投资海外房产市场_2021年投资海外房产占比多少

2024-11-12 14:53:02

1.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

2.央行定调下半年工作：保持房地产信贷融资渠道稳定

3.房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

4.周应波是谁，周应波的成绩单出炉了吗？

5.美国房产投资还有收益吗

6.现在有什么好的投资项目

投资海外房产市场_2021年投资海外房产占比多少

房价过高的问题一直困扰着中国居民，随着禁炒住房列入十四五规划后，房地产降价势在必行。

随着元旦小期的结束，2021年也正式来到了我们的面前，在近些年来，房价高、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键，但在国家出台十四五规划以后，将全面禁止房地产商的炒房行为，这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制，大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季。

一、影响楼盘价格的因素

十四五规划后，不同地区的房子将会面临不同的价值命运，这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段，决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是出台的货币政策、但货币政策在全国范围内都是通行的，因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格；它的直接影响就是看货币的去向，哪个地方交易频繁、热度高，那里的房价就会变高。另一方面，从人口流动的角度来看，人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征，需求量大自然价格就会稳定走高。

二、楼盘即将贬值的区域

在2021年后，未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别。在大部分三四五线的小城市，因城市规模小、流通性差的问题始终存在，在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降，但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义，这对于判定楼盘价格是严重错误的，一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市，但其城市GDP总量非常之大，已经远超其他三线城市，因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准，而是以城市的国民生产总值为标准进行区分。当然在这些区域中，地理位置好的商业房、学区房依然是热点楼盘，价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。

未来房价在我国下降的趋势属于势在必行，因此房地产商也需做好充分面对行业寒冬的心理准备。

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

物业顾问比德威尔斯(Bidwells)最新发布的《伦敦办公市场2021年》报告显示，投资者对伦敦办公楼的兴趣开始达到顶峰，而该市场从2020年开始强

物业顾问比德威尔斯(Bidwells)最新发布的《伦敦办公市场2021年》报告显示，投资者对伦敦办公楼的兴趣开始达到顶峰，而该市场从2020年开始强劲反弹。海外投资者在最后一个季度完成了43亿英镑的交易，从而主导了市场。欧洲投资者购买了总计24亿英镑的房地产，远东投资者获得了22亿英镑的资本。

尽管许多企业选择灵活的工作时间表，但大流行后办事处仍被视为公司的重要组成部分，作为总部。越来越多的公司目前正在主张这一点。

着眼于伦敦市中心办公楼市场的投资者的积极涌入是对英国境内疫苗快速普及的回应。

尽管Covid-19造成了破坏，但科技公司仍是活跃的投资者，其活动不断增加。预计2020年的投资将超过2019年创纪录的资产规模，约为313亿英镑。

英国公司仍在市场上占主导地位，与2019年相比，兴趣仅略有下降。

尽管2020年对投资者的期望不高，但过去一年国际投资却出人意料地蓬勃发展，成为市场中的重要支撑。

由于英国，伦敦金融公司已经将7500个工作岗位和超过1万亿英镑的资产转移到了欧盟枢纽，以避免给欧盟客户造成干扰，这可能是伦敦不再担任欧洲最大金融中心的统治的开始。

总部位于的制药公司Merrick&Co是在伦敦进行国际投资的最杰出例子之一。该公司已选择了位于Kings Cross的基地来开发其新的220,000英国总部和研究中心。

该公司的场地将由一幢十层高的建筑组成，可为800多名员工提供办公室和研究空间;预计将于2021年上半年开始建设，并于2025年完成。

与投资者对购买办公室的兴趣相比，伦敦办公室租赁市场在最后一个季度保持安静。这使伦敦的办公室可用率很高，西区的可用率为7.3%，是10年来的最高水平。

Bidwells研究总监Sue Foxley在评论这项研究时说：?伦敦市中心办公楼投资跌至十年来的最低水平。大流行影响了伦敦市中心办公楼市场的投资活动，全年总活动下降至75亿英镑，是自2010/11年以来金融危机以来的最低水平，但是，海外投资者在这一年中仍然保持活跃，其中20家资本市场的Prime West End Office收益率超过1亿英镑的交易涉及国际购买者。最大的交易是总部位于新加坡的Sun Ventures以5.52亿英镑的价格购买了390,000平方英尺的1&2 New Ludgate，EC4。

央行定调下半年工作：保持房地产信贷融资渠道稳定

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”

葡萄牙投资中条件，葡萄牙发布了2021年第14法条，公布了2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效，明确了该国黄金签证倍受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民的地理范围。

葡萄牙投资移民条件1.存款金额提至150万欧以上（之前为100万欧元）；

2.科研类投资金额提至50万以上（之前为35万欧元）；

3.购买基金金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

4.成立公司金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

5.50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

综合来看，此次新政归纳起来就是一个字——“涨”！

其中，购买基金获得身份的投资门槛从原先的35万欧元一跃涨至50万欧元。

葡萄牙自2012年10月启动投资移民以来，一直在对政策进行调整，而且总的趋势是限制越来越多、门槛越来越高！投资成本水涨船高，热门投资地受限，新政落地后，这将意味着黄金签证在葡萄牙主要大城市的购房移民政策将结束。

购房移民地区限制? 两个字“取消”

葡萄牙黄金居留新政中，对中国投资人而言，影响较大的是房地产投资范围的缩减，50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

新政正式执行日期为2022年1月1日，也就是说现有条件实施至2021年12月31日！

在2022年1月1日之前提交的投资移民申请仍按现行法案执行，之后主申请人的更新、家庭团聚的申请及更新都不受法案变动影响。

换句话说，备受中国投资人青睐的里斯本、波尔图购房移民正式进入了不足一年的“倒计时”。

房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

每年这个时候，央行都会对下半年工作重点作出部署，其中对于货币信贷政策、房地产市场最新定调总是备受关注。

8月1日，央行召开2022年下半年工作会议。在部署下半年工作时，央行指出，要保持货币信贷平稳适度增长；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持；稳妥化解重点领域风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等。

央行在部署2021年下半年工作重点时，对于货币政策及房地产相关表述则为：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”；“实施好房地产金融审慎管理制度”。

变化背后是当前经济运行依然面临消费修复较缓、房地产下行等问题，经济复苏基础并不稳固，还需要货币信贷政策提供更大支持。这与7月28日中央政治局会议对于房地产定调是一致的。

中指院数据显示，7月份，一线城市新房成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%，同比下降44.7%；三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地产市场仍在进一步下滑。

国家统计局最新数据显示，7月份制造业PMI较6月大幅回落1.2个百分点至49%，远低于市场预期，创3个月新低。

“指望大规模放水纾困楼市不太可能。目前货币政策重心在于对实体需求端的激活，同时稳妥化解重点领域风险。对于房地产市场，既要支持刚性需求和合理改善，也要支持保交楼，还要防范风险，杜绝资金过度投向地产等，目前房贷规模管控仍在生效中。同时，要将资金转向新模式。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

住房信贷环境未见明显好转

此次会议上，央行在总结2022年上半年工作中表示，一些突出金融风险得到稳妥处置，重点集团、大型企业风险处置稳妥推进；支持多省地方和监管部门处置化解个别企业、个别机构风险；牵头设立金融稳定保障基金；维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭利率下行，支持刚性和改善性住房需求；大型平台企业在金融领域无序扩张得到有效遏制，整改工作取得显著成效。

2022年上半年，央行两次调降LPR利率，并调整首套房利率下限，房贷利率步入下行通道。但从数据上看，上半年住房金融实际情况仍不容乐观。

一方面，个人按揭增速跌入历史低位。国家统计局数据显示，1~6月个人按揭累计同比下降25.7%。其中，4月因重点城市疫情导致出现了同比下跌40%以上极低水平。

另一方面，房地产开发实际投放亦大幅放缓。1~6月，房地产企业资金来源中，来自国内同比下降27.2%，跌幅为历史低点。

房企其他融资渠道亦未见好转。

中指院数据显示，2022年上半年，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用债发行规模为2518亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%；海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%。

从单月融资情况来看，1~6月，房企单月融资量均出现不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

房地产信托存量仍在压缩中。截至2022年一季度末，房地产信托余额为1.57万亿元，较2021年末减少1911亿元，余额同比下降27.7%，房地产信托存量连续11个季度收缩。股权融资功能几近消失。

与此同时，房地产风险仍在出清中，房地产信托亦成为“违约大户”，这令信托公司普遍对房地产领域投融资需求持谨慎态度。“下一步房地产信托业务发展方向依旧是在控制新增或尽量减少新增情况下，尽全力化解存量风险项目，这也是未来发展一大趋势。”某信托公司人士表示。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，与2020年初第一轮疫情冲击相比，此轮房地产市场受挫情况更为严重。部分房企处于降杠杆阶段，住房销售增速持续放缓，叠加疫情在重点城市形成了二次冲击，导致2022年上半年国内房地产市场运行压力明显加大。房地产市场从土地、住房销售到投资全方位出现负增长，为历史上罕见。

国家统计局数据显示，2022年上半年，全国土地购置面积同比下降48.3%，土地成交价款同比下降46.3%，降幅较2021年末进一步扩大；全国住房销售面积累计同比下降22.2%，房企定金及预收款同比下降37.9%，全口径出现大幅回落；房地产开发投资增速同比下跌5.4%。

房地产政策将进一步走向宽松

当前房地产市场稳定压倒一切。

7月28日，中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方责任，保交楼、稳民生。”

此次央行在部署2022年下半年工作重心时，对于房地产方面的表述是放在“稳妥化解重点领域风险”工作中提的，具体为：防范化解中小银行风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

李宇嘉解读道，稳妥化解重点领域风险重点，是房地产领域风险的稳妥化解，这是2022年下半年货币政策关注的重点，包括纾困基金、收并购、资产处置和重组等都会相继介入，在保交楼基础上，加快风险化解，实现风险软着陆。

在连平看来，2022年下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长需要，还是支持房地产市场本身健康运行，房地产政策自上而下将延续上半年以来宽松基调，从供需两端给予购房者和房企足够资金支持。

他预计，需求端，2022年下半年住房金融总量上将加快回暖速度，购房限制性措施将进一步减少；全国房贷利率可能延续下行态势，预计下半年居民房贷利率有望从上半年5.3%附近降至5%附近；有条件的城市将会取消限制性购房政策。供给端，银行将加大对房企支持力度，并逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。同时，地方将有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。

“就目前情况来看，很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用，但至少要减少负向拉动的程度。”全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，当前房地产问题主要出在预期上，要改善居民对于房地产预期，可能需要更多综合性制度政策。他建议，多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产政策文件，明确房地产新体制、新模式的方向，明确税收、信贷、土地、限售等政策，给房企和居民一个可靠预期。

今年以来，监管层多次强调，支持合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。随着因城施策力度加大，房地产恢复迹象将进一步显现。

“2022年下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。”连平表示。

周应波是谁，周应波的成绩单出炉了吗？

近期，房企融资政策暖风频吹。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。

业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。

　　融资规模首现同比正增长

根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。

中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。

累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。

另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。

　　民企发债或成融资新发力点

值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。

据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

10月30日，院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

美国房产投资还有收益吗

周应波是谁，周应波的成绩单出炉了吗?

8月15日，刚刚“奔私”创办上海运舟资本的前公募明星基金经理周应波首款私募产品迎来首发，经过近一个月左右时间的预热，首发当日实现“开门红”。那么今天小编在这里给大家整理一下基金的相关知识，我们一起看看吧!

周应波奔私“首秀”成绩单出炉

本周第一个交易日，私募基金发行市场就迎来重磅产品首发。

8月15日，前公募明星基金经理周应波“奔私”之后首只私募——运舟成长精选基金正式进入发行期。

早在发行前，包括招商银行、平安银行、中信银行、中金财富在内4家主要代销渠道就已经启动预热，线上路演也在陆续进行。

8月15日发行首日，据渠道人士透露，中金财富预约登记的10亿元额度在开卖1小时零5分左右就已售罄，招商银行上午销售金额突破7亿元。

截止下午，4家代销渠道中，招商银行、中金财富销售金额均突破10亿元，平安银行销售金额也超过10亿元，运舟成长精选基金首日全部渠道合计销售金额突破30亿元。

一位渠道人士告诉记者，目前该销售渠道额度售罄，正在申请新的额度。也有业内人士透露，运舟资本或将首只产品发行规模控制在100亿元附近。

据渠道人士介绍，运舟成长精选基金的认购起点为100万元，建仓期结束后，每月15日开放申购(遇节日延后)，每笔认购资金的锁定期为一年。

费率方面，该基金的认/申购费率为1%(外扣法)，没有赎回费，标的基金费率为0.02%，若是通过集合信托投资，还需收取1.98%的固定信托管理费以及0.02%信托保管费。

此外，在业绩报酬计提上，业绩报酬的提取比例为20%(单人单笔计提高水位法)，计提时点为固定时点(每年12月开放日，仅针对已过封闭期的份额)及赎回、分红和清算时计提。

周应波看后市风险出清，成长可期

曾经掌管公募基金超过600亿的周应波，为基金圈内“顶流”基金经理之一。

周应波给市场的标签是“成长股”投资人，他曾经表示，成长是权益投资永远的主题，只有通过企业价值持续较快的发展来实现股东价值的持续提升，才能够让投资者获得长期优异的回报。

周应波的投资思想体现在运舟资本的投资理念之上。在他看来，追求成长股是在追求时代的机遇“BETA”，以及积极改变时代的“ALPHA”。追寻的成长股，短中长视角结合，要立足于时代机遇看行业景气度，要把握经营差异化，看竞争壁垒。

“如一家企业，短期是看订单数据突破、产品价格上涨等;但中期是看业绩布局正确、成本控制出色;长期则是看良好的公司治理、优秀的管理层。”周应波表示，看成长股估值也要“仰望星空，低头计算”，跟随产业趋势、适度前瞻判断、持续跟踪情绪和估值。

而在近期周应波在渠道直播交流之中，更分享了自己对成长股的认知，以及对后市的一些观点，值得关注。

周应波指出，中国经济正处于在一个弱复苏和弱衰退之间交织的状态，而权益市场的性价比，目前依然处在一个中性乃至比较好的水平线上。“我们期待经济在2023年一季度以后启动一轮新的周期，我们也相信市场在那以后会随着经济基本面的复苏，进入到一个新的状态，新的时代，也会有更加流畅的行情。”

谈及后市，周应波总体观点是“风险出清，成长可期”。“我们看市场的时候，总会去看整个市场宏观发展、社会发展的背景板到底是什么样。当前的宏观环境，我们可以说‘防范风险’阶段过去了一大半。”

周应波进一步介绍，“防范风险”主要是以下三方面。第一是房地产行业销售下滑以及投资下滑带来的经济往下掉的风险;第二是国内2019年到2021年这段时间，赛道股的估值泡沫推升的风险;第三是美联储的宽松政策退出带来的全球流动性风险。

“这三重风险目前已经出清了一大半，进入到了风险出清的尾声。”周应波表示，目前国内的房地产着陆以及下行的情况有望在下半年得到缓解，尽管还存在部分的尾部风险，但应该说进入到了大幅下行的尾声，有望在2022年下半年最终着陆，并且在2023年走出一个缓慢的复苏。

周应波表示，目前经济是在一个弱复苏和弱衰退之间交织的状态，我们期待经济在2023年一季度以后启动一轮新的周期，相信市场在那以后会随着经济基本面的复苏，进入到一个新的状态，新的时代，也会有更加流畅的行情。

“经济结构在最近几个季度的衰退中是在加速调整的，我们从各类余额的同比增速就可以清晰的看到这一点。”周应波表示，房地产开发贷是一个负增长的情况，但是绿色是同比增长百分之三四十的状态，这是一个典型的经济结构调整的信号。

刚刚提到的赛道股估值泡沫的风险，周应波表示，在过去一年多的时间里也得到了大幅度的修正当前市场中的大部分行业，交易是比较冷静的，估值是比较合理的。

“尽管过去几个月，包括海外市场在内，受到了很多美联储加息的冲击，但美联储已经从跑在通胀的后面，慢慢到了跑在通胀前面的这个阶段。整个利率曲线的倒挂，下半年更多的矛盾会集中在经济衰退上，而不是集中在通胀上。”周应波表示，从这方面来说，货币政策退出导致流动性收紧的担心，在今年也会得到大部分的缓解。

因此，周应波认为，当前的宏观背景是从防范风险走到休养生息。从产业政策的周期来说，2023年开始，会看到更多积极的信号出现，还有一些担心或者风险，有可能会来自于通胀。但总体上我们觉得，这个问题并不会成为市场的主要矛盾。

权益性价比处于中性较好水平后市看好四大方向

谈及后市，周应波表示，市场还处在一个淡化指数的阶段，再次重现类似于今年上半年的大幅冲击的概率是不大的。“简单来说，权益市场的性价比，目前依然处在一个中性乃至比较好的水平线上。”

周应波认为，这和2016年上半年，2018年年底以及2019年上半年，乃至更早的2012年下半年、2013年的上半年都是类似的。在这样一个时间点往后看的两年到三年时间里，都是权益类资产和权益类基金取得比较好回报的阶段。

“目前的位置是一个有利于去投资和建仓的时间点，因此，我们的观点就是淡化指数去聚焦成长。”周硬币表示，在过去的20年时间里，整体的指数结构一直在跟随经济结构持续的调整，科技、消费、医药的占比在持续提升。未来依然会在这些代表社会发展的方向，代表经济结构转型的方向，看到更多投资机会的出现。

周应波谈及未来，看好这四大领域的投资机会，能源革命的浪潮，人工智能在各个行业的应用，中国制造的升级版以及新时代消费和互联网的浪潮。

行业层面，周应波看到大量的成长性机遇，看好2022-2025年新一轮创新周期的开启。主要包括以下几方面：

第一，能源变革：新能源生产端方面，光伏从新兴能源到主力能源的过程，中国作为产业主导国，存在大量的产业链上下游的机会。新能源应用端方面，汽车电动化、储能的发展，锂电池及其产业链，在未来5年预计仍有5倍以上的增长空间，存在大量细分领域的机会。全世界范围内的产业革命，它的产业优势主导者有很多出现在A股。

第二，AI在各行业的应用：人工智能目前还处在一个发展的早期，但我们在各行各业都看到了部分的应用，一方面是企业的智能化和数字化，大量的自动化替代人工，大量的AI的应用案例，在2B软件、云计算方面存在大量的投资机会。另一方面是个人生活的智能化和数字化，包括汽车更智能、家电更智能、ARVR眼镜未来的普及等，这些智能设备作为基础，未来也将孕育出更多的互联网、物联网的应用机会。

周应波表示，总体来说，还处在从0-1的阶段，但是未来几年去持续的观察，持续的研究，当它的发展往1-10乃至1-50的增长曲线去走时，它就有可能带动从上游芯片到下游系统，再到最下游的软件应用上的爆发。

第三，中国制造升级版：中国的人口红利正在从数量走向质量，中国现在拥有全世界最大的应届毕业生数量，也有全世界最好的工程师的红利，这也给研发类企业提供了非常好的发展土壤。半导体、军工、新能源等领域，大量国产的基础新材料企业在逐步替代外资、获得市场份额，中国的化工产业从傻大粗笨走向精细化的过程中，将涌现大量的投资机会。生物技术方面，在医疗器械、创新药、化工低碳替代等方面存在你很多应用的机会。

第四，新时代的消费浪潮：尽管中国的人口总量不增长，但14亿人口的深度城市化、新生Z世代的生活方式变化等，也将带来很多新兴消费方向上的投资机会。

此外，谈及新能源汽车和半导体，周应波表示，新能源在过去的几年时间里，整个的渗透率提得很快，资本市场对这个领域的定价是比较充分的。往后，这个产业本身还会获得长足的发展，还会有几倍的成长空间。从投资机会来说，快速拔估值的阶段已经过去了，未来更多会看到自下而上的结构性机会。

而周应波认为，半导体这个行业从全球来看是一个相对比较成熟的行业，但是对中国来说是一个偏新兴的行业。因为中国半导体的用量是非常大的，但是国产化率很低。半导体的周期是跟着全球的经济周期走的，在今年的下半年到明年年初，应该有一个持续向下的压力。

“我们在产业的发展中，国产化的替代空间是非常巨大的，所以在A股投资半导体，除了有整体周期的逻辑之外，也有很强的一个逻辑，就是从材料类、设备类这些领域去替代进口的机会。”周应波表示，从这个方面来说，空间还是比较大的。

现在有什么好的投资项目

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，比去年增加18.6%。

失业率达九年来新低4.3%，就业市场回暖等利好，加之美元近来贬值，不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。

作为最吸引海外投资者的地产市场，美国楼市会持续向好吗？哪些地方最值得投资？

1美国房地产市场目前概况

（1）市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查，对2017-2021年的美国房价做预测。

其中红虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨6.7%；绿虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨28.8%；两者之间的黑虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨18.4%。

美国房价预测2017-2021（来源：Zillow，制图：Pulsenomics）

另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查，均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势，累计涨幅将超过15%。

美国房价已达到2007金融危机前的最高点，有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗？

下图是美国房价指数走势，蓝线为历年名义价格，红线为经过通胀水平调整后的房价，剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，未来上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价（来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ）

所以不要被表面数字蒙骗。举个例子，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

（2）买房较容易获得

许多投资人买房时，希望了解当地房产市场的情况。

美国抵押银行家协会（MBA）的可获信贷指数，是衡量获得抵押难易程度的权威指标。指数越高，获得越容易，反之越难。

2017年8月，该指数已高达8年来最高值179，处在最容易获得抵押时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押。

美国月度可获指数（来源：美国抵押银行家协会 MBA）

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房，而美国却敞开了抵押的大门，无疑更利于投资者融资。

（3）抵押利率情况

房价会上涨、容易获得之外，另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%，这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。

由于通胀和非农业人口就业人口不及预期，美联储今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过买房，仍然较划算。

（4）房屋交易活跃，流动性增强

房产是否好卖，流动性如何，也是投资者关注的问题之一。

目前，美国房屋待售时间仅有37天，是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市，甚至在10天以内就能售出房屋。

REDFIN房屋市场待售时间

对于房地产这一流动性较差的资产，这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了，流动性越好，就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。

（5）房屋库存紧张

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时，目前美国新屋年化开工数仅为84.9万，远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。

新开工房屋减少，也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。

NAR公布的数据显示，6月房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。

美国库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

（6）建筑成本继续上涨，进一步推升房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口，建筑工短缺的趋势仍将持续下去。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈，但反移民的态度堪称坚决，前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面，未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口，提高房屋建造成本，间接抬高房价。

（7）千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升

美国的年轻人——“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年后逐步爆发。

2投资美国房产可关注的指标

（1）人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：world population review）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

（2）失业率情况

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

（3）汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。

（4）年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。相关数据和分析，在海外掘金（gold1849）和智谷趋势（zgtrend）公众号上有很多，欢迎大家回看往期文章。

（5）治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。

（6）学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps 131 Abigail Adams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

（7）社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

3美国地产的机会与地狱之城

地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城，供大家参考。

（1）美国房地产机会之城：三大新兴城市群居多

目前美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，未来一年的表现仍会远超全美平均水平。

凯斯席勒20城房价指数

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈（来源：海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪？》）

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第3。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

总体来看，德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部（54家），也是人口净流入最多的州，经济发展强劲。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，被称为“美国东部硅谷”，城市群内有很多高科技产业兴起，同样也是未来发展比较看好的区域。

佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市，这与海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第4，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

（2）美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面，也选出了三个常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大，仅3.2%，远低于全美平均的5.8%。

而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中，底特律房价虽然上涨7.6%，但也与其本身房价低有关。

若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。

数据来源：美国地产经纪人协会, 美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。

4问答环节

（1）纽约和德州哪个更适合投资？

（2）美国投资房产哪个城市收益最高？

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