汇丰银行海外房产贷款_汇丰银行 住房

1.在中国的外资银行有哪些，分别属于哪些国家

2.本人在国外能在国内房贷吗？

3.在美国买房子有什么需要注意什么

4.如何在澳洲买房子？

5.想技术移民到澳洲去，中国人能直接购买澳洲房地产么？有什么条件或者限制啥的

006 年12 月11 日，中国银行业开放过渡期结束，外资银行可以向本地公司客户以及个人客户提供人民币业务。随着《外资银行管理条例》的出台，对于经营人民币业务执照的限制将进一步取消。目前，外资银行在中国有198 家分行，大概有70 家是代表处，所有这些机构都是在24 个城市进行运作的。并且，已有12家外资银行获准将中国境内分行改制筹建为外资法人银行，除汇丰银行(中国)有限公司、渣打银行(中国)有限公司、东亚银行(中国)有限公司、花旗银行(中国)中国有限公司已经获准开业，其余8家正在进行改制筹建的外资银行是：恒生银行、日本瑞穗实业银行、日本三菱东京日联银行、新加坡星展银行、荷兰银行、永亨银行、新加坡华侨银行、美国摩根大通银行。

2007年4月2日，转制成为外资法人银行的“汇丰银行(中国)有限公司”正式在上海开业。而在同一天，经中国银监会正式批准，首批拿到本地注册的法人营业执照后，汇丰、渣打、花旗、东亚等4家外资银行在内地的100多家网点也同时开业，并向本地居民提供全面人民币服务。中外银行同台竞技的序幕正式拉开。

一、外资银行对中国银行的评析

根据普华永道会计师事务所2007年对外资银行在中国大陆发展情况的调查(本报告的调查发现基于对40家外资银行的访谈。这40家银行代表了积极参与中国银行业市场、来自22个国家/地区的74家外资银行)结果显示：外资银行对中国内地银行的评价还是相当之高，其中29家受访外资银行给出了至少8分的高分(满分为10分)。然而，他们同时指出了中国内地银行所存在的问题：例如，国内市场方面(风险控制、对不良资产的处理、评级系统准确性、对抵押的依赖)、公司治理(管理信息系统、董事的独立性、前/中/后台职能重叠)，市场运作方式(利率管制、对高风险、低利润的集中、费用/佣金管制、受监管影响的交叉销售能力)等方面还存在一些不足之处。

二、外资银行在中国的发展策略分析

随着中国经济改革的不断深化和经济的飞速发展，90%的国外投资者都认为投资环境得到了改善，或者是得到了很大的改善，这也是外资银行对中国市场的发展前景充满信心。在过去的20多年中，中国的银行体系是渐次开放的，尤其是2006年末，中国批准外资银行可以向本地公司客户以及个人客户提供人民币业务，外资银行能够面对的客户群进一步扩展，中国市场进一步打开，这对外资银行在中国的发展起到了极大的推动作用。

目前，中国市场上的外资银行有很多，但市场份额实际上非常小。据统计，外资银行的市场份额为1.71%，和存款产品都在1.7%左右。前不久进行的一项全国性金融调查显示，在外资银行进入中国后，明确表示将选择外资银行的人数占10.8%，仍愿意选择国内银行的人占72.7%，另外还有16.4%的人在观望。同时，该项调查显示，外资银行的最大优势是“服务水平好，效率高”，占66. 7%。确实，优质的服务、良好的信誉、高效率业已成为外资银行的形象定位。

中国有近13亿人口市场的巨大潜力，是外资银行极力想开拓的市场，外资银行总部承诺，与对其他市场业务发展的支持力度相比，将大力支持其中国机构的业务。那么，外资银行如何发挥自身所长，在中国市场站稳脚跟，和中国内地银行这样的巨人进行竞争呢？笔者总结了外资银行的三条发展策略：

(一)积极抢占零售业务市场

外资银行在国内的迅速扩张让国内的银行业充分感到了压力，我们发现，外资银行在国内扩张的重要武器正是他们最为擅长的个人零售业务。个人零售业务是以存款为基础的个人汇兑、结算、代理人业务、投资业务、咨询评估、家庭理财、信用担保和承诺等各种金融服务，它是商业银行实现盈利的重要渠道。花旗、汇丰、荷兰、东亚等几大外资银行早已蛰伏国内多年，他们都以零售业务作为抢占市场的突破口。而在2006年年底，由花旗集团牵头，中国人寿、国电集团、中信信托等组成的花旗财团击败国内外竞争对手，成功收购了广东发展银行85%的股份。此次收购后花旗银行拥有广东发展银行20%的股份，有业内认识分析，通过参股广发行，外资背景的花旗银行可以建立一个面向所有消费者的银行，同时还可以打开一扇零售银行业务的窗口。

对国内银行而言，批发业务一直是主题业务，通常占到整个业务收入的80%以上，而零售业务一直被大家忽视，不但占的比重很小，产品和服务的种类也相当单一。随着整个金融业已经意识到个人零售业务的重要性，这样的状况在最近几年发生了一些的改变，但是重视程度仍然不够。

经过多年的发展，金融产业链发生了结构性的变化，零售业务的需求日益增加，从房地产、透支到汽车。目前美国个人已占到全部的40%以上。而在中国，尽管企业仍占到总额的90%，但近年来个人业务也在快速上升，自2001年底到2005年底的4年时间里，中国人民币个人业务的复合年均增长率已经达到了33.1%，其中房地产个人从2000年底的5600亿元上升到2005年底的8万亿元，也从零发展到4000万张，未来随着发卡行数量的增加和个人信用体系的逐步完善，个人业务的数量和比重都将大幅上升。与此同时，企业需求在下降。在美国，公司金融业务部门中传统业务所占的比重已经越来越小，投资银行、证券交易等服务于直接融资市场的业务正取代业务成为公司金融业务的主流，而这些业务具有较强的中间业务性质，使整个公司金融部门的资金支出下降。

中国经济的持续增长带来了巨大的居民财富和储蓄，为银行零售业务的发展提供了坚实基础。外资银行敏锐地发现了这个潜力巨大的市场，并积极取行动拼抢该领域。据国家统计局预计，到2010年，中国将有25%的城市家庭步入中产阶层，这些将是零售银行业务的主要客户，特别是高端客户理财市场，将是外资银行目光瞄准的重点。

(二)积极运用营销手段，倡导人性化服务

外资银行一直以来十分注重各种营销手段的运用，积极倡导人性化的服务理念。在这一点上，我们可以以外资银行在“结构性存款”这一业务的开发为例来进行分析。

结构性存款是结构性产品的一种。它是在普通存款的基础上嵌入某种金融衍生工具( 主要是各类期权)，通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或与某实体的信用情况挂钩从而使存款人在承受一定风险的基础上获得较高收益的业务产品。结构性存款作为一种金融创新的产品，在20世纪90年代增长迅速，2003年在我国推出，由于它的收益率明显高于同期的银行存款利率，因此在推出后即受到投资者的热捧，并在理财领域扮演着越来越重要的角色。目前结构性存款种类繁多，各家银行竞争激烈，而外资银行在这一领域处于领跑位置，我们来分析一下外资银行得以领先的原因：

1.市场细分，满足不同客户的需求。一种产品的市场营销能否成功，关键要看它是否满足投资者的需求。外资银行针对不同客户进行不同的产品设计，以满足不同需求。结构性存款吸引人之处在于可以通过这一工具达到投资其它产品的目的，尤其是在我国目前的资本项目未自由兑换的情况下，结构性存款可以帮助投资者实现投资过去个人无法投资的领域。从这一角度出发，外资银行选择多种挂钩方式，与世界各地丰富的投资品种相联系，能够满足投资者的不同需求，吸引投资者的投资兴趣。外资银行在结构性存款方面不求量多求质精。所谓“精”就是每一款产品都针对一类客户的投资需求，满足投资者某一方面的投资需要。比如花旗银行“优利账户”就是针对有短期外汇投资需求的投资者。又如东亚银行利率指数挂钩保本投资产品中对VI P 客户和普通客户的收益率不同，这样就能吸引更多的高端客户。

2.探求客户心理，细待优质客户。外资银行很注重研究客户心理，以此为基础开发出有巨大需求的产品。比如针对高端客户风险承受能力强、风险厌恶程度低的特点，外资银行主要推出的是一些高风险、高收益的产品。而对于一些优质客户，外资银行会提供收益更高的产品，使这些客户获得尊贵的感觉， 以建立长期的关系。而且，外资银行注意挖掘需求。比如荷兰银行 “梵高贵宾理财之全球配置债券基金篮子挂钩结构性存款”，引入全球债券基金作为挂钩标的，尽管国内很少有人对这一领域有深入的了解，但其丰厚的预期回报率还是吸引了众多投资者购买。

3.扬长避短的产品定位。尽管外资银行都努力开展结构性存款业务，但它们的侧重点不尽相同。比如荷兰银行主要定位为挂钩各类指数的3-5年中长期产品，渣打银行以3个月-3年的中短期产品为主，同属汇丰集团成员的恒生银行和汇丰银行的产品流动性较强， 东亚银行则在新推出的产品上纳了类似基金的灵活增持和提前赎回机制。每家银行都力争在自己最擅长的领域推出相应的产品，发挥出自身比较优势，从而在竞争中处于有利地位。

4.充分利用现有，有效降低成本。金融创新的最初目的在于突破现有法律规定，获得税收等方面的好处，降低成本。目前我国法律对结构性存款的规定较少，对其性质还未确认，在此情况下，结构性存款可以突破某些法律的限制，为投资者带来更多的投资机会。外资银行在这方面目光敏锐。比如2005年开始，外资银行开发的结构性存款开始挂钩海外指数，如道?琼斯指数、恒生指数、国际商品期货指数等，突破了境内只有QDII才可投资境外市场的规定，为投资者带来更多的投资机会， 在增加产品需求的同时，自然也降低了自身的成本。

5.把握金融创新精髓，创造更优的组合搭配。金融创新的精髓在于运用尖端技术对现有收益风险进行剥离、分解并通过重新组合或复合创造出新的收益风险关系。结构性存款的设计上最主要的一点是选择合适的内嵌衍生品。外资银行擅长搭配不同的期权类型，比如在提前终止权的运用上。因此外资银行可以更好地控制成本，创造收益。

(三)力求通过合作进行竞争达到共赢

就竞争来说，外资银行希望通过合作进行竞争，而不是通过纯粹的竞争来进行竞争，即外资银行希望通过和本地银行进行互补式竞争，而不是直接和本地银行进行直接的和面对面的竞争。渣打银行是这一方面的典型代表。渣打进入中国市场最重要的原因是追随着客户的足迹来到中国，渣打银行网点所覆盖的区域80%是外商投资者的活跃地区，不仅牢牢抓住经济发达的沿海地区，且已经将触角伸入重庆和成都等一些西部地区。很多外资银行都抱有长期发展态度，它们进入中国市场是希望有长期的战略合作，特别是在某些领域，可以实现和当地银行的长期发展，汇丰、花旗在浦东就有类似领域的合作。应该看到，外资银行来到中国并不一定仅仅是为了竞争，而是为了能够补充在中国已经存在的东西。例如，渣打推出了一些产品，也希望能够促进当地银行推出类似的产品，在这种情况下每个合作者都在市场中获胜了。现在单一外资银行参股上限是20%，外资银行总参股比例是25%。外资银行进行战略性投资希望得到更大份额的参股，例如，渤海银行就是渣打建立的一个全新的银行，其即为外资银积极扩大参股份额的一个成功例子。

总之，外资银行希望实施有机增长的战略。有机的增长就是有更多的人才和有自己的管理团队，而且要不断发展壮大，希望这样的投资战略能够达到共赢，让投资的银行获益，让中国的客户和消费者也获益。

三、结语

综上所述，外资银行在中国的整个策略框架是可以概括为“四化”， 即广化、深化、强化、优化。广化：外资银行希望分支机构能够扩大，能够更关注核心客户，支持当地经济的发展，希望有更多网络的发展以及有更多客户的发展。深化：全球的网络是外资银行的一个优势，但不仅仅是在中国网络的优势，仅仅靠外资银行在中国的分行就要与中国内地银行竞争是很难取胜的，但是可以在这个市场带来国际化的发展，而且能够带来不同的产品和方案给客户。强化：从一个现有客户身上得到更多的收益与获得一个新客户相比是更容易的，外资银行希望通过强化客户关系以获得更多的份额。优化：外资银行希望能够提供良好的服务给客户，只有通过这样的优化才可以使外资银行和其他银行有所不同。

在中国的外资银行有哪些，分别属于哪些国家

　引言：

　严外汇管制大前提下，“我有钱，但如何买房收益才能最大化?”、“我有资金，但资金不能一次性出境，想买房怎么办?”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美买房得到一定的解决，“谁能，购房难不难?这盘棋具体流程怎么走?”接下来，为大家奉上购房全攻略，解答你的疑惑。

一.在美购房时，选择或全现金支付有何区别?

　两种购房支付方式各有优劣点，但简单概括来说：

　(1)全现金支付

　优点：快速成交、压低成交价格，过户手续办理更迅速。

　缺点：无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。

　适合人群：购房预算充足，短期需要购房的买房者。

　(2)方式支付

　优点：减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度

　缺点：审批程序繁琐，耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。

　适用人群：购房预算不足或具备投资意识的买房者。

　听起来购房挺不错，那中国人选择购房还有其他原因吗?

　二.中国买家选择的主要原因是?

　(1)美国购房利率低，能够最大程度发挥杠杆效应。

　华人买家可借助资本优势，保持个人资金操作的灵活性，这一特性会吸引不少中国买家的目光。

　(2)中国外汇出境政策缩紧，资金出境难。

　在美国购房能以租还贷(利用租金偿还房贷)，减轻资金支出压力，有利于形成正向现金流，同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家取支付的方式。

　“挺适合我的，那我的身份能在美国买房吗?”

　三.哪类中国人可以申请美国买房?

　首要明确的是，签证不同(外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份)利率和政策都有很大区别。

　说到这儿，不少朋友可能会犯迷糊，签证种类那么多，哪些适合购房?

　以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例，具体展开分析：

　1. 绿卡持有者：政策与公民相同

　绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别，所以有绿卡意味着购房时政策沿用针对美国公民的政策。打个比方，绿卡相当于终身通行证，而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以，拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

　2. H1B签证

　很多朋友会问我：“H1B工作签证在美国如何买房呢?”

　有这种疑问是因为，H1B在购房时有天然优势，关注的人自然就多。

　(1) H1B抽中：

　享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇

　(2) H1B没有抽中，但还在OPT有效期内：

　仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇

　(3) H1B没有抽中，OPT失效：

　签证变成B或者F签，失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇

　条件：在机构选择上相对宽松很多，很多银行均可提供。条件满足也比较简单，只要在美国境内生活足够长的时间，能提供近两年的报税表，收入证明等，银行会依据收入能力的大小给予。

　在美国能较顺利申请到房屋的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。

　那么问题就来了，如果我满足条件之一，那什么类型的项目比较适合我呢?

　美国有四种常见的项目：常规、(FHA)、退伍军人(VA)、农村住房服务局补助(USDA)、低收入补助(FHA)。若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规。

　所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的很可能是这样：

　项目：Conventional(普通)

　条件限制：信用分数最低620，无收入限制，要有至少两年报税单

　首付比例：

　(1)数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% - 5%

　(2)数额大于$417,000，将属于大额，需要付20%首付

　审批时间：10-15天

　其他费用：

　(1)无中介费，无申请费

　(2)首付为3%-5%时：房屋保险相对于FHA低很多，并且当你额度偿还到20%的房市值后，自动消失。首付为20%时：不收取房屋保险费用。

　“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要购房应该如何申请呢?“

　首要说明的是，美国以上四种常见并不适用这类买家，一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。

　F1签证或B-2签

　都属于外国人，很难贷到款，即使有，利率也非常高。

　机构：一般只能找专为外国人的公司或机构，

　1. China Trust Bank中国信托银行

　2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行

　3. Cathay Bank国泰银行

　4. Guaranteed Rate

　*5. HSBC 汇丰银行(不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者)

　这几家银行机构目前都有做外国人，但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系，选择对你最有利的银行。

　首付比例：一般要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。

　四.中国人在美购房步骤有哪些?

　 在美购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体步骤可分为以下7步

　(1)选择放贷机构

　选择美国机构主流方式有两种，选择经纪人或商业银行。

　经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低利率和最少花费。

　适用条件：不熟悉美国购房事宜，挑选一位优秀的经纪人推进整体流程或许是更好的选择。

　费用说明：经纪人通常会收取额1%的费用作为服务费。

　直接寻找商业银行，不通过第三方：

　适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等

　优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受优惠

　(2)比较利率和期限后确定能为买家提供最适于买家承受力的放贷机构

　美国常见的购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的年限。目前美国的平均购房利率在4%-5%左右，主要有两种类型，浮动利率和固定利率。

　购房浮动利率(ARM)通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。，根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。

　购房固定利率。常见固定利率有15年或30年的，年利率是固定的。

　房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右(外国人购房固定利率会更高，通常在4%-9%)，十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。

　以购买一套14万美金的房子来看：

　短期(3-5年内)来看

　利率对比：浮动利率的利率较固定利率低0.5-1%左右。

　适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率比较值得考虑。

　长远来看

　利率对比：浮动利率较固定利率存在利率大幅提高的风险。

　适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

　买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。

　(3)获得接受买家的财务和明资料的放贷机构的预先资格

　此步骤要求在程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家机构有所不同)决定所能承受的额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格，放贷机构是否愿意提供以及额度。

　(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

　不同机构的放贷政策和条件不一样，但机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常，中国人在美国申请房贷需满足以下基本条件(具体要求视机构和项目而定):

　1、有效的美国签证，例如B1/B2签证;

　2、工作收入证明;

　3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款;

　4、中国的信用记录报告;

　(5)抵押公司进行房产评估以确定价值

　房地产抵押评估须由银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和者双方均具有约束力。

　(6)与抵押职员成交

　 步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交。

　(7)结算成交一揽子费用机构

　按照双方之前协定的房屋估值，项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用购房。

　五.成功实现在美购房后，在美购房的报税优惠力度如何?

　在美国买房，房屋利息和银行收取的点数是可以扣税的。

　房屋利息：

　每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。

　银行收取的点数：

　在美购房的时候银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据的年限分期摊销抵扣。

　根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许人将房屋利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房”、“房屋净值”和“信用” 。

　只要满足项目是担保性和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中，购房总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次购房者提供相应的“抵税额“。可以看出，美国的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的项目。

本人在国外能在国内房贷吗？

在中国的外资银行有上百家，其中包括渣打银行（英国）、花旗银行（美国）、星展银行（新加坡）、华侨银行（新加坡）、苏格兰银行（英国）、美国银行（美国）、瑞穗银行（日本）、北德意志州银行（德国）、法国巴黎银行（法国）、法国东方汇理银行（法国）、荷兰合作银行（荷兰） 、华美银行（美国）、挪威银行（挪威）、瑞典北欧斯安银行（瑞典）、德富泰银行（泰国）、西班牙对外银行（西班牙）等等。

外资银行的经营范围根据各国银行法律和管理制度的不同而有所不同。有的国家为稳定本国货币，对外资银行的经营范围加以限制；也有些国家对外资银行的业务管理与本国银行一视同仁。

它主要凭借其对国际金融市场的了解和广泛的国际网点等有利条件，为在其他国家的本国企业和跨国公司提供，支持其向外扩张和直接投资。外资银行有的是由一个国家的银行创办的，也有的是几个国家的银行共同投资创办的。

扩展资料：

1、四家最常见的外资银行

花旗银行、渣打银行、汇丰银行、东亚银行。这些外资银行都在中国内地开展了业务。与中资银行相比，外资银行的种类较少，但不同的消费者也可以申请适合自己需要的。例如，汇丰中国首批分为三类，分别面向喜欢生活的人、旅游达人和汇丰卓越理财客户，他们在旅游、购物、食物、和休闲等领域带来丰富的权益。

2、外资银行的门槛很高

花旗银行的至享卡目标受众是税前月薪在3万元以上的高端精英群体。产品的配套服务也较为丰富，包括为持卡人提供各种优惠权益，以及更多为客户需求，为持卡人提供国内外旅游和生活相关的咨询和预订服务。渣打银行（中国）的臻逸系列卡和臻程系列卡，也是面向于高端商务旅行、消费客户。

参考资料：

百度百科-外资银行

在美国买房子有什么需要注意什么

一、本人在国外能在国内房贷吗？

人在国外，只要是中国公民还是按正常手续办理房贷，本人及配偶没有公积金的不能申请公积金，公积金只能本人及配偶使用。房屋所需资料：

1.借款人的有效、户口簿；

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

3.已婚需提供配偶的有效、户口簿及结婚证；

4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

5.房产的产权证或购房合同；

6.担保人（需要提供、户口本、结（未）婚证等）。流程：1.向银行提出申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定金额；3.签定借款合同等；4.办理房地产抵押登记事宜；5.银行放款。

二、美国按揭购房流程

近年，房地产虽然水深火热。但不论是投资还是自己居住，在美国买房的人越来越多。但是由于购房事项细节繁杂，要注意的事项很多，下面出国网就来说说美国按揭购房流程。

我们强烈建议买房者在纽约购买公寓时聘用律师，因为房地产交易非常复杂，所以隐藏着很多法律风险和隐患。在美国，购房者通常都会聘用律师，除了人们通常关心的合同、留置权以及所有权问题，纽约的许多合作公寓(Co-opapartment)还有需要经过仔细研究和审查的财务报表和会议记录。购买产权公寓(Condo)，甚至在购买独栋房屋(house)时也可能遇到许多麻烦。更不用说在谈判桌对面的卖方通常都有自己的律师。当然还有一个简单的原因是纽约的房地产很贵，交易不好可能对买家造成大金额的损失。所以在纽约买房时请注意一下步骤和注意事项。

1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Definerequirements)：首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件，例如价格、所在地区、多少卧室和浴室、面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房，那么必须先向银行申请预先核准(pre-roval)，并且获得房屋前置审批信(bank’smortgagepre-rovalletter)。您要首先研究自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平，知道自己是否需要。如果需要，可以承担的每月还款额是多少。

2、看房：自己或在经纪人的帮助下，看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置、价格区间、特别的需求。另外，在美国看房与在中国看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议，约定由经纪人代理购房事宜，并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意，以避免日后。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

3、书面报价(WrittenOffer)：找到满意欲买的房地产后应尽快行动，不要给太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房屋，并出示买价及如有其它的买屋条件。

4、签订合约：在您的Offer被卖方接收后，买卖双方将在各自的律师代表下，商谈合同条款。在纽约，双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如，是否加入合同取决于的条款。同时，买方律师还要进行尽职调查(Duediligence)审查关于房产的文件，告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对Duediligence满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易，一般情况下定金是不能退回的。卖方收到合同后，签署，再寄还给买方。

5、银行确定发放：如果买方需要，买方将与银行联系进行事宜。银行同意后，会为您出具Commitmentletter。

6、产权报告：买方律师将以买方的名义购买产权报告(Titlereport)并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户;调查房屋的历史交易情况、情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Titleinsurance)以保护自己的权益。

7、向管理处申请：如果您购买的是Condo或者Coop，那么您将在地产经纪的帮助下，向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利，即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下，Coop管理处更难通过，更容易拒绝您的申请。

8、成交(Closing)：双方律师将收集Closing时的文件，协调各方，确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。买卖双方在约定的过户日会面，办理交房手续。买方需带好自己有效明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。对买家、现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。

9、过户后的费用：拥有独立产权公寓(Condo)，要付房产税和每月的公共费用;拥有合作公寓(Co-op)，要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类、地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关，可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓，每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者，公共费用和物业税都是商业上的开支，所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头，购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备，看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋，至少再加一个月时间。

三、美国房产投资能吗？如何？

当然可以！一般来说，海外买家的首款相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美元。

不过，海外投资者在美国申请的周阅、确定买家的还款能力是关键。

一旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。

之前看到居外网的一篇文章是讲怎样在美国买房的，相关内容如下：

希望对你有帮助哦。

四、美国买房怎么

以下内容来源于美房吧，美房吧致力于为华人在美国投资置业提供包括买房中介,卖房中介等服务：随着美国经济和房地产市场的复苏与上升，很多中国客户期望来美买房置业，投资。根据广大买房客户的问题和咨询，这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请，及其利弊分析。

1）在加州可以接受外国人买房申请的银行有几家，汇丰银、华美银行

、国泰银行。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金，存放时间60天以上才可以申请。中国或香港HSBC

账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低为2000美金，没有存放时间要求。

2）作为美国知名国际的HSBC银行，其审批速度较快/30--40天通过。一般来说，外国人的首期头款须高于40%，但必须审查

您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%，不用查核个人收入但要求设定月供银行自动转账，其审批速度为

40--50天。期限为3，5，7，10年可供您选择。最高上限是200万美金。

3）2013年以来，美国与加州的房地产市场非常火爆，房价正在上升，买家蜂拥而至。卖家和公司对买房人的申请审查严格，外国

买家的申请难度更大。因为外国人的审批期限较长，所以在选择投资标的物时，就比较不容拿到一个比较优惠的价钱，毕竟”CASHISKING

现金为王“，如果想投资美国房地产，还是需要准备比较充足的”现金“会比较好。

需要知道，以上银行的流程和要求有时会有变动，准备之前，请先咨询银行。一般来讲，需要申请买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，一切顺利的话，成交时间大约在1～2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续，过户成交。

如何在澳洲买房子？

1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户

对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

2、看上美国房子后，该怎么出价

美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

3、永久产权不表示要拥有一辈子

众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

4、美国房子出租不难

西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

6、不要要求卖家送你家具。

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。价格就再商量。

7、投资美国房产只看租金回报率吗

投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

8、不是每个外国人都能办理房贷

投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可给海外买家。

外国人与美国人之间是存有差异的：美国人条件：信用丶收入丶工作是否稳定；外国人条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低;有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己最有利的一家。

想技术移民到澳洲去，中国人能直接购买澳洲房地产么？有什么条件或者限制啥的

根据澳洲《15 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义

澳洲对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲《15 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。

或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。?具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要，买家需要联系经纪人，准备材料，申请。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

扩展资料：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

人民网-澳洲有什么好，中国人都去那买房？

从集房网.gifang上copy下来的，希望能帮助到你：

1. 提问：什么样身份的人可以在澳洲购买物业进行投资？

答：

1)澳洲或新西兰籍公民，

2)澳洲拥有永久居住证或临时居住证者，

3)非澳洲居民，海外投资者

2.提问：澳洲投资购买的住宅性物业有哪几种：

答：

1) “预售楼” – (按照平面图购买物业)。该工程平面图经由当地当局设计并审

批（通常是当地市政厅或区县当局）。该工程项目仍未施工。

2) 正在施工中的物业。

3) 工程项目已经完工但是尚未有人入住。注：一般来说这些楼盘已经有租客或业主入住，这些楼盘就不能卖给海外买家，但如果拥有FIRB资格认证的房屋则可以对海外销售。

3. 提问：在澳洲一次性可以买多少物业 ？

答：原则上在数量上并没有特殊的规定。允许向海外开放的购买数量由开发商决定。一般来说，一栋楼盘每次销售的房屋数量，有50%能对海外销售，另外50%需要保留当地居民或永居、临居居民购买。

4. 提问：澳洲房产按什么方式持有所购置的物业 ？

答：澳洲的房产属于永久产权，世代相传，相比国内70年的产权时间，更具私人化。

5. 提问：如果购买房产，如何将房款汇入澳洲？

答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等），但是每人每年只能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户，当然国内也有类似于昆仑国际等高端换汇公司提供此类服务。

海外付款方式有电汇和海外汇票等。具体的可以向各地银行进行咨询。

6. 提问：购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

答：需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时, 您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣。

7. 提问：购买澳洲房屋可以进行吗？如何 ？

答：可以的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行抵押，您所想收到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产业务。

在澳洲银行中有多种方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息、用港币还款方式。

8.提问：如果有看中的物业后，想购买是否需要支付订金或其他费用？

答：从国内代理中介处看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还），同时在律师从澳洲飞往国内讲解合同后，首付10%后需要支付律师费用的50%（近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币）

9.提问：在购买澳洲物业后，首付完成后，剩余尾款什么时候需要交付？

答：在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号内完成，或提前办理合同（澳洲合同最长有效期为6个月）

如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋合同付到相关律师的信托帐号内即可。而在昆士兰州, 所有其他费用都在交付日（settlement date)支付。

此外，律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分支付给代理律师。

物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的4.5%，维多利亚省为5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。

10.提问：在国内购买澳洲物业，是否需要亲自去澳洲看房吗 ？

答：答案是介乎2者之间的。

未看房，如果您作为投资、为孩子考虑买房或新移民，而选择的区域是市中心的，那只需对所买区域有所了解，及开发商和国内代理企业进行相关的了解即可，此类房屋区域位置好，适合学生或当地人租用，因此作为投资能得到满意的回报和服务。

看房，澳洲当地也很欢迎海外购房者进行当地考察，那对所购买的物业增加一些把握，有些国内信誉较好的代理公司也可以为客户安排看房的旅行考察。

你也可以直接去://.gifang/?page=realestate_knowledge看看，挺多澳洲买房的知识。