海外房产房源_海外房产新动向

2024-10-17 03:50:34

1.美国史上最大规模减税公布，都要改些什么

2.房地产有哪些营销模式

3.房地产方面的论文有什么题材好建议可选？怎么写才写得好？

4.地产中介地产中介排行

5.凯德集团的企业动向

海外房产房源_海外房产新动向

这10大行业包括人工智能领域，大健康领域，大数据领域，新物流领域，新能源领域，环境保护与改造领域，旅游领域，智能家居领域，新零售领域，新型保险领域。从发展的角度来看，这10个领域确实是未来发展最有潜力的领域，很多大型企业甚至从现在开始就已经布局了，其实保守的估计，这10个领域最少要在未来30~50年左右发展起到非常重要的作用，所以从某种程度上来讲，谁先起步的早谁就能占领行业的头几名。其实我个人觉得人工智能领域是最有发展潜力的，原因有以下几点：

1、代替大部分人工

我们所熟悉的富士康，已经把一线的员工全部都换成了人工智能的机械手臂，从这一点上来看，人工智能领域确实很有发展潜力，用他来代替一线员工的优点有很多，比如说可以节省大量的开支，可以24小时不间断的工作，不会像员工一样有这样那样的问题等等，可以说是省时省力又省心，而维修机械手臂的一些工程人员将会受到重用。

2、从事危险工作

在我们生活当中有很多危险的工作需要人为去从事，比如说高压线上的工作，危险区域作业，危险装置拆除等等，这些工作不仅危险，而且一旦从事的人员出了事故的话，所需要赔偿的金额也是非常高昂的，但是人工智能的崛起，却可以完美的解决这个问题。

3、军事领域的应用

可以说在未来几十年的发展当中，人工智能被应用到军事领域是必然的，就好像我们经常在科幻片里看到的一样，机器人无论是在数据处理还是在反应速度上，面都优越于我们普通人，而且在危险区域勘察或大型规模战争的时候，机器人如果参与的话，会极大限度的减少人员的伤亡。

美国史上最大规模减税公布，都要改些什么

属兔人进入2022年，由于卯与寅属半合，按理新一年会有较多合作的机会，只是相合的年份，运势容易两极分化，有吉有凶。整体运势看似顺遂，实行期间却会遇上困难阻滞，所以属兔人还是要处处谨慎提防才是。尤其面对不熟悉的领域时，更要多加了解，凡事做好两手准备，多加耐心应对。所幸虎年有一组吉星驾临，能提升属兔人的运势。“太阳”有光照远方之意，若新的一年属兔人能多出门往外走动，运势将最受带动。从商者不妨离开原居地，拓展海外市场，也可考虑于海外置业，将投资重心放向四海，将有不俗的收获。“太阳”吉星代表男性贵人，如果经营的行业，以男性顾客为主要销售对象，如汽车、音响、模型或男士服装等，新的一年里生意有望提升，属财源滚滚的一年。

“天乙”则是强而有力的贵人星，虎年事业将会倍添助力，即使遇上困难阻滞，也能逢凶化

吉。“天空”即天马行空，此星大利创意及灵感，新一年的创作力澎湃。如果是从商者，能放弃传统、想出有创意的新点子，将有不俗的发展空间。加上有“咸池”桃花入主，配合“太阳”的光芒四射，新一年无论桃花运还是人缘均相当畅旺。任职前线销售者，可获新旧客户支持，从事创意工业者，名气运不俗。至于单身女性，有望结识条件出众的对象，单身一族不妨积极把握。只是已婚者就要多克制自己，谨防诱惑，以免陷入三角关系。

需要注意的是，半合年份对家运冲击大，属兔人要慎防桃花过盛，而导致的家庭关系紧张，要多花时间关心长辈健康。加上流年有“晦气”及“地煞”凶星飞临，同辈人际关系较为紧张。所以即使有贵人助力，属兔人这年也要谨言慎行，以免因为言语误会而遭人埋怨。属兔人在2022年可以随身佩戴一个易明居犬象护运吊坠作为2022年吉祥饰物，寓意运势畅达、岁岁平安，祈福全年吉利顺遂，福星高照。

整体而言，虎年属兔人得到吉星助力较多，运势多属上扬趋势，只需多留心人际关系即可。不过，2023癸卯年为属兔人的本命年，建议在虎年年底多作准备，迎接犯太岁之年的到来。

属兔人2022年财运运势

“太阳”是光照远地的吉星，属兔人在2022年的财运走向，以动中生财为主。若属兔人能多出门、拓展海外市场，或与不同国家地方的公司进行贸易最为合适，也可考虑开发海外投资或房产物业项目。另外，“太阳”也代表男性贵人，若本身经营的行业以男性顾客为主，如汽车、音响、模型或男士服装等，新一年有望获得吉星助力而业绩有所提升，收入也会水涨船高，尤其从事前线销售者，不妨积极把握。

至于“天乙”是强而有力的贵人星，虎年属兔人的个人魅力十足，可获新旧客户支持，业绩得到提升。加上有代表天马行空的“天空”吉星入主，从商者若能放弃因循守旧的思维，想出与市场截然不同的新想法，事业将会得到更大的突破，赚钱机会也更多。

不过，虎年虽然有较多新机遇，但是面对新合作机会的时候，不宜轻举妄动。需要多了解市场动向，并取以小博大的方式进行比较稳妥，大手投资有风险。另外，新一年的财运将以正财为主，从商者要亲力亲为，不能手于人，也不宜赊账或为他人作借贷担保。数目尽量分明，避免牵涉复杂的金钱关系，导致因财失义。属兔人在2022年可以在家或办公室摆放一件易明居金贝迎禄宝懿琉璃摆件来作为招财旺运的吉祥物，该摆件有巩固流年财运，生旺财气，化解破财损财的美好寓意，祈福新的一年增财添禄、财运顺遂。

房地产有哪些营销模式

017年11月16日，美国众议院以227票赞成，205票反对通过了其《减税与就业法案》。

该法案的通过具有里程碑意义，是1986年以来美国税收制度最为重大的一次变化，将彻底重塑美国现行税收制度。当然，该法案的通过并不意味着税改进程的结束。接下来，美国参议院还将通过参议院版税改法案。此后，参众两院的法案将不断协调以形成并通过一个相同版本的法案，最终递交总统签署，将法案上升为法律。虽然这条税改立法道路充满挑战，但特朗普仍希望在2017年圣诞节前完成这一过程。

对中国来说，美国税改与中国最相关之处在于美国公司税中跨境条款的变化，这些变化将深刻影响赴美投资的中国投资者，以及中国跨国企业相比美国跨国企业的竞争力。美国公司税改革作为全球正在广泛讨论的未来国际税收规则的一部分，也将间接影响中国的税收政策选择。本文接下来主要讨论本次税改法案中国际税收规则的变化要点。

众议院税改法案要点

美国众议院税改法案可以分为个人税改革、商业税改革和国际税改革三部分，我们主要关注那些对中国有潜在影响的内容。

个人税及商业税改革要点

联邦企业所得税税率从35%降至20%，低于经合组织（OECD）国家的平均水平。20%的企业所得税税率将自2018年1月起生效。

引入新的复杂的“穿透”企业（即：个体经营者、S型公司、有限责任公司及合伙企业）税收规则。根据该规则，“穿透”企业“合格经营所得”的适用税率将从现行最高达39.6%的个人所得税税率降至极具竞争力的25%。

对2017-2022这五年内发生的资产投资成本100％费用化，但不包括房地产。

利息费用的限额为利息、税项、折旧和摊销前利润（DBITDA）的30%。此规则源自OECD税基侵蚀及利润转移（BEPS）第4项行动。目前的收益剥离规则被废除，但房地产和小型企业可免于适用。

每年的净经营亏损结转限额为年度应纳税所得额的90%，并可向后无限期结转，基本废除向前结转。

对附带权益的优惠待遇引入一个三年持有期的要求。

修改个人所得税税率及档次，废除了许多个人所得税/企业所得税特殊扣除/抵免项目，个人替代最低税和遗产税也被废除。

国际税收规则改革要点

美国跨国公司海外业务以及外国公司在美活动的征税规则都发生了变化。

美国公司取得的来自其境外子公司的股息可享受100%的所得税豁免（有10%的持股比例要求）。境外子公司的历史累积境外收益将被视同汇回一次性进行征税，现金及现金等价物适用14%的税率，非流动资产适用7%的税率。

扩大受控外国公司（CFC）规则至美国跨国企业海外子公司囤积的利润（所谓的“境外高额回报”）按当年税率10%进行征税，子公司利润缴纳的外国税收的80%可抵免该美国税款。这也就意味着，只要外国有效税率达到12.5%，就无需再缴纳美国税。

税改法案提出了一项非常新颖的规定：美国国内公司向境外关联方支付的款项需要缴纳20％的执行税。该规定适用于编制合并财务报表、年度向境外关联方支付超过1亿美元的集团，且向境外关联方支付的款项需为可计入货物销售成本或者资产折旧或摊销基础的款项，按成本（无加成）支付的集团内部服务费、利息以及需全额缴纳30%预提税的款项不适用执行税。然而，外国公司可以选择在美国认定常设机构来避免缴纳执行税。在这种情况下，纳税额将根据集团合并财务报表中相关产品线的利润率来确定。境外已缴纳税款的80%可适用境外税收抵免。

借鉴BEPS第4项行动，引入了全球范围债务上限利息限制规则。当美国公司占跨国集团全球净利息支出的份额超过美国公司在集团DBITDA中所占份额的110%时，超过部分的净利息支出的扣除将会被限制。

毕马威观察

众议院税改法案包含许多突破以往美国税收实践的创新之处。股息参股豁免规则的引入使美国转向属地税制，而对“境外高额回报”征税又使美国转向“实质上”的全球税制。对外支付规则引入了“以目的地为基础”的征税权，这可能在全球范围内影响OECD的数字经济税收工作。利息规则将和上述规则一起，对中国企业在美业务产生影响，并引发税收协定的兼容性问题。中国税收政策制定者也将密切关注美国税改动向，并可能考虑调整相关政策以保持中国企业的竞争力。而参议院税改法案在很多方面又与众议院通过的税改法案有所不同，如税基侵蚀规则和特殊的知识产权所得规则等，因此密切关注参众两院税改法案如何协调更显得尤为必要。

点击这里阅读毕马威美国关于众议院税改法案的详细分析：

s://home.kpmg/us/en/home/insights/2017/11/tnf-kpmg-analysis-house-tax-reform-bill.html

如此减税会对世界造成什么影响

影响之一是引发市场经济国家展开大规模的减税竞赛，这是确定无疑的。因为税收决定企业成本，也决定商品竞争力，同时还决定了国家吸引资本、技术、人才以及由这些要素组成的企业投资的能力。

影响之二是可能要了一些非市场经济国家的经济的命。非市场经济国家多数都不是征收企业所得税，而是征收流转税。

在经济学的术语中，流转税本就是一种流氓税，对企业尤其是中小企业和创业企业是致命的硬伤。之所以征收流转税，本质上是税收管理水平跟不上时代，所得税根本没有能力征收起来。在国际市场上的竞争，不是靠企业实力，而是靠对企业的反哺政策，用全民的税收来补贴出口企业。

面对美国如此减税，不管对那些出口企业怎么补贴，恐怕再也无能与之竞争了。企业没有自身的创造力和竞争力，靠政策输血终归不是长久之计。今天，这不可长久之计恐怕只能到此为止了。美国大规模减税，在客观上对非市场经济体而言一定会造成致命打击，事实上就是在用市场的手段来关闭美国市场的大门，把世界上最好的企业吸引到美国，把一切没有真实竞争力的企业挡在美国的市场大门之外。

特朗普减税方案对中国的启示

中美比较显示我国税费负担较重

美国和中国分别是全球第一和第二大经济体，各自的税费负担对双方产业竞争力的影响很大，开展中美税负比较具有重要意义。中国以间接税为主的税收体制注定企业部门税费负担本来就较重，特朗普执政后力求推出大规模减税措施，可能进一步推升中国企业部门相对生产成本。

1.中国减税力度不及美国

近几年我国取了很多减税降费措施。4月19日院常务会议公布了6项减税举措,预计2017年将减轻各类市场主体税负3800多亿元,加上一季度已经出台的多项降费措施减负2000亿元，今年合计就可以实现全年减税降费5800亿元。减税降费取得一定成效，全国公共财政收入增速逐渐下降，2015年财政收入增长5.8%，低于GDP增速1.1个百分点，是上世纪90年初以来首次低于GDP增速。2016年全国公共财政收入15.96万亿元，同比增速进一步下降至4.5%，连续2年低于GDP增速。2016年财政收入占GDP的比重为21.44%，是1995年以来首次下降。年初以来经济明显回暖、企业活力增强，与近几年大力度的减税降费为企业减负不无关系。

虽然近几年我国减税降费取得一定成效，但相较于美国的减税，我们目前的税改力度和幅度仍显不足。除了营改增以外，其余的税改措施进展非常缓慢，从具体内容来看，今年2月企业所得税法10年来首次修正，提供了更多税收优惠，但最为核心的企业所得税率并未下降，仍然是25%。各界期待已久的个税改革未列入2017年立法，财产税、遗产税等调节能力更强的个税更是遥遥无期。当前是经济增长动能转换的关键期，消费税改革迎来窗口期，但消费税改革缓慢，已经成为制约消费增长、导致消费外流的原因之一。从最近的改革动向来看，下一步消费税改革不但不会减税，可能还会加税。

2.中国宏观税负高于美国

宏观税负有不同的衡量口径，如果只算税收收入占GDP的比重，中国为18.5%左右，似乎并不算高。由于我国财政收入很大一部分是非税收入，实际数值将远超于此。中国税收没有社保税，社保是以缴费的形式。美国宏观税负包含社保税，如果剔除社保税计算，美国税收收入占GDP比重在19%左右，与中国不相上下。

按照IMF数据公布特殊标准（SDDS），财政部公布了广义财政收入口径下财政收入总额，包括了一般公共预算收入、除国有土地使用权出让收入之外的性基金收入、国有资本经营收入、以及社会保险基金收入。2015年中国广义财政收入口径下财政收入总额为80亿元，占GDP的比重为29.33%。2016年美国相同口径下的财政收入占GDP的比重为26.36%，中国略高于美国。

2015年全国实际缴入国库的土地出让收入为33657.73亿元，如果考虑国有土地使用权出让收入的扩大广义财政口径，2015年总的广义财政收入为23.21万亿，占GDP的比重为34.3%。按照此口径，中国宏观税负不但高于美国，也高于OECD平均宏观税负。

3.中国企业税费名目繁杂、负担重

虽然从宏观角度看中国总体税负与其他国家相比并不算重，比美国搞不了多少，但中国以间接税为主的税制决定了绝大部分的税收都来源于企业，总税收收入中企业缴纳部分达到90%左右，这是造成企业税费负担偏重的重要原因。

从主要税种来看，中国涉及企业税费目录超过10种，其中企业所得税、增值税、营业税3种占比较大。根据2016年的税收数据，企业所得税、增值税、营业税分别占总税收的比重为22.1%、31.2%、8.8%，合计占比达到62.2%。美国税制体系中间接税所占的比例很小，企业税负主要是公司税（类似于企业所得税）1种，占税收总额的比重为16%。

从企业税费来看，除了缴纳所得税、增值税、消费税等税收之外，中国的企业还要在此基础上缴纳约13%的附加税费，包括约7%的城市维护建设费、5%的教育附加费和1%的防洪费等。根据世界银行测算，中国企业的总税率（企业纳税总额与收费占企业利润的比例）远远高于美国的总税率。2016年中国企业总税率为68%，在全球190个经济体里税负排第12位；美国企业的总税率是44%。

除了税费负担以外，国内制造业还面临劳动力、土地价格上涨，产能、约束。企业成本不断上涨，投资效率持续降低，固定资产投资总额已经超过形成真实资本总额的47%，也就是接近一半的投资支出难以形成资本。2016年民间投资出现断崖式下滑，民间投资中接近45%是制造业投资，表明制造业增长压力很大。

4.中国个税结构简单粗放

由于税制的差异，美国个人税在财政收入中所占比重很大，大部分年份占比在45%-50%。中国个人税贡献很小，占比在6%-8%。虽然从税收总量上来看美国的个税负担高于中国，但是美国居民享受的社会远远好于中国，意味着个税的返还力度很大。美国在确定应税所得时规定了许多详细的所得扣除项目，主要包括商业扣除和个人扣除，例如纳税人的子女抚养、65岁以上老年人赡养、伤残人员抵免等等都可列为抵扣项目。综合考虑社会效应，中国的个税负担未必低于美国。

除了社会效应以外，美国个税结构很丰富，具有很强的“均贫富”作用，而中国的个税结构过于单一。美国开征的个人税种主要包括个人所得税、财产税、遗产税、财产赠与税等。中国开征的个人税种主要是个人所得税，没有资本利得税，也没有开征财产税、遗产税、财产赠与税等税种。相较而言，中国的个人所得税主要针对工薪阶层的工薪所得进行严格征税，针对富人的投资所得税、房产税、遗产税、财产赠与税等缺失，制度漏损比较大。对于广大工薪阶层而言，中国的个税负担显著高于美国。

5.中国非税收入远超美国

虽然近几年加大清理各类收费的力度，由于收费主体多元化严重现象，难以有效约束，非税收性收入快速增长。即便经济增速逐渐下降，各年度的非税收入增速都在2位数，非税收入占财政收入比重逐年上涨，2016年达到18.3%。非税收入主要包括专项收入、行政事业性收费、罚没收入和其他收入，名目繁多的收费项目是中国企业和个人感觉税负较重的重要原因。

美国的非税收入主要是各类收费，包括行政性收费、机场、公园等公共设施使用费等，并且非税收入都要纳入预算管理。非税收入在美国财政收入中的占比较低，各年度较为平稳，在略低于5%的水平，比重比中国的1/3还低。

美国税改，谁是赢家

美国联邦16日获得众议院通过的税改方案，号称力度史无前例，对美国的全球竞争力将产生重要影响。

税改的好处不言而喻。一则吸引美企扎根美国。仅企业所得税率从35%左右降至20%，就将使美企税负大大低于经合组织国家约25%的平均水平，而降低的部分可转换为企业的利润。据美国布鲁金斯学会与城市研究所联办的税收政策中心测算，今年美国企业盈利预期将增加1080亿美元，明年将增2150亿美元。此外，20%的税率，加上美国经济体量庞大带来的规模效应，有望使实体经济步入良性循环。美国税收基金会测算，在最佳状态，税改将整体使美国内生产总值增加6.9至8.2个百分点，新增就业岗位200万个。

二则牵动企业流入或回流美国。虽然美国表示会对在海外留置利润不归的美企征税，但已有透露表示，方案中的税率将是带有优惠性质的低税率。据估计，美国企业离岸利润留存约2.6万亿美元。如此一来，苹果等海外存利、持现企业，面临着诸如欧盟等地的额外征税重压和美国的优惠低税率该何去何从，可想而知。

三则笼络民众。美个税约占国税总额的70%，若各项税改方案均能落实，自然使税基缩小、税款降低。美民众对联邦支持率也会随之上升，有利特朗普续推新政。

美国税改，纳税人赚了，谁亏了呢？显然是美国联邦，以及可能被波及的其他国家。

房地产方面的论文有什么题材好建议可选？怎么写才写得好？

一、对销售渠道理解

房地产销售服务的终端是客户，实现营销的过程就是渠道。

工业地产的客户群体的发掘与获得也是同样的道理，渠道扁平化，是营销的一大趋势，但不管用的是哪种模式，渠道建设都已远不是降低销售成本这么简单，以客户为中心，体现并迎合客户需求才是渠道建设的真谛所在。工业地产客户群体的职业（企业***，创建人，核心管理人）、年龄（多为35-65岁）、背景（具有丰富的生活阅历，较好的经济承受能力）、置业动机（实现企业的发展与公司形象的提升的目的，附带投资功能）等与普通购房者不同，那么针对这些群体特点，如何有针对性的建设自己的渠道，实现项目的营销就显得尤为重要。

二、对销售渠道的建议

（1）自建网站（建议中英文对照，吸引海外客户）

理由：网站覆盖率高；传播简单，速度快；提升形象宣传；英文版可吸引资金实力更强的海外客户；更受到高知客户的青睐；

（2）QQ弹出框广告

理由：传播率极高；对项目的形象宣传有提升；（配合活动营销，形成极强的传播效应）

（3）集团客户——大客户服务中心

阐述：通过工商（联）等部门（协会）获得大客户资料，组建大客户服务部，对这些客户进行个性化服务（比如更适合的面积与物流线路，更为科学的还款等）。

（4）信件直投

通过大客户服务中心获得的商业客户资料做信件直投介绍（对有意向的客户再由大客户服务中心回访，销售处理），也可做需求调查（对后期产品设置可做分析依据，前期能做最好）。

（5）参加工业行业峰会

除了参加本地的工业展会，在云、贵、川等地的工业行业峰会上也可设置独特的展台介绍项目情况并吸纳客户，并提供考察免费送机票等服务；广州，北京，上海等地在条件许可下也可涉足。

（6）活动营销——打破常规营销（工业地产也独特）现象

1：隆鑫帖子换房子活动赚取了大量眼球，让更多的人记住了隆鑫地产；

2：万达重庆项目的言子换房子活动也让人们记住了南坪的万达国际广场；

3：聚丰江山汇最近正在搞的“我的重庆我的城”活动一下提高了该项目的眼球；

4：伴随重庆评选城市形象代言人浪潮，曼哈顿城顺势展开50万元征集形象代言人活动，项目知名度一下飙升；

以上楼盘通过活动推广都形成了较为强烈的产品记忆，客户来访量进一步提升，其实，不光房地产，很多其他行业也是通过营销实现了企业及项目知名度的提升，我们熟悉的蒙牛企业，从成立到现在，每年的活动相当频繁；王老吉，更是将营销演绎到若极致。

（7）传统的媒体广告（报版+电台+步行街广告+户外）

报版上一定要突出项目形象与企业办公档次的提升；电台上除了传统的节目片头广告外，可合作开设专题节目；步行街广告选择中心区域投放；这些传统方式配合前面的方式若有有效组合更好。

（8）写字楼楼宇广告在中心商业区域写字楼投放楼宇广告（电视+平面）

（9）在工业园区设立展示点例如，附近工业园区租用门市设立展示点，便于异地客户的获取与积累。房地产网络营销方式探讨

1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传

网上广告是网络营销的最基本形式。互联网作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径；互联网让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。

2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈

网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在网络上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。

调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：

a、借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放入选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流，必须重新链接进入企业网站，增加了上网者的操作复杂性。

b、企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。

网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。

3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气网上拍卖是时兴的房地产销售方式

其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。

4、三维动画及虚拟现实的应用

顾客能在建筑项目尚未完全建成之前,通过三维动画演示,能够看到其建成后的真实面貌,普遍反映良好。中国老百姓普遍收入并不高,买一套称心如意的房子是许多人一生中梦寐以求的事情。而房地产营销通过三维动画展示,使老百姓不须等到竣工,也不须亲自爬上工地各楼层,仅仅是在项目建设初期,就能清晰、完整、真实地看到项目竣工后的情景。从而有更充分的理由根据其实际情况,对自身的购楼进行调整。从这一点来说,房地产开发商本着“以人为本”的思想,通过高科技的应用,即使增加了部分设计成本,但确实是能够为老百姓多提供一种更新更好的择楼参考方式。

三维动画及虚拟现实是目前最先进的营销手段。

在房地产销售当中,传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘要经过大比例缩小,因此只能获得小区的鸟瞰形象,无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间,更无法获得人在其中走动的真正感觉。同时,在模型制作完后,修改的成本很高,有着很大的局限性。

近年来效果图及三维动画已得到普遍应用。然而,效果图只能提供静态局部的视觉体验。三维动画虽有较强的动态三维表现力,但不具备实时的交互性,是一个静态的世界。观察者只能按事先规定好的路线和角度浏览,很被动,信息也不可能全面。

应用虚拟现实技术,目标客户可以在虚拟现实系统中自由行走、任意观看,突破了传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈,给目标客户带来难以比拟的真实感与现场感,使他们获得身临其境的真实感受,更快更准地做出定购决定,大大加快商品销售的速度。同时虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中,更方便、快捷地传播产品信息。

当前vr在房地产中的成熟应用有:让购房者看到直观的样板房形象；在销售处放上电脑运用vr技术能让购房者在电脑上亲眼看到几年后才建成的小区，观赏到优美的小区环境设计；走进虚拟现实样板房,亲身感受居室空间的温暖；在电脑上选户型。

房地产销售中各种营销手段的功能对比见下表:

由于虚拟现实技术的上述特性,它在房地产业的应用,可以大大提高项目规划设计的质量,降低成本与风险,加快项目实施进度,加强各相关部门对于项目的认知、了解和管理,极大地提升房地产开发商的品位和档次,也必然会带来最终的效益。

地产中介地产中介排行

房地产方面的论文题材有： 1。利率上升对房地产业的影响， 2。对**地区房地产泡沫的分析， 3。浅谈房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。怎么写才写得好呢？举例说明：利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响摘要央行取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。

关键词利率上升房地产价格直接影响间接影响

2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存利率全部上调0.25个百分点，至此，一年期存、利率分别升至2.50%、5.56%，五年以上基准利率达到6.14%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。

一、利率上升对房地产价格的直接影响

房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。

不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响

利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。

2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。

央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。

凯德集团的企业动向

1、我国的房产中介公司有哪些2、什么叫房屋中介?3、房地产中介怎么做4、房屋中介是什么意思?我国的房产中介公司有哪些

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我国的房地产市场发展迅猛，房价与普通老百姓承受能力愈行愈远，除了房地产开发企业营销策略搞得好，也离不开房产中介公司的大力推广。那么，我国的房产中介公司有哪些呢?下面就请跟随小编一起来了解一下吧。

1、中原CENTALINE(中原集团有限公司)

中原集团有限公司创立于18年，是来至于我国香港的服务品牌，房地产代理行业领先企业，规模比较大。

2、链家LianJia(北京链家房地产经纪有限公司)

北京链家房地产经纪有限公司是中国十大房产中介机构，使用数据驱动价值链房产服务平台，提供二手房、新房、租房、海外房产和旅居房产等等业务。

3、我爱我家(北京我爱我家房地产经纪有限公司)

北京我爱我家房地产经纪有限公司是我国著名的房地产综合服务机构，是房地产代理行业领先品牌，还是中介经纪创新企业。

4、Q房网(深圳市云房网络科技有限公司)

深圳市云房网络科技有限公司是国内房地产经纪行业O2O开创者，也是房地产行业互联网平台的领先品牌。

5、21世纪不动产(北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司)

埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司创立于11年，来至于美国，是跨国房地产综合服务机构，企业致力于房产全链条服务业务。

6、信义房屋(上海信义房屋中介咨询有限公司)

上海信义房屋中介咨询有限公司创立于1981年，来至于我国的宝岛台湾，是一家比较有影响力的房产中介连锁品牌公司，还是上海优秀服务品牌。

文章小结：其实，房地产中介公司大大小小的还有非常多，数不胜数，近年来随着网络科技的发展，还开拓发展到了线上服务，受到很多年轻人的欢迎。想要了解更多的资讯内容，也可以到大型房产综合平台去看看。

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什么叫房屋中介?

房地产中介又名房地产经纪，是指在房地产交易环节中提供中间服务并收取佣金的商人。（佣金是地产中介他们唯一的收入来源）,在交易环节，即不是业主的代理人。也不是客户的代理人。

房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

谁有资格从事房地产中介地产中介？

对中介服务机构中的专业人员进行资格认证是国际上通行的做法。我国《房地产管理法》第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。因此，房地产价格评估人员必须经房地产行政主管部门对其专业技能、职业道德和从业情况进行客观的考核，经批准发给房地产价格评估资格证书后，才能持证上岗承担评估工作。没有取得这种资格的人就是非房地产价格评估人员，而非房地产价格评估人员是没有资格进行房地产价格评估的，即使有些人违反规定对某些房地产进行了评估，这种评估也是无效的。

房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试和执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》的人员。知道了这些情况，如有一天您也需要进行房产评估，可以先要求看看评估人员的相关证件。经考试合格并注册登记取得估价师资格的人员，享有下列权利：（1 ）有执行房地产估价业务的权利；（2 ）有在房地产估价报告上签字的权利；（3 ）有使用房地产估价师名称的权利。同时应当履行下列义务：（1 ）遵守房地产评估法规、技术规范和规程；（2 ）保证估价结果的客观公正；（3 ）遵守行业管理规定和职业道德教育，不断提高业务水平；（5）为委托人保守商业秘密。

《房地产管理法》只规定了对房地产价格评估人员实行资格认证，但没有规定对房地产咨询人员和经纪人实行资格认证制度，这是因为价格评估业是中介服务中专业性、技术性最强的业务，且与国家税收和房地产交易当事人的利益密切相关。但是，房地产咨询人员和经纪人的从业资格也有一定的要求。

对此，建设部《城市房地产中介服务管理规定》对房地产咨询人员提出了三项条件：一是必须具有房地产的相关专业中等以上学历，二是具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，三是要取得房地产咨询人员考试合格证书。房地产咨询人员的考试办法，授权省、自治区人民建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。

由于房地产经纪人承办事务比较具体，工作效果主要是靠经纪人的实践经验和服务态度，而且目前经纪人的组成情况比较复杂，许多人员虽然没有较高学历和职称，但熟悉业务，工作经验丰富，能够胜任经济人工作。因此该规定没有对经纪人的学历和职称提出要求，只规定必须经过房地产经纪人的考试和注册，取得《房地产经纪人资格证书》后方可从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。

房地产中介服务的费用如何收取地产中介？

房地产中介服务费用要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取，并开具，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度，工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但不超过咨询标的额的0．5%。

房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，尤论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2．5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估和一般宗地评估取差额定率分档累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准见附表。

城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表)协商确定，为土地使用权抵押而进行的土地价格评估评估机构按一般宗地评估费标准的50%收费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。