2014年海外房产投资_海外房地产投资

1.移民西班牙华人的生活状况

2.英国房产税是怎么征收的

3.马来西亚房产投资有什么政策

4.2014年美国洛杉矶房价大概是多少？走势如何？

5.房产投资已经没有价值了吗

6.房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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移民西班牙华人的生活状况

不论国籍、不限身份、不限购，只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。中国人购买日本房产只需要三个证件： 护照、、公证书和委托书。

东京都内有 60%的人口租住租赁市场火爆， 2015年9月日本房产投资同比增长7.9%，投资回报率高达6%。

2014年日本房产交易额上涨16%，达到5.05万亿人名币，7年来首次突破5万亿。2014年海外企业及投资基金购入额达到 9817亿日元（约合642.8亿人民币）占日本国内房产市场的 2 成之多，增至上一年的 2.7倍。

日本最新签证政策：为了呼吁更多海外游客到日本旅游，只要资产（可包含房产）满足一定条件，可以申请在日本逗留时间从目前的 90 天申请延长到 1 年。在日本购房者，日本将以“相当高收入者”为对象，从2015年1月19日开始，对访日中国游客新发放的“多次签证”有效期放宽至 5 年，同时允许父母、子女以及配偶单独赴日。希望可以帮到你。

英国房产税是怎么征收的

移民西班牙，华人移民生活曝光 中国有不少投资者通过在西班牙购房而获得了居留，一年多来，这些新移民在西班牙生活得好吗?在巴塞罗那定居的中国投资移民，了解他们的投资初衷和生活状况。

　到底为什么移民?西班牙首批新移民的真实生活曝光!

　移民是为了孩子的将来

　刘女士一家来自广州，她现在带着九岁的女儿生活在巴塞罗那，她在这里买了房子，而老公平时都在国内负责自己公司的业务。每到期，一家人会在巴塞罗那团聚。

　据刘女士介绍，西班牙并不是她的第一个海外投资，她的第一次海外投资是国内曾经被炒得非常火的塞浦路斯房产。回想起第一次的海外投资经历，她只用了两个字?盲从?来形容。刘女士告诉记者，当时，除了在挑房子时是参照她国内购房的经验来选择外，其他都是被周围朋友和中介牵着鼻子走。塞浦路斯的房子虽然很好，可是她一天都没住过，当时也就为了拿个身份，房子只是作为投资保值。

　谈到为何选择西班牙投资移民时，刘女士说，这是从一次探望在西班牙朋友的旅行开始的。2014年的新年，她和家人来西班牙朋友家过年，两周的时间就让他们一家人都喜欢上了巴塞罗那这座城市。提起当时的感受，她仍然记忆犹新，她带着女儿去博物馆，去圣家堂参观，到老城区里散步，这里处处散发出的人文氛围，让她们就想待着不愿意离开。尤其是朋友孩子的学习生活，让她觉得应该来这里让自己的女儿摆脱没完没了的补课和考试，给女儿一个自由成长的空间。

　于是，他们家决定在西班牙购房移民，2014年6月他们顺利买到一套房子，如今定居在了巴塞罗那。

　现在，刘女士的孩子就读的是一所英语授课为主的私立学校，虽然和当地的公立学校比起来，孩子的课程压力很大，但是与孩子在广州的实验小学比起来，不知轻松了多少倍。虽然孩子的课业没以前多了，但刘女士发觉孩子比以前更加自信和爱说爱思考，每天下课回来都会主动教妈妈学西班牙语。有一次，班里讨论关于中国地理历史的问题，她一下子成了班里的?中国专家?，还自己准备了一些制作PPT，在课堂上，自豪地向同学们介绍自己的家乡。

　在谈话中，刘女士不止一次告诉记者，看到女儿现在的学习生活，她觉得自己所做的一切都是值得的。现在，她和丈夫还在考察当地的商业环境，将业务重心都转移到这边，这样他们的家庭生活将更加幸福圆满。

马来西亚房产投资有什么政策

你好，你说的房产税在英国叫做印花税（Stamp Duty）。在英国，所有房屋在购买时必须按照政策缴纳印花税。在英国的房产类型有两种：永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。购买了房产以后，永久产权（Freehold）每年不需要缴纳地租（每年几百英镑）和物业费（每年一千多磅）。买了租赁产权（Leasehold）的物业就需要每年缴纳这两笔费用。

关于英国房产的印花税，英国亨通房产的有一篇很好的文章解读2015英国最新房产印花税政策。下面是原文：

2014年12月3日，伦敦英国财长奥斯本发布最新的“秋季财政报告”。 其中明确了一系列关于房产印花税（SDLT）的调整政策，并在2014年12月4日生效。此次改革被视为在英国大选之前对房产市场作出的有史以来最大胆的改革。

根据英国相关媒体报道，新的房产印花税费改革措施，对英国印花税进行了更好的优化，将有利于英国房产市场的发展，并起到良好的推动作用。

房产印花税征收的变化：

本次英国房产印花税政策的改变，主要涉及三大方面：

1. 计算方式：阶梯式计算，由划分不同的成交价格区间征收特定税率，代替原先按照房产的总成交价格方式计算

2. 征收区间：划分新的税率征收区间

3. 税率变动：根据新的征收区间调整税率

具体新规如下：

区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑（折合人民币约125万），不用交任何房产印花税

区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率计算

区间3：房产价格在25万到92.5万英镑之间，从25万起，多出部分按照5%税率计算

区间4：房产价格在92.5万到150万英镑之间，从92.5万起，多出部分按照10%税率计算

区间5：房产价格在超过150万的部分，统一按照12%税率计算

以英国亨通房产旗下代理的一套70万英镑（约700万人民币）房产为例：

在新政策下，类似国内水费的阶梯计算方式，70万英镑的房价应交税费将分割成3个区间：

区间1：0 - 12.5万英镑区间无需计算房产印花税；

区间2：12.5 - 25 万英镑区间将收取固定0.25万英镑房产印花税；

区间3：剩余第三区间多出部分按照（70 - 25）* 5% = 2.25万英镑收取房产印花税。

新印花税费：0 + 0.25 + 2.25 = 2.5万英镑

旧印花税费：对比旧政策房产印花税，70万英镑房产成交总额需按照4%的印花税费计算，2.8万英镑

总节省成本为：0.3万英镑（折合约3万人民币）

税费改革目的

关于英国房产税率的走势分析，在11月投资移民新政出台前曾出现过一个版本。当时国内各界均普遍认为，英国移民新政虽提高了入籍门槛，但并不一定会对投资英国房产带来不利影响。当中预测就包括了一系列后续补充政策的改革，例如：房产印花税下调，国际贸易加强，银行放宽，签证政策优惠等。

其实从英国的整体政策调控思路来分析，房产市场的良性发展定必是持续发展的重要一环。“财政报告提出的改革，将集中惠利于更多普通民众买房，同时此部分税收缺口将通过对高端豪华房产的增税来实现平衡。”，财政大臣奥斯本指出。因此，本次房产印花税的调整，目的在于根据社会不同人群的实际经济能力与需求，更加合理地优化他们英国房产的购买支出。

除此之外，这次改革还改变了以往房产税收不合理的地方。过往英国房产印花税的征收，在每个区间的过渡均一定程度上影响了房产本身的合理定价。例如，总价在25万-50万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的3%；总价在50万 - 100万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的4%。这就意味着50万英镑成交的房产印花税为1.5万英镑，而50.1万英镑成交的税费则上涨到1.5万的4/3倍，需要缴2万英镑。成交价仅差之毫厘，税费的差别缺叫人却步。

进一步推动房产市场

相比中国最近出台的央行降息政策，此次英国房产印花税的下调，将对英国本地房产市场起到更为直接的推动作用。据财政大臣奥斯本表示，秋季报告提出的新政，估计可使98%的购房人士在购买英国房产的时候受益。“英国房产印花税的合理调整，对整个市场有良好的推动作用。因此也将同时惠及海外房产投资者。未来5年间，随着中英两国愈发紧密的交流合作，目光长远的华人投资者，将更多把资金投向高稳定增值的英国房产上。” 英国亨通房产（Orient Estates）北京区代表Jim指出。

2014年美国洛杉矶房价大概是多少？走势如何？

马来西亚房地产市场提供了许多优惠配套给海外投资者，马来西亚的住宅物业是亚太地区最便宜却也是回报率最高的，往返交易成本是最低的，大部分在马来西亚买房是为了投资。2008年起，海外投资者只需符合当地州的条件既可，无需再向海外投资委员会申请任何的批准，自2014年9月1日起，所有外国人永久居留身份。

马来西亚对于海外投资者唯一的规定是，海外投资者不可以购买RM1,000,000以下的房地产和保留给马来西亚原住民的房地产，最低房产销售价格因个别州属会有所不同。马来西亚允许海外投资者把所购买的房地产注册在自己的名下，这个条例不仅更自由更方便，也充分地保护了海外投资者的权益。这是其他国家所没有的，只要投资者购买的房屋是用于自居，大马的银行也会提供的便利。

大马的法律规定：海外投资者和大马人享有同等的保护。所有的买卖合约必须根据标准格式草拟，所有的开发商必须是合法的。条例规定，所有从购买者或银行收取的钱，必须存入马来西亚合法银行所开的特定户口，且所有的款项只可以用来支付营销宣传和完成该建筑。

在买卖合约里，有一个条例规定了所有开发商必须在24个月完成landed property或在36个月内完成strata

property，如开发商不能再规定的期限里完成，则必须做出相应的赔偿。许多国家都会经历高低潮，目前当权的马来西亚从1957年独立以来，一直执政至今，虽然经历了2008大选的威胁，可是依然屹立不倒。稳定的政治环境是许多海外投资者做决定的重要考量。

房产投资已经没有价值了吗

一般来说，洛杉矶的房价取决于房地产所在的城市。对于学区较好的城市，房价就比较高，对于学区较差，又比较偏远的地区，房价就比较低。

举例来说，在2010年，洛杉矶房价最贵，学区最好的城市之一圣马里诺市(san

marino)的房子最低也要100万美元，平均每平方英尺$900美元左右。其次的南帕萨迪纳市（south

pasadena）房价也要在$70万美元以上，平均每平方英尺$500美元左右。但是，在比较偏远的地方，可以买到15万美元以下的房子，平均每平方英尺在$100美元以下。

对于华人来说，由于洛杉矶房价已经低于国内沿海大城市的房价，来洛杉矶购置不动产，为子女的学业与教育作出准备，同时把洛杉矶的房子作为自己的长期投资，已经是最好不过的选择了。在我们的网站里，我们会以举例的方式提供给您有关洛杉矶房价的基本信息。

房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

房产投资已经没有价值？这个问题真的是没有依据的，拿海外房产来举个例子。

泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8％左右，有的地方可达15%。例如在芭堤雅，人民币60多万的二线海景公寓能租到人民币4000元/月；人民币100万的房子月租能到大概人民币10000元。从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。

从2010到2014年，短短4年间马来西亚房价涨了46%，可见其增值潜力不可估量。此外马来西亚房地产资讯中心公布的2011年到2015年马来西亚房产交易数量及交易额，也证实了马来西亚房产一直处于增值状态。

2015年9月，第五届中国价值地产年会论坛上，地产界人士钱建蓉表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。

海外投资浪潮凶猛，地产领域值得长期投资

据地产咨询公司预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。中锐控股集团董事长钱建蓉表示，房地产最近两年发生了翻天覆地的剧变，城市之间分化严重，投资房地产时，大家开始关注对投资地域的选择。

钱建蓉认为，土地供应会影响投资决策，土地供应掌握在地方手里，如果急功近利卖大量土地，容易造成开发商被套。而美元持续上涨，创新作为美国经济的动力，美国的招商大会带来制造业以及资金回流，在美元持续上升过程中，相信持有美元资产非常明智。何况，美国三四年前的一个项目，土地价格已翻一倍。不少开发商开始布局海外市场，平衡资产配置,不光是房地产行业的需求，也是基于市场变化。

钱建蓉还表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。尽管房地产市场出现剧烈波动，但钱建蓉认为，全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。

全国市场回暖，成交量好于去年

论坛上的话题除了谈到房地产投资以及海外市场，还关注到了国内的房地产回暖的态势。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，今年4月份以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现出了回暖的态势，特别是6月份，全国商品房的销售面积无论是环比还是同比都创历史新高，8月下旬以来，中央有关部门又出台了一些有利于房地产的政策，包括降准降息的政策、限购令的松绑政策。

朱中一认为，在这些利好政策影响下，房地产今年全年的成交量肯定会好于去年。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。朱中一称，南京8月份新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高。

他认为，南京的房价上涨主要跟供求关系，另外南京处于江苏的中心，南京跟安徽相隔也比较近，安徽也有不少人到南京来买房。就全年来说，稳定住房消费，稳定市场的目标是能够实现的。

对于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，这是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。

（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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