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1.想了解海外房产？

2.如何在国内购买海外房产

首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。

从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地产收益创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷，并不是简单而盲目的，从绝对收益上来看，地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。

所以相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海外房产对于投资者来说也便于操作。

再从配置海外房产的投资优势来看。

1. 从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高。

2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。国外对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

想了解海外房产？

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、投资前景，需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

有关海外房产投资的问题可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

更多问题请咨询莱坊客服！

如何在国内购买海外房产

伴随全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，越来越多的中国投资者将目光转向国外，迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20％的新建住房，目前为15％。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

专家告诉你

北师大房产研究中心主任，被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出，澳洲是他最看好的海外房产投资市场。

在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后，他得出一个结论：

澳洲无可挑剔，加拿大也不错；

美国、香港、新加坡前景一般；

不主张投日本、韩国、欧洲和新西兰房产。

他给出的理由是：

美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，得交30%－70%的遗产税。海外投资仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多；

相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但首付高；

香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好；

新加坡经济总量小，产业结构有缺陷；

日本没有，还处于地震带上，而且房价不涨；

韩国房产价格的高增长点已经结束；

如果非要去欧洲，只能考虑英国，葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨；

而澳洲无可挑剔！

当然，以上只是他的个人意见。

那么，中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢？

1

市场成熟度

中国 vs 澳洲

中国

20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。

澳洲

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2

法律保障

中国 vs 澳洲

中国

中国买房一般去房产办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

澳洲

在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

3

产权年限

中国 vs 澳洲

中国

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。

澳洲

澳洲绝大部分房产是永久产权，可以传给子孙后代，没有遗产税。

4

期房

中国 vs 澳洲

中国

在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过的人再次申请比较困难。

澳洲

澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申请很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分，用于新的投资。

5

新房交付

中国 vs 澳洲

中国

中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。

澳洲

在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

6

烂尾楼风险

中国 vs 澳洲

中国

在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。

澳洲

在澳洲，首付款存放在监管的信托帐户，还有利息收入，交房前开发商无权动用。

7

负扣税

中国 vs 澳洲

中国

中国没有负扣税政策。

澳洲

在澳洲，租金收益若少于利息、房屋折旧和其它支出，允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

8

租赁管理

中国 vs 澳洲

中国

在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲

澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

9

租金回报

中国 vs 澳洲

中国

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲

澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5％至6%之间，公寓高于别墅。

10

空置率

中国 vs 澳洲

中国

2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。

澳洲

根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。

按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

综上所述：和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。

国内买海外房产可以通过专业的海外房产中介来购买。

房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。

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