海外房产项目_海外房产考察

1.移民匈牙利佩斯房产的选择

2.出国移民机构有海外投资房产业务吗？

3.中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

　在国内购买澳洲房产需要亲自去澳洲看房吗?如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢?这是每个投资者都要考虑的事情，来和看看吧。

　 一、在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗?

　这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

　由于澳洲房产是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间做考察。

　而这些都是可以通过在澳洲的朋友，子女及朋友通过拍照，等方式获得，就避免了登陆察看的麻烦了，等房子建好后再亲自验房更合适。

　 二、如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢?

　澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

　租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。

三、如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用?

　不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付 5000 -1万澳元将房屋预订(订金一般在首付后都会归还)。

　同时律师会帮你讲解合同，合同签订3-5天之内支付10%的首付款。

　除此之外，涉及律师费用(近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币左右)。

　在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理合同(澳洲合同最长有效期为6个月)

　如果是现房，则在开发商指定的期限内(一般为42个工作日内)，将尾款或房屋支付到相关律师的信托帐号内即可。

　而在昆士兰州，所有其他费用都在交付日(settlement date)支付。律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。

　物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税(相当于中国的契税)，新南威尔士州为房屋总额的4.5%，维多利亚省为5.5%(期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州)。

移民匈牙利佩斯房产的选择

国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业 看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化 美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险 投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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出国移民机构有海外投资房产业务吗？

对中国人来说，房子和家历来是密不可分的，房子在某种程度上是家的象征，对匈牙利新移民来说，陌生的国度，拥有属于自己的房产，心就有了温馨的归属。

　下面86我就带您去实地考察、全面了解匈牙利佩斯的房产。

　佩斯共有17个区，其中7个位于市中心。最受海外买家青睐的区域是5区和6区。

　 5区Belv?ros-Lip?tv?ros，布达佩斯的心脏

　 均价：?2,600/sqm

　该区虽然面积不大，Belv?ros被认为是布达佩斯的主街区。最著名的地标是国会大厦，圣伊什特万大教堂，Vigad?音乐厅，科苏特广场?拉约什广场。内城是购房者投资的最好选择，约90%的Airbnb住房都在该区。

　Belv?ros的房价是首都最高的。面对圣伊什特万大教堂和Szabads?gt?r的单卧公寓价格可达?350,000。这里房产的质量很高，翻修过的19世纪的建筑提供很多宽敞的、高天花板、硬木地板和设计独特的公寓。5区也是年轻人聚集的地方，因为它靠近大学，公司和场所。

　 6区Ter?zv?ros，奢华和

　 均价：?1,800/sqm

　Ter?zv?ros是布达佩斯的文化中心。匈牙利国家歌剧院、小型歌剧和音乐剧剧场以及李斯特音乐学院都坐落在该区。

　Nagymez?街因为其丰富多彩的歌舞表演，酒吧和餐馆也经常被拿来与纽约的百老汇相比。

　6区最贵的公寓价格可达?450,000，在安德拉什大街附近。安德拉什大街连接英雄广场和De?kFerenc广场，是布达佩斯的香榭丽舍大街，也是联合国教科文组织的世界遗产。该区最好的购房区域是在安德拉什大街，Bajcsy-Zsilinszky和Ter?z Korut大道内。价格范围从?170,000的单卧公寓到?280万的19世纪的三层楼独立房。

　 7区Erzs?betv?ros，酒吧和犹太大教堂

　 均价：?1,430/sqm

　Erzs?betv?ros是布达佩斯最小但是人口最密集的一个区。自19世纪初就有很多犹太人居住在这里，被称为?犹太区?，有很多犹太教堂，其中也包括世界第二大犹太教教堂Nagy Zsinag?ga。

　尽管该区直到90年代都被视为较落后的区域，但是如今，这里有比其他任何区更多的酒吧、餐馆和。商业投资者通过重新装修废旧的建筑，充分利用涂鸦墙和旧货市场的家具将它们转化成为?废墟酒馆?，成功地将该区的劣势变为了赢利点。

　公寓住房价格范围从?45,000到?170,000，这里很少有独立的住宅。不部分公寓都集中在主要的购物街Kir?ly街和在Gozhdu区附近。该区还有两座大学，总是有租房的需求。

　 8区J?zsefv?ros，从贫穷到富足

　 均价：?1,100/sqm

　20世纪80年代以前，J?zsefv?ros被认为是布达佩斯最贫穷的区，但是对大量历史建筑的重新打造已经改变了这里的一切。2001到2010年间，该区增加了超过5000套住房，而且现在还有很多新的高档住宅区和被翻新过的历史建筑、街道和广场。专家预计，该区的房价在未来的几年里有强劲的增长势头。

　这里除了有商店、餐馆和其他场地外，还有两个体育场馆，几座图书馆，博物馆，大学，一个公园(Orczy-kert)，一个植物园(F?v?szkert) 和一个大型诊所。该区的独立房房价从?200,000起，公寓从?120,000起，该区中心位置的新建或新装修的公寓价格从?230,000起。

　 9区Ferencv?ros，后起之秀

　 均价：?1,530/sqm

　Ferencv?ros现在是极具吸引力的投资目的区。因为多所大学(Semmelweis大学，Corvinus大学，中欧大学，布达佩斯科技与经济大学)都位于该区，房东从学生租赁市场上获利不少。该区以R?day街为中心，有超过50家咖啡馆和餐馆，许多商店，俱乐部和艺术画廊。

　有许多街道活动和音乐会都在这里举行。该区还有很多优秀的学校和绿化带，这些都让这里成为家庭的优选。该区面向多瑙河的新公寓从?100,000?170,000起可达?350,000。

　

　 13区，?天使之地?

　 均价：?1,530/sqm

　13区的主要街区在匈语中被称为?天使之地?，是布达佩斯一个安静又整洁的区域，被很多家庭所喜爱。Angyalf?ld有生活所需的一切：最大的购物中心WestEnd和DunaPlaza，适合所有年龄人群的文化中心，艺术画廊，和6座图书馆。该区的学校教学质量可排全国前10，包括BerzsenyiD?niel中学和N?methL?szl?学校。

　玛格丽特岛是附近居民和游客主要的休闲区，也是城市最著名和最美丽的公园。岛上还有几处Spa酒店，餐馆，户外游泳池，喷泉和日式花园。

　该区最贵的居民小区是面向多瑙河的住宅楼和St.Stephen's公园，公寓价格可从?170,000-250,000起。

　 14区Zugl?，家庭和经济适用房

　 均价：?1,200/sqm

　Zugl?是佩斯绿化最多的区。城市公园和塞切尼浴场都位于该区。城市公园为居民提供各种活动和设施，包括动物园，植物花园(F?v?rosi?llat- ?s N?v?nykert)，马戏团(F?v?rosiNagycirkusz)，古代城堡(Vajdahunyadv?ra)，以及许多博物馆和餐馆。

　城市公园的附近就是英雄广场，是举办很多大型活动的地方。Zugl?的整洁，安全和便利的交通很受外国公民和年轻的家庭的喜爱。

　Zugl?的高档住宅的售价也很合理。一套公园附近的40-50平米的公寓售价可达?70,000?100,000，而独立房房价可达?170,000?450,000。

中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

当我们需要移民出国的时候就需要找一些出国移民机构来为我们处理很多琐事的事务，但是在我们办理出国之前，首先要做的第一件事情就是必须在要移民的国家购置房产，否则我们去了没有地方居住是一个极大的麻烦。

很多人于是会单独找中介公司先处理住房的事情再来找出国移民机构办理出国的事情，其实大可不必，现在很多出国移民机构都有海外投资房产的业务。我们可以一边办理出国移民手续，一边查看海外房产，这样可以两件事情同时进行，节省时间。

办理出国移民手续交给出国移民机构就可以，但是买房就需要我们自己花时间去研究了。

首先我们需要对即将去的地区做大体的了解。如果是因为工作需要移民到国外，那大致的区域是已经固定的，如果是自己的原因打算移民到国外，我们就可以自由的选择适合的居住区域。

其次选择合适的房产。既然是移民出国，那房产买来主要就是为了居住。我们应该选择一处适宜自己生活习惯的住宅，周边设施齐全、医院、教育等比较集中的房产是我们的首选，多选几家便于挑选。

最后实地考察。等出国移民机构将我们的移民手续办理的差不多，我们可以去当地实地考察，实际的比较一下选择的几处房产，做最后的决定。千万不能忽略这一步，因为网上很多信息都有杜撰的嫌疑。

总之如今只要有钱出国移民就会变得比较简单，而在海外投资买房更简单。

近年来越来越多的中国人喜欢在海外置业，“在国外拥有一套房子”——这本来是有钱人的专利，但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产，不外乎是两件事情：投资或移民。但海外置业并非适合所有人，以下这些风险你必须了解。

中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

什么是海外置业？

海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。

比如，中国首富王健林以8000万英镑（约合7.7亿元人民币）的价格买下了伦敦一座豪宅，这一行为被称为海外置业。

为什么要进行海外置业？

嘉丰瑞德海外投资部总监Frank表示，一方面，人民币持续贬值已经被很多人理解为一种新的投资机会，越来越多的人懂得要全球配置资产以对冲汇率风险。另一方面，由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会。

事实上，根据媒体公布的数据，倾向于海外房产投资的购房人超过四成，投资者更注重于投资的保值性，而不苛求海外项目能带来多大的收益。

哪些人适合海外置业？

嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为，海外置业需要慎重考虑，并非适合任何人。目前而言，有财产保值、增值需求的高净值人群，与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有度需求的人群较适合海外置业。

海外置业需注意哪些风险？

最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率走低，就产生风险。购买一套当地房屋，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率走低的话，只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定，又存在走强空间的国家汇率，比如美元，是个不错的选择。

此外，第二个风险源自买家自身。

购房者首先要明确自己的置业目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，这些都是海外买房的重要基础。所以，寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队，比如嘉丰瑞德海外地产项目置业顾问团队，可较大程度地规避风险。

另外，就是要弄清楚购房目的。比如以投资移民为主要目的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这些年的最终能够达成投资移民的目标。嘉丰瑞德所推介的海外地产项目长期与本土置业顾问合作，也可以根据个人海外置业的需求，量身定制海外投资。

其次，需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是，国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。

再次，和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目繁多，购房者需要花费大力认真核查。嘉丰瑞德海外地产置业顾问，对操作流程的熟悉度和法律风险规避意识，可以增强交易的安全性。

最后，对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。

（以上回答发布于2016-05-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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