力：房地产中介服务机构需要具备一定的资金实力，以确保其能够正常运营。同时，在房地产交易中，房地产中介服务机构需要为客户提供一定的资金担保服务，因此其资金实力也是客户选择的重要因素。

3.人员素质：房地产中介服务机构需要具备一定的人员素质，包括专业知识、服务意识、沟通能力等。在房地产交易中，房地产中介服务机构需要为客户提供专业的咨询服务和协助交易的服务，因此其人员素质也是非常重要的。

4.信息透明度：房地产中介服务机构需要保持信息透明度，及时披露房地产交易过程中的相关信息，以保证客户的知情权和选择权。

5.合规经营：房地产中介服务机构需要遵守相关法律法规，包括《房地产经纪管理办法》、《房地产中介服务管理办法》等，保证其合规经营。