海外的房地产投资_2021年投资海外房产占比多少

2024-10-22 21:03:31

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4.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

海外的房地产投资_2021年投资海外房产占比多少

2021年10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘、货币政策司司长孙、金融市场司司长邹澜出席，并回答记者提问。人民银行办公厅副主任兼新闻发言人罗延枫主持新闻发布会。以下为文字实录：

罗延枫：各位媒体朋友大家下午好，欢迎大家参加今天的第三季度金融统计数据发布会。

10月13日人民银行在、官微发布了第三季度金融统计数据，数据发布之后社会各界非常关心第三季度经济形势、下阶段货币政策趋势等问题，希望得到来自央行的解读。今天我们很高兴地邀请到人民银行调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘女士、货币政策司司长孙先生、金融市场司司长邹澜先生出席今天的新闻发布会，共同回答大家关心的问题。

下面请大家开始提问。

中央广播电视总台（央广经济之声）：三季度的数据发布以后，想请问一下目前金融运行整体的特征是什么？

阮健弘：今年以来，人民银行坚决贯彻党中央、院的部署，稳健的货币政策保持灵活精准、合理适度、稳字当头，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的平稳性。从三季度的数据看，当前金融运行总体平稳，金融总量平稳增长，货币供应量和社会融资规模的增速同名义经济增速基本匹配，宏观杠杆率保持稳定。

一是金融总量平稳增长，流动性合理充裕。金融体系坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，保持金融总量平稳增长，维护经济大局总体平稳。9月末，M2的余额是234.28万亿元，同比增长8.3%，比上月末高0.1个百分点，社会融资规模的余额是308.05万亿元，同比增长10%，比上月末低0.3个百分点。M2和社会融资规模的增速与名义经济增速基本匹配。

二是信贷总量稳定增长。今年以来，稳健的货币政策保持连续性、稳定性和可持续性，增强信贷总量增长的稳定性。前三季度，新增的人民币是16.72万亿元，同比多增4624亿元。9月末，人民币各项余额189.46万亿元，同比增长11.9%，比上月末低0.2个百分点，保持基本平稳。

三是宏观杠杆率基本稳定。今年以来，我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，有效实施宏观政策，经济延续恢复的态势，金融总量平稳增长，宏观杠杆率保持基本稳定。今年上半年，我国的宏观杠杆率是274.9%，比上年末低4.5个百分点，非金融企业、和住户部门的杠杆率分别回落3.1个、1个和0.4个百分点，均出现不同程度的下降。从三季度的经济恢复和债务增长情况看，预计三季度宏观杠杆率还将保持基本平稳。

上海证券报：请问前三季度社会融资规模增长有哪些结构性特征？

阮健弘：前三季度社会融资规模增量是24.75万亿元，比上年同期少4.87万亿元，比2019年同期多4.14万亿元，总体上金融对实体经济的资金支持与经济发展相适应。分结构看：

一是金融机构对实体经济的信贷支持力度不减。前三季度，金融机构对实体经济发放的人民币新增16.83万亿元，比上年同期多增1400亿元。

二是债券和企业债券的融资回归常态，股票融资同比多增。前三季度债券的净融资是4.42万亿元，比上年同期少2.32万亿元，比2019年同期多4276亿元。前三季度企业债的净融资是2.43万亿元，比上年同期少1.66万亿元，与2019年同期基本持平。前三季度非金融企业境内的股票融资是8142亿元，比上年同期多2043亿元。

三是表外融资减少较多。前三季度，委托、信托和未贴现的银行承兑汇票三项表外融资净减少1.56万亿元，同比多减1.4万亿元。

美国国际市场新闻社：随着美联储缩减的进程日益明显，我想问一下中国宏观政策尤其是货币政策应该如何应对？谢谢。

孙：我们注意到近期美联储关于货币政策的表态，市场预期美联储可能在今年年底前启动缩减购债。从我国来看，2020年应对疫情以来，我们实施正常货币政策，2020年5月以后货币政策力度逐步恢复正常，今年已基本回到疫情前常态。今年以来，考虑到国际经济和金融市场环境的变化，以及主要经济体可能的货币政策调整，人民银行作了前瞻性的政策安排，降低了美联储等发达经济体央行政策调整可能带来的外溢冲击。当前我国金融市场运行平稳，十年期国债收益率在2.95%附近，总体处于较低水平。跨境资本流动基本平衡，人民币汇率双向浮动，在合理均衡水平上保持了基本稳定。9月末人民币对美元汇率中间价为6.49元，较2020年末升值0.6%。CFETS人民币汇率指数较2020年末升值5%。

下一阶段，稳健的货币政策将灵活精准、合理适度，以我为主、稳字当头，做好跨周期调节，统筹考虑今明两年政策衔接。人民银行将综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。持续释放LPR改革效能，稳定银行负债成本，推动小微企业综合融资成本稳中有降。发挥好结构性货币政策工具作用，引导金融机构加大对中小微企业、绿色发展等重点领域和薄弱环节的支持力度，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的作用，引导市场主体树立风险中性理念，加强跨境资本流动宏观审慎管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

日本经济新闻：今年的中国金融稳定报告强调“房地产集中度管理制度已经进入常态化实施阶段”。最近很多城市的楼市降温了。经济增速也在放缓。请问如果今后经济增速进一步放缓，央行有可能对房地产信贷管理暂时放松吗？

邹澜：十九大以来，中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。

从数据上看，今年前三季度，个人住房发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发，企业销售回款偿还后，原本应该合理支持的新开工项目得不到，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

证券时报：四季度有大规模的MLF到期，想问一下央行将会如何应对这种到期压力？以及央行是如何预判四季度的流动性是否会面临较大的波动？包括随着近期美联储的缩减购债可能会落地，目前有没有观察到中国是否会出现资金流出的压力？

孙：今年以来人民银行实施稳健的货币政策，综合运用降准、再、再贴现、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，货币市场利率运行平稳。今年前9个月，DR007就是银行间市场的存款类金融机构回购利率平均值为2.18%，和央行公开市场操作7天期逆回购利率2.2%非常接近。

四季度，银行体系流动性供求将继续保持基本平衡，不会出现大的波动。对于债券发行和税收缴款以及中期借贷便利到期等阶段性影响因素，人民银行将综合考虑流动性状况、金融机构需求等情况，灵活运用中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，适时适度投放不同期限流动性，熨平短期波动，满足金融机构合理的资金需求，保持流动性合理充裕。同时，结构性货币政策工具的实施在增加流动性总量方面也将发挥一定的作用。

近期，人民银行还推动常备借贷便利（SLF）操作方式改革，有序实现全流程电子化，这有利于提高常备借贷便利操作效率，稳定市场预期，增强银行体系流动性的稳定性，维护货币市场利率平稳运行。

近年来，人民银行完善流动性和市场利率调控框架，提高操作透明度，通过言行一致的货币政策操作和预期管理稳定市场预期，有效降低了金融机构的预防性流动性需求，使得维护货币市场利率平稳运行所需要的流动性总量和超额准备金率持续下降。后续，人民银行将继续密切关注影响流动性供求的多种因素，保持流动性合理充裕，引导货币市场利率围绕央行公开市场操作利率平稳运行，为经济高质量发展提供良好的流动性环境。

彭博新闻社：恒大集团的债务危机引起了国内外投资者的广泛关注，我们想问中国央行怎么看房地产的企业面临的信用风险？是否担心会引发系统性的风险？

邹澜：恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，这家公司经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。

恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

目前，相关部门和地方正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方，做好项目复工的金融支持。

恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

财新：我想问一下碳减排的支持工具目前的创设进展如何？预计何时以何种形式落地？

孙：碳减排支持工具大家都很关心，根据院常务会议部署，目前人民银行正抓紧推进碳减排支持工具设立工作。碳减排支持工具是为助推实现碳达峰、碳中和目标而创设的一项结构性货币政策工具，人民银行提供低成本资金，支持金融机构为具有显著碳减排效应的重点项目提供优惠利率融资，为保证精准性，碳减排支持工具支持清洁能源、节能环保、碳减排技术三个重点领域；为保证直达性，取先贷后借的直达机制，金融机构自主决策、自担风险，向碳减排重点领域的企业发放，之后可向人民银行申请碳减排支持工具的资金支持，并按照人民银行要求公开披露碳减排相关信息，接受社会监督。人民银行将以稳步有序的方式推动碳减排支持工具落地生效，注重发挥杠杆效应，撬动更多社会资金促进碳减排。

需要强调的是，碳减排支持工具对碳减排重点领域的支持是“做加法”，支持清洁能源等重点领域的投资和建设，从而增加能源总体供给能力，不是“做减法”。金融机构仍要按市场化、法治化和商业化原则，对煤电、煤炭企业和项目等予以合理的信贷支持，不盲目抽贷断贷，更好发挥金融对能源安全保供和绿色低碳转型的支持作用。

新华社：请问一下三季度的信贷结构有什么样新的变化？有什么新的亮点？

阮健弘：人民银行认真贯彻落实党中央、院的决策部署，灵活运用多种政策工具，持续引导金融机构加大对国民经济重点领域的资金支持。从的实际投向看，9月末，全部产业的中长期余额是67.46万亿元，同比增长15%。这个增速比同期全部本外币增速高3.6个百分点，其中制造业、基础设施业和不含房地产业的服务业中长期余额分别增长37.8%、16.4%和17.2%，分别比上年末高2.6、2.2和0.3个百分点，均保持了较快的增长速度。

从普惠小微企业融资情况看，普惠小微的维持较高的增长态势，继续保持了“量增、面扩、价降、结构优化”的特点。量增方面，9月末，普惠小微余额同比增长27.4%，比各项的增速高15.5个百分点。面扩方面，9月末，普惠小微支持了4092万户小微经营主体，同比增长30.8%。刚才孙司长也提到了推动小微企业融资成本稳中有降，从数据方面看，9月份新发放的普惠小微企业利率是4.89%，比上年12月下降了0.19个百分点。结构优化方面，9月末，普惠小微中信用的占比是17.4%，比上年末高两个百分点。

同时我们也注意到三季度信贷结构方面又有了新亮点，金融在支持新动能、新产业、新业态方面取得了较大的进展，金融向国家的“专精特新”企业倾斜，“专精特新”企业势头增长良好。一是“专精特新”企业的获贷率比较高。9月末，“专精特新”企业的获贷率是71.9%，户均余额7582万元。二是余额稳定增长，成本持续下降。9月末，“专精特新”企业余额同比增长18.2%，比全部的增速高6.3个百分点，合同平均利率是4.52%，分别比上年末和上年同期低0.15和0.25个百分点。

当前金融体系在不断加强对重点行业和普惠小微支持的同时，也在增强对“专精特新”企业的支持，信贷结构持续优化，将推动经济的高质量发展。

香港经济导报：我们注意到近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌，请问央行对此持什么态度？

邹澜：近期，受个别房地产企业债券违约等风险的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约出现后的自然反应，历史上也有很多案例。比如说，前段时间华融集团出现风险后，市场避险情绪急剧上升，连带其他资产管理公司的股价、债券价格也都出现下跌，再融资困难，随着8月华融成功引入战投，境外债券折价快速收窄，市场情绪得以恢复。

目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

我们也注意到，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

CNBC：我的问题是关于最近的一些限电情况，有不少的经济学家对中国经济展望和预测，这些情况对经济的影响请问央行怎么看待这个事情？

孙：最近我们也注意到拉闸限电的有关情况，包括近期的大宗商品价格上涨，我们认为中国的PPI涨幅在今年年底至明年会趋于回落。对于我国CPI的影响来看，CPI可能有所上行，但仍将保持在合理区间。总的来看，我国的通胀总体可控，所以下一阶段人民银行还将坚持实施正常的货币政策，以我为主、稳字当头，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，把握好政策的力度和节奏，稳定社会预期。

中国经营报：我注意到昨天出的9月份的CPI、PPI的数据，显示CPI、PPI的剪刀差达到了10个百分点，再上历史新高引起了市场的关注。同时我也注意到PPI内部的生产资料、生活资料同比也增高，这些对中小企业造成生产成本的压力，市场预期四季度是不是可能央行会再次降准支持中小企业的发展？我想问一下怎么看待这个现象？四季度还存在降准的空间吗？

孙：关于大宗商品价格上涨PPI上行，刚才我已经介绍过了，我们认为PPI可能在近期维持高位，但是考虑到我国是全球主要生产国，经济自给能力较强，企业大部分能源品供应有长期协议保障，国际大宗商品价格上涨和各国通胀上行的输入性影响可控，所以PPI维持高位还是一个阶段性的。随着全球供给恢复、运输效率提升和高基数效应显现，PPI有望于今年底至明年趋于回落。

CPI刚才也讲到，我们预计CPI有所上行，但会继续处在年初的预期目标区间之内。当然这个过程当中对一些下游的中小微企业会造成一些影响，我们也可以看到各部门取了很多措施支持中小微企业应对挑战。从人民银行角度来说我们也出台了很多措施，包括前期出台的新增3000亿元支小再额度，也包括7月初的降准，都是对中小微企业加大金融支持力度。从流动性角度来说，人民银行要保持流动性合理充裕，从整个四季度来看，流动性供求的形势应当说是基本平衡的，人民银行将综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币市场利率平稳运行。

邹澜：我补充一下。因为面临复杂的经济形势，往往受压力最大的就是小微企业。刚才这位媒体朋友也提到了小微企业的情况，孙司长也作了回答。我也想借这个机会对金融支持小微企业多介绍一些情况。

今年以来，人民银行坚决贯彻落实党中央、院决策部署，坚持长短结合、标本兼治，继续深化金融支持稳企业保就业工作，实施好两项直达货币政策工具。开展中小微企业金融服务能力提升工程和金融支持个体工商户发展两个专项活动，优化地方融资环境，引导金融更多的流向小微企业和个体工商户。从效果上来看，两项直达货币政策工具的效力还在进一步的发挥，小微企业融资继续保持“量增、面扩、价降”的良好态势，三季度末普惠小微余额18.6万亿元，同比增长27.4%。支持小微经营主体超过4000万户，同比增长超过30%。9月份新发放单户授信1000万元以下的小微企业利率平均为4.89%，和上年末相比又下降了0.19个百分点。从去年一直到今年的9月末，全国银行业金融机构累计对13.5万亿元延期还本付息，其中支持中小微企业延期还本付息11.1万亿元，累计发放普惠小微信用8.6万亿元。

针对大宗商品价格居高不下导致生产经营成本上升，应收账款增加，疫情灾情影响等小微企业面临的这些困难，9月1日院常务会议部署了加大对市场主体特别是中小微企业纾困帮扶力度工作。9月7日潘功胜副行长在院政策例行吹风会上也介绍了金融工作的具体安排，人民银行将加强各项惠企政策实施力度，进一步提升小微企业融资的获得感。

这里主要包括几项：

一是抓紧推动新增三千亿支小再政策落实落地，刚才孙司长已经介绍了。二是继续发挥好普惠小微延期还本和信用支持政策效力，运用好再资金引导银行更多发放普惠小微信用，统筹做好政策接续。三是深入开展中小微企业金融服务能力提升工程，支持中小银行发行小微企业专项金融债券，拓宽支小信贷资金的来源。引导银行继续优化内部配置和考核激励机制，强化互联网、大数据等科技手段运用，推广主动授信、随借随还模式。进一步健全敢贷、愿贷、能贷、会贷的长效机制。四是要支持小微企业供应链的融资。在配合相关部门做好账款清欠工作的基础上，推动大型企业使用商业汇票替代其他形式的账款，指导金融机构扩大商业汇票的承兑贴现，通过再贴现等工具来支持缓解小微企业因为占款所面临的压力。

罗延枫：感谢今天的三位发布嘉宾，感谢今天到场的各位媒体朋友，谢谢大家。

上海建工(600170.SH)发布2021年业绩净利润37.69亿元同比增12.47% 每10股派1.45元

你好:

葡萄牙在2021年并没有发生改变，投资者还是可以选择35万欧或者50万欧的房产投资移民方式，或者35万欧元的基金方式，不需要投资的葡萄牙的D7签证方式，20万欧修复文化遗产捐赠方式，来获得葡萄牙的黄金居留卡。

2021年政策又改变的地方是，第一次发放的签证时间有效期1年期的签证改为直接2年期的签证，改成模式为2加2加2，这样更方便葡萄牙申请续签的灵活性了。其次确定拥有葡萄牙黄金签证的非欧洲公民持有人持有黄金签证满1年后出生的子女可以直接入籍，可以说在葡萄牙出生的子女直接就是欧盟公民，享受27个欧盟成员国的权利了。

葡萄牙值不值的投当然要从自己真切的需求去出发考虑，如果你是为了最低成本获得最有价值的回报，那么葡萄牙是你不二的选择，35万欧元5年后你可以选择入籍，成为欧盟公民，自由在德国法国等欧洲主流国家生活居住享受，如果你想为了孩子能上好的私立学校，你用35万欧元给在在主流英美学校的通道搭建了桥梁，葡萄牙有英国私立学校圣朱利安国际学校，美国私立学校卡鲁斯，他们的学费一年1.5万欧元左右，并且所得学分是可以直接被英国，美国当地名校所接受，为孩子以后上G5和PTO前10学校打下更好的基础，最后你只是为了旅游度养老，葡萄牙是有名的欧洲后花园，地中海气候常年气温温和，这里常年300多天的晴空万里，食物种类多元化，生活节奏慢，并且你有葡萄牙身份后可以自由通行申根国家26国，不需要任何繁琐的手续，自由居住2个月。做到最好的自由行！

对于移民葡萄牙值不值一定要确切的以自身目的为主要，看看自己想要得到什么而去选择好移民方式。

马明哲，被迫“幸福”

智通财经 APP讯，上海建工(600170.SH)披露2021年年度报告，该公司2021年度实现营业收入2810.55亿元，同比增长21.5%。归属于上市公司股东的净利润37.69亿元，同比增长12.47%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润27.66亿元，同比增长7.68%。基本每股收益为0.36元/股。拟每10股派发现金红利1.45元(含税)。

报告期，该公司携手众多合作伙伴在建设宜居城市、美丽乡村道路上不辍前行，累计新签合同4425.06亿元，顺利完成年度新签合同目标。其中，上海市场累计新签合同2720.65亿元，占比61.48%;外省市市场累计新签合同1629.47亿元;海外市场累计新签合同74.94亿元。公司五大主营业务板块中，建筑施工、设计咨询和建材工业业务新签合同继续保持两位数增长，房产开发和城市建设投资业务新签合同较上年同期大幅提升。在手订单充裕，总金额达4595.93亿元。

年报直击现场｜雅居乐：全靠多元发展交出亮眼成绩单，卖房靠不住

平安，终究还是成了华夏幸福的第一大股东，尽管不是自愿的。

而且，是在符合银保监会监管规则的背景下。

前段时间市场传闻称“银保监会正在调查中国平安在房地产市场的投资。”这一传闻引起轩然大波，中国平安随后回应称，投资一直以来严格遵守监管的相关规定，不评论无事实依据的市场传言。

一般来说，能让资本铤而走险的是更高的利润；但马明哲也没想到，投资华夏幸福却落得“竹篮打水一场空”的结局，这事是有些倒霉了。

就在几天前，华夏幸福公告：因原第一大股东华夏控股被动减持股份，平安资管及平安人寿被动成为华夏幸福第一大股东。

爆雷房企，似乎各有各的尴尬：恒大的债主们是被迫成了股东，而平安则被迫成了华夏幸福的第一大股东。

如果这种事放在宝能系成为万科第一大股东之时，姚员外必是欣喜若狂；但平安成为华夏幸福第一大股东，马明哲只能暗自神伤。

于是，平安马上撇清关系称：华夏幸福的实控人王文学保持不变，平安人寿作为华夏幸福财务投资者的性质保持不变，将继续积极参与债委会的相关工作。

没错，既已成定局，双方目前能做的就只有解救华夏幸福这头受伤的大象，华夏幸福已然成为平安投资历史上的污点之一，能否全身而退，都还是个未知数。

以华夏幸福爆雷为起点，今年以来，平安的股价接连大跌，股价“一落千丈”，小股东也不禁感叹一句，“何以落魄至此啊！”，股价从近年的最高点约93元/股跌至49元/股，夭折近半。

这一年，上市房企活得很艰难，平安“地主”的身份，也让他的股价逐渐“房化”，市场给它的PE值在近十年达到低点。

平安、幸福，恐怕是华夏大地上两个最吉祥的词。

但在2021年后，平安和华夏幸福，恐怕要成为不吉祥商业联姻的代名词了。

平安败北故事

马明哲投资败北的故事可谓不少。早年，平安选择进军二手车市场，投资超10亿的平安好车最终还是黯然离场。这都是小数目的，更大数额的投资还要数汇丰银行和国际保险公司富通集团。

其中投资汇丰银行股票浮亏超380亿港元，直接导致平安当期净利润出现下滑。

至于富通集团，则是发生在2008年，中国平安投资其股票耗费238亿元，富通集团财务暴雷，其股票迎来抛售潮，进一步导致股价下挫，平安损失惨重，浮亏超过157亿元。

这单巨额亏损直接使得平安当年中期取得的净利润（2008年中期净利润71亿元）灰飞烟灭。

为此，马明哲还 放弃了当年数千万的年薪来“谢罪” ，称此举为对公司利润下滑所做出的“个人表示”。

只是同样的事情，十年后又再次发生在平安的身上，不同的是，这次投资的对象是房企。在2018年，马明哲看上了华夏幸福，并认为王文学在产业地产上"天赋异禀"，带领平安两次"挺进"华夏幸福的董事会。

一次是2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股转让其持有的5.82亿股份予平安资管，占总股本的19.7%，代价达到137.7亿元。

第二次是2019年1月31日，平安资管再次花费42亿元买下华夏幸福1.71亿股份，两次投资合计179.7亿元，直接让平安跃升为华夏幸福的二股东，持股占比25.25%。

两次买入华夏幸福的股价都不低，分别是23.655元/股和24.5元/股。如今华夏幸福的股价徘徊在3.9元/股，较平安的入股价打了2折甚至还低，平安实属高位站岗，也再次成为投资界的笑柄。

若让他回过头看这一次的选择，估计只剩后悔。对比2018年时的态度，如今平安对华夏幸福的态度来了一个360度大改观，今年3月以来的态度就更“暧昧”了。

即使成为华夏幸福的第一大股东，平安也表态不再出钱资助华夏幸福，仅仅是提供法律、经验和咨询等方面出谋划策，援助华夏幸福渡劫。

但这时候，华夏幸福缺的，难道是出谋划策的人吗？

所幸在过去十年，平安的净利润和营收有了很大提升，即便这次华夏幸福亏损计提减值达到359亿元（对股类资产144亿，债权类215亿），尚不足以使得这家金融保险巨头垮台，但损失仍然是肉眼可见的多。

平安在2021年中期业绩中表示，归母营运利润同比增长10.1%至818.36亿元，但归母净利润同比下降15.5%至580.05亿元，归母净利润少了90亿进账，原因不言而喻，受华夏幸福拖累。

正因此，平安称，保险资金的投资组合收益率有所承压，对华夏幸福的拨备非常审慎。换句话，计提减值亏损在359亿已经是非常审慎的情况下算出的数字，若包含商誉及设债务重组不顺利的情况下，平安此次投资的损失可不止这个数。

在今年6月，中国平安回应投资者十年间的投资收益情况称，2011-2020年，中国平安的平均总投资收益率和综合投资收益率为5.3%和5.5%，这一收益率仅比银行的理财产品稍高。

而可供参考的是，2019年全国社保基金投资收益率达到15.5%，中国平安的投资收益率显著低于这一数值，实在难言乐观。

追究华夏幸福目前的问题，其实并不比“某大”轻，甚至可以给想要在产业地产分一杯羹的开发商们一点启示。

华夏幸福“不幸福”

华夏幸福的弱点在于重仓环京区域，其运营模式为长短结合，即长期以工业园区开发招商，通过与合作圈地，短期做住宅开发，一旦住宅开发遇挫，很容易会陷入短期资金紧张。

在环京与雄安新区等利好政策的推动下，2016年，华夏幸福迎来高光时刻，以1203亿的销售额冲到房企第8名，成为千亿房企阵营之一，华润置地、金地、世茂、招商蛇口、龙湖等房企都排在它的后头。

该年，华夏幸福实现营收538.2亿元中，接近九成的营收都来自环京区域，“孔雀城”的名声大噪。

它的至暗时刻也因重仓环京而难以脱身，那些年栽倒在环京区域的房企又何止华夏幸福，还有京汉置业（现已易主奥园）等。

除了环京布局，华夏幸福的融资成本也处于行业的中上游，即便2018年引入平安后，华夏幸福发债利率仍有10%以上。

雪球越滚越大，在引入平安后的这三年，华夏幸福发债更猛了，平安对华夏幸福的 投资共计540亿元，其中股权投资180亿元和表内债券投资360亿元 。

当环京布局这一点从优势转变为致命弱点时，华夏幸福的爆雷也来得飞快。

平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林曾对外表示，当初选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持地方发展的的商业模式，与险资投资特点相契合。但环京津冀调控趋严，环京住宅量价齐跌，回款成问题，造成资金链断裂。

此外，华夏幸福近几年的新拓展区域效果不及预期，扩张太快，管理不精细，加上疫情这只“黑天鹅”，加剧了华夏幸福的兑付风险和财务危机。

今年中期业绩显示，华夏幸福营收210.68亿元，同比下降 43.63%，期内亏损将近百亿，归母净利润为-94.8亿元，同比下降256.37%。

期内亏损的原因有两点：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，华夏幸福期内的资产减值损失与信用减值损失达到21.45亿元，是去年同期的近4倍，主要原因在于存货跌价损失及合同履约成本减值损失14亿元。

华夏幸福当期的毛利率仅5.29%，明显低于2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在于营收压缩的同时，营业成本不仅不降反而还微升0.6个百分点。

在营收成本方面，华夏幸福控制三费支出， 唯独财务费用支出翻了一倍还多，上半年光是财务费用就花去了56.35亿元 ，比去年同期多花了33亿，同比增长143%，其表示系上半年的融资利息增加所致。

如此来看，即便当初引入平安是为了拿到“更便宜”的钱，降低利息成本，但在爆雷之后都作鸟兽散，华夏幸福想要融钱已经融不到了，只能出售资产或引战投，但今年这个时间点，谁又还会充当“接盘侠”呢？

针对这一点，上交所也要求其补充披露近期存量债务及利率变化情况。

而华夏幸福的危机远不止于此，销售规模和债务的形成反向变化，预示着未来一段时间，华夏幸福都很难走出泥潭。

今年上半年，华夏幸福的销售额仅139.68亿元，同比下降66.69%，排名跌到100名开外， 销售业绩直接倒退到2013年以前（2013上半年华夏幸福的销售额159.09亿元）。

其中，房地产销售额合计74.89亿元，销售面积69.1万，结转收入149.18亿元，结转面积155.06万，但 待结转面积高达1324.05万，存货大也不是件好事，导致周转失灵。

截至2021年6月30日，华夏幸福的 有息负债为1876.19亿元 ，其中短期借款及短期应付债券291.36亿元、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债）786.9亿元， 短期资金需求至少1078.26亿元 。

而最新的数据显示，截至2021年9月初，华夏幸福 逾期债务本息合计高达878.99亿元 ，半年末该公司的货币资金余额仅139.8亿元，其中 可动用资金7.34亿元， 各类受限或限定用途的资金为132.46亿元， 资金缺口超过870亿元，何解？

更甚，由马明哲引荐的吴向东，从华润置地转身到华夏幸福时候怎么也不会想到，自己的离场方式竟是这般光景。在今年的危急时刻，吴向东团队出走华夏幸福，也代表了各方的立场。

停摆，或许就在一瞬间。平安会不会沽空华夏幸福？华夏幸福的救兵会是谁？

平安“地产”生意

都想当“巴菲特”，但就算是巴菲特，也有失足的一天。马明哲高估了华夏幸福的业绩增长预期，还低估了其存在的风险系数。

除了华夏幸福，平安目前还投资了4家上市房企，分别是中国金茂、旭辉、碧桂园和朗诗地产，持股比例均超5%，甚至还是二股东的席位。

做房地产需要钱，而险资有钱，险资+地产，被视为最强大的组合和生意伙伴，但在今年变化莫测的房地产行业，这个组合也变得摇摇欲坠。

除了入股房企，平安还做了很多额外的投资，包括投资性房产方面，即商业地产，看中的是商业地产稳定长期的现金流。

比如今年，平安人寿在商业地产领域又下一城。其买下凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，资产组合的总资产价值467亿元，平安人寿总投资额不超过330亿元，预计于2021年三季度完成交易。

而来福士资产包有上海广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。此外，据市场消息，平安人寿正在洽谈收购北大，后者拥有38个物业开发项目。

截止2021年6月末， 在平安集团6.89万亿的资产版图中，投资性房产有602.69亿元， 这是平安集团半年报披露出来的数据，真实的地产帝国可不止如此。

平安集团旗下的平安不动产在年报中提到，预计到2020年，中国平安集团 不动产配置金额上限为7500亿元 。不动产投资不限于物业项目，还有商业体、酒店、工业物流、养老地产以及海外投资等。

而且，平安不动产不止做资管业务和投资不动产，在与第三方房企的地产项目上还做 股债权投资业务 。

简言之，平安除了直接做地产生意，还通过 借钱给开发商收取利息、入股地产项目拿分红 的形式增加了不少额外收入。

这也是为何，众人都称之为“地产巨鳄”、最大的地主、房企背后的大金主。

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

2020年成绩单

2020年雅居乐业绩表现

各项业绩再攀新高，超额完成销售目标的同时扩大了营收和利润空间

销售额 ：2020年雅居乐完成销售额1381.9亿元，同比上涨17.1%，超额完成全年销售目标1199.6亿元的115.2%，连续三年销售额破千亿。

营业收入 ：截止2020年底，雅居乐实现营业收入802.5亿元，同比上涨33.2%。

盈利指标 ：2020年雅居乐净利润完成122.5亿元，同比上涨31.3%；归母净利润同比上涨26.1%，达到94.8亿元；全年毛利率30%与去年基本持平；净资产收益率19.9%，同比上涨2.3%。

再次踩线，资产结构仍然有待优化

三道红线 ：雅居乐地产20年“三道红线“仍然踩中一道，继续归于黄档。 20年扣除预收款后的资产负债率为72.2%，虽然较去年下降4个百分点，但仍高于70%；净负债率为62.3%，同比下降21%；现金短债比为1.29，同比上涨0.29，需提高警惕。

2021年规划： 3月23日，雅居乐2020年业绩会以线上方式举行。业绩会上，对于今年未来公司的增长及目标，潘智勇表示，2021年雅居乐的地产销售目标为 1500亿元 。同时，其表示，雅居乐今年总体投资大概会在 400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。 “再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额。”

表：雅居乐2020年成绩单

通过对雅居乐的财务能力与发展能力两大维度下的 规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质 9大因素对应的33个指标综合评估， 雅居乐2020年综合实力等级评定为A+，综合实力评分为8分，评级梯队跟去年一致，但评分略微上涨 。

壹

公司发展战略

广东省品牌房企，八大业务协同发展，创多元共赢优势 ：成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务协同发展的综合性企业集团。经过28年的发展，雅居乐已经形成 地产，雅生活（物业），环保，雅城（生态人居服务），房管，资本投资，商业管理和城市更新 八大产业集团并行运营的格局，总资产超3137亿元。

深耕大湾区及长三角，审慎拓展海外市场： 截止2020年底雅居乐业务范围覆盖国内外 200 个城市；总土地储备约为5301万平方米，分别分布于华南区域，华东区域，西部区域，华中区域，海南及云南区域，华北区域，香港及海外共计 84 个城市。其中在 大湾区 的土地储备约为1354万平方米，占比 25.5%， 于 长三角 拥有694万平方米的土地储备，占比 13.1% ；在吉隆坡，金边和三藩市等海外城市已累计开发5个项目，土地储备约为36万平方米，占比 0.7% 。

深化全国布局，坚持多元化策略性购地： 2020年雅居乐通过 招拍挂，勾地及股权收购 等方式增添 40 个新项目，总计新增总建面达836.1万平方米，约占19年总土储的18.7%。权益面积为636.8万平方米（76%）。年内新开拓了 宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆 6个新市场。

贰

财务能力分析

（一）营收规模

多元化业务发展加快了整体业绩增速，带动毛利同比上涨31.3%

自17年以来，雅居乐营业收入，归母净利润和销售额一直保持上涨趋势， 20年的营收同比增速和归母净利润同比增速又进一步扩大到33.2%和26.1%，同时毛利同比上涨31.3% 。

在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间逐步压缩，毛利下滑在2020年也成为普遍现象。而雅居乐逆势上涨31.3%， 其背后的支撑并不仅仅是销售额的增加，还得力于物业管理和环保的的亮眼表现 。

20年物业管理和环保的营收同比增速分别为119.3%和51.7% 。在业务占比上，集团20年多元业务的占比达到14%，同比上升4%，以期扩大营业收入。

销售面积增速力度减弱，销售额结转营收比例下降，需提高项目周期运转速度，加快资金回笼

雅居乐20年销售面积相对于其他各项指标则增速较缓慢，从 销售额结转营收来看，20年只结转了50% ，虽然较19年上涨4个百分点，但仍然低于17年和18年的结转比例。

受各项调控政策限制，许多传统房企也纷纷拓展企业多元化业务平衡风险，加大利润空间，延续发展。我们预计接下来雅居乐的多元业务比重将会逐步加大。

（二）盈利能力

非经营性收入占比相对较高，需加强主营业务盈利能力从而提高收益质量

通过对雅居乐20年的净利润、净资产收益率和净收益营运指数三项指标与梯队均值对析发现，雅居乐20年的 净利润（122.1亿元）和净资产收益率（19.9%）均高于梯队均值（95.8亿元和16.8%），但净收益营运指数（65.55%）略低于行业均值（76.12%） 。

主要是由于 其非经营性收入相对占比较高 ，这其中包括雅居乐出售其附属公司和合营企业及联营公司的收入约为26.6亿元。

雅居乐的 净收益营运指数已连续两年低于梯队均值 ，但各项指标较去年表现进步，未来还需进一步调整业务结构，加大销售增速。

（三）营运能力

营运能力整体偏低，周转速度持续下降后2020年略有提升

自17年以来，雅居乐的周转速度持续走低。进人20年后， 总资产周转率和存货周转率开始加快 ，我们也看到去年整个房地产行业都在缩短项目运转周期，加速销售回款。

随着今年“两集中”政策的颁布，未来对房企周转速度的要求将更高，雅居乐接下来还需继续提升营运能力才能保证自己的市场份额和竞争力。

（四）资金与偿债能力

仍然踩中“三道红线“中的一道，借贷比率和融资成本较高，雅城分拆上市将提供更多资金

20年雅居乐的 净负债率为62.3%，同比下降21个百分点；扣除预收款后的资产负债率为72.2%，同比下降4个百分点；现金短债比为1.29，同比上升0.29。 20年扣除预收款后的资产负债率仍然踩中红线，未来有息负债增速将被限制在10%。

同时我们也看到雅居乐开始调整自己的资产结构， 20年净借贷比率61%，同比下降21.8% ，但6.6%的融资成本在行业内还是相对较高。

这两年雅居乐的债务结构比较平稳，其中 70%的借款主要来自于银行借款和其他借款 。2020年6月，集团已申请旗下雅城题卷在港股上市，随着融资渠道的拓宽，预计未来将负债压力可控。

叁

发展能力分析

（一）土储能力

销售面积的增加没有带动拿地力度，投销比低于梯队均值，资金利用不充分

自18年以来，雅居乐新增土储面积逐年减少，20年雅居乐 新增土储面积只有836万平方米，同比下降23.3% ，但 销售面积同比增加15%达到1025万平方米，为三年来最高 。

对比雅居乐18年以来的地销比发现，20年雅居乐 地销比仅为0.82，较19年减少0.4，首次低于梯队均值0.87 ，同时 权益地销比也大幅度缩水至0.5 ，此前雅居乐18年和19年的地销比均高于行业均值。

从销售额连年递增的情况来看，雅居乐的 资金利用效率较低，未能充分利用资金扩大土地储备 。

拿地成本控制得当，溢价率持续走低，20年拿地溢价率低于梯队均值

20年雅居乐 拿地平均楼面价为3627元/平方米，同比上涨7.8% ，但 溢价率从19年的15.6%下降到10.6% ，低于梯队均值16.2%。

这主要是因为20年雅居乐在大湾区和华东区域的拿地城市做了调整， 减少了高溢价二线城市的拿地面积，同时增加了一线城市的布局 ，以此来平衡整体溢价率和拿地成本。

此外在拿地渠道上，雅居乐也通过 积极开发城市更新项目，使得拿地成本进一步降低 。可见雅居乐在拿地策略上越来越谨慎。

土储质量提高，一二线城市新增土储占比增加到50%，坚持深耕大湾区，重点布局华东区域

20年雅居乐地产 一二线城市新增土储占比达到50.5%，同比上涨15个百分点 ，但还是低于梯队均值61%。新增土储中 华南区域占比最高达30.5% ，其次为 华东区域占比为25.8% 。而雅居乐20年在大本营大湾区拿地占比为25.2%，直接持平整个华东区域拿地比例。

重点城市拿地面积和金额占比均达到70%，其中广州，中山，天津，无锡，昆明，成都，常州，肇庆等城市量价占比均较高，但深耕力度不够，未来可指望城市更新项目

雅居乐20年在 9个重点城市拿地总金额为163亿元，占比70% ，其中广州单城市拿地金额为27.5亿元，占比为12%，大湾区总拿地金额占比达32%。

拿地面积上，雅居乐在 11个重点城市总拿地面积为584万平方米，占比70% ，其中中山单城市拿地面积为92万平方米，占比达11%。而对比同等销售规模的房企重点城市拿地占比均值80%来看，雅居乐的深耕能力还是不够，同时城市布局较为分散。

20年 新增了6个市场使总土地城市覆盖数量达到84个 。相对比同为深耕大湾区的越秀地产，雅居乐在大湾区的拿地比例32%远远抵不过越秀的68%，深耕能力还有待加强。

（二）市场份额

超额完成全年销售目标的115.2%，销售面积增长大过销售均价，销地均价比持续走低，坚持走“刚需”产品路线

20年雅居乐 实现全年销售合同1381.9亿元，同比上涨17.1%，超出全年目标115.2%，合同销售均价约为13482元/m2，仅同比上升1.8% 。而从雅居乐一二线城市销售额占比来看，这个销售均价对应的多半是城市“刚需型“产品。

销地均价比 从18年开始就持续走低 ，虽然总体来看仍高于梯队均值，但是雅居乐的土地储备对销售额的支撑度还有待加强，同时可考虑提升项目品质，以期提高销售均价。

重点城市销售额占比71%，除广州和中山之外，其他城市销售额贡献度小，销售城市较分散，需加强深耕力度，保证单城市销售额贡献度

根据中科财金人工智能研究院统计，雅居乐2020年的 销售额合理性差值为-1008亿元，较19年差值减少367亿元 ，但仍远低于当前梯队均值-670亿元。

销售额差值存在的原因是因为 雅居乐除了在广州和中山坚持多年深耕外，其他城市分布较为分 散， 重点城市拿地和销售额占比都在70%左右，均低于梯队均值 ，没办法从量价上保证单城市贡献度。

从今年销售额分布来看，在 天津、佛山、南京、重庆、无锡等新重点二线城市实现的销售额均未超过50亿 ，未来如何加大其他区域重点城市拿地力度也是雅居乐需要思考的拓展战略。

（三）变现能力

变现速度有所提高，库存去化周期较快，应适当增加优质土储货值以提升销售力度

20年雅居乐的全年可售货值为2200亿元，除以20年销售额1382亿元；得出 消化当年货值所需时间约为20个月，低于梯队均值30个月 ；同时 库存去化周期也较快，约为22个月 。

从三年变现趋势来看， 地销比（金额）也在逐年递减，20年仅为0.22 。而此前我们分析雅居乐在拿地上资金利用并不充分，未来应适当增加优质土储，加大单城市深耕力度来进一步加快公司发展。

肆

销售额预测

2021年期初库存货值+城市更新锁定货值可支撑2021年超额完成其自己规划的销售目标1500亿元

截止到2020年底，雅居乐共拥有土地储备5301万m2, 按平均销售价格13482元/m2计算，期末货值约为7147亿元，为2020年销售额的5.2倍，期末货值储备充足。2021年初公司新增土储和项目可售货值约为1662亿元， 预计2021年雅居乐全年可实现销售额1045亿元 。

但是此前雅居乐并未将城市更新项目完全转化为土地储备，目前公司城市更新项目锁定总货值为3600亿元， 我们预计21年雅居乐将能超额完成其自己定下的销售目标1500亿元。

结语

雅居乐在经历了艰难的19年后，没想到又迎来了20年的疫情。本以为雅居乐20年的业绩会比19年更让人堪忧，但是雅居乐却出人意料的给大家呈现了一份看似完美的成绩单。多个核心指标均同比涨幅30%左右，同时毛利率也保持在了30%，而深入透析后发现尽管雅居乐也开始走下高杠杆游戏的舞台，但是其仍不可避免的踩中一道红线，同时6.6%的融资成本在业界内还是相对较高。

而对房企，我们除了看财务指标外，其实更关心的是企业的地拿的好不好，拿的多不多以及房子卖的怎么样。在雅居乐的营业收入和净利润高速增长的背后我们发现公司房子卖得慢了，地拿的少了，房价涨得慢了，开始卖子求发展了，主营业务盈利能力开始下降了，而多元化业务如物业、环保等开始救市了，传统开发市场份额不保了，开始转向城市更新谋出路了。

21年雅居乐给自己定下了1500亿元的销售目标，同比上涨仅8.5%，是今年增速的一半。结合其城市更新项目，我们预测雅居乐有能力超额完成销售目标，但是其各项财务指标又是否会像20年一样亮眼还有待考察。

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”

葡萄牙投资中条件，葡萄牙发布了2021年第14法条，公布了2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效，明确了该国黄金签证倍受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民的地理范围。

葡萄牙投资移民条件1.存款金额提至150万欧以上（之前为100万欧元）；

2.科研类投资金额提至50万以上（之前为35万欧元）；

3.购买基金金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

4.成立公司金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

5.50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

综合来看，此次新政归纳起来就是一个字——“涨”！

其中，购买基金获得身份的投资门槛从原先的35万欧元一跃涨至50万欧元。

葡萄牙自2012年10月启动投资移民以来，一直在对政策进行调整，而且总的趋势是限制越来越多、门槛越来越高！投资成本水涨船高，热门投资地受限，新政落地后，这将意味着黄金签证在葡萄牙主要大城市的购房移民政策将结束。