投资海外房产项目投资趋势怎么写_投资海外房产市场

1.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

2.我想买嘉实全球房地产基金，谁知道当前海外房地产市场投资环境如何？

3.直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

海外房产投资一直都前景很好，只要你足够了解当地市场，会挑好项目、好区位，那就很值得投资。每个地区的政策不一样，购房存在区别，具体情况还需自己认真对待。

那么投资海外房产需要注意的地方有哪些呢？

1、清楚该国买房的优惠政策。像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策。

2、专业人士表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。

3、该国的土地使用年限。

4、弄明白需缴哪些税费；

5、了解该国整体投资环境

直观来讲，一个城市的房产是否值得投资，很重要的评判指标是，这个城市的国际化程度是否高，是不是移民或留学的热门城市。一般来说，交通地理位置方便、经济产业结构多元化、各大高校教育集中的城市，一般国际化的程度就比较高，其房价的流动性也越好。

不少海外国家的地皮和房产都是永远属于房主的，而且不受国家政策影响，因此外国买房人不需要为产权过多的担心。只要不是自己将房子卖掉，便可给自己的子女永久传承下去，成为一笔真正意义上的“不动产”。

对于国人来说，不管是老牌海外房产还是新兴东南亚市场，都各有特色，关键还是适合自身情况，才最重要！

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

泰国房产可以看看！

据泰国财政部预计，未来两年，曼谷BTS沿线地价将上涨100%~150%，其他交通沿线也将上涨25~50%，泰国整体地价平均将上涨15%。地价的上涨必将导致房价的上升，而且随着交通的愈发便利，房屋的出租回报也必将进一步提高。据统计，泰国房产平均租金回报率高达5.13%，远超大部分国家。

2017年泰国的失业率超低，仅有约1%，被再度评为“全世界最幸福的国家”。在全球投资回报的前50名中，东南亚仅有曼谷、吉隆坡和雅加达入选。该排名是通过对政治风险、经济风险和金融风险三类进行综合评比，而曼谷在各项中的得分都比较靠前。由此可见曼谷在专业人士眼中的高投资价值和低风险性。

海外房产置业趋势中，投资依然是最主要的目的。这就导致投资者对房产市场的健康程度和风险性有较高的要求。而通过以上从各个角度对泰国房产市场的分析可以看出，泰国房产市场有政策、经济、旅游等多方面因素的驱动，投资风险明显较小。这也就解释了为什么现在泰国是最受关注的房产投资市场。

我想买嘉实全球房地产基金，谁知道当前海外房地产市场投资环境如何？

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

股市震荡、债市收益偏低、银行理财产品深陷降息潮，在目前缺乏好的投资品种的金融市场环境下，基金、信托等机构正在掀起新一轮商业地产投资热潮，地产基金投资又热起来了，市民有望借道这些投资产品分享海外或国内商业地产的长期投资收益。

不动产投资领域资深人士表示，当前深陷宏观调控下的国内房市前几年的高回报率已成“过眼云烟”，相对传统直接买卖的方式，不动产投资的精髓更在于通过优质地段房地产产生的现金收益促进财富的增长。

据悉，本周开始发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的“固定租金+房产增值”双盈利模式。

彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。

相关文章：分享全球繁华 嘉实全球房地产基金25日发行　　

嘉实全球房地产基金6月25日—7月20日公开发售，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。基金境内托管行为中国农业银行，拟任基金经理蔡德森。

据介绍，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的优质REITs（房地产投资信托收益凭证），辅以REIT ETF和RECOs（房地产行业上市公司股票）等房地产证券，以全面把握海外房产投资机遇；其中现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例60%以上。

不动产领域资深人士指出，不同于直接买卖的传统房市投资，在国外REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并和商户签订长期稳定增长的租约，通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。简而言之，借道嘉实新基金投资REITs，效果类似于仅需5000元便从历史收益看，REITs过去30年分红收益率约在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。而相比于金融市场其他指数，REITs指数表现同样可圈可点。数据显示，从1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指数累计涨幅达到427.31%，远超过同期MSCI全球股票指数、标普500以及全球债券指数涨幅，REITs收益傲视市场其他产品。

伴随着嘉实全球房地产基金的发行，近期海外房地产投资也持续传来佳音。最新消息显示，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低；在房贷成本明显下滑、欧债危机持续发酵影响下，REITs凭借长期稳定收益，成为成长趋势最为明确的行业。数据显示，今年来截至5月2日，流入美国不动产相关基金的资金超过62.17亿美元，高于去年一整年净流入的61.78亿美元。在海外REITs多头行情可期的背景下，借道嘉实新基金遴选全球REITs，有望以较小成本分享海外商业地产长期投资价值，实现“小资金”撬动“大财富”的梦想。

可集资分享海外商业地产长期收益

此外，对于投资者而言，在股市风险过高、债市赚钱效应不佳的情况下，稳定突出的收益能力，更是其对REITs投资的关注所在。在海外成熟市场，商业地产收益权大部分归REITs所有，包括固定租金收益与地产溢价的资本利得。一般来说，海外很多国家或地区都规定，REITs需要将90%的租金收益以分红方式分配给投资者。数据统计显示，过去30年来，REITs分红收益率在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。同时，受益于税收减免及监管上的一些优惠政策，REITs的回报率通常高于固定收益债券以及直接投资房地产的收益。统计显示，1993年12月~2003年1月间，美国REITs的年均股息率达6.96%，而同期标准普尔500指数则仅为1.79%。

目前，伴随着REITs投资市场的崛起，赴海外投资房产逐渐成为一种潮流趋势。对于多数普通投资者来说，直投海外楼市面临投资门槛较高、信息不对称、流动性较差等多重因素困扰。而嘉实全球房地产基金的发行，通过遴选全球优质REITs，覆盖多个投资区域、多种物业形态(写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心等)，降低与房地产市场周期以及传统股债两市投资的关联性，为投资者提供一个一条掘金全球“第三大投资势力”、分享海外商业地产长期投资价值的“快车道”。

国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业 看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化 美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险 投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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