海外海外房产_海外房产属于夫妻共有吗为什么

1.葡萄牙移民买房属于夫妻共同财产还是房本谁的名字归谁?

2.细思极恐，王宝强美国房产“只留给活人”，到底有多阴谋论

3.记者揭露海外买房陷阱 支招避开四大坑

　随着国内房产政策的收紧，很多投资者纷纷转向海外，其中加拿大房产就深受中国投资者的青睐，每年投资加拿大房产的人数是居高不下。那么大家对加拿大房屋产权共有的形式是否有所了解呢?下面就和我一起了解下吧。

　作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。

　但是，在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。

联权共有(Joint Tenancy)

　联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。

　如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权;如果有三名业主，就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。

　当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。

　对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。

分权共有(Tenants in Common)

　相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。

　如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。

　一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度地产，也会选择分权共有，

　值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。

　有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情，这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况，两部分加起来才是整幢房屋的价格。

“联权共有”续存必须满足四个特征

　在房地产的产权文件中，即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人，但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”，在法律上，在财产转让以及共有关系续存期间，必须满足以下四个“一致”特征：

　业权一致(Unity of title)：财产转移发生在同一法律文书中：

　利益一致(Unity of interest)：在性质、范围和持续时间上，每名联权共有人者的利益必须一致;

　所有权一致(Unity of possession)：每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权;

　时间一致(Unity of time)：每名联权共有人的利益必须同时生效。

　因此，在法律上，如果上述四个特征的任意一个特征不能保持，那么“联名共有”关系就被切断或破裂，产权共有关系就回归到“分权共有”形式。

　这一点非常重要，设你和某人联权共有一套房产，但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方，这时就会自动切断原来的“联权共有”关系，而转变成三方“分权共有”。

　总之，“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式，即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女，这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。我不是法律专家，也难以将此问题讲述清楚，读者有具体情况请咨询相关律师。

和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果

　对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题，地产律师Peter Borszcz说，这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷，因此进行规划前最好找律师咨询。

葡萄牙移民买房属于夫妻共同财产还是房本谁的名字归谁?

　新西兰房产的政策一直有变化，那么新西兰房产政策规定的内容有哪些呢?这是很多移民人士比较关心的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　新西兰房产政策规定

　在新西兰，地产经纪共享一个相同的数据库，地产经纪即便用独家销售的方式和客户签订物业出售的委托合约，Listing放盘信息仍进入整个系统，所有地产经纪都共同推销，使客户委托的物业能在较短的时间内或出售。然后买卖双方经纪再按一定的比例分享佣金。也就是说，实际上每个经纪所掌握的房源基本是一样的(除非经纪在上市之前就把消息偷偷告诉你)。

　在新西兰，您将获得的产权证明上的999年意味着您的财产可以一直继承下去，如果您的子孙不是那种“我替您座头等舱”的主的话。

　在新西兰，房屋交割后才开始还款，手续简单，且合同灵活，更改的成本相对较低。转银行、增减都很方便，如果实在收入有问题支付困难，还可以和银行商量在一段时间内只支付利息。而且找银行或者找中介都可以办理各项业务，不存在直接找银行会更优惠这种说法。

　事实上，银行的存款已经满足不了本地的需求。随着购房成本激增，本地储户的存款完全跟不上银行发放的速度。这就要求银行不得不从海外市场拆借资金。银行业的拆借成本正在一路走高。作为回应，新西兰各大银行都开始收紧标准，有选择性的发放。尽管，新西兰央行的新存贷比政策加速了市场的降温效应，但银行的放贷压力并没有减轻，因为数量仍在增加。

　新西兰房产政策改革

　今年5月，新西兰已经出台了新政策抑制奥克兰房市膨胀，11月起，除了新建住房之外，奥克兰范围内的出租住宅投资者时需要支付至少30%的首付。

　据新西兰媒体报道，总理约翰·基于近日宣布对房地产税实施新政。新政规定，除家庭住房、遗产房或财产清偿转让(如夫妻分割共同资产)以外，买房后两年内出售者必须缴纳增值税;海外买家在买房时需提供更多资料，如明文件和税号等。

　约翰·基总理表示，新政策中的增值税不是资本利得税，只是之前相关政策的强化。根据原有政策，“买卖房屋获利”者必须缴税。新政实施后，两年内买卖房屋将被自动推定为“买卖房屋获利”。新政要求海外买家提供相关资料也便于新西兰统计海外买家炒房情况

　根据新政，新西兰投资移民一类的最低投资额为1000万纽币。如果申请者将25%的投资用于增长型投资(包括股权、商用物业、新住宅建设以及管理式基金等)，申请人只需三年内在新西兰居住满88天即可。新西兰投资移民二类的最低投资额翻倍，从150万增加至300万纽币。如果申请人将投资资金的25%用于增长型投资，将获得20分的额外加分，只需满足4年内待够438天即可。

　新西兰地产的卖点之一是，尽管房价上涨，但该国仍是价格较低的豪宅市场之一。报道称，新西兰没有像其他国家那样取针对海外买家的措施。加拿大温哥华市近期宣布，外国购房者将要承担额外的15%房地产转让税。

　在澳大利亚，外国人只可以购买新建物业，富有的中国买家助推了一轮住宅建设热新西兰税务部长伍德豪斯表示，虽然不排除任何可能性，但现阶段新西兰并未在积极推动房地产税的上调新西兰去年颁布的新立法意味着，买房后两年内出售的投资者须缴纳增值税。

　而且，非居民买家目前也须在新西兰税务部门申请税号：其目的之一是收集外国买家的数据，之前反对党工党(Labour Party)曾发布过有争议的数据，显示大量房屋都被中国姓氏的买家买走。自去年10月份该法律生效以来，近5000名外国人为买卖物业申请了税号。

　新西兰房产税收政策

　新西兰买房根据你买的房子所在地区不同，每年向当地地方缴纳房产税。各个地区税率不同。大奥克兰地区，大约是房屋估价的千分之四左右。如果是市中心的公寓，需要缴纳物业费。如果是独立别墅，则不需要。只需要缴纳地税和清洁费。

　新西兰对于自住房还是第二套房或第三套房税率是一样的。税率只与房屋价值和所在的小区域有关，商业房、工厂、农场和住宅一样要交物业税，只是税率稍有不同。

　业主是法定纳税人，出租的住宅租金一般已包括物业税，租客不需再额外支付。商业房则需在租金之外额外支付物业税，但也是先交给业主，再由业主向税务局交付。地方提供年初一次交清(有大约1.5%的折扣)或按月或季度扣交。如果欠物业税达到一定的数额，地方有权拍卖欠税的物业。

　新西兰房产税有很好的收入调节作用，富人一般居住在比较昂贵的区域和房屋里，物业税会相对高些。此外，地方还对低收入和年老的业主提供免交部分物业税的优惠，减免可高达每年550纽币，接近普通住宅年物业税的50%。

　2010年新西兰各市需要二亿五千六百万纽币，市把它按物业价值分摊到全市超过10万间房屋上。具体预算安排：垃圾废物减少和处理占4.8%(每周市免费到各住宅前收取垃圾一次);规则管理2%;社区服务14.4%;街道和交通13%;图书馆服务11.7%;公园和户外空间10.4%;废水收集处理排放9.3%;艺术、博物馆及“我们的城市”项目6.3%;城市发展6.2%;水供应6.1(基督城不收取水费);排水和下水道5.4%;民主和5.4%;经济发展5%。需要解释的是，警察及治安，城际间的道路，各种学校的经费等是由国税支付的。国税主要由收入税、增值税和公司税等组成。

细思极恐，王宝强美国房产“只留给活人”，到底有多阴谋论

由于房产是家庭的重大财产之一，因此夫妻买房都对房产证上的名字都比较敏感。在葡萄牙买房移民过程中，对于财产分割方式有明确的分类：

1. 财产分割（只归主申请人所有）

2. 婚后财产分割（即夫妻婚前自有的财产不进行分割，婚后财产视为夫妻共有，平均分配）

3. 夫妻财产共有（即不论婚前还是婚后财产，均视为夫妻共有财产，统一平均分配）

在葡萄牙购房时，需要签署了POA（授权书）和诺成合同，这两份文件上都要写清财产分配方式，而较终的地契是根据合同上的财产分配方式来签发的。

例如，如果在买房签署合同和文件时没有注意，随便选择了财产分割方式，那较终的地契就会显示房产只归主申请人所有。

记者揭露海外买房陷阱 支招避开四大坑

8月15日，自被网络曝光出王宝强离婚财产分割名单中有一套美国洛杉矶的房产以后，这套在洛杉矶帕沙迪纳（Pasadena）价值百万美元的独立屋就被网友扒了个底朝天。

据世界日报报道，经南加州华人地产经纪核实，王宝强的这栋房产位于巴沙迪那山脚下东北区域，产权是王宝强和马蓉两人共同拥有。

这套独立屋沿着山，购于2013年12月20日，他们转账120万美元现金，一次付清房款，从一位男性白人手中购得。

前院没有围栏，门口停著一辆红色的老式福特车，车内还放著几个高尔夫球。

按门铃没有人应门，但从玻璃窗往里面看，可以看到门口有一个鞋架子，上面摆放了一双七至八岁左右的男童穿的蓝色球鞋，屋里面竖着摆放了一张床垫。

图为网络曝光的王宝强美国房产

从洛杉矶县府纪录资料办公室（LA Ccounty Record Office）显示，王宝强马蓉夫妇在巴沙迪那的房产上特别注明了一条不同寻常的附加条款“with the right of survivorship”。

意思是房子虽然为夫妻二人共同拥有，但只给活着的人，如果其中一方发生意外，另一方会无条件成为这套房产唯一产权人。

而基于此前的各种关于猜测，不少人将这个条款也冠以“阴谋论”。

意思是，若没有这一条款，而男方发生意外，男方在这套房子中本享有的一般产权通常会和老婆、孩子一同分享，而且如果男方父母也要来分房产，“这件事就会变得很乱、很麻烦”。

但加上这一点后，孩子与男方的父母就完全不必动心思了，“没有任何争议空间，房子100％属于女方，就算男方另立遗嘱，写明要将房子给父母，遗嘱都无效”。

不过，这真的是阴谋论吗？这同时也牵出了另一个话题。中国人海外买房究竟该挂谁的名字呢？

信任度很高的夫妻一般才签“只留给活人”这个条款

买房必然涉及产权问题。事实上，在美国“with the right of survivorship”条款，是联合共有(Joint Tenancy)这种产权形式的一个最大特征。

联合共有，全称留存者取得权的联合共有财产。只要财产有一个以上所有者即可用这种产权方式，它意味著联合共有人共同拥有这份完整财产的不可分割权益。

当联合共有人一方死亡，健在的另一方会自动继承已故配偶的财产份额-健在者取得权的份额，从而避免遗产认证(至少在最后一个联合共有人死亡前)。

遗嘱和信托不能控制联合共有人死亡时财产的去向，所以联合共有有时就被认为是一种便捷的遗产规划方案。因为我们仅讨论的是夫妻，所以当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。

这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产，并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。

简言之，而这个条款的特别之处在于： 如果一方突然死了，处理房产手续将会变得非常简单，共同所有的房产会自动转为活着的人一人所有，不会有税的问题。

这其实是我们所见到的夫妻拥有产权的最常见方式，当然可能并非最好的方式。因为确实存在一种可能性，就是联合共有其中一方的道德风险问题。

据社长在美国的律师朋友介绍，一般夫妻在美国买房时经常会签订这一条款。不过一般来说是信任度很高的夫妻才会签订，信任度有问题的夫妻可以不勾选这一条款。

房产为双方共有 马蓉一个人卖不了

另据网友爆料，王宝强在美国洛杉矶的房产已经在美国相关网站挂牌出售。

然而，由于该房产是王宝强和马蓉双方的共同财产。根据美国的法律，若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

所以按照法律的要求，马蓉是无权私自出售改房产的。不过如果要对美国的房产进行分割，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。

也就是说，房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。我国法院无法对此做出处理。所以如果王宝强想要获得该房产价值的一半，需要到美国洛杉矶当地法院起诉分割财产。

对于在中国提起诉讼的打官司的钱都需要问陈思成借钱的王宝强，想要争取这套美国房产一半所有权还要远赴美国打官司，社长表示很心疼。

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

　-置业建议

聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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