海外房产经纪人赚钱吗是真的吗_海外房产经纪人赚钱吗是真的吗吗

1.做房产经纪人的行业前景怎么样 ？

2.波士顿房产买卖经纪人

3.一位房产经纪人的心路历程

4.房产经纪人好做吗

5.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

6.房产中介挣钱太容易，太轻松，是这样吗

美国房产经纪人的工资是由他们的雇主发放的。根据查询《美国劳动法》显示，雇主有义务按照约定的时间和金额向雇员支付工资，房产经纪人也不例外，他们的雇主有责任按照约定的时间和金额向他们支付工资。此外，经纪人的雇主还有责任支付他们的社会保险费、失业保险费和其他相关费用。

做房产经纪人的行业前景怎么样 ？

我们就是经济公司和开发一起做的。对于我来说做经济人自身不仅仅是要吃苦耐劳更具备的就是超前的意识还有丰富的沟通经验。至于收入很是不扉的，我觉得你既然已经做好充分的准备踏入这个行业底薪你就该置之度外，难道说你为的只是这么一点点底薪？当你踏入这行一旦得到结果后你的报酬会远远高过你预想的几十倍或者几千倍。

要努力多久？才有乐观的收入？

这些还用问吗？ 这得问问你自己 你是不是真的喜爱这个行业？光是说做好准备是没用的。你现在唯一需要做到的就是在实践中不断的提高自己。

虽然不并不是经济公司的但是不也在不段的充实自己对做一个合格的经济人经验。

波士顿房产买卖经纪人

本人做房产经纪人10年

这个行业说容易也不容易

要看你工作的目的了

是喜欢房产销售，还是认为他比较赚钱

每个行业都一样

总有赚到的，也有饿死的，看你怎么做了

要想做好经纪人看下面几点：

首先需要良好的心态

其次需要不断完善自身的销售技能

最后诚心服务，争取客户再推介

用心去做就可以做好的

但是希望你做任何事情都不要先将钱放在首位

认真付出就会有回报的。

龙玛房屋骆星宇为您解答，希望对您有所帮助。

一位房产经纪人的心路历程

别的州不说，以波士顿为例，如果您想顺利成功地购得理想的房屋，或者顺利地以最高可能的价值出售您的房产，寻找合适的地产经纪是首先的、必要的、也是关键和重要的环节。有些人以为现在是互联网络的时代，非常容易获得房产买卖的资讯，自己上网找了房子，直接同卖方联系、谈判价格，这样卖主可以把需要花在地产经纪人身上的佣金节省下来，还价余地更大，买主便可以得到更便宜的房价。但这实际上是个认知上的一个误区。

原因有三：

第一，如果这是卖主自售的房产，大多数卖主偏爱自己的房子，在房屋拥有期间花过很多的心思、精力以及金钱上的额外追加投入，因而在出售的时候，因无可避免的心理因素，常常不能客观按市场价合理估计自己房产价值，调查显示，屋主自售的挂牌价往往高于市场价值，即使没有经纪的佣金，最后也不见得能谈到合理的价格。

第二，购房的所得的实际利益，不能完全按照价格来计算，除了房产本身的状况和价值，房产买卖和房产拥有期间还牵涉很多法律程序、产权责任、房屋保险等一系列的问题。如果不是从事房地产的人，通常在这些方面都是知识不足，经验不足，一个不周全便可能埋下隐患，所带来的后续麻烦不一定是钱可以衡量。在麻省虽然规定必须由律师起草买卖文件和执行过户，但是律师通常也就只负责这两方面任务。对于卖方而言，律师也不会告诉你如果最快已最高的价值出售你的房产；对于买方而言，律师不会告诉你选购房产注意事项，哪些房子可以买，哪些不建议买；不会去实地考察房子的实际状况；不会告诉你房检要注意那些事项，哪个房检师比较好，也不会为你去做房屋价值报告等等很多房产经纪所提供的服务。

第三、如果买卖双方中，一方使用了地产经纪来更多地保护自己的利益，而另一方却没有，这一方便处于相对不利的地位，自己的利益很有可能不能得到保障。有人以为地产经纪可以代表双方的利益，虽然在麻州法律上认可在买卖双方都同意的情况下，地产经纪可以同时代理买卖双方的业务，但不表示可以完全公正地代表双方的利益，因为这是具有内置性的利益冲突存在，就像律师不可同时为控辩双方辩护一样。所以无论你是卖方还是买方，都需要聘请地产经纪来保护您的利益。尤其在美国，由卖方承担经纪的费用，买方免费获得经纪的服务，何乐而不为呢？

如果你对是否聘请地产经纪已经没有疑问，下一个问题就是怎样找到和衡量合适而满意的经纪人呢？这个看似简单的问题，不少人却仍然做了不太正确的选择。最常见的就是随便找一个认识的亲朋好友中有地产执照的人。虽然可能对亲朋好友的人品比较了解，但是不一定对该人的业务水平有所了解。实际上，美国持有地产经纪牌照的人数可能远远超过一般人的想象，但很多这些牌照持有人从来没有卖掉过一栋房子，如果你有机会看到地产公司的经纪人业绩表，你可能会很吃惊发现，通常只有 20%左右的经纪是有业绩的，而其余 80%的经纪的业绩是零。一般的统计是 80%的业务量是从 20%的经纪产生，而余下的 20%的业务量是有余下的 80%的经纪产生。这是因为经纪这份专业有其特殊性，经纪人的收入是决定于房产买卖是否能最终成交，新的经纪从开始工作第一天起，到收到第一笔佣金，一般最快也要 2-3 个月的时间，很多人是需要半年的时间，很多新拿到牌照的经纪迫于生活压力，或无法承受努力干活没钱收的心理压力，很难挨得过这段启动时间，即使拿到第一笔钱后，由于还未能建立稳定的客户源，收入相当的不稳定，因此渐渐就失去对这份工作的动力，从部分时间从事到完全不从事，直至牌照失去有效期。这些经纪的业务水平可想而知，还有些人急于要佣金，就会催促客户购买房子而忽视客户的权益。 所以除非购房人或出售人必须要卖哪个亲戚朋友的人情，不然都建议需要选择一位敬业且有丰富经验的经纪来代理地产买卖。

那么如何才可评估谁是这样的经纪呢？好的地产经纪通常具有以下十个特征：

第一、 多年全职从事地产工作：地产经纪的工作经验和知识，绝对是非常重要，这是提供优质服务的前提条件。丰富的经验和知识来自于经纪接受完备的培训，全心全意对工作的热爱和投入，不断充实和提升自己以及长期的积累，要成为出色的经纪人需要有那份执著和坚持，有些新的从业者如果有对这份工作的热爱、执著和坚持，也可以很快青出于蓝，赶超过行业前辈。

第二、 诚实、勤奋、敬业、乐观，服务热情周到，不厌其烦，语言沟通能力强：地产经纪具备这几条特质是相当重要。特别是选购房子，绝对是个费时费力的事情，尤其对于首次买房者，选购房子是个学习的过程，常常需要看过一定数量的房屋后才会清楚什么是自己想要的和可以承受的。好的经纪人绝对需要有耐心陪伴客户走过这个路程，并且清楚解答客户在学习过程中的疑问和所关心的问题，而不是只关心自己何时可以拿到佣金，而催促客户购买并不中意的房产。语言沟通能力不仅帮助经纪和客户之间的交流，也帮助经纪和对方经纪和其他交易相关人士进行沟通，以便尽可能顺利地完成地产买卖交易。

第三、 很容易联系得上，接听电话或回复电话电邮很及时：地产买卖是一般人的“民生大事”，又牵涉巨额资金，客户都希望需要的时候，能够从可信靠的经纪人那里获得及时的服务和帮助。及时回复电话电邮是经纪是否站在客户的角度为客户着想、是否敬业、是否可靠的标志之一。你若不想在紧要关头，却联系不上你的经纪人，请仔细观察你的经纪人接电话和回复电邮的习惯。

第四、 守法律，守规则：有些人可能以为灵活点，不要那么墨守规矩的经纪比较容易给自己带来更大利益，实际上这样做法可能会给客户和经纪本人造成后患。地产交易在美国涉及很多法律法规，遵纪守法其实是对客户和经纪人双方利益的保护。

第五、 做事有章法，工作中善于冷静妥善处理解决过程中的突发：经验丰富的地产经纪对于房屋买卖过程都会了然于胸，对交易的步骤非常熟悉，对可能发生的也会有比较正确的预见性。所以如在交易过程中发生一些突发事情，也就比较懂得妥善处理，可以尽最大可能来保护客户的利益。

第六、 房地产知识面广，善于应用 先进的通讯技术和互联网系统， 且有其它地产相关产业的工作经历：目前通讯技术愈来愈发达和互联网的应用也愈来愈广，充分利用这些技术不仅便于客户和专业人士之间的联系，也为提高工作效率提供了平台；而经纪如果还拥有其它一些相关专业的工作经历或者知识，比如、会计税务、法律、房检、估价、装修装璜、室内设计等等，有助于经纪更好地为客户提供超值服务，帮助客户更多了解房地产的买卖所涉及的方方面面，发现及提醒没有购房或卖房经验的客户没有注意到的问题。当然负责任的经纪不会为自己没有执照的行业向客户提供不当服务，而是会向客户建议推荐去咨询有关有行业执照的专业人士。

第七、 丰富，有成熟的地产相关专业人士业务关系脉络：地产交易除了需要有地产经纪提供的服务，客户常常还需要其它相关专业人士的服务，譬如房检师，地产律师，专员，房屋保险业务员，房屋装修人员，病虫害治防人员等等。好的经纪人一般都会建立起完备的专业团队，以便为客户尽可能地提供周全和超值服务，让客户对地产交易满意和放心。

第八、 经常有专栏文章发表，举办讲座等；知识性强、信息更新及时的专业网站：好的地产经纪很注重建立自己的专业形象，更注重对客户进行房地产知识的教育，使客户能够充分了解房地产买卖的过程、遇见的问题、需要注意的事项和必需遵守的法律法规，使客户对自己的地产交易做到心中有数是对客户利益进行最大保护的方法之一。

第九、 口碑比较好，媒体广告曝光频度比较高：通常好的经纪都会有比较好的口碑，也比较有实力在媒体上进行广告宣传，这是传统的重要广告途径。不过还是要提醒一句，有些在媒体经常刊登广告的经纪并不一定代表服务质量就高，广告曝光率和服务质量并没有必然的正比关系，还要参考其它的特质和标准。

第十、 不以中介费回扣或打折做主要促销手段：从来都是滞销或积压产品需要打折，或者新上市的产品需要让消费者认识。地产经纪的服务如同产品，如果经纪费需要打折，笔者的设想其原因首先是客源不足，或者是在服务质量上或服务时间上打折扣；再不成就是认为自己的服务不值那个价钱，这样的首先就已经看轻了自己的服务，我很怀疑这样的经纪会提供多少有价值的服务。地产经纪的专业服务如同律师的服务，一个收每小时 50 元的律师和每小时 200 元的律师，你觉得谁更有把握赢得官司呢？更何况在美国聘请买方经纪本来就无须买方支付经纪费。而聘请卖方经纪也有比较普遍接受的市场价格 4%-6%之间，（虽然美国法律规定经纪人之间不可以硬性统一规定这个价格）。当然好的经纪不一定必须拥有以上全部特征，但是客户在选择经纪的时候应该尽量选择拥客户自己最看重特质的经纪来代理自己的地产买卖。若你不想看到你的经纪在开门展销（Open House ） 你的房产的时候,让潜在客户看到房子厨房爬满米虫；或者帮你购买来的房子坐落在洪水区下暴雨就淹屋，（都是笔者亲见的案例），你需要慎重考虑选择谁做你的地产经纪。

现在你已经知道什么样的经纪才可以放心聘请代理 自己的地产买卖事务后，接下来一步要如何去找到这些令人满意的经纪人呢？通常是三个主要的途径：

（1）亲戚朋友同事以及地产业内相关人士的推荐。这是找寻经纪的最常见的方法，最好是推荐人自己或者推荐人的亲友已经接受过该经纪的服务或在业务上打过交道，亲身经历最说明问题。如果推荐人只是耳闻并不清楚该经纪的实际情况，那也不要紧，拿到名字和****后直接同该经纪联系，用上述十大特征来进行评估。

（2）浏览当地中文报纸或网站房地产专栏或出席地产公司、社区非盈利机构举办的房地产讲座。有经验、知识丰富的地产经纪常会写些地产方面的专栏，也会常常被邀请举办讲座。这两种方式是经纪同潜在客户交流的重要方式之一。文若其人，从字里行间，你对写文章的人或多或少就会有所了解。而如果你参加地产讲座，还能有机会与经纪对面互动和沟通，又没有初次见面一对一的压力，那将更是最好观察和认识和了解经纪的好机会。

（3）地产公司的广告和网站。一般比较有实力的地产公司都会充分利用媒体进行广告。以前通常是在报纸上刊登广告，现在随着互联网的发展，和读者群体阅读焦点的转移，互联网越来越成为重要的广告途径。专业的地产公司都会建立公司网站，对公司及其属下地产经纪进行介绍和推广，所以，这也是找到好的地产经纪的重要途径之一。

房产经纪人好做吗

　房产 经纪人 是一个服务性还比较强的行业，一个真正优秀的房产 经纪人 ，不是投机取巧的促成客源和房源之间的交易，从而赚取一笔报酬，而是真正的从客户的角度出发，帮助他们找到合适的房源，而不是纯粹的为了业绩，为了酬金。因为只有挖掘客户的真正需求，把客户真正的问题解决了，你的酬金自然是不会少的，房产经纪人打的也是个心理战。

　一:迷茫中进入了房产中介行业

　偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板!

　你在做什么，有兴趣来中介吗?

　我行吗?

　行的，肯定行的，不懂我还可以教你的!!!

　好吧，我来试试!反正在家里也无聊。

　那什么时候来上班?

　明天我不在单位，你后天来吧。

　好的!!

　就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。

　一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。

　那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。

　日期：2012-10-03 22:00:36

　二：上班的第一个星期

　记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。

　我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。

　至少可以解决我的房租问题了。

　万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕!

　只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。

　就这样一个星期很快就过去了。

　日期：2012-10-04 08:44:13

　三：我的第一单

　大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：

　" 兄弟"，你过来一下!

　我走过去，什么事啊，大哥?

　我要卖房子，越快越好。

　多久能卖掉啊?

　一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着!

　好吧!

　那你先带我看看你的房子?

　就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。

　这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。

　回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。

　同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。

　小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。

　房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。

　我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。

　日期：2012-10-05 19:14:46

　四：第一个房产中介

　我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于19年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理业务，他的所有业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。

　该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的!

　我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。

　新店的人员是：财务2人，1人，办理等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头;二个租房业务员，二个小姑娘。

　在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事

　日期：2012-10-05 20:15:06

　五：我的第二单业务

　有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。

　最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌;还有每一套房子的光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。

　我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。

　他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。

　他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。

　他吓了一跳(因为他领导的朋友的报价是47万)。

　?不可能有怎么高的?，他说，我的心里价位才49.6万!

　我说反正我给你卖50万以上，你放心

　他说：?卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半?

　好的，一言为定!

　就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。

　第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多(当时的营业税按1年缴的，现在是5年)

　有时候运气来了，你想挡也挡不住的!

　" 这个房子的最低价是多少?"老公问。

　?53.5万?!

　?还可以便宜吗?

　?这个你要和房东面谈了我就不知道?。

　?好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".

　好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了?

　我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。

　我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。

　一个星期后，所有事情都办好。

　2、寻找客户需要的盘，要快;

　3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求;

　4、派卡片同资料

　5、给客户信心

　6、送客户上车，做好保护工作

　7、用心聆听;

　8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己;

　三、介绍楼盘的技巧

　1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。

　2、以价格和价值前景吸引客户

　3、楼盘的对比，或做按揭。

　4、勾起客户的看楼欲望，(问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的)

　5、勾起客户的购买欲望。

　6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。

　7、有策略性的推盘。

　8、站在对方的立场考虑。

　9、清楚讲解佣金制度。

　10、尽量避免和客户争论。

　11、了解客户需求。

　12、适时的否定客户(对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子)

有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

俗话说三十六行，行行出状元，只要你肯努力只要你肯吃苦就绝对会有回报，只要你耐得住寂寞慢慢的积累经验，慢慢的学习技术，慢慢的提升自己的技巧，你就能够成功!只要你能够坚持几年，也许会是另外一个台阶!现在的房产中介在中国属于朝阳行业，还很稚嫩。其中一线城市发展相对二三线城市更早，也更成熟一些。目前生意还不错,只要肯跑，肯带客户去看房，至少有租赁业务能成交，就是人辛苦点。正规的中介公司是不会拖欠工资的，一些不正规的公司就很难说了，由于中介入门门槛低，所以这一行业鱼龙混杂，甚至一些中介卷了客户的款，一夜消失的情况也存在。不过着这行的压力很大的，做这行的一定要时时保持一个乐观的心态去做单，其实作为一个经纪人最主要的是勤奋，吃苦有奋斗的毅力!

房产中介挣钱太容易，太轻松，是这样吗

以下海外好房网独家：转载请注明海外好房网。

仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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