海外房产新政策解读_海外房产新动向

1.移民美国如何申报海外资产

2.投资日本房产如何获取最大利益？

3.墨尔本购房新政 房产印花税新政正式实施

4.海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

5.希腊购房移民怎么办理？只要买房就行？需要过去住吗？

6.澳洲房产利率怎样呢？房屋空置税怎么征收?

7.澳洲房产有泡沫吗

买济州岛房产移民的主要是中国人。

据报道：自从2010年2月，济州岛房产移民制度实施以来，就很受中国投资者追捧。根据济州岛淘房网做的统计，截止到去年年底，通过购买济州岛房产拿到F2签证的海外投资者总共有1007名，而中国人九百九十多人，占到99%，由此可见济州岛对中国人的吸引力。

根本原因是首先是济州岛的投资前景很好，另外，济州岛房产投资移民政策也很简洁。最主要的是，文化上的差异性比较小，移民过去容易适应。

2014年，中国投资者的土地持有率已经上升至所有外国人持有面积的43%，将近美国人的2倍，中国投资者所持面积占济州岛总面积的0.19%。截至到2014年年6月底，中国投资者所持有的济州岛房产达到了592.2万平方米，价值5807亿韩元，较5年前中国人持有的土地面积增长了约296倍，金额增长约1452倍。

投资者除瞄准了济州岛优越的自然条件，更重要的是热衷其投资移民条件。济州岛淘房网曾经不止一次的做过政策解读：根据韩国在2010年2月出台一项新的移民政策，外国人只要在济州岛的度村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元(约合300万元人民币)以上，即可获得韩国的永久居留权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

作为仅有的三个可以买房送绿卡的国家之一，韩国不同于塞浦路斯和葡萄牙，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行举行，中国富人可以把济州岛作为第二居所，同时韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，这也为济州岛贴上了“移民不移俗”的标签。

移民美国如何申报海外资产

希腊投资促进署、希腊发展部和希腊内政部2014年底公布了希腊的购房移民新政策，新政已于2015年7月开始实施，其中变化细则主要包括以下五点：

一、明确了永久居留身份

希腊购房移民新法案明确规定，申请人所获长期居留的名称为“投资人永久居留”(investor Permanent Residence Permit)，也就是通常所说的“PR”，这也将进一步确认，只要投资人持有房产，其居留权均可永久保留。

二、延长了随行子女年龄

按希腊目前的移民政策，随行子女年满21周岁将无法获得希腊永居签证。针对这一点，2015年希腊购房移民新政作出修改，变为子女年满21周岁后仍可获得三年可续签证。这相当于将随行子女年龄延长至24周岁。

三、一人申请，三代移民

2015希腊购房移民新政在附属申请人中增加了申请者的父母，真正实现了“一人申请，三代移民”，也让很多想要举家移民的申请者真正没有了后顾之忧。

四、简化了购房移民的流程

2015希腊购房移民新政中，希腊取了一系列措施，再一次简化了购房流程，进一步加快了投资者的申请速度，包括取消申请人的体检；申请居留时不需要有效入境签证；使用居留卡代替居留贴签等。

五、取消了入籍居住时间限制。

希腊“永久居留许可” 每5年更新一次，不需要申请人入境希腊或者居住。只要投资者持有房产7年，便可以申请希腊入籍。

投资日本房产如何获取最大利益？

提起美国移民，很多申请人的脑海里就会冒出美国的?全球征税、劫富济贫?等字眼，?富人避税放弃绿卡，美国富翁逃税放弃国籍?等报道也频见报端、网络，这些报道似乎给公众造成一种了?美国苛税猛于虎?的印象，也使得不少有意于移民美国的国内富人担心拿到绿卡后即将面临的一系列税务问题。 根据美国国家税务局(IRS)发布的《海外账户纳税法案》(FATCA)实施细则，美国公民和绿卡持有者的海外资产超过5万美元，须向美国国税局如实申报。否则，将可能面临高达1万美元的罚款。若在国税局通告后仍未缴纳，罚款将升至5万美元。

　事实上，投资移民人士不必盲目地相信一些断章取义的报道，其实美国税收并没那么可怕，因为美国要求申报的海外资产，并不是总资产，而是特定的金融资产，比如直接投资所得、间接投资所得、经营所得、财产资本利得等，不动产则不在申报之列，中国籍的绿卡持有者不必担心国内房产需向美国交税的问题。

　在申报海外资产时，有一点需要弄清楚，?全球收入需要申报?不等于?全球收入都要交税?。移民美国登陆前的海外资产要申报，但无需缴税，如果这部分资产后来增值、而且变现了的部分才有可能涉及缴税。因此，我们建议移民前应进行一系列税务规划。

　首先，以家庭来考虑，如果是太太收入较低，先生较高，可以考虑先只申请太太一人，先生暂不申请，这样先生在美国以外的资产就不会有海外所得课税问题;其次，移民前考虑财产处理问题。例如，可以在移民前将房产或股票先行出售，取得现金待移民后再买回，或者赠与家人，也可避免相关税务问题。

　在美国虽然财产申报比较透明，但它的征税也相对公平。长期在海外工作或做生意的净收入都有免税额，叫?海外收入抵税额?。例如，美国2011年抵税金额大概是9万多美元，若是一对夫妇一同在海外居住和工作，则两人每年共有超过18万美元的海外税收免缴联邦收入税。

　此外，中美早已实现避免双重征税的协定。在中国已缴了税，在美国就不需重复缴税了。举例说，中国企业所得税为20-25%，再分红给个人20%，累计近40%，美国不同州个人所得税税率约15-20%，那在中国缴的税就可以抵消美国要缴的部分。

　再比如，购房投资等盈利收益在中国按20%税率，而投资收益在美国仅为15%税率，那么在中国缴的同样抵消美国要缴的部分。?那些担心移民美国后要被层层收税的人，大可不必如此紧张。?

　据美国移民服务局的数据显示，仅去年美国投资移民中，中国人占了3/4。为什么?全球征税?没能阻挡中国人的脚步?因为美国确实有着不言而喻的优势地位，因此，要实现?美国梦?的关键就是要对美国税收政策进行深入解读，找到专业的注册会计师及税务专家进行合理的规划。

墨尔本购房新政 房产印花税新政正式实施

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天，让我们从几大方面为大家解读，投资日本房产的收益有多大。

在介绍投资回报率的计算方法前，我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100，另外，还有一个重要指标就是回报率，即净投资回报率，也叫做净营运收入，刨除各种手续费等杂费，净投资回报率是会比投资回报率低的。

日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛，也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说，每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？

01

表面收益率

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％。

这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。

02

实际收益率

实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％

对于准确了解出租房产的收入，用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。

03

不能轻信高收益率

在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了。这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。

每位投资者应该注意，切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区，回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂，也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率，有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人，致使他们盲目追崇回报率，把回报率作为衡量房屋的唯一标准。

在日本位于偏远、交通不便地方的房产，就会凭借房产价格便宜等优势，从回报率角度分析，是完胜大都市繁华地段的房产。不过，这样的地区空屋率较高，出租，转卖都十分困难，并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去，处理不得当的话，不但不会赚钱，反而会赔钱。所以，投资回报率最好作为购房的一个参考，不要过分倚重

海外买房（五）加拿大买房必须收藏的Tips！

澳洲新财政年已经到来，澳洲将对购买维州房产的海外投资人正式额外征收印花税的这一措施也将正式实施，违规购买房产的海外投资者也会面临严重的处罚。同时从2016年起，海外投资人还将面对已购入房屋需多征收0.5%地税的处境。

维州新政一览表

1、维州将额外征收0.5%的地税(从2016年起)。

2、收取$5000澳币的申请费以支付FIRB(海外投资审核委员会)的支出。

3、对违规操作者的惩罚加重到$127,500澳币罚款或3年监禁;对于公司违规购房将可能处$637,500澳币罚款。

4、此法案不对新西兰居民和澳洲永久居适用。

5、7月1日起，海外人士购买维州期房（即楼花），需要交的印花税包含两部分：一般印花税+新增加的额外3%印花税。

一般印花税（新政前只需要缴这一部分）：海外人士购买维州期房，可以享受一定的印花税减免，折合下来，实际要缴纳的金额一般为购房价格的0.4%左右。

新增的3%印花税：按照新政，海外人士购买维州期房，需额外缴纳完税价格（dutiable value）的3%。

缴额外印花税的时间

2015年7月1日后签署交换的合同。

这就意味着，如果买家是2015年7月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。

如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

维州3%额外印花税对我们影响大吗？

1、维州印花税仍然低于悉尼等多地

对于维州期房，由于一般印花税非常低，只有0.5%左右，即使额外加上合同价格3%的印花税，仍然比悉尼购买期房需要缴纳的印花税要低（悉尼是按照房屋合同价格为基数征收，不管海外还是本地人士），新南威尔士州与昆士兰州的印花税约5%。

如与新加坡、香港的政策比起来，维州的印花税还很低，前者对海外物业投资者征收15%的额外税收。

2、澳元贬值大大抵消新增费用

比全年同时期买澳房，仍省超多人民币！过去一年中，澳币兑人民币下跌了20%到25%，购买墨尔本房产相当于打了75折到8折。

对于广大海外投资者而言，新印花税政策的实施无疑是一颗重磅，而如何应对新政策，则成为了广大海外投资人的必修课。毕竟，只有正确解读新印花税政策，看清当下墨尔本房市，才能更明智的进行房地产投资。

（以上回答发布于2015-10-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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希腊购房移民怎么办理？只要买房就行？需要过去住吗？

一、产权查询 (Title Search)

在加拿大买房前，买方要首先了解房屋的所有权，通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题，这就是我们所说的“产权查询” (TitleSearch)。

产权查询主要内容：

1. 拥有人资料：有多少人共有这份产业?

需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种：Tenancy

in

Common为有些是因资金不够充裕而合买，或因分摊风险而合买，或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy，是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2. 法定标示：包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址，这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定：若屋主有房屋，在产权查询时会出现银行及号码，律师于交易时，优先还清，方将余额付给卖家。

4. 通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共享车道等，或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 扣押/诉讼：例如建筑商未能取回其建筑，建筑商会透过法院申请扣押; 当产权登记时遇到扣押的情况，卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照：有些屋主为防房屋被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

二、 外籍人士买房

如果不是加拿大居民，买房卖房的程序和加拿大居民差不多，除了如下两点：

1.

非加拿大居民在加拿大境内买房同样也可以(目前房贷利率在2.5-4%之间)，但是，银行对非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

? 2.卖房

加拿大居民卖掉自住屋，所得利润无需缴纳增值税，但是非自住屋也要缴纳增值税。非加拿大居民出售在加拿大境内的房产均需缴纳增值税。

一般银行要求在房贷合同的签署过程中，本人必须到场。而律师行对于签署购房合同时，认可通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为

签署买房合同。也就是说，如果你需要，那么在签署房贷合同时要在场，如果你无需，那么人都不用露面，这里的专业人士(地产经纪、律师)加上你的委托人，可以完成所有的程序。

三、 换房过程中的细节

在按揭到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭，还掉原有按揭并解除抵押的问题。就换房过程中一些常见的财务安排给介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭余额带入新的按揭，从而免除原有按揭未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭也可以。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的――将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥(bridgeloan)，银行批准过桥有个条件――原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥的利率通常高于按揭利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭的同时申请房屋净值额度，买房交易交割时，使用额度项下来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低本金。

换房过程中经常有意想不到的事情发生，最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

四. 拿到二手房offer需要做的事

1. 尽快交付定金：现今都要求是保付支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft)，收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。

（以上回答发布于2017-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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澳洲房产利率怎样呢？房屋空置税怎么征收?

您好！

希腊购房移民项目办理的基本条件就是在希腊当地购买25万欧元的房产，暂时没有其他的要求；当然买房的时候还是有一些细节需要注意的（例如产权要能过户到申请人名下等）。

目前希腊的购房移民政策中是没有要求在希腊居住的；因为希腊的永居身份是5年更新一次的，所以在5年内只要入境一次更新生物信息（指纹、拍照）就可以了。

希望以上的回答能帮助到您。

澳洲房产有泡沫吗

澳洲房产利率怎样呢？

现阶段的波动住房利率处在1958年至今最少。自那时候具有如今，悉尼均值全国房价上涨了约142倍，做到100万澳元。而波动住房利率则于20世纪90时期前期做到最高值，大约为18%，接着下挫至历史时间底位。

一家银行新闻发言人讲到：“澳储行官方现金利率最高值阶段曾达到17.5%，所以目前的现金利率乃是自1990年发布现行标准财政政策定价方法以来的最低值。”

CommBank对顾客给的较大褔利要在自己家的5年平利率住房目前利率的前提下作出0.8%的免减，促使其价格降到4.19%。对有住房需求的顾客，已有的2年借款利率是调整至了3.33%，如是连着其他品牌(比如新帐户和储蓄卡)一起选购得话，利率可低到3.18%。

ANZ所做出的免减比较之下就需要慷慨大方一些了：针对住屋顾客，房贷的利率减少了0.96%，但对于投资人乃是减少了0.85%。目前看来，俩家金融机构的最高利率全是3.18%(2年优惠价格)，最大利率全是4.46%(5年对比较)。

总部坐落于布里斯班的经济研究公司Canstar的金融分析权威专家SteveMickenbecker讲到，CommBank和ANZ的争相央行降息验证了如今借款行业竞争多么猛烈;在市场内部结构，所有人都在赌RBA会到11月把利率下降到0.75%，有一些经济师乃至可能利率会到在今年今年初下降到0.5%。

依据比价网站的解读，以100万利息同还房贷为例子，下降25个基点后利率水准为3.89%，一年可减少超出1730澳币。2次升息50个基点后，相同的顾客每一年可节约贴近3500澳币。

就利息同还贷来讲，四大银行里的澳新银行早已透露有转嫁给25个基点的央行降息，西太银行表明会转嫁给20个基点的央行降息，而澳大利亚联邦银行和国民银行也表示会转嫁给19个基点的央行降息。

实质上，现阶段澳洲借款的利率已降到底点，如提前准备借款下手澳洲房产的，在近日是个不错的选择。借款利率的下降代表着借款者将降低还款压力，针对投资者而言，买房成本费也能够降低。如果你要了解想要了解更多关于澳洲买房子的数据，可咨询他们的网上客服，我们将以专业的态度和咨询顾问为您带来个性化服务。

1、对房屋空置统计分析在欧洲国家多为所有房屋总量为真分数，以所有空置房屋为分子结构，算出总体空置率。据估计，我国目前一部分大都市住宅空置率已处在房屋空置合理区间的高端：一部分房地产商增加量房屋空置，已超过新项目合理库存的30%，进到空置风险区段;一部分中高收入者将不必要资产购买好几套房屋，但不往外租赁也产生很多空置。

2、一部分大都市因之上二者所形成的住宅空置率，已贴近或超过国际性警界线10%。上海楼盘的总体空置率大概在20%～30%中间，上海局部地区房屋空置达到50%，北京市单从2004年逐渐入住的住宅小区中普通住房的空置率均值为27.16%。

1、前期调研：在房地产工程开发设计早期，要考虑到本身自然条件与市场规定，搞好前期调研工作中，论述其可行性分析。项目可行性对于一个建筑项目的成与败起到重要的功效，可是没几个房产公司愿意花这一份资金投入。

2、设计阶段：减少建设工程成本费，最先要搞好设计阶段的控制。把全方位工程造价管理工作的重要放到设计阶段。防患于未然，能够取得事半功倍的效果。因而，施工单位应以对建安费影响大的设计阶段为重要环节。

3、工程施工阶段成本管理的关键所在，做好材料设备的加工订货。费用预算工作人员要普遍把握装饰建材市场行情。严苛按有关规定搞好原材料指导价工作中，有效操纵差价水准。对施工企业自行购的原材料，归属于指标价区域范围，只监管品质，不干涉订购。

4、工程结算环节：要严格按照合同书和有关协议的要求，合理确定技措费、提早奖和奖等各项费用，用心推行清算复核规章制度及工程尾款会签规章制度，保证清算品质。

其实在任何时候，媒体上都会充斥两种声音： 一种声音是房市会稳健增长，一种声音是房市充满了泡沫 。无论是中国还是澳洲,情况都差不多。不同机构分析办法不尽相同，出来的结果自然也是大相径庭。

比如今年年初在澳洲本地媒体上比较引起讨论的两个观点，一个是来自ANZ research的研究报告：悉尼依然有十万套的住房短缺，他的理论依据来源于上一次住房供需平衡后(也就是2001年)， 近十多年住房短缺的累积加上人口增长，减去十年来新建房屋的总数后，得到的还有十万套租房短缺的结论。

而另外一方看空房市的观点来自于新南威尔士大学城市未来研究中心：根据2011年人口普查的住房空置率得出空置房屋的数量，并且指责了澳大利亚的负扣税制度导致了有一部分房价较高区域，即便屋主没有出租物业，也能从税务上和补贴上得到相当好的回报，导致了悉尼空置率的上升，最后得出了悉尼房市有大量库存的结论。

这两种不同观点一直存在，十年前是这样，现在依然是这样，未来这种情况也不会有太多的改变。而中国投资者最近会更多的看到一些负面报道我想有两部分原因：一部分是因为澳洲银行对海外投资者的政策变得越来越严格，另外一方面是因为近几年关注澳洲房产的人越来越多，自然各种各样的声音都会出现在媒体上。兼听则明，对于投资者来说，多了解不同观点自然是好事。

那么我们接下来就来看一下，媒体报道的澳洲地产泡沫的依据分别是什么。

泡沫可以不太严格地定义为： 资产价格在一个连续过程中的上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——而这些新的买者对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。 随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌。

关于澳洲房地产泡沫的论据基本都集中于以下几点： 1.新建房屋供过于求; 2.海外资本的流入导致房价越来越高,让国民难以承受; 3.银行利率上调带来的威胁.

关于第一个论点,可以引用新南威尔士州最新的财政预算案里关于人口增长和市政建设的相关内容做个简单分析。在预算案里，到2056年，新州总人口预计将新增370万人，而从2005年开始房屋平均完工量每年不足30000套，导致了新洲房屋短缺的数量在十万套左右。

从2012年重视房屋短缺问题后，过去四年里，房屋完工量增加到了43000套。根据的长期规划,在2030年前会逐渐缩小房屋短缺的差额。从这点来，未来新房过量建设的情况似乎不存在。

而现在的库存情况又是如何呢？引用澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据：悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%，这包括了待售和待租的住房数量。国人可能对空置率比较不敏感，换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话，就是设悉尼的房屋用于出租，那么一年内大约会有1.8%的天数，也就是大约6.5天的时间是空租的状态。

这个空置率可以说是非常健康的，而且悉尼的租售比大约在5%左右，也是比较健康的数据。所以从这两点来说,房屋供过于求的情况并不存在。

其次讨论一下海外资本的流入导入房价高涨，国民难于承受的论点。 这个论点其实分好几部分：首先海外投资者的进入并不是房价上涨的最主要原因，如果对澳洲房产有一些了解的人就会知道，非澳洲永居身份人士是不能够购买澳洲二手房的，只能购买新房，并且绝大多数新建楼盘因为银行政策原因，对海外购房者比例都有一定限制，具体体现在绝大多数楼盘最多只能有20%左右的名额卖给非本地人士。所以其实海外投资者对澳洲房市的影响是有限的。退一步说，即便是海外资本大量涌入，大幅推高了澳洲房价，结合空置率来看，也是因为本地有着强烈需求导致的结果。

接下来再来看看澳洲房屋的可负担性到底如何。 我们拿澳洲房价最高、可负担性相对最差的城市悉尼作为例子。首先悉尼现有独立屋的中位价为104万澳币，而公寓的中位价为67万澳币。而悉尼家庭的中位收入为15万澳币，由此算来，如果要在悉尼购买一套永久产权的独立屋，大约需要一个家庭7年的收入。而如果是一个家庭希望买入交通方便同样是永久产权的公寓的话，大约需要一个家庭4.5年的收入。这个数据依然是健康，并非不可负担的。

最后一点是来自于银行利率可能增加带来的风险。 澳联储在今年5月2日降低基准利率后，年基准利率为1.75%，而现澳洲四大行的房贷年利率从3.5%-4%不等，事实上各大银行都提供非常低的固定利率，特别是澳大利亚国民银行NAB的四年期住房固定利率已经低于4%，这说明至少对银行来说，未来四五年的房贷利率都将处于低位。对于投资者来说，房贷利率上涨带来的现金流问题也是短期内不用担心的。