海外房产销售技巧_海外房产销售精英有哪些

1.宽带山的重大

2.中海地产是国企吗

3.澳洲移民中介哪家好？

4.房地产创新的两个抓手

5.地产精英谈：居住习惯对置业选择产生多大影响

2002年

5月 欧卡罗橱柜对中国市场进行了长达一年的调研之后正式启动，在上海青浦建立生产基地；

6月 与国际著名专业五金品牌结成战略联盟，开始了迄今长达7年的合作关系。

8月 欧卡罗橱柜首家直营店在无锡欧倍德正式营业，开始了“欧卡罗”对中国橱柜市场经营的探索之路！年内先后成功在上海“百安居”“家饰佳”等地开设4家直营店，并创造出一套完善的品牌特许加盟管理体系！

2003年

8月 欧卡罗橱柜首家加盟店在南京南通成功开设，面积达250平方米。

9月 欧卡罗首家直营店在上海宜山路正式开业，占尽天时、地利、人和，在之后几年内迅速从90平米增长到近1000平米的规模，而后陆续在上海，南宁等地开设直营店。

2004年

9月 由人民日报社市场信息中心联合60多家权威行业媒体、10大权威报刊和3大权威网站举办的“中国市场产品质量用户满意消费者首选第一品牌”评选活动中，欧卡罗荣登“全国消费者首选品牌”榜。

11月 欧卡罗荣登“全国质量十佳品牌”榜。

2005年

1月 欧卡罗荣获为表彰和奖励为我国环境保护事业做出突出贡献和取得优异成绩的集体和个人，促进我国环境保护事业的发展，由中华环境保护基金会设立的“中华环保奖”。

5月 参加第8届中国厨卫国际博览会博览会，欧卡罗整体橱柜“高雅、睿智、浪漫”的风格引起了参展人员的瞩目。其在建博会上成功举办05年新品发布会，一举成为中国橱柜市场的焦点，拉开皮欧卡罗整体橱柜全国招商的大幕！

6月 欧卡罗被上海市消费者权益保护委员会评为“上海消费者满意产品”

7月 欧卡罗橱柜在切入市场两年的时间里加盟店建设突破20家。

8月 欧卡罗橱柜第一家海外加盟店在加拿大成功开设；创造橱柜行业加盟先河。并荣登“全国橱柜30强”榜而后被选为“全国工商联橱柜副会长”单位与荣获“全国门板销售精英”称号

9月欧卡罗被评为“十大畅销品牌”之后又荣获了“上海金楹奖”并且由于企业对客户的优秀服务被被评为“上海消费者满意产品”与“上海优质服务企业”。

10月欧卡罗成为“中国房地产住宅研究会住宅设施 委员会会员”与 “中国房地产住宅研究会住宅设施委员会团体会员”。

12月在不断地创新研发中，欧卡罗的产品普络菲系列产品荣获“首届中国厨房家具最佳橱柜设计银奖”。

2006年

1月 生产基地在松江新建，成为长三角地区最大的生产基地，迄今设备一直保持国际顶尖技术，成为欧卡罗体系中最为坚固的一环。

7月 顺利通过了中质协质量保证中心组织的ISO9001：2000版质量管理体系认证，促进了企业综合管理水平的提高，标志着公司的产品品质再上新台阶达到国际标准；

10月 全国工商联家具装饰业商会橱柜专委会作为中国橱柜行业最大也是最有影响力的行业协会组织，由于欧卡罗飞速成长的行内影响力与品牌诚信颁予了“全国工商联家具装饰业商会中国橱柜行业最具影响力品牌”和“全国工商联家具装饰业商会中国橱柜行业最佳诚信品牌”。

12月 迅速发展的欧卡罗加盟店突破50家，仅在一年内就增长了30多家加盟店。

2007年

1月 欧卡罗荣获了上海市建筑材料行业协会橱柜专业委员会颁发的“2007年上海市精品橱柜”荣誉。

5月 欧卡罗与红星美凯龙成为战略合作伙伴，在行业内引起巨大的反响与注意。而后一直与红星美凯龙的紧密合作也在短短几年内使欧卡罗的加盟店以迅猛的速度增长。

6月 和享誉全球的国际顶尖橱柜五金生产商BLUM结成战略联盟，在彼此互相配合下让欧卡罗的产品更有核心力。

12月 在品牌加渠道的路线指引下，经过公司坚持不懈地市场开拓，加盟商数量的迅速爆发在一年内就增长了50多家店，欧卡罗加盟店快速突破80家，

2008年

3月 欧卡罗以完全的优势再次荣获了“2008年上海市精品橱柜”

12月 即使在金融危机的风暴中也能迅速成长的欧卡罗，加盟店正式突破100家。

2009年

3月 欧卡罗连续第三次荣获了“2009年上海市精品橱柜”。

11月 欧卡罗橱柜第一届营销研讨峰会正式启动，重金邀请营销金融专家进行特训与经验分享。与多家加盟商进行未来一年的营销策划展望，续写更辉煌的篇章。

2010年

3月 欧卡罗连续四次“2010年上海市精品橱柜”

5月 欧卡罗与国际家电巨头“西门子”公司达成合作协议，强强联合为厨电一体化的品质保证，奠定了坚实的基础

宽带山的重大

李嘉政的《地产破冰术》.

《地产破冰术》的目的更多地在于启迪和思辨，了解问题的关键所在，至于解决的方法实际上可以多种多样，如何解决需要针对每一个具体个案不同而取不同的方法，但当你掌握了解决问题的核心要点，方法自然就会想出来。

历经十载，三百余个案千锤百炼，首部真正实战中积累的营销心得，深度破解营销难题及误区，启迪思想，开拓思路，地产营销人员必备之攻关破冰实战营销兵法。

《营销管理》菲利普科勒

《营销管理》（Marketing Management: Application, Planning, Implementation and Control，1967第一版，与凯文·凯勒合著）不断再版已是第十四次再版，是世界范围内使用最广泛的营销学教科书，该书成为现代营销学的奠基之作，它被选为全球最佳的50本商业书籍之一，许多海外学者把该书誉为市场营销学的“圣经”。在大多数学校的MBA项目中，这本著作是市场营销学的核心教材，它改变了主要以推销、广告和市场研究为主的营销概念，扩充了营销的内涵，将营销上升为科学。彼得，德鲁克是敦促管理界重视市场营销的第一人，市场营销不仅仅是推销术的华丽版本，和创新一样，它是企业最重要的功能之一。本书的中心思想就是企业必须积极地创造并滋养市场。

希望通过我的推荐，能赢得成功。

中海地产是国企吗

短短数年时间,宽带山上发生的热门和诞生的网络红人不计其数,当然还有类似“懂的入”(发贴时就像暗号,同道中人心领神会)一类的网络新词汇。 代指”救救艾丽尔“。2005左右的时候，宽带山仍是一个小众的山，山上演绎的故事和文化并没有被大众所接受和知晓，带领宽带山撞入上海主流媒体视线的是一个名叫艾丽尔的男孩。据早年的宽带山管理员Robin回忆，艾丽尔是一个再普通不过的上海男孩，却因为一场突如其来的失去了右腿和一份赖以谋生的工作，逃避责任的肇事者和高额的医药费让他的家庭陷入绝境。此时，宽带山网友们自发组团前去看望艾丽尔并为其捐款、捐物，更有网友为艾丽尔作曲并组织大家一起合唱，以此鼓励他勇敢地面对人生。

此事迹当时被沪上各大媒体纷纷报道，于是更多人才知道了上海原来有个“宽带山”。Robin说，事情发生在2006年，不过网友至今仍没有忘掉艾丽尔，四年间不断有网友前去看望艾丽尔。而当宽带山大型活动之际，他们仍不忘专门制作了一段“他的过去和现在”，让所有关心艾丽尔的人都能了解他的近况。 代指”网友间心有灵犀“。心有灵犀常常被用来形容情侣，而宽带山网友正将这种“暧昧”繁衍到线下。目前，宽带山已为其网友发出了1万多个徽章和车贴，这是宽带山网友的一种身份象征。人们经常能在地铁和街头看到年轻人背包上显眼的徽章。对于宽带山网友来说，他们之间互相看到徽章时，往往能做到心照不宣的默契。

第一代徽章的来由，来自宽带山网友（摩斯狗）的免费制作，当时并没有提供，是由（摩斯狗）合作（海豚）一起制作并只收取快递费送到宽带山网友的手上，其中还包括粘性徽章标。其后的徽章均由制作。右图为第一代徽章

网友小盛回忆，有一次自己超车后与被超车辆有轻微磕碰，停车后后面车子的驾驶者气势汹汹走出，一副绝不善罢甘休的样子。但当小盛看到其车子上的宽带山车贴后，自己也取出包包上的宽带山徽章。那人一看，立刻从怒目相视180度转变成笑脸相迎，就和没事人似地摆摆手，算了算了。小盛说，自己大学毕业后工作两年时间，他的朋友中不少人都觉得带上宽带山徽章蛮酷的，感觉在上海地头很“吃得开”。 代指”咖啡和大蒜之争“。对于非本土上海人，宽带山上创造出一个词“硬盘”，这个称呼似乎反映出山上网友们的典型心态。热爱上海，容不得别人对上海有一丝批评，武断的认为“外来户”和自己“抢夺”了上海的。

官方数据显示，宽带山网友中70%~80%都是上海人，宽带山也因此被称为“最大上海同乡会”。他们对上海这片土地的热爱超过任何一批人，他们从小就是穿着开裆裤在弄堂里长大，他们有一种天真的保护上海、保护自己的愿望。然而这种强烈的保护意识，有时候也会因过度引发社会大讨论。 代指”为山上写本书“。Bill是山上的红人，最著名TF之一，资历老点的网友几乎都看过他写的故事。Bill说自己作品的真实感完全来源于宽带山，其中不乏许多以宽带山网友为原型而设计的。他会观察宽带山红人们的语言风格、行事风格和生活经历，或以山上的热门为基础创作新的。亦真亦幻的创作风格，让许多网友都对他的作品大呼过瘾。甚至已有网络发行商找上门并确定出版其倾力著作《上海诡异秘闻录》——9个小故事共20余万字，繁华热闹的大上海背后，也有着不为人知的灵异。诸如“延安东路神秘龙柱真相如何；太平洋广场哀怨的婴儿啼哭；若干年前的上海神秘吸血老太；发生在某的离奇命案”等都会一一生动呈现在读者面前。

Bill的最快纪录是当他发现发生在中山公园的某网络后，仅用一小时就写出了4000字的第一帖并立刻被数万网友点击观看。在其连载写作过程中，他会不断收到网友发来的最新进展或各种小道消息，Bill都会第一时间将这些趣闻编写进自己的故事并衍生出更多离奇剧情。

E——历程

代指”求职的坎坷“。宽带山的一些帖子也很能说明上海人与各种层次的来沪人员的矛盾。帖子大意是：一位上海网友自认英文水平还不错，兴致勃勃前去面试英文房地产销售。不过他发现排在他之前一位正在面试的“硬盘”的英文水平比他还高，更让他难以接受的是“硬盘”的开价只要月薪区区1000元。

尽管山上经常有类似关于地域之争的帖子，但大部分山上的网友还是很清楚，越来越繁华的上海与随之不断增高的生活成本让“上海人”和“外地人”生活都不轻松。哪里有竞争激烈的职场，哪里存在工作和生活的压力，哪里就有“硬盘”之争。 代指”上海反扒地图“。2011年1月12日，在反扒地图上线几小时立刻引来沪上各大媒体的跟踪报道，点击量突破20000大关，并有多家电视、平面及网络媒体提出报道及访要求。百度相关网页报道为20900篇。这张“反扒地图”由宽带山论坛的官方ID“社区活动”发布，地图上标注出48个容易被小偷光顾的区域，提醒市民小心扒手。对此，上海警方表示，感谢网友的义举，反扒行动离不开市民的支持。

据发布者介绍，这张地图由宽带山的工作人员制作，而标注的“小偷重灾区”则由网友发帖曝光的遇偷经历与小偷作案的密集地点汇总整理而成。发布者表示，这张地图“凝聚了众多宽带山网友的社会责任意识和正义感”，并将其称为“上海首张最实用的防扒地图”。 代指”熊姐打人“。2009年10月23日上海知名论坛宽带山（KDS）上有网友转发了一段长达5分20秒的上海女生打架，被人爆料其殴打一位抢她男朋友的女同学。一个女生站在弄堂中间，另一个来上海虹口区南湖二分校名叫熊佳庆的女生从其背后冲上来，用脚飞踢其后腰。被踢女生一声闷叫后倒地，打人者随即用脚猛跺其腹部。

在曝光几天后，上海市南湖职校二分校对面的高架下站了约200人，其中许多是宽带山论坛自发组织，驾车而来的。南湖职校二分校门口的校牌上的“南湖”二字人被贴上了“愤怒脸”图案。记者在现场看到，事发后，警方赶到现场维持秩序，另有一辆警车驶入学校。现场的一些人士更向媒体高喊：“要校长出来道歉！这是上海的耻辱，教育界的耻辱！”2009年10月26日，一名自称了解内情的网友发帖称，打人的女生在事后因不满多方压力自杀身亡，2009年10月27日调查后发现，自杀传闻系谣言，打人女生其实是在家反省。 代指”新民晚报“。历史上宽带山影响最大的为抗议声讨《新民晚报》辱沪门，该报于2009年2月4日B6“闲话”版刊登《新英雄闯荡上海滩，不限户籍个个精英》一文。该文作者不分青红皂白，公然在新民晚报——上海最大的地方性媒体上宣称“说上海话是没文化的表现，就像美国红种土著人”。此言一出，顿时引起轩然大波，它严重伤害了上海读者的感情，引起了广大上海人的不满。在KDS，新浪，网易等主流社区上更是掀起了抵制新民晚报，要求公开道歉的浪潮。

随后迫于舆论、社会的压力，《新民晚报社区版》编辑部就2月4日B6版《新英雄》一文向上海读者致歉。

澳洲移民中介哪家好？

中海地bai产准确描述为央企控股的du属下企业。

中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司，19年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。三大国际评级机构给予中海地产全行业最高的信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定。是全行业唯一获得国际评级机构给予A级评级的企业。获评“中国蓝筹地产企业”和“中国房地产行业领导品牌”?

社会荣誉

中海地产，影响中国：

中国第一个进行商品房开发的房地产企业

中国第一个引入银行按揭概念的房地产企业

中国第一个引入样板房营销概念的房地产企业

中国第一个引入花园洋房产品的房地产企业

中国第一个开始应用工程样板房展示的房地产企业

中国第一个成立物业管理公司的房地产企业

中国第一个设立自己产品研发标准的房地产企业

中国第一个开始进入拍卖拿地的房地产企业

中国25大典范品牌企业

蝉联中国房地产百强企业综合实力第一名

蝉联TOP10品牌价值排名第一

蝉联中国蓝筹地产企业

香港上市的中国大陆房地产公司综合实力第一名

香港上市的中国大陆房地产公司财富创造能力第一名

中国品牌价值百强榜第31位

汇桔网·2019胡润品牌榜第48位，上榜2019地产品牌价值全国排名第4中国蓝筹地产企业

2019年品牌价值评估达910亿元，行业第一

房地产创新的两个抓手

移民中介推荐金顶移民，在海外移民领域，金顶从置业到移民，了解海外购房移民的闭环，秉承为精英阶层开启理想的海外生活服务的价值理念，深耕于投资置业全球化发展、子女海外教育的移民发展方向。

金顶移民，源系澳大利亚，在墨尔本设立海外总部，国内总部位于中国上海，分公司遍布北京、广州、深圳、青岛、厦门、福州、重庆、成都、武汉、杭州、南京、苏州、济南、悉尼、布里斯班、黄金海岸全球18个中心城市。作为海外购房移民领域的领军品牌，从置业到移民，金顶更了解海外购房移民的闭环。依靠强大的优质整合平台、专业的数据信息分析，金顶严选澳洲、美国、加拿大、英国、日本等六十余个热门国家上百个移民项目，累计为近十万客户成功搭建出国移民与海外投资置业的桥梁。

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地产精英谈：居住习惯对置业选择产生多大影响

博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会，在7月18-21日在三亚海棠湾喜来登酒店召开，聚集近千名政界、业界和学界领袖与精英，在“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑”主题下，纵论新常态下的房地产行业热门议题，凝聚共识，为行业发展提供前瞻性观点，金融界网站做专题报道。

全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生女士作了主题演讲。聂梅生认为，当前的房地产行业要想实现在弱平衡下的创新发展，需要抓住两个抓手。

第一个抓手是社区服务。社区服务这件事，如果一下子进入到社区由的基层管理组织者社区居民委员会来做，这是一条路。但是，如果这条路走得不合适，就会形成泥流入海的局面，这与我们房地产企业的期望相距甚远。我们很多房地产企业都有自己的物业管理公司，我们大型的开发企业有几十个，全国的开发商企业中，自己有物业管理公司和、有社区服务中心的数量相当大，有几千甚至上万个，我们为什么不把这个抓手抓起来呢?这和国家重点支持的社区养老、居家养老是密切结合的，社区养老和居家养老出台了很多支持性的政策，而且力度很大，我们却往往在它的圈外，我们为什么不把这件事情做起来?我们有，有物业公司，我们不过是要去申请一下养老服务中心，去享受国家的政策，我们不需要盖社区养老中心，把它植入就可以了。同时和O2O、互联网金融结合起来，我们往往对这种消费性的互联网金融不熟悉，我们只熟悉投资性的互联网金融。现在互联网金融在房地产业界的重点还是放在怎么在网上销售，还是在重资产，而不是在终端部分。我们需要延伸这部分的服务，如果这样的服务真正进入服务业，而且盘活房地产开发商手里多年的睡眠资产，将这部分延伸，这件事情是我们的抓手，我们商会会加大力度和地方一起，和开发商一起把这件事情做起来，这是利国利民的，符合中国的方向。

第二件抓手，很多开发商已经开始做，叫做养老地产，这件事情大概做了三、五年了，这是非常困难的一件事情，我觉得还是思路有问题。机构养老。这件事情商会提前做了5年，从2009年开始做标准，到现在进入示范阶段。我们第二个抓手已经起步，而且起步阶段得到了国家的支持，得到国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，现在已经开始有了自己的示范工程和基金，已经开始往前走了。这两件事情是我们在转型中的一个姿态，也是一个实践，我愿意和大家进行分享。

所以，抓手之一是社区服务与社区养老相结合，在提供合格的社区服务的基础上，在我们自己的平台上拓展O2O的增值服务，这和我们国家现在做互联网O2O的一些互联网企业，可以紧密地握手。我们和他们一开始是竞争，他们做电商影响了我们商业地产的销售，大量消费者到网上购物。以前我们是和他们竞争，但以后我们可以自己做，我们可以和他们一起走好这条路，这是很大的市场，而且有现成的平台，只需要整合就行了。我们自己的抓手就是社区服务和社区养老相结合，这会得到的支持。

第二个抓手就是互联网+在养老产业中的应用试点。我们在三年以前开始策划，做了一个清朋华友，是一个学院式养老，它的指导思想和顶层设计是这样的：以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目的软实力，寻求一个全球性的学院式养老，引入了一个“双零”要素。做养老产业千万要注意双零，一是土地成本趋近于零，二是融资成本趋近于零。大家进入这个平台，差不多达到双零。同时在这个双零的基础之上，引入渠道的整合进来之后降低成本，提高性价比，土地成本趋近于零、融资成本趋近于零，建造成本和运营成本达到最低，性价比达到最高。

操作模式就是互联网+的模式，用平台操作，我们做学院式养老需要一个校友平台，各个学校毕业的校友留校的，65岁到85岁区间的人在中国大量存在，他们需要养老平台。我们利用互联网组织了一个双重的众筹平台，我们有很多渠道支持这个平台。比如海外资金、绿色服务等等。所以涵盖的运营服务有这些，比如这个，我们已经建了一个旗舰店在北京，这个是我们商会机构养老的一个孵化器，这个孵化器第一个已经破壳，已经建成，欢迎大家去。

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结合到金厦新都庄园项目一年多的开发建设和销售上来，我们从已有的来自各区域的共700多户业主身上得出一个结论：老百姓对居住地的习惯性并非一成不变的，随着消费心理的成熟、居住理念的更新，这种旧有的地域性依赖情结，会被项目所提供的新的生活方式(生态的景观环境、优秀的建筑品质、齐全的社区配套、贴心的物业服务、丰富的周边、良好的交通状况等综合素质)所取代。 开发商的实力和项目的升值潜力成为购房主导 水语花城销售负责人 老百姓之所以对居住地有很强的习惯性，缘于对环境的熟悉度及生活便利度较高，生活已经形成了一种模式，而变化居住地，就意味着需要重新适应环境，改变已有的生活模式，这是人之常情。 随着社会的发展及生活水平的逐步提高，老百姓也逐渐习惯了生活品质的不断改善而带来的居住地的改变。目前，在影响天津楼市的诸多因素中，居住习惯所起的作用已经非常小。 比如水语花城的业主来自市内各区的都有，既有周边的南开、西青及红桥的，也有和平、河西、河东、河北等区的，他们中教育及金融界人士占了很大比例，他们置业最关注的是开发商的实力、项目的升值潜力及项目品质，这也是水语花城最吸引他们的。买房子是一项重要的投资，选择有实力有经验的开发商会比较有把握，金厦地产是天津的老牌地产商，综合实力去年是排在全市第四位，公司的实力得到了各方的认可；其次，西青区中北镇建成后将成为天津市的整体生态环境、居住环境最美的高档住宅区之一。 对产品品质的主动选择改变居住习惯 天津津滨创辉发展有限公司销售副总付晶 对于现在的购房者来说，他们首先考虑的是哪种需求应该被最先满足。比如，他需要的产品特质在他习惯居住的区域都找不到时，那么他的需要就不会被满足，他必须去城市的其他区域去寻找满足他需要的产品形式，当很多人都与他的选择相同时，这个区域的产品或许就会成为主流。再比如，许多首次置业的人最在意的还是价格，但是他手里的钱只能让他在市区内买一个二手房，如果想买新房则必须到外环一带置业。于是他衡量之后，决定在外环附近买一处新房，这样就能用可以接受的价格买新房，至于交通等问题可以再想办法解决。当然，这些情况都属于被迫改变居住习惯的范围。就像当年的华苑居住区，当时也有许多人并非主动选择了那里，但是随着各种配套设施的完善，华苑已经发展成了成熟的居住区，成为了主流区域。 还有一些人是主动改变居住习惯。这部分人群更多的是高档楼盘的置业者。比如购买玛歌庄园等高档别墅的业主，他们置业的第一需要是要满足对高品质产品的需求，其次是环境、服务，也许最后一项才是地段。尤其是在北京，高端项目的客户心理已经非常成熟和开放，他们会在很远的地方买一栋别墅，只要这个产品拥有他想要的品质。 根据自身需求考虑置业选择 卡梅尔项目策划 中国人自古有“安土重迁”习俗，对自己长期生活、居住的地方有一种留恋。随着人口的增长，社会城市化进程的推进，原有的区域可能不再能满足现代人的生活需求，比如环境污染、交通拥挤等问题，人们也随着自己的生命周期对生活提出改变，独立、结婚成家、子女教育、养老等等，这就需要根据自身的情况选择二次置业或者多次置业。 传统的习惯到了今天，对消费者的置业选择依然有很大的影响，但是随着城市新兴区域的兴起和发展，消费者如今也会根据自身需求考虑置业的选择，比如现在的梅江和梅江南区域，并非传统意义上的居住区，经过这些年的发展，也逐步被人们接受，成为高端人群置业的主要选择。 对于卡梅尔项目，首先，从区域上讲，卡梅尔项目地处河西区梅江南7、8号岛，在外环线以内，随着城市重心的向东向南的倾斜，河西区的城市副中心地位将日益显现。其次，国家将停止对环线内别墅用地的审批，这就意味着，以后像卡梅尔这样的城市中心区域别墅产品将会越发稀缺。再次，卡梅尔定位为加州西班牙风格，人们在这里可以享受到良好的自然、生态环境，在这里得到放松，心灵可以找到一种归宿感，你可在现场看到许多在美国加州卡梅尔使用的工艺、材质和原汁原味的建筑符号，比如手抹灰、拱券、气窗等等。卡梅尔的客户中有50%以上是外籍人士、海外归来人士、外贸经商者和房地产业内人士。这说明，一方面，这些客户有在国外生活的经验，认可卡梅尔的项目风格和气质，另一方面，他们比较善于经营自己的事业和生活，看好卡梅尔项目未来的价值潜力，再有，就是他们看到产品的细节，对项目整体的素质有信心。我想，以上这些就是卡梅尔吸引他们的原因，购买卡梅尔是他们根据自身需要做出的选择。 社会经济和城市的发展规律是决定置业选择的根本 海逸长洲项目策划负责人 地产运营是一个复杂的体系，从这种角度来看，区域消费者的居住习惯对楼市的影响力只是其中的一环。一个地产项目的发展，必须要用发展的眼光来看问题，所以我们看过去十年和未来十年天津发展的规划，可以看到“环渤海、京津冀经济中心”是天津发展的方向，“国际化大都市”是天津未来的城市定位，社会经济和城市的发展规律才是决定天津楼市未来发展趋势的根本所在。而狭义上的区域居住习惯对楼市的影响，在整个时代和社会发展的宏观背景下，其影响力正在逐步减小。随着天津国际化城市的不断升级和人们生活水平的提高，对购房置业的心态也在发生着巨大的变化。项目的档次、品质、定位、客群等层面成为影响客户最终置业的关键因素，而不仅仅停留在“区域”这个单一的点。 以海逸长洲项目为例，我们当初对项目的定位就不是仅仅局限在项目所处的这个区域，而是超越了狭义的“区域”定位，甚至我们还进行了“海逸长洲全球同步认购”，在法国巴黎、中国香港等世界17个城市举办了全球巡展，吸引了相当多国际性客户的垂青。客户群自然也就从梅江走向了世界这个“大区域”。而当初项目营销前期对“区域客群”这个问题的考虑也就迎刃而解了。 海逸长洲吸引的客户已经不仅仅局限在天津的区域范围内了，客群的定位和实际成交的客户是面向整个天津、北京、全国乃至全世界的，她的独特魅力吸引了包括国际性客户在内的众多高端人群。他们的视野和阅历决定了他们对住宅标准的挑剔和选择，其中的很多人都有国外生活的经历，建筑的品质不仅要过关，最重要的是要追求生活的舒适性和上流阶层的归属感，这是他们最关心的。而这些，恰恰也是海逸长洲能给客户带来的最核心的利益。 交通、居住氛围和完善配套是置业重点 天津市房地产发展股份有限公司副总经理杭天明 在旧的购房观念当中，区域化观念在人们选择新居所的时候起着非常重要的作用。而如今购房，人们不再局限在这个范围内，而是将目光投放到了整个天津市场来综合考虑。居住区域便利的交通状况、成熟的居住氛围和完善的生活配套设施是现今人们所考虑的重点。 以2008年奥运会的召开为契机，道路、地铁、快速路、立交桥等的修建，使天津市整体居住环境和交通状况有了一个很大的改观。特别是地铁系统在天津的复兴，使城市和人群结构也发生了改变，原有城市的住宅区将变成地铁沿线的条状布局。新的交通状况和城市居住格局，打破了人们旧有的购房区域化概念，因为不再是只有长期居住的地方才能带给人们便捷的生活。地处核心地段的中心居住区不仅使人们的生活变得绚丽多姿，带来更多的是出行的便捷和完备的生活配套设施，只有这里才是现代人所向往的理想居所。 城南新世家项目地处天津百年城脉，承袭了老天津城的文化脉搏，古文化街、食品街、服装街这些代表天津城传统历史文化的古香古色建筑皆坐落于此区域，粉饰一新的建筑群正如我们的城南新世家项目一样古朴之中显露出时代的恢宏气魄；而区域的另一侧，中、高档的大型百货商场、、购物中心鳞次栉比；项目地处红桥、南开、和平三区交界，公交线路众多，加之地铁一、二号线交汇于此，尽显都市生活的快捷与繁华；另外，南开小学、南开中学、第二南开中学等重点学校也都坐落于该地区，浓厚的教育氛围当然也是必不可少的。 如此这般集城市历史文脉、都市繁华生活、快捷便利的交通系统和浓厚教育氛围于一体的城南新世家项目坐落于此，如果是你的话，能不选择吗？ 大部分人难以改变居住市中心的观念 天津世茂置业发展有限公司同方瞰和平项目营销经理孙立 我们在销售的过程当中，深刻地感受到居住区域的观念在天津百姓的脑海中根深蒂固。如果经济条件允许的情况下，大多数人还是不愿离开自己居住已久的地区。尤其是那些曾经居住在市中心，地点较好的市民，因为他们早已习惯交通便利的生活和配套设施完善的周边环境以及相处许久的邻里关系。 随着城市经济的发展、人口数量的增加、土地的相对紧缺和不可复制性，导致地价上升，尤其是市中心位置的黄金地段，因此造成成本的提高。开发商在激烈的竞争中，为了使项目更具吸引力，从建筑材质、配套设施以及建筑形式上都将会沿着高端产品的路线进发，加之市中心项目供不应求，因而，位于市中心的项目价格高于非市中心项目。由于价格的原因，即购房者自身的经济实力，有些购房者被迫离开居住已久的区域，移向新的区域。在销售的过程中，深刻地体会到有部分购房者离开市中心是客观因素所致，并非主观意愿，因而期望居住市中心始终是大部分购房者心中难以改变的事实。 居住区域延伸扩展成趋势 天津市区奥林匹克花园姚国麟 居住区域向城市周边延伸扩张的趋势主要是由于在近年来城市规划的建设以及城市功能的重新整合定位，这也是一个快速发展中的城市前进到一定阶段致使城市功能格局改变的结果。这种改变的原因主要有以下三个方面： 第一，城市改造建设，启动了大范围的市区危旧平房拆迁工程，因此原有住地的居民大部分强制性离开原居住区，并且受市区商品房价位普遍较高的影响和自身收入水平的制约而不得不选择离市中心相对较远的区域再次置业；并且近年来外环周边几大居住区例如华苑居住区、梅江居住区、瑞景居住区以及双林居住区的日趋成熟、配套完善和未来良好的发展潜力，越来越多地吸引市区居民跨区置业。第二，市政配套的改善，特别是交通配套的飞跃建设，包括修建高速路、立交桥以及轻轨、地铁等，相当程度上拉近了外环线周边区域到市区的距离，所谓距离不是距离，距离即是时间，不得不证明对城市经济的巨大影响力，距离不是问题，可以住得远一点，可以住得更舒适一些。 第三，自2003年以来房地产市场的快速升温和飞跃发展也带来了人居意识的巨大变革，相当多的年轻人以及改善型置业人群，对生活的品质提出更高要求，在保证生活交通便利的同时，对社区规模和人文环境也相当重视，因此放弃原有居住区的属地感情，青睐规模成熟、配套完善的城市周边居住区。 因此，居住区的城市外扩趋势反映了一个城市发展的成熟程度，也是一个城市功能整合定位的必然结果。 城市改造生活情结 美震房地产研发部副总经理付晓冬 天津人有很强的“原乡”情结，这一点大家应该都有感觉，其实不光是天津人如此，咱们中国人大概都一样吧！有句话不是说“故土难离，叶落归根”吗？这种心理的归属感确实是大家难以割舍的情结。 时光荏苒，在21世纪的今天，我们天津经历着可能是历史上从未有过的快速发展，这种发展带给我们无限的机遇和挑战，也带来新的观念和理念。我们的生活也随着时代的变化而改变。无论是生活节奏、生活范围、生活品质都有了翻天覆地的变化。城市面貌焕然一新，当然这种城市面貌的改变也改变了我们很多普通消费者的生活习惯和生活半径。 大家都知道，过去我们天津人提起自己所在的区域，一沾到“和平、河西”嗓门就高了一大截，原因就在于心理的优势和区域所带来的自豪感，在过去特定的历史时期，居住区似乎已成为了一种身份地位的象征，在一个地方生活的久了，人与地域、自然的关系越发紧密了，长久的积累也就形成了一种心理的优势和地域情结。但随着城市化进程的发展，以往形成的城市圈或者说核心生活圈不断的变化和扩张就打破原来已形成的圈子，人们主动或者被动地投入到新的城市迁徙中去，这是历史发展的必然，也是城市进步的明证。 在近期的城市改造过程中，我们天津已打破过去形成的很多模式，一个个高水准的项目屹立在全市的各个区域，过去的城市核心圈被和平、河西垄断的现象已被打破，新的核心区已逐渐形成，并向全市各个区域铺开，这一点在南开、河东等区域内都得到了印证，而老百姓之所以认可这些新的生活圈子也是因为这些新的区域起点高、配套全、理念新、生活舒适，这些老百姓关心的问题得到了解决，地域自然就受到认可。特别是那些本身就在城市中心的区域，自然有了灿烂的机会！让人们对这些新区有了新的情结。 城市的改造带来居住者情结的变化，不光是对那些地处城市中心的区域，而那些紧邻城市边缘区域也凭借自身的魅力赢得了人们的倾心，华苑、梅江就不讲了，近期频频亮相的瑞景居住区也充分利用其良好的自然、清新的空气、优良的建设规划、贴心的价格而赢得了普通消费者的芳心！从瑞景格蓝春天等经济适用房项目所受到的关注度就可以看出，现在的消费者对一个区域的迷恋和情结的形成，不是一个“区”所能达到的，更多因素，环境、经济、人文等等综合起来才会形成新情结。其实，归根结底，情结就是通过便利、快捷、舒适所带给你的生活感觉。我们相信，随着城市的发展变迁必将改造我们的情结，而一个个新的核心区的形成更会造就新的情结。 城市生活渐行渐远渐惬意 金地集团股份公司总经理助理何海洋 纵观世界各大城市，近年都有从中心向外扩延的发展历史，如美国洛杉矶郊区及卫星城人口的激增，北京环环扩张的新城镇……许多人自愿把居家地点的选择方向顺着高速路向外延伸，因为他们的眼光走得太快。当时城市扩张的方式比较单一，叫做“住宅郊区化”，与之不同，城市外扩立足点在于“城市”，而不是简单的搬到郊区住。事实上，城市生活的外扩背后是多种因素综合作用的结果，不仅是城市经济结构调整、城市功能延伸、职能重新配置衍生的产物，也是人们趋向品质生活的本能。 城市外扩并非如常规想象仅仅是被动接受人口外延的结果，当城市原有的功能和空间布局无法承载经济增长的动势对的要求的时候，以前瞻的眼光重新定位和规划都市格局就成为顺应发展的必然动作。单中心聚焦的城市形态使中心城区聚集的功能过多，于是核心城市功能的“有机疏解”使政治、经济、文化中心单独分离出来，变成分散的“板块核心区”。一些老居住区逐渐被新的商业区、CBD所取代，而重新担当住区使命的区域开始凸现优势。 不管你承认与否，飞马一般的社会经济发展驱动了一场居住理念的变革，人们对居住质量的要求如生命基本养料一般愈加被重视。每一个想从内城中摆脱出来的人到底需要的是什么？当然是与生活品质的亲近和在喧闹庞杂的城市中心难以实现的新生活方式。就北京而言，北京城区内的人口和建筑密度分别是近郊区的2.2倍和1.4倍，其中个别地区人口密度高达每平方公里五万人。城区中心人口和建筑的过度密集导致生态环境和交通环境水平下降，构成了城市外扩的实际需要。如几年前的亦庄地区的城市角色仅仅是一个人烟稀少的工业基地，短短数年就形成了很成熟的生活氛围。当人们的出行半径不断拓展，居住及生活观念也会相应随之改变。试想，当城市的各个角落都有交通网通过，当你只需十余分钟就能跨越近30公里的空间，当城市布局愈加均衡而城区间差别愈加缩小的时候，你还能面对远离闹市却又交通便捷、环境优美、配套齐全、更人性化的生活居住空间毫不动心吗？不需要再在工作和住宅中权衡利弊远近，将有更多人会考虑将工作和生活的空间分别对待。在市中心拥有住宅也将不再具有明显的优越感，相反，环境优、空气好、地铁沿线的城市会更吸引人们的眼球。于是，市中心开车上下班、在城区安家、造一座草坪+庭院+车库的情趣住宅，成了都市新贵们理想的生活方式。（文/南楠）