1.海外置业的相关数据

海外 房产 投资_国内海外房产投资研究现状

伴随全球经济环境的低迷,国内投资市场的不稳定,越来越多的中国投资者将目光转向国外,迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

根据外国投资审查委员会的统计,中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

瑞士信贷银行集团最近预测,中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房,目前为15%。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力?

专家告诉你

北师大房产研究中心主任,被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出,澳洲是他最看好的海外房产投资市场。

在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后,他得出一个结论:

澳洲无可挑剔,加拿大也不错;

美国、香港、新加坡前景一般;

不主张投日本、韩国、欧洲和新西兰房产。

他给出的理由是:

美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,得交30%-70%的遗产税。海外投资仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多;

相较美国,加拿大房产投资的好处是没有遗产税,但首付高;

香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好;

新加坡经济总量小,产业结构有缺陷;

日本没有,还处于地震带上,而且房价不涨;

韩国房产价格的高增长点已经结束;

如果非要去欧洲,只能考虑英国,葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨;

而澳洲无可挑剔!

当然,以上只是他的个人意见。

那么,中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢?

1

市场成熟度

中国 vs 澳洲

中国

20多年前,中国房地产业才正式迈入市场化,新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大。

澳洲

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势,近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番,受益于澳洲对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2

法律保障

中国 vs 澳洲

中国

中国买房一般去房产办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解,日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

澳洲

在澳洲,买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关,能保护利益,降低风险。

3

产权年限

中国 vs 澳洲

中国

土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。

澳洲

澳洲绝大部分房产是永久产权,可以传给子孙后代,没有遗产税。

4

期房

中国 vs 澳洲

中国

在中国,签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还。另外,中国没有对冲账户,申请过的人再次申请比较困难。

澳洲

澳洲签期房合同时,一般只需首付10%,交房后才开始还贷,最多可申请到80%左右的,可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。此外,在澳洲再次申请很方便,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分,用于新的投资。

5

新房交付

中国 vs 澳洲

中国

中国交房时,大部分是毛坯房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修。

澳洲

在澳洲,新房交付时都是精装修,马上就可出租。

6

烂尾楼风险

中国 vs 澳洲

中国

在中国,首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失,投资风险较大。

澳洲

在澳洲,首付款存放在监管的信托帐户,还有利息收入,交房前开发商无权动用。

7

负扣税

中国 vs 澳洲

中国

中国没有负扣税政策。

澳洲

在澳洲,租金收益若少于利息、房屋折旧和其它支出,允许投资者申报损失,抵扣其它收入。

8

租赁管理

中国 vs 澳洲

中国

在中国,房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲

澳洲的租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

9

租金回报

中国 vs 澳洲

中国

报告显示,今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲

澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5%至6%之间,公寓高于别墅。

10

空置率

中国 vs 澳洲

中国

2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。

澳洲

根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。

按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

综上所述:和中国相比,澳洲房产市场更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险,交付后马上可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。

海外置业的相关数据

越南房产和泰国房产比较,投资前景都是不错的,可以简单分析一下:

越南:

在 2015 年 7 月,越南跨出了开放房地产的开拓性一步,新修订的《住房法》允许外国投资者购买越南房产,产权为 50 年。虽然对境外投资者有一些土地和房屋贩买数量的限制,但是这些限制对于个人投资者来说并无影响。这个政策的下达对于刺激资金流入,吸引亚洲投资者起了非常正面的积极影响。同时,这也对房地产市场带来新的催化剂。外国人可以购买、出租、抵押、交易和继承房产。这会增加在住宅市场里的资本流动性,并催化房地产的复苏。

泰国:

泰国房产热潮一年比一年受追捧。随着海外投资客人数递增,房价也一直呈上涨趋势。对于有着海外置业打算的人们而言,置业泰国将会是很好的资产配置渠道。除了外部多项利好条件,泰国房产所具有的“永久产权、不设房产税和遗产税、可世代沿袭等”特点也受到投资者们的青睐。

?根据仲量联行的最新研究报告显示,2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元。这个数字在2012年和2011年分别为33亿美元和29亿美元。也就是说,2013年国人海外置业的金额同比大幅增长了124%,翻了一倍有余。?

根据英国巴克莱(Barclays)银行的最新调查,中国的富人中想离开本土的人比例最高,达到47%。在47%想移民的中国富人中,30%回答准备移居中国香港,23%希望去加拿大,打算去美国的有21%。

在打算移民的中国富人中,占首位的考虑因素是子女教育和就业前景,占78%;排在第二位的原因是经济安全和理想的环境(75%),其次为更好的医疗保健和社会服务(18%)。 ?胡润研究院与汇加顾问集团今年6月发布的《2014汇加顾问胡润中国投资移民白皮书》中,海外地产在中国高净值人群海外投资中占最大比重,达到43.4%;其次是固定收益和股票。海外置业七成为了自住,1/3为了投资,平均投入600万元。

今年北京秋季房展会共展出约600个海内外房产项目,其中海外参展项目360余个,分布在30余个国家和地区,创历年新高。海外地产开发商偏好来中国市场揽客,与中国富人热衷走出去投资海外地产分不开。 图为在居外指数( Juwai IQ) 上首次面世的华人购房者所在地全球分布“热图”的截屏。

居外网显示,相对于大陆华人,身处海外的华人为移民而在海外购置房产的比例更高,而较少是为了教育。居外对超过3万名消费者的调查显示,54%的海外华人为了移民购置海外房产,而以教育为目的的仅有9%。但是,39%的大陆华人将移民作为他们购买海外房产的目的,而23%的人是为了教育。  近十年来,海内外华人消费者所拥有的雄厚资金使这个族群成为全球奢侈品、教育、旅游及房地产市场的领先消费群体。据预计,中国大陆以外华人资产为 2 万亿美元,中国大陆千万元级高净值人群更拥有高达约20.3万亿美元的资产财富。随着人民币加速国际化,大陆华人的全球资产在不久的将来将有望达到现有量的7倍。