海外房产会被强制执行么吗_海外房产可以吗

1.爱尔兰留学条件解读

2.李兆会：买私人飞机，娶车晓，10年败光家产沦为笑话，现在呢？

3.银行为企业的房产办理抵押登记，房屋管理部门只给银行出具了《房屋他项权证》，这样银行能办理吗？

4.银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

5.法拍房如何交易？

房屋公证委托书模板九篇

　被委托人如果没有做出违背国家法律的任何权益，被委托人在行使权力时委托人不得以任何理由反悔委托事项。在日新月异的现代社会中，需要用到委托书的事务越来越多，为了让您在写委托书时更加简单方便，以下是我精心整理的房屋公证委托书9篇，仅供参考，欢迎大家阅读。

房屋公证委托书 篇1

　委托人： XXX 性别：X 号：XXXXXXXXXXXXXXX 地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

　受托人： XXXX 性别： X 号：XXXXXXXXXXXXX 地址: 四川省冕宁县泽远乡双拥路18号

　委托人 XXX 购买的位于陕西省西安市未央区长青二路浪琴湾小区 XX 号楼 XX 单元 XXXX 室的住房。因工作原因，不能亲自到西安办理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托书：

　委托事项：全权委托 XXX 为代理人，代理我在陕西省西安市办理验收房屋、交房、装修房屋等事宜。代理人在其代理范围内所签署的相关文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。

　委托期限：直至办理完上述事宜为止。

委托人（签名）：

　受委托人（签名）：

　年 月 日

房屋公证委托书 篇2

　委托人：______________

　受托人：______________

　委托事项及权限：

　委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事务繁忙，现特委托受托人办理相关事宜，具体代理权限如下：

　1、代为清偿该房屋抵押，办理结清、房产抵销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。

　2、受托人有权代为出售该房产，包括但不限于：受托人有权代为出售上述房产，有权与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款，有权代为签署有关协议、房屋买卖合同及办理相应的合同公证、房产评估事宜，有权与买方办理房屋交接手续，有权处理物业及煤水电、有线电视等过户事宜，有权代为收取售房款项。受托人有权代为到当地房地产管理部门办理合同的登记及房地产权属过户至买受方等上述房产交易有关的一切手续。若买方选择按揭抵押的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助买房办理二手房（按揭、抵押、转按揭）的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书，有权开立银行账户卡，设定密码及账户卡有关操作，收取银行按揭款。

　3、受托人有权将上述房屋作为委托人（委托人当中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向银行、私人或其他金融机构或担保公司借款的抵押担保物（银行、对象、额度、种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定），有权代查委托人的个人资信、信用信息基础基础数据及报告，有权与银行（私人或其他金融机构）商定、申请办理房屋抵押，签署授信协议及该授信项下的借款合同、抵押合同等相关文件，有权以上述房屋为抵押物代为办理抵押手续，包括代为开立银行账户卡、领取相应，代为签署相关法律文件，代为变更还款期限、还款方式，代为提前还款、包括结清、领取相关文件等与抵押、有关的所有事项；代为办理与抵押相关的房屋评估、保险及公证事宜（委托人特此声明：同意受托人与银行签署的借款合同等法律文件，并且同意赋予该借款合同强制执行效力）；代为到当地国土与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为缴纳相关税费，有权代为领取、保管经过抵押登记的土地房屋权证；代为办理其他与房屋抵押相关的事宜。

　4、受托人有权出租上述房产，收取租金，签署房屋租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。

　本委托书未能穷尽且为受托人全权代表本人行使股东权利及履行股东职责所必需之其他代理权限，均视为已得到委托人的充分授权。

　受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人亲为，因此签署的'相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。

　受托人有转委托权。

房屋公证委托书 篇3

　 如何办理房屋公证委托书

　一、转让当事人或自然人不能亲自办理相关手续时，委托人应该出具授权委托书，且委托书应注明委托事项和委托权限，并由委托人签字。

　二、委托人应对授权人依规定办理的有关房屋所有权事宜承担民事责任。到当地的区或者市公证处办理一份委托公证300元左右。公证处会提供给你们格式文本，你在文本上选择委托事项、委托有效期限就可以了。委托人要带好自己的原件和被委托人的复印件，一般只要你本人带这两样东西去就可以的。

　三、房产证费用：房款×2%，契税：房款×1.5%(小于140m2的普通住宅)房款×3%(除小于140m 2的普通住宅以外的其它商品房)。

　四、外地购房委托，委托人已婚的，除夫妻之间相互委托外，一般需要夫妻双方携带、结婚证、受托人复印件、委托书以及与委托房产相关的证明材料，如认购书、房地产权证、按揭合同、购房合同等，共同申请办理。

　 办理房屋公证委托书要带哪些证件

　一、办理房产委托书公证书的，委托人应提交如下证明材料：

　1、委托人的件；

　2、委托书若干份；

　3、受托人复印件；

　4、委托书所涉及的房产权属证明原件或复印件，购房的提交认购书、定金合同或拟购二手房产证复印件等能反映房产详细地址的相关证明材料；

　5、监护人代理被监护人申请办理房产委托书公证书的，需提交享有监护权的证明材料。 6、申请办理以按揭、抵押、出售房产等处分房产为内容的委托书公证书，若该房产为夫妻共有财产的，夫妻双方需同时作为委托人，并补充提交结婚证。

　7、请将草拟好的委托书存入U盘，以便公证员认为需要时，作必要修改。

　8、公证员认为需要提交的其他证明材料。

　二、办理其他类型委托书公证的，应提交如下证明材料：

　1、委托人的原件；

　2、受托人复印件；

　3、与委托事项相关的证明材料；

　4、委托书若干份；

　5、请将草拟好的委托书存入U盘，以便公证员认为需要时，作必要修改；

　6、公证员认为需要提交的其他证明材料。

　三、法人以及其他组织作为委托人办理委托书公证书，应提交如下证明材料：

　1、营业执照；

　2、法定代表人资格证明书；

　3、法定代表人原件；

　4、与委托书相关的证明材料；

　5、委托书若干份；

　6、请将草拟好的委托书存入U盘，以便公证员认为需要时，作必要修改；

　7、公证员认为需要提交的其他证明材料。

　以上就是如何办理房屋公证委托书，和办理房屋公证委托书要带哪些证件的相关内容，房产所有权人可以用公证机关制定的标准房产委托书，也可以自行起草房产委托书。房产所有权人申请办理房产委托公证，其房产委托行为必须用书面形式。因此房产委托公证又称房产委托书公证。

房屋公证委托书 篇4

　甲方（委托人）：____________ 性别：____________

　出生年月：____________ 号码：________________

　乙方（受托人）：____________ 性别：____________

　出生年月：____________ 号码：________________

　依据国家相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、相互信任的基础上，就甲方委托乙方，乙方在认真审查甲方的主体资格、相关资料后同意接受甲方委托从事房屋出售代理事项达成一致，订立本合同。

　第一条 委托事项

　（1） 为 共有产权，现甲方委托乙方代理出售此房产，建筑面积 平方米，所有权证号 ，权属性质 。

　（2） 为 共有产权，现甲方委托乙方代理出售此房产，建筑面积 平方米，所有权证号 ，权属性质 。

　第二条 委托期限

　自本合同订立时起至 年 月 日止。

　第三条 委托权限

　甲方委托乙方权限：

　1、签订上述房屋的转让合同及有关手续;

　2、办理上述房屋交付及房屋所有权证、土地使用证过户登记过程中的一切手续;

　3、办理上述房屋的水、电、煤气、电话、有线电视等过户的相关手续;

　4、其他_________________________

　乙方在受托事项内所签署的相关文件，甲方均予认可。受托人无转委托权。

　第四条 甲方义务

　1、甲方应提供如下材料：、户口簿、房屋所有权证、土地使用证、婚姻状况证明等，并保证上述证件及材料的真实性，如有不实，应承担相应的法律责任。

　2、甲方应当支付处理委托事务的费用。乙方为处理委托事务垫付的必要费用，由甲、乙双方协商支出。

　3、甲方承诺此事务只委托乙方单独办理。甲方如需委托第三方办理委托事务的，必须经过乙方的书面同意。甲方违反该条应向乙方承担相应的违约金。

　4、乙方处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，甲方应给予相应的补偿。

　5、其他_______________________________________________

　第五条 乙方义务

　1、乙方应当在授权范围内处理委托事务，并遵照甲方指示。乙方超越权限给甲方造成损失的，应当赔偿损失并承担一切后果。

　2、乙方应当亲自处理委托事务，认真审查委托方的主体资格及相关证件、材料。如有不实，给其他权利人造成损失的，应承担连带法律责任。

　3、乙方应向甲方如实报告委托事务处理的情况和结果。因该委托取得的任何利益，均属于甲方所有。

　4、若该委托为有偿，因乙方的过错给甲方造成损失的，乙方应当赔偿。若该委托为无偿，因乙方的故意或重大过失给甲方造成损失的，乙方应当赔偿。

　5、其他_______________________________________________

　第六条 其他事项约定

　1、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议和其它书面文件，均为本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力。

　2、该房屋办完过户手续，本合同自行终止。

　3、甲乙双方经协商一致可以随时解除本合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责的事由以外，应当赔偿损失。

　第七条 违约责任

　1、甲、乙双方履行本合同期间，如因不可抗力、国家法律、法规、政策等调整原因，该房不能办理权属变更，双方均不承担违约责任。

　2、本合同履行期间，如违反本合同第四、五条各项约定之一的，应支付对方该房约定出售价格的__%的违约金作为赔偿。

　第八条 合同争议的解决办法

　本合同如发生争议，由甲、乙双方协商解决。如协商不成，依法向房产所在地的人民法院起诉。

　第九条 合同生效日期

　本合同经甲、乙双方签字（或盖章、捺指印）后即生效，合同文本一式四份，甲、乙双方各执一份，常州市房地产交易管理部门一份，常州公证处一份。

　第十条 补充条款

　甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________

　法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

　_________年____月____日 _________年____月____日

房屋公证委托书 篇5

　委托人：

　姓名： 工作单位 ： 号码 ：

　地址： 电 话 ：

　受托人：

　姓名： 工作单位 ： 号码 ：

　地址： 电 话 ：

　兹授权委托受托人代为办理委托人所购之“ ” 号 楼 单元 室房屋的收楼手续及相关事项，受托人所代办事项委托人均予以承认，由此产生的一切法律后果均由委托人承担。

　代理权限：代为签署相关文件、交纳各项税、费等。

　（上述房屋为武汉当代科技产业集团股份有限公司开发、销售的武汉当代卡梅尔小镇项目）

　委托期限：自本委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止。

委托人（签名）：

　受委托人（签名）：

　年 月 日

房屋公证委托书 篇6

　办理房产继承公证由被继承房产所在地公证处受理。

　办理房产继承公证，公证机关应要求当事人填写公证申请表，并提交下列证明、材料：

　 （一）法定继承应提交：

　1、申请人的居民或户口簿及其复印件；

　2、代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；

　3、被继承房产的产权证明；

　4、被继承人的死亡证明；

　5、法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；

　6、 被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；

　7、 公证人员认为应提交的其他证明、材料；

　 （二）遗嘱继承人应提交：

　1、前款1、2、3、4项规定应提交的证明、材料；

　2、被继承人的遗嘱书；

　3、有遗嘱执行人的，提交执行人的件及其复印件；

　4、公证人员认为应提交的其他证明、材料。

　经审查上述证明、材料真实、齐备，符合《公证程序规则（试行）》规定，公证处应予受理、登记、并办理公证。

房屋公证委托书 篇7

　本人系_______的法定代表人，现委托_______为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义办理公证相关事项，其法律后果由我方承担。 委托期限：_______。

　代理人无转委托权。

　附件1：法定代表人明

　附件2：法定代表人及委托代理人复印件

房屋公证委托书 篇8

　卖方： （以下简称甲方）

　买方：（以下简称乙方）

　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

　第一条 买卖房屋的基本情况。

　乙方购买甲方房屋座落于嘉鱼县 ，结构为 ，房屋总层数 层（该房所在层数为 层）。房屋产权证号为嘉鱼房权证鱼岳字第 号，建筑面积 共 平方米，土地使用权证号 。

　第二条，房屋买卖的价格及交付方式、时间。

　甲乙双方约定该房的买卖价格为人民币 元整，乙方以现金支付，甲方收到房款后即出具凭证，付款时间为二00六年 月 日。

　第三条，交房的时间和有关凭证的支付。

　甲方应当在二00六年 月 前，将本合同约定的房屋交付乙方使用。该房屋交付时包括单独设立的电表、水表、有线电视，水电/有线电视在二00 六年 月 日前的费用由甲方承担，此后的费用由乙方自行承担，甲方在签字之日起将房屋所有权证交付给乙方，以便乙方及时办理过户手续，房屋内的附属设施和装修不另外计费。

　第四条，关于产权过户约定及费用的承担。

　此房由乙方负责过户，由此产生的有关法律、法规规定的税费由乙方承担（个人所得税由甲方承担）。

　第五条，双方的违约责任，如一方违约，应向对方支付违约金 元整，并赔偿相应损失。

　第六条，甲方保证买卖房屋没有产权和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。

　本合同一式三份，甲乙双方，县公证处各执一份。

　甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________

　法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

　_________年____月____日 _________年____月____日

房屋公证委托书 篇9

　委托人：

　性别： 出生日期： 年 月 日

　护照号码：

　受托人： 性别： 出生日期： 年 月 日

　号码：

　本人_________因故不能亲自处理座落于中国xx市 路 弄 号 室的房地产出售及转让事宜，特委托受托人 为本人代理人就上述房地产全权代表本人履行下列附录中所列第壹至拾壹贰共计十二项权利，受托人有转委托权。

　凡由受托人在上述委托权利内代理委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。

　上述委托的期限自 年 月 日至 年 月 日止。

;

爱尔兰留学条件解读

出国、婚姻、房产、家庭财产分配、金融领域、取证、存证、维权、委托、声明、保障权益，预防纠纷等。

一、出国

当你需要出国或带小孩出国，如出国旅游、探亲、留学、夏令营、商务、定居移民等事务时，根据不同国家相关部门的要求，需要向公证处申请对其相关文书或事实予以证明的公证行为。如出生公证、亲属关系公证、毕业证书公证、学位证书公证、驾驶证公证、无犯罪记录公证、出行同意声明书公证等涉外相关公证事务。

二、婚姻

婚姻的存续不仅有爱情的滋养，共同的目标，也有物质的支撑。在婚姻中，也可以有公证为各自的权益提供保障，如婚前财产约定协议公证、夫妻财产约定协议公证；也可以为您的婚姻状态提供证明，如已婚公证、未婚公证、结婚证公证、离婚证公证等。

三、房产

作为重大的财产之一，房产的处置向来要慎重，因此房产公证一直以来备受当事人及相关单位的喜爱，为房产交易、抵押、解押、出租等行为提供了便利。如房产委托公证、房产买卖合同公证、赠与合同公证等。

四、家庭财产分配

家族的传承、养老的顾虑、后辈的未来，涉及到家庭财产的分配，总会引起很多不必要的纠纷，成为撕裂亲情的导火索，甚至于对薄公堂，通过公证可以有效的避免纠纷和诉讼的产生。如遗嘱公证、法定继承公证、遗嘱继承公证、遗赠扶养协议公证、赠与公证、监护公证等。

五、金融领域

如委托管理金融账户、提存公证、赋予债权文书强制执行效力公证、合同公证等。

六、取证、存证、维权

随着对知识产权的重视，每个人都应该知道该如何有效的进行维权。如商品、、、音乐、、专利等作品被抄袭；网络谣言；冒牌门店；证据保存等。涉及到的公证事务包括：在线取证服务、存证服务、证据保全公证、商标转让声明书公证等。

七、委托、声明

当你人在异地、海外等不便到亲自到公证处办理公证而备受困扰时，通过远程零跑腿在线办理委托、声明类公证。如房产委托、承租委托、委托代办户口迁移、公积金领取委托、金融账户管理委托、委托诉讼、商标转让声明、婚姻状况声明等公证委托/声明类事务。

八、保障权益，预防纠纷

在处理某些重大事务或财务时，为确保该行为的真实性、合法性，同时避免未来可能出现的纠纷，保障相关人员的合法权益，很多人也会通过办理公证，既加强法律效力，也更加的安心、放心。如委托公证、协议/合同公证、遗嘱公证、监护公证、商标转让等。

九、其他

其他各行各业要求要有公证书作为材料的，如亚马逊店铺运营所需的亚马逊营业执照公证、公证、户口簿公证；微信公众号迁移所需的微信公众号迁移申请函公证。

法律依据

《中华人民共和国公证法》

第二条　公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

第三十六条　经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

李兆会：买私人飞机，娶车晓，10年败光家产沦为笑话，现在呢？

#爱尔兰留学# 导语爱尔兰虽然是一个小国家，但是环境优雅，非常适合留学，现在有很多学子也开始选择去爱尔兰留学。下面是 分享的爱尔兰留学条件解读。欢迎阅读参考！

爱尔兰留学条件解读

1、政策

　此次刚刚签署的政策，将为那些有资历去学习但是经济条件不宽裕的学生提供资金的支持，帮助他们完成在爱尔兰的学业。其实，爱尔兰在奖学金的提供方面并不吝啬。以都柏林理工学院(DIT)来举例，DIT提供的奖学金为一年23000欧元，一年半学制的硕士课程可获得23000+11500=34500欧元的奖学金。除去生活费15000欧元和住宿费8000欧元，在不打工的情况下，学生还有剩余可以花销或寄回家。只要学生真正优秀并愿意努力，同时顺利通过所有考试，获得奖学金不困难。

　2、允许在指定银行留学

　近日，爱尔兰使馆签证处与中国光大银行签署了协议，允许中国留学生在北京和上海指定的银行可以进行和资金冻结业务。而且这一协议已经开始付诸实施。此次签署的政策，将为那些学习成绩优秀但是在资金方面短缺的学生提供资金上的支持，获得签证，帮助他们在爱尔兰完成学业。

　3、申请条件

　借款人应持有拟留学人员的国外留学学校出具的入学通知书或其他有效入学证明;

　借款人无违法乱纪行为，身体健康，具备诚实守信的品德;

　借款人为出国留学人员本人的，在出国留学前应具有人所在地的常住户口或其他有效居住身份;

　借款人应具有完全民事行为能力，在到期日时的实际年龄不得超过55周岁;

　借款人为出国留学人员的直系亲属或配偶的，应具有人可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份，有固定的住所，有稳定的职业和收入来源，具备按期还本付息的能力;

　借款人须提供人认可的财产抵押、质押或第三方保证。抵押财产仅限于可设定抵押权利的房产;质押品仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券;保证人应为具有代偿能力的法人或自然人，并愿意承担连带还款责任;

　符合人规定的其他条件。

　4、办理流程

　借款人为出国留学人员本人的，借款合同签订时应有其国内代理人在场并同时在借款合同上签章。

　若以法人保证方式的，作为保证人的法定代表人或经有效授权的代理人必须到场，并在保证合同上签字签章。

　若以自然人保证方式的，保证人必须到场，并在保证合同上签字盖章。

　借款合同及担保合同必须办理具有强制执行效力的公证，借款人与其国内代理人之间的《委托代理协议书》应与上述合同同时签署并公证。

　银行人在收到借款人的申请材料后，在7个工作日内就会作出答复。如果不同意，人会向借款人说明理由，并退还借款人提供的所有材料;同意的，人将同意的金额、期限、利率和偿还通知借款人，与借款人和担保人签订借款合同和担保合同并办理有关手续。

　抵押物、质物的评估、保险、登记及公证等费用由借款人承担。

扩展阅读：爱尔兰留学面试不能做的事项

一、迟到

　大家预约的面试是有严格的时间规定的，虽然一次面试的人会比较多，但是都有着严格的排序，如果叫到了你的号而你还没到，那么将失去这次面试的机会，并且会影响下次面试的结果。

　二、撒谎

　在进行面试的时候，有不少人为了提升自己的竞争力，会对自己的经历进行美化，甚至捏造事实，进行虚构，这样如果被面试官发现，很有可能会签证办理失败。

　三、背答案

　面签的问题有不少重合的地方，因此在网上可以找到相关的答题模板，而又不少人会使用模板回答问题，这样虽然流畅，但是缺少诚意，也会影响自己。

　四、态度散漫

　签证的面试是一件比较严肃的事情，大家应该谨慎对待，面对面试官的时候，应该真想出自己的精神状态，这样才可以留下一个好印象。

　五、仪表不整洁

　外在的形象在很大程度上，是可以为大家加分的，女生化一个淡妆，男生刮一下胡子，搭配一套正式一点的衣服，能够让你在人群中脱颖而出。

　六、没有其它经历

　欧美国家对于学生的审核，不仅仅在于学历上，还需要学生能够提供一些课外的经历，包括实习的经验、参加的竞赛等凸显个人特色的东西。

　七、话太多或者话太少

　在问答阶段，大家在回答问题的时候，语言的组织要有逻辑性，可以在大脑中思索一下再回答，千万不要沉默不语，也不少侃侃而谈，这些都对自己不利。

扩展阅读：关于爱尔兰留学常识介绍

1、关于爱尔兰

　爱尔兰坐落于欧洲的西海岸，于1922年成为一个独立的共和国。爱尔兰是一个生气勃勃而繁荣兴盛的欧洲国家，来访的人们会发现在这里，古凯尔特文化的魅力融入了现代商业气息。爱尔兰拥有神话般的风景，以及可触摸的历史。

　2、关于人口

　爱尔兰目前有约450万人口，其中包括为数众多的多民族人群。

　3、关于气候

　由于墨西哥湾暖流途径爱尔兰，因此，这里的气候温和。在冬天，气温很少跌至零下，下雪也比较罕见。夏季的气温通常在15摄氏度到20摄氏度之间，春秋则大约在10度左右，冬季的气温基本在5度到8度之间。这里降雪很少，但阵雨却随时可能发生。我们的建议是穿上外套，并随身携带雨具。

　4、关于爱尔兰人

　爱尔兰天生对他人感兴趣，并热衷于交谈。爱尔兰人的友好和热情也是出了名的，海外学生非常容易适应他们的爱尔兰留学生活。

　5、关于音乐

　在所有可能的场合进行现场音乐表演是爱尔兰独特的传统特色，从街头卖艺到pub，随处可见传统音乐。

　6、关于语言

　虽然我们拥有自己独特的凯尔特语言和文化，但英语是如今爱尔兰的语言。爱尔兰人使用英语的程度可以说：爱尔兰比世界其他任何地方都更多的使用英语！每年约有15万来自全球各地的学生在遍及爱尔兰各地的学校里学习质量的英语语言培训课程。

　7、关于货币

　作为欧盟最活跃的成员国，爱尔兰使用欧元作为货币。

　运动和休闲活动，足球，橄榄球，高尔夫球，盖尔游戏，骑马，游泳，冲浪，水上运动，拳击和登山。

银行为企业的房产办理抵押登记，房屋管理部门只给银行出具了《房屋他项权证》，这样银行能办理吗？

每个人都有自己的活法，李兆会继承了父亲的海鑫集团，也算是临危上阵，家庭突发变故，父亲遭遇横祸，这对于这个年轻人来说挑战不小。

最初的几年，企业蓬勃发展，李兆会把父亲李海仓一手建立起来的海鑫集团变成了庞大集团，说明他年轻有为，然而商海如战场，里面充斥着尔虞我诈，勾心斗角，内外压力巨大，现在的李兆会是失信人，早就被限制出境，欠下巨额外债，去向成谜。

01、海鑫集团的创始人李兆会父亲李海仓

来源网络

说到李兆会就不得不谈他父亲李海仓，这是一个有魄力的男人，一手创建了海鑫集团。

出生于上个世纪50年代中期的李海仓，原来是一家榨油厂的工人，凭着自己的魄力和冲劲，还有他经商的头脑，一手建立起了海鑫集团，很多经济学者都给予了李海仓高度的评价。

有些人的经商头脑来自于他的高学历，比如清华和北大，还有一些人来自于他从实践中的锻炼。

一个优秀的企业背后一定会有一个优秀的企业家。

人们用这样的话来称赞李海仓，这个男人在经商上相当有魄力有才干，海鑫集团也从一个乡镇企业变成了民营企业，成为了令人瞩目的优秀企业。

多次被评为劳动模范，优秀企业家等称号，李海仓是一位实干家，然而命运多舛，正是大展宏图的年纪却遭遇仇家，因为矛盾被人害了。

据说李海仓在当地的口碑还不错，做慈善事业很大方，对人也和善，所以他的离去让大众感到惋惜。

02、临危受命，正在澳大利亚留学的李兆会回国接手海鑫集团

来源网络

飞来横祸，李海仓的去世，让一家人笼罩着一片阴云，正在澳大利亚留学的李兆会突然接到这个消息，也是悲痛万分，回国接手了父亲一手创立的海鑫集团。

李兆会当时正在澳大利亚留学，根本就没有经商经验，这也是临危受命，经过董事会的全体讨论最终决定，李海仓的长子李兆会兼任董事长一职。

一个企业最害怕遇到这样的事情，正处在风雨飘摇之际，一个年轻人勇敢承担起家族的重担，可以说当时李兆会是非常有魄力的。

李海仓一手创建起来的集团，手下都是他的元老，能否服众？李兆会也面临着很大挑战，大家虽然没有在这样的家族企业待过，但是看过很多有关家族企业的电视剧，职场如江湖，非常残酷的战争，这个年轻人也是在现实中逐渐成长起来。

一路走来，李兆会还是做出了很多可喜的成绩，先是和自己五叔和六叔去谈了项目，并且去考察，去拜访了海鑫集团的合作伙伴，并且收购了一些企业，使海鑫集团做大做强。

海鑫集团的员工当时众多，并且都享受到了待遇非常优厚，董事长亲自到工人家去拜访慰问，并且给职工上各种保险，这些都是给职工带来的优惠政策，这也算是感情投资。

03、李兆会和前妻车晓盛大的婚礼

来源网络

企业做大了，知名度越来越大，身上的各种光环也越来越大，圈和商界联姻，这早就不是什么稀罕事，年轻有为的李兆会和圈大美女车晓，有了一段美好的恋情。

山西大富商李兆会和大明星车晓的婚礼引来媒体和大众的关注。

媒体曝光了婚礼现场，简直是羡煞了众人，席开500桌，婚车200余辆，钢厂里1万多职工全部被邀请，不允许随礼，反过来还要给职工送红包，这是多么的豪气呀。

当时海鑫集团的职工在当地也是非常牛的，很多人都想到海鑫集团来就业。

当时李兆会和车晓举行了中式婚礼，两个人都穿着唐装，车晓身上戴了很多金饰，在当时是非常豪华，非常引人关注。

人们都说，车晓嫁入豪门，是嫁给了自己的幸福，一直以来圈明星嫁入豪门，这是理所应当的事情，因为美貌与财富从来都是并存的。

正当很多女孩羡慕车晓从此锦衣玉食时，仅仅一年多时间，就传出两个人离婚的消息。

媒体访车晓，这是一个有素质有内涵的女性，仅仅说，没有缘分了，两个人还是朋友，非常感恩前夫，他是一个非常好的人。

也有网友说，车晓之所以这样说，是因为当时拿到了巨额分手费，有钱了还说什么啊。

但是，车晓否认，称，给了自己那么多钱，也不知道该如何去花！

更有网友说，豪门生活岂是那么容易的？李兆会有了新欢吧？豪门地位就靠肚皮来支撑，肚皮没动静还有地位吗？这是明智之举，主动让位了……

众说纷纭，当事人都予以否认了，所以这种事不能信谣，尊重当事人好了，车晓气质很好，这是真的，也是一位有素质的女星。

04、李兆会成了失信人，行踪成谜

来源网络

山西富商的光环不会永远眷顾一个人，企业的经营充满了风险，商场起起落落，跌宕沉浮，需要一个人智慧，也需要一个人有魄力。

李兆会当年年轻气盛，临危受命，一个人越是顶着压力的时候，越能够勇敢前行，他做出的成绩，大家也是有目共睹。

正所谓，创业容易，守业难，尤其是这种民营企业，家族企业，有很多弊端，家庭内部矛盾争斗也非常激烈，毕竟不是他父亲那个年代了，他和父亲性格也有不同。

家人是否能够全心全意拥立他成为董事长？相信并不是所有人都同意，派系之争，家庭内部矛盾，同行竞争，谁动了我的奶酪，我就要他好看，这种尔虞我诈，你来我往，相信都是李兆会身上遇到的压力。

此一时彼一时，前行的路上可能会遇到各种经营问题，随着本行业面临的行业竞争和危机，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，各种商业手段非常残酷和激烈，所以，种种情形之下，李兆会的企业举步艰难。

终于有一天，我们看到李兆会成了失信人，被追债，成为了限制出境人。

曾经叱咤风云的李兆会，如今行踪成谜，至于陪伴在他身边的女人，自然也不可能有那些圈明星了，因为没钱自然没人。

银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

银行会要求评估，评估程序是要实地察看的，抵押必须登记才能成立。抵押登记时权利人应到场。

房产抵押借款合同

抵押权人：________________________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：____________

抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号

第一条 总则

抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____ 日会同担保人签定本房产抵押合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____ 年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下的抵押物，并接受担保人承担本合约项下的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。

第二条 释义

在此合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：

“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。

“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。

“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。

第三条 金额

一、金额：人民币____ 元；

所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。

第四条 期限

期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少金额，抵押人当即履行。

第五条 利息

一、利率按____ 银行最优惠利率加____ 厘(年息)计算。

二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整利率的权利。

三、本合约项下之利率，按日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。

四、合约有效期内，按日余额累计利息，每年以365天计日。

五、利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。

第六条 还款

一、本合约项下本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。

二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。

四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。

五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

第七条 逾期利息及罚息

一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还；尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。

二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。

三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。

第八条 提前还款

一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：

1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实额，每次提前偿还金额不少于____ 万元整的倍数；所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原额。

2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。

3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际额，或立即追计担保人：

1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：

A.违约被勒令提前偿还；

B.到期而不能如期偿还。

3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。

9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

10.抵押人舍弃该抵押房产。

如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

第九条 手续费及其他费用

一、抵押人应按金额缴付手续费5‰，在日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料；若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔及利息，并对依约所收手续费，不予退还。

二、抵押文件费，抵押人在日一次过付____ 币____ 元整。

三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。

四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。

第十条 先决条件

一、抵押人填具房产抵押申请表；该申请表须经担保人确认。

二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。

三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险；保险单须过户____ 银行，并交由该行保管。

四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。

五、本合约须由____ 公证机关公证。

第十一条 房产抵押

一、本合约项下的房产抵押是指：

1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____

市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人；如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款；

(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。

2.抵押房产物业：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表)；

(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品；

(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____ 市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。

二、抵押房产物业的保险：

1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付；由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。

2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。

3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。

4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人；此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。

5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。

6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

三、抵押房产物业登记

1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。

2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。

2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____ 市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____ 市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。

五、抵押物的处分

1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益；或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人，而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。

2.获委任的接管人得享有以下权利：

(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费；此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事；

(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。

3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。

4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：

(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人；

(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项；

(3)抵押人违反此合约之任何条款；

(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；

(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；

(6)抵押人舍弃该房产。

5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。

6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。

7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或代理人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。

(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或代理人的费用及报酬)；

(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用)；

(3)用以扣还抵押人所欠及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。

8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。

第十二条 抵押人声明及保证

抵押人声明及保证如下：

一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。

二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押有关的本息和一切费用可照付帐户。

三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。

四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。

五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理；如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行；如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。

七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。

八、在更改地址时立即通知抵押权人。

九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼；

十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费；以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。

十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。

十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。

十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。

十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。

十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用；若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。

十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。

十七、按照抵押权人的合理请求，取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。

第十三条 担保人及担保人责任

一、担保人____ ，地址____ ，(营业执照)____

是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：

1.担保额度：以本合约项下本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。

2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下本息及一切费用之日止。

二、担保人责任：

1.担保人自愿承担本合约项下的担保责任。

2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。

3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。

4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。

5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行；特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。

6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。

7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。

第十四条 抵押权人责任

抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下担保责任的条件下：

一、按合约有关规定，准时提供一定期质押予抵押人，该将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。

二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。

三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。

四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部文件后二天内，抵押权人须将金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。

第十五条 其 他

一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。

二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。

三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务；如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。

四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积；上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。

五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。

六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人；但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者；抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。

七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人；抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。

八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。

九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。

第十六条 适用法律及纠纷的解决

一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。

二、在争议发生时，按下述第( )项解决：(1)向____ 仲裁委申请仲裁；(2)向____人民法院起诉。

三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。

第十七条 附 则

一、本合约须由三方代表签字，并经____ 市公证机关公证。

二、本合约经____ 市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。

三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。

四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。

第十八条 签 章

本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。

签 章：____________________

抵 押 人：____________________

签 署：____________________

抵押权人：____________________

代表人签署：____________________

担 保 人：____________________

代表人签署：____________________

____ 年____ 月____ 日

登记机关：

抵押登记编号(____)楼花字第____号

抵押登记日期，____ 年____ 月____ 日

法拍房如何交易？

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产4.6万亿元，占同期人民币新增量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发为1万亿元，占同期各项增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行增量中超过一半流向房地产及购房领域。　现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

购买 司法拍卖房 法拍房 拍卖房的 流程

最近不少朋友对法拍房有兴趣，但又不了解细节，

一、购买法拍房流程

（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。

（6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。

（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。

至此，一套拍卖的过程就算完成了。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。

二、购买拍卖房产需要交的税费

契税：买受人承担，居住房屋个人首套1%（90平米以内）1.5%（90平米以上）、单位3%，二套3%各个城市收费标准都不一样。

合同印花税：买受人承担，0.03%;

权证印花税：买受人承担，5元/本;

交易手续费：每平方米3元，全部由开发商承担;

登记费：买受人承担，住房每套80元、非住房每套300元;

1：2000地籍图每幅120元;

抵押登记费：纯公积金100元，组合及商业200元;

公证费：50万元以下部分，按房价的0.3%，不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;

保险费：买受人承担，额X0.05%X年限。

预告登记费用：50元每件。

三、 购买法院拍卖的房子过户需要的材料

1、拍卖成交确认书

2、登公告报纸

3、拍卖行营业执照副本复印件

4、拍卖行法人复印件

5、法人明

6、法人授权委托书

7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件（2份）

8、协助执行通知书

9、买受人的

四、如果法院拍卖的房产没有办理房产证，购买后是否可以顺利？

一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况下拍卖的房屋也是可以购买的，但法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。 如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房 产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证 的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权 登记的，购买人也是可以办房产证的。

法拍是国家正规的拍卖形式，随着越来越多的法拍房子流入市场，人们对于法拍的知识应该更加熟识。

五、网络上说的法拍房种种风险（真与）

法拍房之前的事情跟竞拍人没有任何关系，唯一最需要解决的事情就是租户，大额税费，老赖。所以拍之前需要委托专业的司法拍卖中介人员进入调查。不仅仅能规避风险，还可以帮你做，包装流水。二套做成首套。通过合法途径帮你省税费等等。

因为法拍房99%都是有租约的，法院不承认租约但也不管，向网络上传之前的种种风险那都是在吓唬想购买法拍的人群，因为在以前都是现场竞拍，大家都知道是谁在竞拍，还没开拍大家就已经商量好了，比如 （路人甲说你们别出价 我这边拍成了给你们每人2万或者有更多的，如几十万那种。）所以很多法拍房因此大部分都是底价成交。对国家还是被起诉人都是种很大的损失，现在大部分都是网络竞拍，法拍房也越来越规范了，所以也就没有了串标和私下达成协议等违规操作。