海外房产属于夫妻共有吗为什么引起的_海外房产一共有几种

1.加拿大房屋产权有哪些共有形式

2.移民美国后买卖国内的房子需要给美国交税吗

3.细思极恐，王宝强美国房产“只留给活人”，到底有多阴谋论

4.记者揭露海外买房陷阱 支招避开四大坑

5.加入美国国籍以后国内的房产怎么办

6.房东在国外房产如何交易

遗产税是对纳税人死亡后留下的财富课征的税收，为防止纳税人在世时以赠与的方式先将财产分于子女亲友等，因此制定了赠与税，美国的遗产与赠与税是合并统一征收的，以避免利用遗产与赠与税率的不同，达到逃税的目的。

一、综合遗产与赠与税

（一）赠与税。在现行美国联邦税法中，遗产与赠与税是合而为一的，纳税人有生之年的赠与额会影响到死后的遗产税额，两者分享同一综合抵税额，并适用同一税率。甩以，纳税人的赠与应该与遗产统一安排，税法规定，每一个纳税人一生可以允许60万综合免税额，也就是每年有1万元的赠与免税额，纳税人必须精心加以利用，以降低遗产与赠与税的税负。

在美国，缴纳赠与税是赠与人的责任，受赠人不需要缴纳此税，赠与的礼物可以是现金、股票、珠宝、年金、人寿保险、房地产等。对于未成年人，一般赠送房产等要办理信托手续，通常，未成年人没有独立签订合约的能力，只能由指定的监护人负责管理，一旦子女成年，监护关系便自动终止。

美国税法规定，无论取直接或间接方式转移财产，只要受赠方并未支付赠与方相当的代价，则符合赠与税的纳税范畴。财产的直接转移包括财产的销售或交换；财产的间接转移包括借款免付、保险契约转赠、财产移交信托和亲友间无息低利等。

美国税法规定，符合赠与的基本条件是：1、赠与者必须精神正常且有行为能力；2、赠与方必须具备赠与意愿；3、受赠方未拒绝赠与；4、受赠方拥有赠物的法律和实体的一切权利；5、赠与方在赠与后对赠物无权收回；6、受赠方未支付等价交换赠物。

但慈善捐赠、夫妻间财产转移、代付他人教育费及医药费和不出资人未曾动用的联名银行帐户等行为，不必缴纳赠与税。

纳税人在一年内收到国外个人礼物或遗产超过10万元就要向税务局申报，否则，每月将被处以5%的罚金，最高处罚率可达25%.但是该款项是与受赠人的学费、医疗费用有关，并且是直接汇到有关的教育及医疗机构，则无需申报。

（二）遗产税

过世所留下的遗产，包括死者独有财产及属于残废人的共有财产部份，应收帐款、退休金、抚恤金、人寿保险等，也应算在遗产毛额内，但要减去过世人的各项债务及过世所发生的费用，包括借贷、应付帐款、医药、安葬送殡等费用，也包括各种当年税金、认证及行政开销、赠送未亡配偶财产、合格捐献财产调整额，得出遗产净额，就是应纳遗产税的税基。依据税法，每位一生有$60万元可免税遗产赠与额，按税率计算综合抵税额为$192800元。

（三）税率

美国遗产及赠与税实行累进税率，最低税率为18%，最高税率为55%.见下表：

遗产及赠与税税率表

应课综合税净额 最低 税率%

0-$10000 0 18

$10000-20000 $1800 20

$20000-40000 $3800 22

$40000-60000 $8200 24

$60000-80000 $13000 26

$80000-100000 $18000 28

$100000-150000 $23000 30

$150000-250000 $38800 32

$250000-500000 $70000 34

$500000-750000 $155800 37

$750000-1000000 $345800 39

$1000000-1250000 $365800 41

$1250000-1500000 $448300 43

$1500000-2000000 $555800 45

$2000000-2500000 $780800 49

$2500000-3000000 $1025800 53

$3000000以上 55

（四）免税额

19年的修改税法将赠与税免税额大幅提高。

年度 免税额 抵税额

19 $60000 $192800

1998 625000 202050

1999 650000 211300

2000 675000 220050

2001 675000 220050

2002 700000 229800

2003 700000 229800

2004 850000 287300

2005 950000 326300

2006年以后 1000000 345800

由于免税额的调整，遗产、遗嘱、信托等就要重新修订，新税法对家庭拥有事业除允许60万的综合免税额外，还允许再加上70万的特别免税额。家庭拥有事业一个家庭拥有的事业，该家庭成员必须控制该事业，并且需要有一半以上的拥有权，参与管理。家庭成员指夫妻、父母、子女、孙子女等直系亲属，过世者必须是美国公民或是居民外国人，家庭事业不可为股票上市公司，不得有35%以上的收入来自个人控股公司等。

通常遗产税在遗产赠与人过世9个月内申报，税法允许第一个100万元遗产额可以分期付税，并享受2%的低利率。其他税负的余额利率可享受缴纳通常分期付税利率的45%.

每位报税人每年可给予受赠人每年每人1万元的赠与免税额，如父母有三位子女，父母每年可分别赠送每位子女1万元，共6万元可免缴赠与税。

二、赠与再租回与国外赠与

（一）赠与再租回

对于所得多适用税率高的纳税人，通常用成立信托的方式，将事业上的机器设备、房地产等赠与信托受惠人，信托受惠人往往是报税人的子女，然后再向信托受惠人租回这些财产，继续使用，从而达到节税的目的。

（二）国外赠与的申报

美国是个移民国家，很多报税人与外国关系密切，国外赠与经常发生。1996年“小型企业工作保障法案”规定，凡是美国人每年由国外收到超过1万元的赠与，就要向税务局申报。这里的美国人是指拥有美国国籍或居民外国人；礼物是指包括生前的赠与和死后的遗赠；申报数额则指累积数额，所谓超过1万元权指来自外国公司或海外合伙企业的赠与，如赠与人是外国个人或遗产，则累积赠与要超过10万元才需申报。申报国外赠与时间与每年个人所得税申报时间一致。未能按时申报者，税务除要求补报外，还要按赠与数额每月起罚5%，最高可罚赠与额的25%.

三、遗产

遗产就是当事人生前对未来过世后财产预先作出妥善安排，以便遗产可按当事人意图分配，减少税负，也可免除将来的认证手续。遗产主要是立遗嘱。

（一）遗嘱与分配

所谓遗嘱，就是当事人以书面形式订立过世后财产处理的意愿，所以立过遗嘱的人，可依其生前的意愿将遗产作妥善的处分。而未立遗嘱的人，遗产分配将依各州法律按顺序分配：1、夫妻共有财产属于；2、死者独有或个别的财产（1）单身有子女的财产归子女；（2）已婚有一个孩子的，财产一半归配偶，另一半归孩子；（3）已婚有二位孩子以上的子女，三分之一归，三分之二归孩子们；（4）已婚无子女，一半归，另一半归双亲，倘若双亲已亡，则分配给双亲的其他子女如死者的兄弟姐妹；（5）未婚亦无子女，财产归双亲，倘若双亲已亡，则分给双亲其他子女。

（二）遗嘱的种类

在美国，凡年满18岁、心智健全的人都可以订立遗嘱。

1、手书遗嘱。由立遗嘱人亲笔书写签名，并注明日期，见证人都不重要，重要的是遗嘱中必须清楚陈述遗产处理方式的意愿，手书遗嘱一经涂改，或有添附，法律将不予承认。

2、正式遗嘱。正式遗嘱通常要选用法定遗嘱的格式，立遗嘱人要签名，注明日期，说明清楚遗产的处理方式，一般须有两人以上见证。

虽有遗嘱，但立遗嘱有死亡，遗产仍要经过法院的认证。倘若死亡人无遗嘱或遗嘱无效，则要经过无遗嘱认证手续，认证过程费时、费钱、而且要经过公告，失去了隐私权，所以很多立遗嘱人都设法利用信托、财产所有权等方式，以避免认证手续。

（三）信托的种类与应用

倘若夫妻的一方，不愿把财产转移给夫妻以外的第三人，而又不愿放弃每位的综合遗产赠与抵税额，则可考虑成立信托，将60万放入信托，由夫妻的一方为受益人，这60万就被排除在遗产总额之外。所谓信托，是一种利用合法的方法将所有权转移给受益人的方式。信托种类很多，取消信托和不可取消信托，生时信托和遗产信托等。一般用生时信托，即立信托人在生时按意愿成立，通常立信托人在信托上已选择管理人管理信托的财产。生时信托分为可以取消或修订信托，立信托人在过世之前，仍未完全失去对财产的控制权，死后方可按生时意图来安排遗产，这种信托是最受欢迎的一种。不可取消的信托是指一旦设立就不能终止改变的信托，设立这种信托，如得法，在逐渐转移财产过程中可减免赠与税，进而影响遗产税，但信托如属于未满14岁的孩子，则信托所孳生的利得超过1200元，立信托人则要按较高税率课税。遗嘱信托的好处是在信托中可说明受益人尚未成年或丧失行为能力，信托管理人可直接管理财产，此外，如果得法，可减免遗产税，有保障未成年益的好处。

四、财产所有权与产权登记

目前美国最普遍的财产所有权有：

（一）互继共有财产。财产互继共有人各拥有同等比例的产权，倘若共有人一方死亡，死亡人这份财产，就会自动转移给其他共有人所有，无须认证。

（二）分别共有财产。在此种财产所有权下，由无遗嘱转移成为认证遗产必须经过认证手续。分别共有财产人拥有财产的比例不必相等，但每位出资额应与拥有比例相当，否则就可能涉及赠与或所得税。

（三）夫妻共有财产。即各拥有一半所有权。若夫妻一方死亡，财产即由继承，且该部分无须缴纳遗产税。在夫妻共有财产制下，凡婚姻有效期内所购买的财产均属夫妻共有财产。

（四）个别独有财产。财产属于个人独有的称为个别独有财产。具体因个人婚姻情况不同而分为未婚男女、未再婚男女、已婚男女拥有独有财产等。

五、美国遗产税的发展趋势

美国现任总统布什在共和党全国代表大会接受总统提名时曾说：每一个家庭，每一个农场主和每一个商人，都应该自由地将其一生辛勤所得遗留给他们所爱的后人，而不必缴纳遗产税。

布什当政后，开始朝着取消遗产税的目标迈进。2001年2月8日，布什向国会提交了旨在逐步取消遗产税的方案；5月26日，美国参、众两最终通过了该法案；6月7日，布什总统签署了该法案，从而使美国遗产税改革方案成为正式的法律，并于2002年1月1日开始实施。

改革的核心内容是从2002年起，逐年加大遗产税的税前扣除额，降低边际税率，最终于2010年正式取消这一税种。对于这一改革，美国国会一开始有两种不同看法，共和党基本支持，民主党多数反对。经多方解释说明，一些民主党议员也转变了态度，赞成改革，这是改革方案得以顺利通过的重要原因。美国舆论对改革也有赞成和反对两种意见。

反对改革的理由：一是遗产税是一种富人税，废除这一税种会影响税收调节收入分配，实现社会公正的功能；二是遗产税是个人所得税的一种补充，可以延伸调节收入的隔代转移，避免王朝式的家族影响，有利于社会进步；三是遗产税虽然存在较多漏洞，但经过改革完全可以弥补，没有必要废除；四是遗产税收入已有一定规模，有一定的财政意义。

赞同改革也有三条理由：一是遗产税实质上是一种死亡税，而从社会正义的角度看，对死亡是不应征税的；二是遗产税实质上是给有钱人设置圈套，不利于资本积累；三是遗产税漏洞太多，经过税收筹划即可以大量避税，而征管困难、收入规模小，仅占联邦税收的1.5%，个人所得税的 3.5%，收入与成本付出不相称。

据了解，美国于1916年开征遗产税，1930年开征赠与税，16年将两税合并，统称遗产税。目前，美国遗产税纳税人约占总人口的2%，年收入仅300亿元左右，这次改革以后，美国的遗产税和赠与税将逐步脱钩，最终保留赠与税，取消遗产税。

加拿大房屋产权有哪些共有形式

　美国移民买房，很多人海外买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税收和复杂程度会很不一样。下面来为您解析美国买房写谁的名字比较好?

　美国房产写谁的名字比较好?

　在决定房产写谁的名字前，我们要先考虑三个方面，那就是： 资产保护、税收减扣、传承流畅。

　资产保护： 对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。

　税务减扣： 产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税，资本增值税和房产税。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。

　传承流畅： 房产投资以集聚房产的投资组合为工具，利用时间来致富，所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。

买在个人名下

　美国买房，买在个人名下，则所有权就是个人的。

　很多人会选择这种方式。因为它简单，成本低，这种方式的优势在于，你对财产的控制权会更强。 但同时，由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

　房产买在个人名下，则控制权也归属个人，所以你可以自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。但是当你把所有权传承给子女的时候，也会涉及遗产税等等。

　 联名购买

　联名有两种形式，一种是Joint tenancy(联合共有)，另外一种是Tenancy in common(一般共有)。

　两者最大的区别在于联合共有中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而一般共有则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。 所以一般来说夫妻或者家人关系会用联合共有，而非夫妻关系的合伙人则用一般共有。

　联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例，收益也是按所有权的比例来分配的。

买在公司名下

　有很多人把房子买在公司名下，就连美国前总统也不例外。从总统职位上退下来以后，买下了之前租的别墅，房产证上没写老婆名字，没写老妈名字，用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以取的诸多节税手段之一。

　公司名下的资产由公司来控制，而公司则由董事(占股权人士)或投资合伙人来控制。 但是房产一旦放在公司名下，买在公司名下的房子归公司所有，房子所有的收益也归公司所有。由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。

　公司的传承则需要填表申报，更改股东和董事。 由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

家族信托

　还记得的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候，全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。然而，令人惊讶的是，默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了，离婚后仍坐拥139亿美元身家。

　信托是美国富人常用的一种商业工具，家庭信托是家庭常用的一种形式。 买在信托下面的资产的所有权不归个人，也不归公司，只属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。

　在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

　信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。由于房产实际上是写在信托控制人名字上的，因此，如果信托控制人是个人，则传承会引起费用和麻烦。

　如果父母想送子女房产，一定要从长计议。 总的来说，由于每个人投资房产的情况不同，因此还是需要按照个人情况仔细斟酌。如果房产价值在1千万美金以内，又想达到最佳省税效果，继承的方式则是最省时省力也省税的。但如果房产价值高于1千万美金，则建议用信托的方式。

移民美国后买卖国内的房子需要给美国交税吗

　随着国内房产政策的收紧，很多投资者纷纷转向海外，其中加拿大房产就深受中国投资者的青睐，每年投资加拿大房产的人数是居高不下。那么大家对加拿大房屋产权共有的形式是否有所了解呢?下面就和我一起了解下吧。

　作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。

　但是，在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。

联权共有(Joint Tenancy)

　联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。

　如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权;如果有三名业主，就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。

　当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。

　对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。

分权共有(Tenants in Common)

　相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。

　如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。

　一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度地产，也会选择分权共有，

　值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。

　有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情，这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况，两部分加起来才是整幢房屋的价格。

“联权共有”续存必须满足四个特征

　在房地产的产权文件中，即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人，但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”，在法律上，在财产转让以及共有关系续存期间，必须满足以下四个“一致”特征：

　业权一致(Unity of title)：财产转移发生在同一法律文书中：

　利益一致(Unity of interest)：在性质、范围和持续时间上，每名联权共有人者的利益必须一致;

　所有权一致(Unity of possession)：每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权;

　时间一致(Unity of time)：每名联权共有人的利益必须同时生效。

　因此，在法律上，如果上述四个特征的任意一个特征不能保持，那么“联名共有”关系就被切断或破裂，产权共有关系就回归到“分权共有”形式。

　这一点非常重要，设你和某人联权共有一套房产，但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方，这时就会自动切断原来的“联权共有”关系，而转变成三方“分权共有”。

　总之，“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式，即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女，这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。我不是法律专家，也难以将此问题讲述清楚，读者有具体情况请咨询相关律师。

和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果

　对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题，地产律师Peter Borszcz说，这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷，因此进行规划前最好找律师咨询。

细思极恐，王宝强美国房产“只留给活人”，到底有多阴谋论

很多人忽略了我们在中国卖房也是要交个人所得税的。以上海为例，税率是房屋差价的20%。只是因为国内是卖方市场，这个税实际上都是买方在替卖方出。而且中美直接有税务协定，在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字，就可以用来抵税。

此外，IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年，作为你的主要住所，卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。

记者揭露海外买房陷阱 支招避开四大坑

8月15日，自被网络曝光出王宝强离婚财产分割名单中有一套美国洛杉矶的房产以后，这套在洛杉矶帕沙迪纳（Pasadena）价值百万美元的独立屋就被网友扒了个底朝天。

据世界日报报道，经南加州华人地产经纪核实，王宝强的这栋房产位于巴沙迪那山脚下东北区域，产权是王宝强和马蓉两人共同拥有。

这套独立屋沿着山，购于2013年12月20日，他们转账120万美元现金，一次付清房款，从一位男性白人手中购得。

前院没有围栏，门口停著一辆红色的老式福特车，车内还放著几个高尔夫球。

按门铃没有人应门，但从玻璃窗往里面看，可以看到门口有一个鞋架子，上面摆放了一双七至八岁左右的男童穿的蓝色球鞋，屋里面竖着摆放了一张床垫。

图为网络曝光的王宝强美国房产

从洛杉矶县府纪录资料办公室（LA Ccounty Record Office）显示，王宝强马蓉夫妇在巴沙迪那的房产上特别注明了一条不同寻常的附加条款“with the right of survivorship”。

意思是房子虽然为夫妻二人共同拥有，但只给活着的人，如果其中一方发生意外，另一方会无条件成为这套房产唯一产权人。

而基于此前的各种关于猜测，不少人将这个条款也冠以“阴谋论”。

意思是，若没有这一条款，而男方发生意外，男方在这套房子中本享有的一般产权通常会和老婆、孩子一同分享，而且如果男方父母也要来分房产，“这件事就会变得很乱、很麻烦”。

但加上这一点后，孩子与男方的父母就完全不必动心思了，“没有任何争议空间，房子100％属于女方，就算男方另立遗嘱，写明要将房子给父母，遗嘱都无效”。

不过，这真的是阴谋论吗？这同时也牵出了另一个话题。中国人海外买房究竟该挂谁的名字呢？

信任度很高的夫妻一般才签“只留给活人”这个条款

买房必然涉及产权问题。事实上，在美国“with the right of survivorship”条款，是联合共有(Joint Tenancy)这种产权形式的一个最大特征。

联合共有，全称留存者取得权的联合共有财产。只要财产有一个以上所有者即可用这种产权方式，它意味著联合共有人共同拥有这份完整财产的不可分割权益。

当联合共有人一方死亡，健在的另一方会自动继承已故配偶的财产份额-健在者取得权的份额，从而避免遗产认证(至少在最后一个联合共有人死亡前)。

遗嘱和信托不能控制联合共有人死亡时财产的去向，所以联合共有有时就被认为是一种便捷的遗产规划方案。因为我们仅讨论的是夫妻，所以当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。

这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产，并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。

简言之，而这个条款的特别之处在于： 如果一方突然死了，处理房产手续将会变得非常简单，共同所有的房产会自动转为活着的人一人所有，不会有税的问题。

这其实是我们所见到的夫妻拥有产权的最常见方式，当然可能并非最好的方式。因为确实存在一种可能性，就是联合共有其中一方的道德风险问题。

据社长在美国的律师朋友介绍，一般夫妻在美国买房时经常会签订这一条款。不过一般来说是信任度很高的夫妻才会签订，信任度有问题的夫妻可以不勾选这一条款。

房产为双方共有 马蓉一个人卖不了

另据网友爆料，王宝强在美国洛杉矶的房产已经在美国相关网站挂牌出售。

然而，由于该房产是王宝强和马蓉双方的共同财产。根据美国的法律，若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

所以按照法律的要求，马蓉是无权私自出售改房产的。不过如果要对美国的房产进行分割，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。

也就是说，房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。我国法院无法对此做出处理。所以如果王宝强想要获得该房产价值的一半，需要到美国洛杉矶当地法院起诉分割财产。

对于在中国提起诉讼的打官司的钱都需要问陈思成借钱的王宝强，想要争取这套美国房产一半所有权还要远赴美国打官司，社长表示很心疼。

加入美国国籍以后国内的房产怎么办

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

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聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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房东在国外房产如何交易

考虑到美宝的教育问题和自己以后的养老问题,美宝爸爸 Did 决定在美宝读中学之前办理美国移民。但是,他在国内的房产不知道该怎么处理:卖还是不卖?如果卖了,要给美国交多少税呢?

下面我们就来分析一下。

首先,我们要清楚,移民≠入籍。

我们常说的移民有两种方式,一种是外国的居住资格,俗称绿卡/PR;另一种是加入外国国籍。

如果你只是拿海外国家的长期或永久居住权,比如美国绿卡,而仍然保留中国国籍,这种情况下,因为本质上还是中国公民,所以可以随时回国,国内的财产也不会有任何影响。

如果你决定加入其它国家的国籍,由于中国目前不支持双国籍,所以在选择加入其他国籍的同时也就等于你放弃了中国国籍。

这种情况下,有的美宝爸妈就有些慌了。

有人以为移民办理了外国护照,注销中国护照后,房子会保不住!

据说有些人为了保住国内房子,会过户给亲戚,然后只拿一本外国护照,孑然一身。听上去好可怕!

但难道外国人就不能在中国买卖房子吗!想想都知道情况并非如此。

之前属于你的房产,即便在你换了国籍之后也仍然是你的,这个可查阅中国《物权法》。2007年物权法出台后,对于房产所有权与土地使用权均有了明确规定。

更换国籍绝对不会影响财产所有权的归属。加入了外国国籍国内的房产存款仍然属于该权利人的个人财产。所以你的房子还是属于你的。

国内房产要如何处置?

卖还是不卖?

在房产处理问题上,需要根据不同情况来分析。

1. 现在国内的房产尚处在保值或增值的状态

如果本身不缺乏资金,就可以暂时保留房产,找人帮忙打理。

可以把房子出租,用来收租,也可以把房子托管给亲戚居住照看,这样可以保存你的资产,因为国内的房价还是趋稳且相对保值的优良资产。等到确定适应国外的生活,会长期定居后再处理国内的房产。

这种办法,不管有没有国内有效,都适用。

2. 如果不准备加入美国国籍

也就是以后美宝爸妈还是持有中国护照,这种情况对房产的处理就容易多了。只是在注销户口与后,转用护照办理有关手续就可以。

3. 举家移民,并更换国籍,决定卖房

如果有国内有效,就可以直接委托卖房。

如果没有国内有效,就要先委托更名,因为房产证是和旧的联在一起(只有房产所内部能看到),所以第一步是更名,把房产证和美国护照联在一起。新房证下来后,再委托卖房 。

注意:如果准备加入移民国国籍的,尤其是入籍时改换姓名的,就一定要注意保留“彼人即此人”的证据。

美宝爸妈需要做一份声明书,里面列明之前的中国号和新的外国护照号,同时把两个证件的复印件附在后面,一起做成公证书,之后送到中国领馆认证即可。

4. 中国房产在移民后卖掉,怎么缴美国的税?

美国IRS是不管你的房子是什么时候购买的,你又是什么时候登陆的,他只在乎你在卖房的时候是不是美国纳税人。

如果你是,那么你所有的增值都需要缴资本利得税。

卖房的收益要如何缴税?

在IRS的税条里,是这样规定的:

房产的资本利得税 =(卖出价 _ 卖房费用- 调整后的成本价)* 资本所得税率

如果持有的时间小于一年,算短期资本所得税,税率是报个税的最高税率,也就是收入越高,税率越高,最高是如果超过一年,算长期资本所得税。税率最高是20%。如果年收入超过20万,还有的净投资收入税。

举个例子:

设 Did 在10年前用100万元在上海买了套房子,根据这几年的涨势,这套房子现在值1000万,他今年登陆美国。5年后,这套房子的市值是1500万,Did决定在这个时候出手。

如他的资本利得税率是15%, 那么他需要缴 (1500-100)*15%=210万, 而不是,(1500-1000)*15%=75万。

不过不要太害怕,美国还有一些考虑到纳税人利益的原则。

01. 避免双重征税

一方面,纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款,那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。就是说,在中国交的税,在美国也可以抵。

在中国卖房的现行政策,免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。

另外,中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场,这个税实际上都是买方在替卖方出。

按照中美税务协定,在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字,就可以用来抵税。

02.设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额,2019年是万美元。也就是在符合条件的情况下,低于万美元部分是不需要再向美国缴纳任何税款的。但是,还是需要就海外收入进行申报。

03.自住房税务优惠

IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年,这个房子作为你的主要住所,住满2年,卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。

也就是说美宝爸爸Did在登陆美国后的前3年内,卖掉之前在国内的自住房,买卖差价的350万人民币是可以免税的。

Notice!

考虑到纳税问题,有一些美宝爸妈选择在成为美国税务居民前就把房产卖掉,来避免缴纳房产的资本利得税。

还有一些美宝爸妈会先把房产以接近现在的价格卖掉,然后再买回,这样将来再卖房产时的增值部分就减少了,也可以减少资本利得税。

不过这样倒腾,其实也是需要交一些中国的税的。到底划不划算,还是需要税务师大家根据房子的价格再做计算啦!

澳洲房产始终受到海外人士的关注，其中中国买家是非常多的，澳大利亚是一个人力，财力，求学，旅游都相当发达的国家。来这里的海外人士不管是出于工作、求学、移民，都需要考虑住宿的问题，再加上澳洲房产的各种优势所在，使得澳洲的房子备受青睐。

而说起澳洲房产，我们需要对澳洲房产如何进行房产交易有所了解，不管是你准备去购买，还是日后出售都需要知道。想要到澳洲去买房，首先要了解澳洲的国家政策和银行的政策。

根据澳洲的国家政策，1.不是本地居民在澳洲买房只能购买全新住房。不能购买二手住房。2.虽然澳洲对不是本地居民买二手房有政策规定，但是对买房数量是没有限制的，如果你经济条件相对比较好，购买一栋房产在偿还一年之后可以购买第2套房产。

在澳洲购买房产，首先要准备足够的资金，没有钱什么都是白瞎，所以你得根据自己所能承受得价格去挑选适合的房源，而且你还需要选择什么样的交易方式，例如是全款还是，如果是，那么你还得知道方面政策，澳洲最高可80%，但是具体还需要根据你的情况和机构的情况而定，一般要准备各种各样的材料，的机构不同，金融产品也不同，需要的材料也是千差万别的。

不管他们需要什么样的材料，但主要的材料还是只有4点：1.资产，资产包括你在自己国家的房产，存款，汽车财物等一系列的资产的报表都要上交，2.债务，的时候必须主动的说明你有没有债务上面的情况，或者是有其他3.支出，支出方面是想让你说明自己在国内的收支证明能不能支付在澳洲购房的。4.明，需要上交自己的，有夫妻的话，夫妻双方的户口等复印件都要一一上交。

如果你准备是全款买房，那么你必须要考虑到付完全款会不会影响到你自己生活各方面的发展，如果不会，那么当然你选择全款还是不错的，毕竟付全款的好处是不用担心每个月要还。你也不用担心每个月因为还不上而有压力，想想都轻松啊！

澳洲房产如何进行房产交易

那么说到正题了，对于在澳洲买卖房产来说，具体如何交易现在我们来介绍一下：

1.买卖双方携带好双方，卖方要提供房屋所有权证到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续，并且上报价格。

2.房地产交易管理部门根据提供的房屋所有权证和上报的价格，对交易的房产进行价格估价。不且实际的价格会给与买家提醒。

3.买方到财政部门缴纳印花税，卖方要到地方税务局缴纳营业税，个人所得税等等。然后到房地产交易管理部门交纳交易费和工本费。

4.等待领新的房屋所有权证。

5.买方持新的房屋所有权证和卖方提供的原来的房土地使用权证到国土管理部门办理土地使用权变更手续缴纳工本费，领取新的土地使用权证。变更了土地使用权就合理的完成了买房步骤！

这就是澳洲房产交易的具体步骤，如果大家还有什么问题，或者想要了解澳洲房产信息，那么你都可以直接在线咨询，让专业的澳洲购房顾问来为你作专业详细的介绍。

温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎

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