海外房产2019_海外房产新动向

1.李光斗：内循环为主的经济模式下，哪些行业有望“爆发”？

2.房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

3.美国富豪集体飞天！世界首富易主，杭州马却陷入沉寂

4.在日本买房的 好处和坏处?

5.葡萄牙适合移民吗？葡萄牙移民生活好吗？

在美国买房并不能获得绿卡，两者之间没有必然关系。绿卡是一种给外国公民的永久居住许可证，但拥有绿卡并不代表你就成了美国公民，还需要一个“归化入籍”过程。

在美国投资房地产50万美元，创立一个项目，只要产生了规定的10人以上就业人数并运作正常2年以上，就能申请无条件绿卡。但这与直接购买美国房地产完全没有任何关联，美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。同时移民美国有几大好处，一为子女的教育问题，移民美国，你将可以享受到小学到中学完全免费的待遇，大学的花费，也将是自费留学的三分之一左右，另外，有美国“绿卡”还可以免签120多个国家，持相关证件既可自由通行。再则，目前美国的房子真是很便宜，有海外投资意愿的话，现在则可以考虑到美国去抄底。

现在很多在美国买房的人看中的是房子的永久产权、合理的价格和高额的，但是投资房产的项目与移民没有关联。而美国EB-5投资移民法案有着其明确的政治和经济目的，即改善经济、创造就业;而买房只是一个普通消费者的个体消费行为，无法和创造就业等移民关键信息建立任何联系，因此通过买房实现移民的说法，缺乏法律基础，自然不成立。

申请美国绿卡一般有两个途径：一是通过工作移民，一是通过亲属关系来移民。工作移民 (Employment Based Immigration) 按照类别主要有三：1) 杰出人才；2) 高学位人士；3) 专业人士。这三类认证都需要满足专门的条件，这里不赘述了。亲属关系移民主要是一个美国亲属的居住工作时间要求。

美国买房送绿卡被部分媒体放大，这个政策一直在酝酿的阶段，没有正式提出;且即使正式提出能否通过也是个问题。买房和移民拿签证正好碰在一起，让美国的移民政策改革和中国的海外移民动向联系了一起。媒体报道称，给予在美投资50万美元以上购房者以绿卡的说法这只是一种非移民的居留签证。房主不能由此申请绿卡，更不可能入籍，也不能享受美国的，但只要拥有房子，签证期满后可延长。在美国购房绿卡没有核发上限，但持有者在出售房屋后，即不能合法在美国居留。

目前美国也一直在酝酿当中，实行筛选式的移民政策，从强调亲人团聚，转为重视移民在美国的成功机会，打破链式移民，降低家庭团聚性移民数目，取积分制，积分主要来自工作情况、受教育程度和英语能力。

李光斗：内循环为主的经济模式下，哪些行业有望“爆发”？

跨国公司对外投资的选择及其思考

[摘要]根据联合国贸发会议1996年6月发表的最新统计数据，1995年全球跨国直接投资创历史最高纪录，达到3250亿美元，比1994年增长46％。跨国直接投资的剧增，是世界经济复苏的结果，也是各国企业为增强其国际竞争力而积极对外投资、开展国际化经营的结果。以跨国公司为主体的资本流动已成为国际直接投资的主流。近几年，我国在利用外资工作中，注意吸引国际大跨国公司的投资。来华投资的国际大跨国公司这两年也在增加，至今世界排名列前500家的最大跨国公司中，已有200多家来中国投资。深入了解、研究跨国公司，分析国际直接投资当前特点和趋势，注意其今后若干年投资动向，对我国积极利用跨国公司的资金是有益的。

跨国公司对外投资的选择动向

一、跨国公司海外投资选择的关键因素仍是市场，而低廉劳动力的吸引力不断减弱

跨国公司海外投资的主要流向是那些被他们认为有良好市场前景，即市场准入条件宽松的国家和地区。从统计数据看，1987年到1990年间，国际直接投资的83％流向西欧和北美的发达国家。这些国家都有良好的市场条件，但劳动力价格昂贵。1995年，国际直接投资总流量大幅度增长，流向发达国家的份额仍占2／3，达2160亿美元，其中流向美国的有750亿美元。美国制造业1995年对其投资最多的10个国家的投资总额中，有76％是投在高工资国家的，其中瑞典占第一位，英国次之。

尽管如此，一些跨国公司认为，，包括人力，仍是他们对外投资时看重的因素之一。不过人力并不一定是指价格低廉的劳动力。

80年代末，亚洲新兴工业化国家（地区）在调整产业结构时，曾安排几年内将一些劳动密集型企业转移到有廉价劳动力的国家。但许多欧洲制药工业企业却为了寻求高技术和高素质的劳动力，将资金投向美国的一些高科技的生物工程企业。新兴工业国家（地区）有一些公司也因同样理由将资金投向欧、美。有些发达国家的企业，特别是一些矿业和石油化工公司则为了取得，即生产原料，而拓展对外投资的范围。

许多跨国公司在对其今后5年对外投资作预测时表示，决定其投资的主要因素仍将是市场准入问题，投资时将努力避开保护主义盛行地区。但是在考虑市场准入问题的同时，也将顾及其他一些因素，如要努力在一些新兴市场，特别是以中国为主的亚洲市场中能取得优势地位作准备；在一些新领域，如电讯和其他基础设施方面发展投资。

许多跨国公司认为，今后投资时对劳动力的要求最重要的不是价格高低，而是高素质和高灵活度。欧洲公司尤其强调这一点，美国公司也强调这点。亚洲一些跨国公司愿继续对劳动力的价格因素以“合理的优先”。这是出于东亚特有的地理特点：有先进技术的国家与一些有低廉劳动力的国家相邻。跨国公司在产业调整中可较容易地组织地区内国际分工，将劳动密集型产业转移出去，同时将高技术和决策中心留在本地。日本、韩国和台湾都已按此战略在作布署，今后5年还将为此而作努力。80年代，国际直接投资的地区性较为突出，跨国公司以在本地区投资为主。这样，投资主要都流向发达国家。根据国际货币基金组织的统计，从1985年到1992年，国际直接投资总量的85％流向OECD国家。到1993年，西欧占了国际直接投资总存量的42％，北美占26％，亚洲占15％。

90年代以来几年中，情况有些变化。流向远东的投资迅速增加，1994年约有占总量1／4的投资流向了亚洲，相当于流向西欧的资金。同时，流向拉美和中、东欧的资金也有所增长。

根据一些跨国公司的预测，未来的5年内，各国跨国公司投向亚洲的资金将明显增长，但情况仍不一。亚洲的跨国公司特别是日本公司将大大加强在亚洲的投资。美国公司也会增加对亚洲的投资。欧洲公司虽会增加对亚洲的投资，但相对其对欧美的投资仍是有限的。

欧洲仍将是国际直接投资最多的地区。除了欧洲公司继续保持在本地区投资外，美国公司也把欧洲作为投资的第一选择。1995年，美对外投资创纪录的0亿美元中，有500亿是投向欧洲的，主要是西欧，比1994年增加了两倍，而当年对亚洲的投资只增加2／3。对国际跨国公司来说，尽管西欧经济增长率低，劳动力价格昂贵，但有广大市场，有高技术水平，基础设施好，风险较小，还靠近有兴起的中东欧市场，仍是吸引投资的地方。预计欧洲吸引投资的领先地位至少保持到本世纪末。

二、跨国公司在电讯业和制造业的投资将有强劲增长

80年代，国际直接投资在第三产业中增长引人注目。在80年代末，主要发达国家对外直接投资有2／3流向第三产业。其间金融市场的不规范化和私有化浪潮被认为是其中的重要因素。从1993年情况看，主要发达国家对外直接投资也有53％流向第三产业，其中一半投资向银行、保险业。流向制造业和农业、掘业的投资分别占总额的36％和9％。

许多跨国公司现明确表示，今后若干年内在金融和房地产业的投资热情将减弱，而对销售、电讯等公用事业类服务业的投资将增加。对制造业特别是高科技制造业的投资也会增长。

电讯业将是最吸引外国投资的行业，因为电讯是正在发展的行业。技术的发展会使价格下落，会有可能提供新的服务项目，这都会引起需求的增长。另外，技术的发展增加了对新设备的需求，因此需求大量投资，发展中国家对电讯发展的需求不断增长，他们一般既缺乏资金又无必要的技术，因而需求助于外国投资。

除电讯业外其他广义上的公用事业（不仅指电、水、气、道路）都将是国际投资的新热点，这是由于一些国家，特别是亚洲国家的巨大需求引起的。这一趋势将导致外国公司带着资金、技术和管理技能前往建立新公司。在一些国家还将用BOT方式进行投资。

预计美国、日本和欧洲的投资者也会在一定程度上对正在兴起的市场，特别是在亚洲增加了化学工业和石油化工业的投资。由于在重工业（石化、肥料等）方面能力已饱和，欧洲只在含有高附加值的化工产品市场上还有一定吸引力。

对非金融服务业的国际投资有可能通过一些仍按传统途径组织消费机制的国家建立起国外网络而得到发展。这些国家如更重视服务业（如旅馆业、餐饮、公路运输、法律咨询等）的标准化，就有可能吸引大量外国投资。一些国际投资者认为，目前葡萄牙、意大利、菲律宾、中国这些国家的消费渠道还是比较陈旧的，日、美、法的公司在这方面有先进技术，也有资金。

对房地产的投资除了在欧洲和亚洲有少许增长外，投资者一般将对房地产的投资局限于邻近国家。

按一些跨国公司预测，在信息服务方面的外国直接投资有可能因某些因素而有较大的增长。这些因素是：新的技术革命浪潮；工业全球化的推进。随着产品将在全球范围内设计、制造、销售，需提高信息服务。

三、跨国公司将继续着力于由从母公司直接出口产品转向到国外办企业

许多跨国公司准备在未来的5年内，将其在海外的业务活动占总业务量的份额继续增大。无论是从新设立公司的国别还是按其生产部门看都将如此，中型企业尤其如此，增加在国外的业务活动，并不是通过增加从母国的直接出口，而是通过增加在海外投资、设厂生产而达到这一目的。亚洲的一些跨国公司（包括日本和一些新兴国家和地区的公司）这一趋势将更为明显，因为他们或者面临着货币汇率变动，或者面临国内成本升高这样的局面，将生产制造业转移到海外，在海外生产后转销他国或返销本国，是加快企业国际化的一种办法。

扩大海外投资的主要方式是兼并、征购和合资经营。许多跨国公司表示，今后将主要取兼并、征购方式，然后再是合资经营方式。

兼并、征购曾是80年代以来跨国公司在海外设企业的主要方式，今后还将是主要方式，这是根据以下两个方面判断的：（1）在美国、欧洲，正在进行中的行业调整对前往投资的外国公司来说，是可迅速有立身之地的机会。当然，兼并、收购后首先面临的将是由于改组现有生产结构引起的问题，不能立即考虑扩大生产、增加就业；（2）发展中国家特别是亚洲国家的企业面临着出让股权或私有化的局面，这种情况既存在于制造业部门又存在于基础设施部门。许多跨国公司对此有极大兴趣。在这种情况下，收购以后，随之而来的问题就是技术改造和开展营销。

合资经营的方式是从以下几个方面考虑的：在某些国家要深入当地市场，必须有当地的合作伙伴。一些公司认为，在中国大陆尤其如此；前来投资的公司没有单独行动的技术和财政能力，尤其是一些中小型企业；要开展某些新业务活动，需要使用可能合作的伙伴已掌握的技术。许多跨国公司认为，从管理角度看，合资经营有一定风险，因为合资经营有可能出现两个“决策中心”，也就存在着不协调的可能性。

二、竞争问题

从竞争的角度主要有两方面，一是国内企业是否有能力和跨国公司竞争；二是跨国公司是否会运用垄断性以及其他不正当手段和国内企业竞争。

第一方面是竞争能力的问题。例如如果发展中国家对跨国公司的活动全面开放，许多民族工业可能无力与之拼搏，为其打倒或合并收购。因此许多东道国，包括发达国家，对若干敏感产业，如国防、通讯等，对外商涉足有所限制。中国在申请加入关贸总协定以及世贸组织的各段时期，对若干产业的开放强调必须以时日以免过分冲击国内企业。对大中型国有企业，即使屡屡亏损，影响宏观调控能力，但是对跨国公司收购，也应非常谨慎从事，避免大权旁落。

但是，这种立场同时也需考虑如下因素。首先开放的程度如果太低，步子太慢，会不合现行国际惯例，如世贸组织的规定，妨碍成为国际经济主要成员国。所应特别提出的是当今的时代和已往大不相同，即使近在六十年代及七十年代，发展中国家所享受的种种例外，常常能被一般所接受。但是当今发展中国家的能力业已大大提高，若干产业甚至已压倒一切，因此例外的幅度在不断收缩中。

发展中国家的竞争能力所以能够逐步上升与其积极利用跨国公司有密切关系。上面已经提及发展中国家和跨国公司进行多方合作之后出口能力急剧提高，显示在国际市场上的竞争能力不弱。跨国公司在发展中国家的活动范围并不限于独资企业而是和国内企业进行合资、技术转让、管理合同、装配战略联盟等合作，发展中国家的国内工业便很难和所谓民族工业等同起来。如果硬加分野，如以外资成分或与跨国公司合作方式为准，不但没有理论依据，抑且导致自行缩小利用跨国公司的机会。因此如果对企业加以保护也必严格限于极少数的例外。

当然国内的压力是来自多方的。如果，事事俱优柔寡断，畏首畏尾，则国内企业势必互相效尤，希图杜绝跨国公司在国内市场与之竞争，导致封闭型经济之形成。但是，封闭型的致命伤是仅仅可不与跨国公司在国内竞争，却完全没有力量在国际市场上避免和跨国公司较量。这样在温室中娇养的产业便很难在竞争激烈的国际市场上占有一席之地，致使外汇枯竭，举债度日，甚至丧失经济的自主权。

更进一层，从个别企业的立场看竞争的对象，不独限于跨国公司也可来自国内企业。欲图杜绝后者的介入，势必扶植独占的民族工业，甚或地方工业，后者将保护主义从国家延伸到地区，到省市城镇，势必使全国经济支离破碎，全盘瓦解。

可是，竞争的挑战是企业壮大不可或少的动力。特别在市场情形瞬息万变，技术更新节奏加速的情势下，即使民族工业保护住了，但是很快便变成古董，毫无出路。

利用跨国公司不独可透过竞争激动国内企业，同时也可汲取其长，补己之短。并且可青出于蓝而胜于蓝。例如，跨国公司的副食品占领了很大一片发展中国家的市场，为什么民族工业不能洞悉它们成功的因素，从和它们合作开始到自辟炉灶、自创品牌、自树一帜？

另一对跨国公司的忧虑是垄断和不公平或不正当竞争。最好的防止跨国公司垄断行为是以跨国公司制跨国公司。换言之即健全竞争机制。若干发展中国家为了鼓励外资，授予个别跨国公司种种特权，不独对民族工业意味着歧视抑且鼓励跨国公司的垄断与不正当竞争。

这种特权当然也和现在国际间通行的国民待遇原则相悖。当然该项原则在转型中的发展中国家里实施时，也较复杂。至于不公平竞争的问题国内企业也同样存在。因此许多发展中国家对公平竞争的立法视为要务。

三、分利问题

上述的垄断或不公平竞争是跨国公司和发展中国家利益分配问题的源泉之一。诚然，如果跨国公司在发展中国家从事掠夺，那么大部分的利益将被跨国公司攫取去了，导致东道国一无所获，或蒙受损失。

利益分配问题可分为两大类。一是发展中国家和跨国公司之间的，其中复有企业与企业之间的以及对发展中国家的直接影响，如不论对母国或第三国的。二是对发展中国家地区或社会各阶层之间的。

发展中国家的企业和跨国公司打交道时往往感到相形见绌。如在讯息方面一般认为跨国公司不独掌握全球网络，即对发展中国家的有关企业以及其供销情况，竞争者实力，也每不惜工本，彻底调查，了如指掌，占尽优势。从跨国公司的立场则时时认为发展中国家的企业内容不像跨国公司那样明朗化。它们的账目既言之不详又没有严格的准则。发展中国家的市场又不健全，有时东道国企业同时和多家跨国公司谈判，互相比攀，以占上风。

实则企业之间的谈判能力很难一刀切地断定谁占上风。虽然大型企业有其优势，但在东道国也有地主优势。双方均可谋求知己知彼以提高自己的谈判能力。在自己没有能力判断的问题上，可以借重第三者即专家们进行评估，如资产估价及可行性研究等。

比较难以预防的是跨国公司处心积虑，利用巧妙的手段，获取暗中的利益。例如，跨国公司对转移价格可上下其手，无形中将合资企业的利润转移到跨国公司手中。有时跨国公司原来仅为少数持股者，可藉口合资企业亏损，需要增股，当地企业无力出资时实行片面增股，获得控制权。

转移价格既是跨国公司内部帐目因此不易处理，跨国公司总部的帐目在东道国无法核对。唯该项价格可与类似商品国际市场价格相比，对若干零配件不在市场流通者，可在契约内规定定价原则，如成本加成等。

转移价格是漏税手段之一，其他弄虚作手段在发展中国家税制不健全、执行人员素质不高的情势下，走漏应纳税或冒领退税金额屡见不鲜。但是这不是跨国公司的特征，而是发展中国家自身的税务问题。

从发展中国家利益的全盘考虑，跨国公司所带来的扩散效应或外部经济也应计算在内。反之，也有负面的。若干跨国公司对劳工的管理过分苛刻，不独工作环境非常恶劣，失事率频繁，并且严重违背人道。但是某些发达国家主张抵制劳工欠佳国家的出口品，甚或主张国际劳工要有共同标准，前者甚至包括所有低工资国家，这样所有低收入国家的输出都要遭排斥了。至于国际标准之厘定，无论在任何领域应透过国际协商取得共识。

跨国公司对环保的设施，诸如污水的处理、毒品的防治、生态的保护等，对发展中国家也有示范作用。对社会的贡献，虽然不一定计算在经济指标里，也有正面的。相反的，若干跨国公司也可利用发展中国家对环保意识的薄弱，对其输出污染。

有些发展中国家将跨国公司物质方面的影响联想到精神污染以及文化侵略的到来。跨国公司则抱怨发展中国家的官员贪污成风，以权谋私。实行行贿受贿是双方的共同行为。在若干跨国公司的母国，如美国，对在境外行贿有明文规定，东道国中如新加坡对廉政从上至下认真执行，较少漏网者。

另一忧患是透过通讯网、媒界传播对发展中国家所不接受的价值观。在这方面防止的办法不易奏效。首先，尽管若干传播节目，如**、杂志可以删禁，但是渠道太多，特别在信息高速公路时代，苟管制太严，有因咽废食之虞，因为信息是现代化的社会中不可或缺的工具。再者，商品较易杜绝，思维和偏好很难以外力操纵。因此非潜移默化鲜能攻心。

跨国公司在发展中国家的活动，一如在全球的战略，必然是有选择性的。以为导向的显然聚集在天赋丰厚的地区，因此发展中国家的矿产开发每局限于少数地区。

即使是市场导向或效益导向的活动往往也是集中在局部地区的。在中国，南方胜于北方，东方多于西方，沿海城市超过内陆乡镇。

跨国公司活动的不平均分布引起地区分利问题以及国民收入分配问题。在中国传统的不畏贫而畏不均的思想与近代的平均主义推波助澜，不均的忧虑是不容忽视的。

从经济角度看来跨国公司的引进如果是对发展有正面作用的话，问题是有没有条件使它们进来，至于在哪个地区则是次要。因此政策的焦点往往是致力于条件较好的地区，如基础设施、人力、配套工业等较为完备的，且不屑提出各项优惠条件以提高相对的吸引力。其结果是跨国公司活动的集中度远高于原来经济环境的驱使。

这种倾斜政策在短时期内对名不见经传的发展中国家有一鸣惊人的宣示效应，易引起跨国公司的注意， 但是长期施行有两大缺陷。一是不独歧视较不发达的地区，使富者愈富，贫者愈贫，抑且歧视民族工业。二是当其他发展中国家争相效尤时，相对优势互相冲销，只有将利益转移到跨国公司，肥水外流。所幸如果国民待遇的原则普遍推行，各种优惠措施也当逐渐淘汰。

即使没有倾斜政策，无论来自国内的或国际的发展动力也是不可能平均分布的。特别是创新，既不是所能胜任的，也不是立即能扩散到全方位的，而是属于极少数的。尽管成功以后，可能群起效尤，但是每每要经过一段时间，并且不免有东施效颦之讥，其结果是失去了捷足先登的优势，所得到的利益远远不如始创者。对落后者及被淘汰者则每况愈下，蒙受损失。这种此涨彼消的程序势必形成贫富差距。当然在整个经济发展的过程中，同时会带动上游下游，水涨船高，即使是有先富后富之别以及一蹶不振的。因此，财富尽管趋向集中，同时也在扩散。

由跨国公司对外直接投资情况引发的思考

一、引进跨国公司与适度开放国内市场

跨国公司对外直接投资地点的选择，在很大程度上取决于当地市场开放程度。外商特别是一些大跨国公司来华投资，是由于中国有巨大的潜在市场，着眼于随着中国经济迅速发展还会拓展的国内大市场，为下一步在中国国内市场占据有利地位作准备。我国在当前吸引外资中，把引进既有较高技术，又有较雄厚资金力量和丰富管理经验的跨国公司作为一个重点。我们也把我国的巨大市场作为吸引外资的一个有利因素。怎样利用我国市场的吸引力以吸引外资特别是跨国公司的资金，仍将是需要研究的课题。

我国内市场对来华投资的外商已有一定程度的开放。外商投资企业的产品在国内的销售曾受到一定限制。近几年根据“以市场换技术”的方针，对一些技术水平较高的外商投资企业放宽了产品内销的限制，这对于我国利用外资质量的提高，有一定的作用。

随着我国经济发展对外向型经济的依存度的增长，开放国内市场成为发展外向型经济的重要条件。我国在申请加入世界贸易组织中，在亚太经合组织活动中，都为实现贸易--投资自由化目标作了一定承诺。跨国公司视市场开放度为投资的主要选择，这与我们承诺的、逐步开放一些市场是有一致点的。开放一些市场是我国积极、合理、有效地利用外资所必须要做的，也是我国经济同世界经济接轨的必要条件。问题在于如何发挥我国在市场方面的优势，通过有序、逐步、适度地开放来达到我们的目标。在开放过程中，遇到一些问题就取“保护”、“关闭”市场是不可取的。

现阶段对外商投资开放市场，决不是简单地以市场换取外资，而必须在贯彻外资政策的前提下，根据产业导向，按照国民待遇的原则，放宽外商投资的比例，让与一定的市场。

最近，沿海某省为吸引外商投资而调整政策，放宽外商投资企业内销比例。有关规定包括：凡投资于国家鼓励发展的项目，外方出资占50％以上的，按投资总额的不同，分别给予产品50％--100％的内销比例；投资农业种植、养殖业项目，产品内销可放宽至100％；对山区投资鼓励类项目，外方占50％以上，且达到一定投资额，也可放宽内销比例直至100％；对已有外商投资企业，除限制发展的以外，累计投资达到一定数额，产品质量达到国际标准，经确认为“先进技术企业”，产品内销比例可放宽至70％，等等。该省新制订的规定体现了根据产业、地域适度开放的原则。

外商来投资，是奔着市场来的。外商进来后必然要抢占市场。既然让外商进来，就是准备外商投资企业与国内企业抢夺市场。当然也要给国内企业创造一定条件，能与外商投资企业平等竞争。

一段时间以来，就外商抢夺国内市场问题有不少争议。其实，跨国公司无论进入哪个国家，都会有同该国企业争市场问题。为何在我国“抢占市场”和“挤占名牌”成为两个突出的问题？这是因为，我国尚在建立社会主义市场经济体制的过程中，我国企业在技术、装备、工艺等方面还处于较落后状态，产品结构不合理、质量差，缺乏竞争力，加上经营管理、市场开拓方面观念更新不够，适应能力差。特别是我国内企业在开发新产品或改进老产品方面行动较为迟缓。这类问题的产生，包括对外商投资企业管理上的问题，主要是由于我们本身的原因，不能简单地归咎于外商的进入。要解决这类问题，需给企业以平等竞争的外部环境，要加快体制改革和经营机制的转换，同时需要加快技术改造。技术改造又需大量的资金投入，这里仍有利用外资的问题。跨国公司会继续选择对其有利的方式，按其所说或兼并、收购，或合资经营方式来介入我企业改造。对我们来说，既要利用跨国公司的投资，又要用对我有利的方式，引进跨国公司，转换机制，使产品升级换代，并开拓市场，得以发展。

二、重视开展我国企业的跨国经营

当前，跨国公司对外投资，既为了获得新的市场，又为了进入主要生产要素市场，许多企业通过业务经营的国际化，建立自己的跨国体系，效益不断提高。他们体会到，如果局限在国内市场，确保相对利润的可能性会越来越小。这也是跨国公司发展迅速的重要原因。现在，跨国公司的数量越来越多，不仅有大型企业，还有中小型企业。发展中国家的跨国公司也在不断增加中。发展中国家对外直接投资占国际直接投资总额的份额，10年间由5％提高到15％。尽管发展中国家一般都面临资金短缺和外汇拮据的问题，但越来越多的国家认识到，对外直接投资是必须对企业开放的战略抉择，通过对外直接投资可以获得外部、扩大市场，推动本国经济结构的调整。

我国在建立社会主义市场经济过程中，要利用国内外两种、两个市场。要做到这一点，不能不考虑加强开展跨国经营业务。

当然，我国是发展中国家，国力有限，目前不可能大规模对外投资，但是可以在一些发展中国家，一些正在进行经济转轨的国家有选择性地投资；可以技术、设备投资，也可以部分资金投资，开办合资、合营项目，扩大我产品在这些市场的知名度和影响，为占有一定的市场份额作准备。国际市场竞争日趋激烈。有能力的企业尤其应作好准备，走出去。一味认为我国目前资金短缺，不能对外投资的想法、做法是短见的行为。对外直接投资已是我们必须重视的问题。

三、提高人员素质问题

跨国公司在选择其投资点时越来越注意寻求有高素质劳动力的国家和地区，这也是值得我们注意的。我国利用外资初期引进了不少劳动密集型项目，我国劳动力价格低廉的优势曾在其中发挥过作用。尽管我们还有许多方面、许多地区，特别是中西部地区可以继续引进劳动密集型、密集型项目，继续发挥我劳动力价格较低的优势，但为了提高外资质量，吸引跨国公司来华投资，引进规模大、技术含量高、整体管理水平高的合作项目，劳动力素质问题就突出了。

我国内企业缺乏竞争力，其中一个原因也是由于技术人员、管理人员等职工队伍素质不高。我国劳动力价格随着经济的发展已在上升，但相比起来仍较低。不过这种劳动力价格低廉的优势已经并且继续被劳动力素质不高的劣势逐渐抵销。目前，人才问题在我们开拓国际市场时甚至显得比资金短缺、设备欠先进更为突出。因此，加强培训各类人员、提高人员素质，是一项重要的基础工作，必须给予足够重视。

房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

在当前保护主义上升、世界经济低迷、全球市场萎缩的外部环境下，我们必须集中力量办好自己的事，充分发挥国内超大规模市场优势，逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这种状况下，一些行业会面临较大压力，但另一些行业来说，更是一次发展契机。

外贸出口的持续压力

随着全国复工复产广度与深度力度的加大，很多企业已经恢复了正常生产，但外贸行业依旧面对压力与困境。2020年上半年，中国货物贸易进出口总值14.24万亿元，同比下降3.2%。其中，出口7.71万亿元，下降3%；进口6.53万亿元，下降3.3%。

改革开放40多年来，拉动中国经济增长最重要的三驾马车就是投资、消费与出口。尤其是自2001年中国正式加入WTO以来，高效的生产能力让中国成为世界工厂。全球经济一体化为中国带来就业、税收、产业链建设等多方面的发展红利。如今，中国已成为世界上最大的出口国，世界第二大进口国，然而全球疫情之下，从年初的海外“催订单”到“毁订单”，如今中国外贸企业除了仍旧受到外需不振、订单减少等问题的困扰，更面临国际贸易产业链脱链“堵点”与订单锐减“断点”的深层次双重问题，低成本优势将遇到结构性的挑战与压力。

一些高精尖行业有被卡脖子的现实压力

以出口为导向的外向型经济发展战略为中国带来了多年的经济持续增长，创造了巨大的财富积累，但我国产业链结构中的一些高端核心技术、核心工艺、核心原料、核心环节、核心零部件面临着发展瓶颈。

随着疫情对经济影响，以及“逆全球化”风险的不断加大，产业链重构势必会带来新的动向。以前总爱说“东莞一堵车，硅谷芯片就要涨价”，由于“逆全球化”抬头，一些高、精、尖企业不排除会有断炊之虞。电子科学、通讯工程、生物医学、航空航天等行业或将面临大瓶颈。

高端消费生力军的处境艰难

疫情的持续影响，使得国际 旅游 、出国留学、线下培训与演出等行业的发展受到很大制约。疫情之前，中国的留学生在全球高达160万人，但从更长远的角度看，以美国为代表的西方发达国家已经将中国设定为战略层级的主要竞争对手，国际商贸、 旅游 与留学的环境与氛围对中国人都会产生现实的影响。

疫情之前我国正处于第三次消费结构升级转型过程中，这也驱动着相关产业迅速发展，在这个过程中，增长最快的是教育、 、文化、交通、通讯、医疗保健、住宅、 旅游 等方面的消费。

但在今年初国内疫情最为严重的两个月里，教育行业受到很大冲击，教育培训在疫情期间全部转为线上，很多纯靠线下生存的行业在疫情冲击下面临倒闭。而受疫情影响最大的则属** 业，虽然目前大部分地区的已获准开放，但疫情对**行业的伤害可谓伤筋动骨，甚至可能推迟中国成为全球最大**市场的进程。

关闭，影响的不仅仅是票房收入。传统零售是场景消费，商业中心之所以喜欢引进**院，是因为这可以制造一系列的消费场景，最大限度带来客流量。吃饭、购物，喝杯奶茶、买个爆米花，观影前的映前广告和贴片广告，都成为**市场重要的收入组成。但2020年上半年，中国**市场“停摆”。据《经济日报》报道，2020年第一季度，全国范围内有2200多家关门，5328家公司倒闭注销，连行业龙头万达影业亏损也达5.5亿元之多。

疫情之下，众生不易，但有危就有机。

从代工服装到制造 汽车 ，从模仿到创新，中国制造已开始摆脱价廉质低的形象。据联合国工业发展组织调查统计，中国是世界上工业门类最齐全的制造大国，按照国际标准工业分类，在22个大类中，中国在7个大类中名列第一，钢铁、水泥、 汽车 等220多种工业品产量居世界第一位，成为世界上最完整的工业制造体系，何况中国有14亿人口的超大规模市场优势，韧性强，对国内大循环不仅有 历史 经验，还有冲出重围的决心。因此，对于某些行业来说，这更是一次发展契机。

房地产行业 健康 发展

房地产的产业链特别长，对各行各业包括大宗商品的拉动作用非常强，可以稳定经济，蓄纳货币。“房住不炒”的定位从长远看，会促进房地产市场的 健康 发展，疫情常态化下，居家隔离的不确定性也让人们更加意识到房子和空间的重要性。

为了应对国内外整体环境变化的挑战，我们应更加大力地推进新型城镇化建设。中国拥有全球最完备的制造业产业链，以此为基础进行产业分层，全面下沉市场，扩大内需，以都市圈为核心，建设更能聚集产业能力和劳动力就业的区域经济，将有助打开消费升级下延伸的广度与深度，有效抵御“逆全球化”的负面影响。

互联网行业的第二春

疫情极大地改变了人们的生活与工作方式，人们开始全面适应在线生存化，未来在线教育、在线购物、在线开会，甚至在线就医都将成为常态。商务部发布的数据显示，2020年上半年，中国网络零售规模持续增长，作用更加突出，已经成为我国消费市场的稳定器。数据显示，1月份至6月份，全国网络零售额达5.15万亿元，同比增长7.3%，增速连续4个月提升。同时，全国网络购物用户人数比上一年增长1亿人，主要网络零售平台店铺数同比增长3.8%。

一旦全球化进程逆转，中国的互联网行业也许会迎来自己的第二春，从社交媒体、搜索引擎到网上支付、电商平台……失之东隅，收之桑榆。疫情期间增长最明显的就是互联网领域：网购、互联网工具、 游戏 、在线应用等出现爆发式增长。

刚需永远是朝阳产业

疫情冲击经济，人们可以不买化妆品不买包，但是不论在什么情况下不吃饭是不行的。我国是世界三大粮食进口国之一，地大物博的同时也需要养活14亿人口，大豆、小麦等农产品一定程度上依赖进口。

日前，由联合国粮食及农业组织、国际农业发展基金、世界粮食署等机构联合发布的报告显示，肺炎疫情可能导致全球饥饿人数在2020年大幅增加。今年将新增1.3亿饥饿人口，全世界将有6.9亿人处于饥饿状态。

对此，我们要谨记袁隆平院士的告诫：一粒粮食可以救一个国家，也可以绊倒一个国家。要想做到吃不愁，穿不愁，饭碗就要捧在我们自己手里。在这一战略底线思维下，中国农业将迎来更大的现代化产业发展机遇。

本土化的高 科技 企业临危受命

疫情肆虐下的反全球化逆流涌动，更让我们感受到“卡脖子”的威胁与压力，有威肋就会有警醒，有压力就会有动力，中国的本土化高 科技 企业既是临危受命，也是机会难得，政策与配置红利将会与日俱增。以大数据运用、监控安防、位置定位、人脸识别、人工智能等更适应中国国情的高 科技 在中国将有更广阔的发展空间，围绕北斗全球卫星导航系统和5G等新基建在中国将会迎来新一波发展红利。

“新基建”涵盖了5G基站建设、新能源 汽车 充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网、特高压、城际以及城轨交通，涉及了七大领域和相关产业链。“新基建”的加速启动，必将大力刺激中国经济，5G、人工智能、物联网等新兴产业也将迎来重展机遇。2020年我国持续加快5G网络建设步伐，工信部预计全年将新建近5G基站超过50万个。中国移动将实施5G引领和双百亿，2020年将发展7000万5G用户。中国联通与中国电信2020年上半年要力争完成47个地市、10万基站的建设任务，三季度力争完成全国25万基站建设，较原定提前一个季度完成全年建设目标。5G作为支撑经济 社会 数字化、网络化、智能化转型的关键新型基础设施，不仅在助力疫情防控、复工复产等方面作用突出，同时，在稳投资、促消费、助升级、培植经济发展新动能等方面潜力巨大，5G成为了“新基建”的“拳头兵”。

未来，5G技术，将为构建智慧社区、智慧交通、智慧城市提供可能，让我们的生活方式更加便捷和智能，人类 社会 的工业生产、生活和 将迎来重大改变。

“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”，成为疫后中国经济的新战略方向。在大力发展内循环经济的同时，我们应尽量避免经济内卷化，寻求高质量发展。面临百年未有之大变局，天变，道亦变。中国企业要以转型求发展，适应趋势，危中寻机。

红星新闻签约作者 李光斗

编辑 黄静

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美国富豪集体飞天！世界首富易主，杭州马却陷入沉寂

近期，房企融资政策暖风频吹。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。

业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。

　　融资规模首现同比正增长

根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。

中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。

累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。

另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。

　　民企发债或成融资新发力点

值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

10月30日，院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

在日本买房的 好处和坏处?

世界首富因为一个离奇的原因易主了。

为了记录 富豪们争得不可开交

本文发布之际，世界首富杰夫·贝索斯不是已坐在自家公司研发的太空舱里静待发射，就是已经在冲上云霄的路上了。

由于贝索斯即将离开地球11分钟，埃隆·马斯克又能重回世界首富的宝座一小会儿了。

这11分钟里，马斯克一定也会紧密追踪着贝索斯的一举一动。

因为用马斯克的话说，贝索斯“只是到太空边缘看看”，而他自己的公司SpaceX才是实现人类商业太空旅行的领先者。

这话或许没错，SpaceX早在去年就已率先实现了人类首次商业航天载人任务，将4名宇航员成功送入了国际空间站。

另一边，维珍的创始人、英国人理查德·布兰森在9天前成功卡位，抢在贝索斯之前成为了首位完成太空旅行的亿万富翁。

贝索斯的公司“蓝色起源”直接指出，“全世界96%的人都承认，太空是从100公里的高空开始算起的，而布兰森只到了80公里的高度。”同时还列出了一系列数据，来说明布兰森压根没进入太空。

亿万富翁们大都生来精力高人一等，好胜心和进取心更是远超常人，为了这样一个人类里程碑而争得不可开交，也实属正常。

无论是谁最先“真正”进入太空，但这些全球知名的顶尖富豪们，确实正用身体力行为人类突破极限而拼搏着。

另一位富豪却陷入沉寂

大洋彼岸，中国最知名的富豪马云却逐渐淡出了人们的视野。

在蚂蚁的上市进程被叫停之后，马云就变得非常低调。

马云最近一次出现在公众眼前，还是今年5月的“阿里日”，他回到了杭州的阿里总部。

从这一点可以看出，至少对于自己一手做起来的阿里，马云心里仍然是在乎的。

但此后，就和蚂蚁集团IPO进程一样，马云再一次没了音讯。

倒是马云的合伙人蔡崇信，最近透露了他的最新动向：

贝索斯生于1964年1月，今年57岁。

马云生于1964年9月，和贝索斯仅仅相差8个月。

最新的福布斯排行榜上，贝索斯以超过1900亿美元的身家高居全球第一，马云则以475亿美元排在全球第25，中国第3。

抢在贝索斯之前的布兰森，已经71岁高龄，身家其实只有60亿美元左右，和马云相比其实不足为奇。

如果说中国谁最接近贝索斯，相信大家第一个想到的仍然是马云。

马云的故事早已无需我们赘述，这样一位人物，真的甘于就此淡出江湖吗？

从个人的感受来讲，马云爱上画画，大概率还是受挫的一种表现。

画画，是为了修身养性。

对于马云这样的人来说，这个年纪修身养性实在是有些浪费了。

修身养性，或许是为了东山再起。

最近“印度版支付宝”Paytm和“韩国版支付宝”Kakao Pay都进入了本国的上市程序，而蚂蚁集团恰恰分别是两家公司的大股东和二股东。

蚂蚁集团上市不成，马云或许也改变了思路。

在国外孵化企业上市乃至，也许更能让人接受。

这些究竟能给马云带来些什么？目前还不好说。

但是，看着和自己年龄相仿的贝索斯冲上云霄，马云真的能拿稳手里的画笔吗？

直面风险 富豪们是认真的

为了争夺所谓的“首发”，布兰森和贝索斯都冒着不小的风险。

前NASA的航天员克莱顿·安德森曾说过，“当你跳上含有爆炸性燃料的东西时，你就在一定程度上让自己的生命处于危险之中。”

布兰森的维珍曾在2014年的太空船试飞中发生坠机事故导致一名试飞员死亡、另一名试飞员重伤。

而到了2019年，载人试飞过程中又发生封条脱落，产生了重大安全隐患。

在这次布兰森亲自上阵的发射前，又列出了一些潜在危险：

布兰森的妻子曾对这次发射非常紧张，告诉布兰森“绝对不会参加他的葬礼。”

但布兰森为了抢在贝索斯之前，毅然决然地登上了这次旅程。

贝索斯亦是如此。

有业内人士做了一个大致测算，称贝索斯此次遇难的风险大约是1/1000。

1/1000，股民朋友们应该深有体会，这就和0.1%的新股中签率是一样的感觉。

这个数字是否准确我们难以认定，但从贝索斯的飞船试飞数据来看，15次试飞14次成功1部分失败，确实还是有不小的风险存在。

更关键的是，贝索斯的蓝色起源、布兰森的维珍和马斯克的SpaceX，都是他们自己的公司。

无论是为了生意、名誉还是所谓的记录，在突破人类的极限这件事情上，这些富豪们都是认真的。

中国富豪们 心动了吗

话也得说回来，这里也不是想要马云非得造火箭亲自冲上云霄。

只是相比一次又一次的上市，飞天这件事显得更鼓舞人心罢了。

中国的顶尖富豪们，并不是没有行动，只是暂时还没到贝索斯们的程度。

农夫山泉的创始人钟睒睒，是目前福布斯排行榜上的中国首富。

相比大自然的搬运工“农夫山泉”，钟睒睒旗下的另一家公司万泰生物，或许正在为人类进步做出更大的贡献。

在体外诊断和疫苗领域，万泰生物都已经取得了显著的进展。只是在和海外巨头的竞争中，万泰生物还有很长的路要走。

至于马云，阿里的“平头哥”已经在半导体领域实现了突破，自研的最新“玄铁”AI芯片已于近期诞生并获得了大奖。

平头哥在成立之初就选择绕开相对成熟的英特尔和ARM架构路线，而基于RISC-V机型芯片设计。

成立仅三年时间，平头哥已成长为国内RISC-V技术路线中的头部公司了。

此次最新的成果，意味着我国在芯片构架领域摆脱技术封锁的长征路上再进一步。

至于商用航天领域，我国其实也早已不是空白。

总部位于重庆的民营企业零壹空间，目前已在筹备2022年登陆科创板，争取成为中国“商业火箭”第一股。

2018年5月，零壹空间成功完成了商用亚轨道火箭OS-X系列火箭的发射，成为了中国第一家发射火箭的民营企业。

而诸如蓝箭航天、星际荣耀、星河动力、九洲云箭等等，民营火箭公司已如雨后春笋般在国内冒出。

对于那些有、有人脉、有团队，要啥有啥的富豪们来说，投资一把或是自己再办一家公司并不是什么难事。

贝索斯前不久已经正式卸任了亚马逊CEO一职，专注于太空事业。

马云也在去年就已卸任阿里董事，现在却爱上画画。

这样的局面，实在有些让人看不下去。

相比上市，上云霄难道不该更有趣吗？

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美联储释放加息讯号

房地产扎口越来越紧

人民币汇率掉头向下

2021下半年，投资新机会在哪？

8月8日88乌镇财富投资峰会

叶檀领衔顶级阵容

带着珍贵的信息和答案来了！

报名私信回复“88”

葡萄牙适合移民吗？葡萄牙移民生活好吗？

在日本买房子，到底划算不划算，日本年轻人到底买不买得起房——当然，缺点和优点我都会提到，好与坏，对与错。

1、“70年使用权”与“所有权”

因为中国特殊的土地公有制度，在中国购入的房产你只有土地的使用权，而没有所有权，并且使用权只有70年——换句话说，无论你花多少钱买下来的房子，最终它并非是属于你的，因为土地不是你的，你总不见得能让你的房子飘在空中不使用土地吧?

因此，包括日本在内的多数发达国家用的土地私有制度，成为不少华人决定在海外购置房产的决定性因素之一。

优点

就像你知道的一样，日本买房子不仅包括房屋的永久所有权，还包括了土地的永久所有权。

在“私有财产”神圣不可侵犯的资本主义社会里，就算国家投资修高速公路，不经土地或者房子所有者的点头允许，“国家”也只能给“私人”让路。

比如不得不“穿楼而过”修建的阪神高速公路。。。

甚至于修地铁如果需要经过你家地下，那么他们就需要和你商谈。如果你同意了，那么他们就有义务定期支付给你，土地的使用费。(因为不止地上，地下一定深度内都是你所有的)

缺点

由于私人财产地位过高，即便是“利国利民”的合理化城市规划布局甚至城市基础设施建设，都不得不给私人拥有的土地让步。

这虽然一定程度上保护了个别公民的权益，但是却损害了国家利益和更多其他公民的利益——比如日本某个区想在该区修建一个公园，因为购买私人土地远超预算而最终不得不放弃该，那么，这是否对其他无法享受这个免费公园的公民造成了一定程度上的利益损害呢?

2、集合住宅

集合住宅就是我们说的“公寓”。和国内的公寓一样，日本购买集合住宅后一样需要交纳“管理费(物业费)”和“修缮基金(维修基金)”。

出于防震等目的，日本常见的集合住宅大多不超过12层

优点

日本不动产行业极度发达成熟，管理会社对整栋公寓的管理可谓无微不至;修缮基金的运用更是合理、透明，不但需要定期向住户公布基金余额，还需要详细说明基金的使用动向。

因此，日本很多建造三四十年以上的大楼依然非常结实干净整洁，和国内很多公寓大楼刚建不到二十年就破破烂烂的成为鲜明对比。

缺点

日本人不但对自己谨小慎微要求严格，生怕做什么影响到别人;对别人的要求同样如此——也许只是因为你走路时候声音稍微大一点，住在你楼下的住户就会到管理会社投诉你“噪音污染”。

因此，在日本购买集合住宅，你首先得学会和日本人一样的“谨小慎微”。

还有一个不得不提的问题就是，集合住宅的土地面积是整栋大楼的住户所共有的，比如一栋公寓里有50家住户，那么你所占有的土地面积就是该楼占地面积的五十分之一。日本房产

3、一户建(即house)

一户建相当于国内的独门独院的小别墅。

很多日本动画片里，比如《哆啦A梦》的野比家族，或者《蜡笔小新》里的野原家族所居住的就是很典型的日本“一户建”。

优点

没有管理费，没有修缮基金，没有因为一点点噪音就投诉你的“楼下住户”，想养什么宠物都没人可以干涉你，建筑物占了多大面积的土地你就拥有多少土地……一切都是你自己的，自由无比。

缺点

少了金钱上的付出，自然就要付出你的精力：无论房子出什么问题，都得自己修理、维护，包括修葺你院子里的草坪或者清扫你门前路上的积雪和落叶。另外，一户建没有公寓那么好租好卖。如果是想作为收益投资而购买的话，需要谨慎考虑。

4、房贷与利息

和如今的中国人购买房产一样，大多数日本人也是通过银行的手段购房的。

日本最常见的年限是35年。

优点

奇低无比的利率是日本住房的最大特色和优点。

相对于国内动辄5%~6%的利率，日本各大银行的利率仅有0.7%~1.2%之间——在距离东京都心二三十分钟车程的地方购买一套两千万左右的两室一厅二手公寓，每个月还贷可能只有三四万日元——甚至比租房子还要便宜。

而且更重要的是，对于拥有良好信用度以及稳定工作的日本人，很多银行可以做到“0首付”购房，因此有些国内媒体称“日本年轻人同样买不起房”的说法纯属无稽之谈。只能说，经历过泡沫经济破灭的日本，以买房做投资的人减少了。毕竟一朝被蛇咬十年怕井绳。

缺点

日本各大银行对外国人审查极其严格，这一问题在3.11日本大地震之后表现的更为突出——3.11大地震之后的数个月里，无数包括中国人在内的在日外国人丢下工作和日本的一切，义无反顾的逃离日本回国，让日本人认识到外国人的“不稳定性”：虽然无论对谁来说，活下去才是最重要的。

因此，外国人想在日本申请住房，要么拥有稳定的高收入、在诸如丰田汽车、三井住友之类大型知名企业工作;要么就只能准备好一次性全额购房了。

5、最后，关于税金

日本购房税金整体包含两种，一种是一次性税金，还有就是长期税金。

一次性税金包含印花税，不动产取得税等，一般在购房手续结束后两个月之内缴纳结束，总花费大概为房价的6%~8%。

当然，如果你自身条件优越，也可以像日本人一样向银行交涉，最终将税金算入房贷中，实现0首付入住。

而需要长期缴纳的税金为每年缴纳一次的“固都税”，该税金的价格一般根据房子的大小，以及房子所在地的地价上下浮动。并不会太高。购买之前可以参考该房子前几年所缴纳的固都税。

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