广州投资移民海外房产信息_广州移民出国

1.中国人最喜欢买房，在海外投资买房时应该如何避险呢？

2.中国十大移民公司排名

3.海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

4.怎么投资海外房产

以下海外好房网独家：转载请注明海外好房网。

仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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中国人最喜欢买房，在海外投资买房时应该如何避险呢？

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

　-置业建议

聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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中国十大移民公司排名

因为表达能力差及其陌生的城市，加上房子总价格不太高，风景宜人，中国顾客通常由中介公司一带到当地就迫不及待的看房子下决心，对于这些房子究竟值不值得这个价、往后的升值或增值水平怎样却没时间顾及。实际上，“地段、地段、或是地段”原是全球化通行的买房铁律，就算买房仅仅是为了移民投资，也最好买更好地段的房产比较有“揸拿”。

在海外做中国人购房生意的，绝大部分是中国人开或者有中国合伙人的中介，这种中介在提供“”提供服务的便捷之外，也不排除有内幕的举动，比如随便拉高房子价格，造成中国顾客变成“接盘侠”。提示投资人最好是在本地货比三家，多找俩家中介公司，多看看好多个新项目，考虑以前尽量根据网址掌握当地买房市场行情，确保自身权益。选择有用户评价有实力的移民中介公司都是事半功倍的好办法。

“买房移民拿工作”和“入籍”实际上是不一样的定义，虽然有的国家现行政策表明得到永居权后很多年可以办入籍，但有的国家在买房后，事实上只能得出可长期性自由往来的签证办理，若想再次申请到永久居留权也未必能够一步到位。而短期内永居权、长期性永居权及其入籍所获得的褔利也会有很大差别。有关这一点，应向正规的移民公司深入分析清晰。

中国人在海外购房投入，大部分生搬硬套中国积累的经验，这类实用主义也许会让中国人项目投资浪费。比如中国人在海外购房，优选便是市区的小户型，在美国、日本、澳大利亚等国家，大都市市区的小户型，不但升值比较慢，并且租户也都是留学人员或是中低收入者等最不受人欢迎种类。如今很多投资者关心的德国，房子价格也确实比较低，有资料显示，换算成rmb，德国柏林房子价格仅有每平米8000元到1万余元，这在广州其实就是花都区价格，甚至比广州番禺还需要低。这种项目投资基本上没有价值。

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海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

中国十大移民公司排名如下：

1、环球移民

环球移民是中国业内规模最大，业务范围最广，项目服务最全的出入境服务机构，在全球拥有25家直属分公司，从签约前到签约后的服务，成为移民行业开拓者和领跑者，环球移民已经成功帮助超过数十万客户拿到各国签证，绿卡及全球护照。

2、善浦移民

是全球诚信移民服务领军品牌和中国投资理财诚信示范十强企业，以让移民创造更大价值为使命，以专业诚信，客户为本的发展理念为立足之道，为每一位移民客户打造最完美的移民方案和海外投资，并提供丰富的后续服务和保障，确保让每一个移民客户都能实现出国无忧的梦想。

3、太平洋加达移民

太平洋加达移民是首批进入中国移民服务市场的国际化公司，作为国内规模最大，服务项目最全的移民机构之一，太平洋加达移民服务网络覆盖全球，搭建了全球一体化的移民服务网络，取得了客户和移民官的高度信任。

4、美加金联

美加金联强大的专家团队是确保成功率的重要保障，美加金联汇集了前移民局局长，移民官，持牌大律师，海外金融专家，海外房产专家，海外教育专家，移民留学专家，注册会计师，翻译等众多行业水平较高人才。

5、鲲鹏国际

鲲鹏国际通过与海外优秀合作方的强强联手，建立长久和稳固的合作关系，源源不断地向市场推出安全和稳妥的项目，一直坚守恪守诚信，追求卓越的企业精神，树立了良好的口碑。鲲鹏国际以集出国移民、出国留学、海外房产投资、海外金融理财等领域于一体，为高端客户提供出国服务和海外资产配置的全方位服务。

6、侨外移民

侨外移民与各国移民局、大使馆、领事馆、投资总署、文化教育中心等保持良好的沟通与深入合作的关系，从客户资料的整理报送，到后续手续的跟踪办理，再到客户境外生活难题的解决，侨外移民恪守贴心移民管家，全程星级服务的服务承诺，帮助更多客户实现移民梦想，开启全新的人生旅途。

7、新通移民

新通移民不仅为你提供专业而完善的移民服务，更是你细致、诚恳、可靠的朋友。新通移民丰富的移民知识和广博的财务、法律、投资视野为客户海外发展的每一步提供可靠的信息咨询与帮助，协助客户拓展海外事业，提升生活品质，从方案设计到移居海外提供全方位服务。

8、世贸通移民

中国唯一拥有中港澳叁地移民牌照的合法出入境服务机构，也是全国规模最大的投资顾问及移民服务的机构之一，秉承专业、高效、诚信、快捷的服务理念，承接了数万件海内外华人的投资移民业务，完美地为众多有意在海外投资发展的人士实现了移民梦想，成功案例遍及世界各地。

9、君拓移民

君拓移民与各国移民官，移民局，移民律师建立良好的互动关系，其极高的成功率，完善的跟踪服务，赢得了众多顾客的信任。目前君拓移民主力项目加拿大移民，已经取得了多个成功案例，受到了业内及顾客的广泛关注。

10、金吉列

金吉列不但对驻在国的高等院校多有接触，同时深谙驻在国的教育政策和留学移民政策，金吉列专家常年负责与国外教育界的沟通与交流，指导他们合理地设计人生的未来，其中包括外语培训、语言考试、出国金融、体检服务、保险服务、机票预订、课业辅导、境外安全培训等留学必备手续,涵盖了留学过程中所需要的一切服务。

怎么投资海外房产

据戴德梁行最新数据显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。随着中国对外置业投资额不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日举行的日出投资客户年会上，链家地产海外置业总经理时今强对中新网表示，找一家足够专业且可以信赖的房产中介是规避风险的最佳方式。

戴德梁行发布的《2016四季度中国海外投资市场》报告显示，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。其中，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达183亿美元，比2015年增长了4倍以上。2016年，美国占到中国海外地产投资总额的48%，保持领先。另据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据称，2016年中国超越了加拿大，成为美国房产最大的国际买家。

事实上，不仅美国是中国人买房的热门目的地，近年来，也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房，做起国内人的生意。

随着中国对外置业热度不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，由于市场准入门槛较低，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，伴随市场一起野蛮生长，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年来，在参与购房移民的投资者中，很多人花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商*押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者，使投资者蒙受重大损失，但中介却能逃避法律责任。

据链 家海外事业部总经理时今强介绍，在海外购房热潮中，市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”，“这些项目其实并没有宣传的那么好，而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。”

“选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情，以美国为例，虽然美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外，美国也有学区房，一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。”时今强说。

“关于行业乱象，我再举几个例子，一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子，但那套房子最多值50万元，剩下的都被房产中介分了，业内人都知道这种情况，但购房者不知道。”时今强说，“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类，号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊，取得这些国家的移民身份，这也是一个比较大的坑。”

“海外购房陷阱太多了，可以说上三天三夜。”时今强认为，造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示，在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮客户省去很多麻烦，“就像一个人要做心脏手术，他其实没必要知道心脏是怎么构成的，只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的，相关细节非常复杂，对于非业内人士来说，了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴，比如链家，就能把整件事情完成的很顺利，这也是规避风险的最佳方式。”

此外，时今强认为，解决行业乱象需要规范市场，还需要信息公开，通过各方努力，以时日才能有好的结果。

(来源：华龙网）

（以上回答发布于2017-02-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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在境外投资中，房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会；另一方面，人民币相对于投资国货币的升值和贬值预期，也带动了海外房地产的投资热潮，使其成为最佳的外汇储存和规避风险的方式。

中国人喜欢在什么地方购房呢？

美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。

加拿大：加拿大鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷首付比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，首付款必须达到全部款项的35%，申请需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）； 目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押，通常为房价的70%；同时，银行的可以允许最长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。

英国：英国在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是最为重要的税费，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。

对于国内的房产投资者而言，为什么购房呢？

一、投资型购房：

在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

二、教育型购房：

投资教育型房产是中国人的传统，也是最近几年热门的投资项目，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。

三、养老型购房：

随着生活品质的不断提升，这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高，除了自认风光和人文关怀外，还应考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等是否适合中老年人使用，以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。

四、度型购房：

这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

五、移民型购房：

移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响，关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应；这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说：“切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民；而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。

六、综合型

投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。

不管是国人投资哪里，都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解，涌正提醒千万不要图便宜，因为购买的““再便宜，它依然还只是”“；也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“，因为从现金流角度分析，购买的豪宅根本就不属于财富范畴，甚至成为了缴税机器；因此，根据自己的财富需求和投资目的，量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。