2021海外房产投资论坛最新_2021年投资海外房产

2024-10-04 06:33:19

1.2021年希腊买房移民，我后悔了？

2.卓尔地产集团柬埔寨项目真

3.马耳他移民的办理成本是多少？

4.诺亚财富理财靠谱吗

5.请问希腊买房移民好吗？

6.美国房产投资还有收益吗

7.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

2021海外房产投资论坛最新_2021年投资海外房产

为了能让处理所在国好多个的职业专业技能劳动力不足难题，爱尔兰实施了几类新对策来推动外国人在所在国工作中。在其中，为解决医务人员紧缺问题，爱尔兰确定在爱尔兰定居最少21个月的欧洲经济开发区之外我国的大夫提供帮助的工作性质。

爱尔兰发展方向

爱尔兰房地产租金回报率、投资收益率、房子价格都是在不断上升，越来越多高净值家庭考虑到开展海外房产投资。为什么要选择挑选项目投资或定居爱尔兰呢？虽说爱尔兰经济规模虽然不大，可是新兴经济迅速发展，平均年龄十分年青，社会治安较欧洲别的国家稳定很多。

极具备诱惑力的征收率

中爱一直以来都是友好国家，贸易往来值在欧盟排名前列，越来越多中国人赶到爱尔兰后，开展加盟创业等，且公司注册程序有别于中国，办理手续比较简单，与此同时爱尔兰有着致力于投资人利润最大化量身定做的具有诱惑力的税款系统软件。12.5%企业所得税征收率似乎是世界最低的，尤其是与其它欧洲我国对比时，比如英国（23%）和德国（约30%）。

较难填补空缺岗位的四大行业是科学与工程项目、信息通信技术——现阶段占资产、商业服务和金融、保健医疗以及社会健康保健全部工作岗位的近10%。但是，爱尔兰的别的行业也面临着劳动力不足问题，包含建筑行业。依据CoreResearch开展的一份调查报告，该领域63%的企业发觉难以聘请到优秀人才，在其中安全与健康高官的岗位较难弥补-41%，其次技术工程师（32%分）及其瓦匠和木工（各占31%）。依据Statista发布的数据信息，2021年，大约是65,200名移民投资进到爱尔兰，而以往20年来的最大数是在2007年，大约是151,100名移民投资进到爱尔兰。

高质量的生活自然环境

爱尔兰的高品质出入口享誉世界，包含安全奶制品，婴儿配方奶，各种各样高质量禽畜肉，与此同时在全世界食品卫生安全榜单上位居第一。与此同时数据显示，爱尔兰学士学位证书持有人的工资股权溢价比例更高一些，在爱尔兰有着学士学位证书得人收入水平比只登过中学的人高88%，且均值最低工资标准都是欧盟前端。

2021年希腊买房移民，我后悔了？

柬埔寨位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向泰国湾。柬埔寨总人口约1600万，高棉族占80%。柬埔寨古称高棉，是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪就建立了统一的王国。9-14世纪的吴哥王朝，为柬埔寨历史上最辉煌的时代。1863年沦为法国保护国。1940年9月被日本侵占，1953年11月9日宣布独立。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱，2016年7月1日，世界银行宣布柬埔寨正式脱离最不发达国家，成为中等偏下收入国家。

想投资柬埔寨房产以下信息供您参考：

1、注意投资热点，投资者在购买房屋之前，应该先访问买房的地点，花时间了解该市每个地区的房产和该地方的文化与特色。

2、留意外币汇率，柬埔寨通用美金和瑞尔，投资者应该在选购房产之前，计算好汇率的变化与所需成本。

3、选择国际有名的开发商，在发展中国家的市场，若有熟悉的开发商，对于投资者而言比较好。

4、了解房产拥有者所需负责的税务，海外投资者在柬埔寨所投资的房产需要支付数项税务，所以在购屋前必须先了解计算有关税务成本的方法。

5、了解售卖房产或转名所需支付的税务，在柬埔寨售卖房产或将房产转名都需支付一定的税务。售卖房产者需在资本增长或获利中抽取20%作为获利税。

温馨提示：以上解释仅供参考，入市有风险，投资需谨慎。您在做任何投资之前，应确保自己完全明白相关的投资性质和所涉及的风险，详细了解和谨慎评估后，再自身判断是否参与。

应答时间：2021-06-25，最新业务变化请以平安银行公布为准。

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卓尔地产集团柬埔寨项目真

希腊是18年开始最火爆的移民国家之一，因为200万的投资门槛比较亲民，让中产阶层都可以选择的机会。在疫情下，虽然国门未开不能出境，但是还是有很多人咨询希腊移民，那么到底现在办理希腊移民好处和弊端有哪些呢？华商移民来给你分析分析

1、希腊买房移民的好处有哪些？

希腊一直都是一个非常热门的旅游目的国，每年都会吸引几千万的游客。总体来看，希腊是一个适合定居生活的国家，气候环境不错，而且物价也不高。移民希腊后能够获得的身份优势包括：

1）生活环境

良好的气候环境，优异的风景，以及各种出色的户外运动场地，以及一些优美的沙滩。此外，希腊还是世界上污染最少的地区之一。不过，希腊的夏天有时候会很热，而且一些场所没有空调，沿海地区还有点潮湿，对于一些人而言可能感觉并不是很舒服。

2、日常生活

希腊物价不高，生活成本较低，不论是租房价格，还是吃穿用行等方面都不贵。但是希腊使用的是欧元，对于有汇率影响因素的申请者而言，希腊的物价可能并不会感觉很低。此外，希腊的饮食较为健康合理，生活节奏缓慢，当地人较为热情。

希腊是一个非常适合定居生活的地方，这儿就是一个休闲度的地方，对于海外移民而言，并不适合工作和经商，就适合单纯的享受生活。

2、希腊买房移民的弊端有哪些？

没有一个国家是完美的，希腊也不例外。这个国家因为欧债危机的问题被大家熟知，他的经济能力方面的确和中国比起来差很多。人口数量上维持在1000万人左右，经济上也比较依赖旅游业，去年的疫情下对希腊的旅游业打击比较大，所以在第一批开放国境的名单中就有希腊。另外希腊的基础建设也不太行，和中国的三线城市差不多。

1）移民政策方面

希腊房产和居留身份是绑定的，房产卖掉之后，身份也就没了。因此，希腊并不属于轻资产移民方式。而且希腊不同地区的房产性价比不同，有些房产投资收益高，有些地区则较低。此外，通过买房方式拿到居留身份，是不能工作的，虽然工作并不好找。不工作还有一个问题，那就是不会纳税和缴纳社保，一些社会自然就享受不到。

2）生活方面

虽然希腊生活方面的优势较为明显，但是也有一些典型的弊端，比如夏季旅游旺季的时候，热门旅游区人满为患，会有一种很强的拥挤感觉。一些城镇面临着交通拥堵和污染的问题，而且一些地区会比较缺水，尤其是夏季。

所以总的来说，投资希腊的房产从房价上来说并不会出现大幅的波动，更多的是一种安稳的投资，需要有一定的时间来沉淀，同时希腊的移民身份也不会像美国、澳大利亚一样吸引人，但是能给很多家庭有了更多的选择，属于小而精的项目。

参考文献：希腊移民申请条件

马耳他移民的办理成本是多少？

的。

柬埔寨作为亚洲对外资开放最为彻底的国家，在多个国家对外限制当地投资的情况下，柬埔寨却表示“除了购买土地需求外，外国投资人或法人可100%持股任何产业的公司。

柬埔寨王国：简称柬埔寨（Cambodia），位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向泰国湾。柬埔寨国土面积18.1万平方千米，人口约1557.5万（2021年），全国共分为24个省和1个直辖市（金边市），首都金边，高棉族占总人口80%。

诺亚财富理财靠谱吗

具体的办理成本有：

1、投资款：25万欧元(5年有息返还)

2、基金认购费：2250欧元

3、申请费：3万欧元

4、移民律师费：5万欧元

5、5年租房的费用：1万欧-1.2欧

6、医疗保险：300-5000欧

7、材料费：15000rmb左右

8、体检及签证费：1000rmb

推荐金顶移民，金顶始终秉承“专业高效“的核心理念，为客户量身定制移民方案，层层把关清晰透彻，致力于为高净值人士提供专业准确、细致贴心的移民贵宾式服务。

马耳他是位于南欧的一个微型岛国，面积316平方公里，人口约48万。马耳他移民是近年来投资者比较热衷的一个目的地，因为周期快，好办理。了解马耳他的移民者，都知道马耳他的生活方式和国内差不多，有些移民者或投资者到马耳他定居以后会把老人以及妻儿带到外国去，马耳他的医疗技术很先进，环境也很优美，适合家人定居。

想要了解更多关于移民的相关信息，推荐咨询金顶移民。金顶移民公司始终坚持“一次合作，终身服务”理念，旨在为客户提供全方位的出入境咨询一站式服务，构建了一个涵括出国移民、海外房产、境外投资、留学教育、税务规划、安家服务等等全方位的国际咨询服务体系。

请问希腊买房移民好吗？

现在买诺亚财富的产品是很合适的，就诺亚财富近年企业经营的数据表现来看，诺亚财富是很靠谱的。1月13号，2020年IPO战绩出炉，九家创投企业斩获超10家IPO，而榜单前10大创投企业中，诺亚财富已和8家开展合作，实力有保障。

诺亚财富于2010年11月10日在美国纽约证券上市。诺亚控股是具有财富管理、资产管理、境外业务、其他综合金融服务四大业务板块的综合金融服务平台。截至2020年6月30日，诺亚财富累计配置规模达7,313亿元。诺亚已在全国78个城市开设264家分支机构。境外业务遍及中国香港、加拿大温哥华、美国纽约、澳大利亚墨尔本、新加坡，业务范围涵盖私募股权投资、房地产基金投资、公开市场投资、家族财富及全权委托业务等多元化产品领域，可满足客户家族信托、海外资产配置、教育等多元化财富管理需求。

诺亚财富集团作为美国纽约上市的财富管理机构，在国内同样是具有规模的财富管理机构。截止到2020年9月30日，诺亚财富总募集量已经达到了287.8亿元，同比增长122.2%，环比增长34.2%。

2020年是私募证券投资基金发展的“爆发年”，全市场私募基金产品的平均收益为43.98%，较2019年23.48%的平均收益提升了20个百分点，其中宏观策略基金以平均45%的收益率，领跑其他策略类基金。Wind于1月22日正式发布2020年度最强私募评选结果。在五年期最强私募基金（组合基金）、三年期最强私募基金（组合基金）、三年期最强私募基金（债券策略）三大榜单中，歌斐诺宝管理的两只产品位列其中，自从2014年成立以来，迄今已经稳健运行接近七年时间，穿越历史牛熊，有良好的业绩验证、稳健而独特的投资策略。

回首2020年，在分化与动荡的市场行情之下，诺亚财富通过打造符合客户核心需求的商业模式向投资者交出一份亮眼的答卷，同时斩获了2020年度“中国最佳财富管理机构”大奖等耀眼的成绩。后疫情时代，提升自我抗风险能力是必要的，对于想要寻找靠谱财富管理机构的投资者们来说，选择诺亚财富还是很靠谱的。

美国房产投资还有收益吗

据希腊企业投资贸易促进局（Enterprise Greece）发布最新数据显示，在2019年1-11月向外国投资者发放的“黄金签证”数量与去年相比又有大幅增加。

数据显示，截至今年12月1日，希腊总共向投资者发放了6044份“黄金签证”。

来自中国的投资者是“黄金签证”获得者中的“领头羊”，共计获得4129份，占总数的69%。

自2013年“黄金签证”政策出台以来，希腊总共向投资者及其家属发放的“黄金签证”数量达到了17767份。

在所有获得“黄金签证”的投资者中，中国买家稳稳地占据了主导地位，并且市场份额还在不断增加。在购房换居留政策实施后，希腊当局已向中国投资者发放了12318张“黄金签证”，占发放总数70%。

特别是近几个月里，希腊颁发的“黄金签证”增长速度惊人。

从9月初到12月初，希腊向非欧盟投资者及其家属发放的742份新的“黄金签证”中，90%（665份）都发放给了来自中国的家庭。

是欧盟成员国，又是申根成员国

希腊是欧盟成员国、申根成员国，获得希腊居留权的投资人将和希腊公民拥有同等旅行特权，也就是说可直接从希腊前往任何申根国家，免去了冗长的海关检查时间，不论是旅游还是商务出行都提供了极大的便利。

欧盟最低门槛的黄金签证

目前已经有多个欧盟国家相继推出了黄金签证政策，但希腊的投资移民政策却是最经济合理的方案。相比其他国家的推行黄金签证政策最低标准50万欧元来说，希腊仅25万欧元的最低投资额成为了投资人青睐希腊居留的又一重要因素。

拥有非凡的战略地理位置

希腊位于欧亚非三块大陆的交汇口，地理位置相当具有战略意义，这使得飞机航程最短1小时可达任意三大洲，最长3小时内可至欧洲任意国家。此外，多家廉价航空公司如Easy Jet 和 Ryannair均提供从希腊各大主要机场飞往欧洲各地的航线，以低廉的价格便能畅游欧洲。

申请条件便捷，无居住要求

其他推行黄金签证的国家对于投资人都有一定的居住要求，这样就极大的限制了投资人的自由，并且增加了往来的时间和费用成本。而希腊则没有类似要求，取得希腊黄金签证的投资者无需连续每年登录希腊，无移民监要求，使得投资者全无束缚，不用每年都要负担一部分旅费以保住居留权的有效使用。

可免征24%房产增值税年

10月23日，希腊总理米佐塔基斯宣布将启动一系列对房地产业的减免税政策，以继续拉动投资。其中一项外界期待已久：对2006年后获发建筑许可证的房产免征24%增值税，为期3年。

希腊旅游业再创记录

根据希腊旅游联合会（SETE）研究机构INSETE的某项研究，2016年以来希腊的旅游游客数量创纪录地激增了20%，而这股热潮预计至少将持续至2021年。

这一比例在2017年和2018年分别上升了10.8%和9.7%，2019年预计将是标志性的一年，众多国际游客被吸引到马其顿中部的哈利基迪地区和著名的海滩、爱琴海南部岛屿、克里特岛、爱奥尼亚群岛和大雅典地区。

有优质的教育体系

希腊是世界上最早建立教育制度的国家之一，具有深厚的历史底蕴。其中尤为注重基础教育，重视孩子独立思考、领导力、逻辑思维，尤其是品德和人格的教育。因其特殊的地理位置和历史重要性，也吸引了许多外国著名学府把分校开设在希腊。

希腊教育体制与中国基本相似，学校也分为公立与私立两大类型，公立中小学享受国家资助免费教育，私立学校则根据学校收取的学费为每人每年3000-10000欧元不等，相较英美国家便宜1/2-1/3。而且私立学校用英语教学，学历被国外大学认可。

希腊饮食丰富多样

希腊饮食以健康的橄榄油、美味的奶酪、闻名世界的希腊酸奶、新鲜的蔬菜沙拉、肉类、家禽和优质葡萄酒为特色。由于其特殊的地理位置，当地的饮食也汇聚了周边众多国家的多种风味特色。

鉴于希腊饮食的丰富多样性，并被科学研究证明可有效减少心血管疾病病发率及延年益寿等特性，也使希腊饮食被认为是世界上最健康的饮食之一。

优质的生活环境

希腊拥有水晶般清澈的蓝色海域、风景如画的岛屿风光、白色的沙滩、苍劲的松树及墨绿的橄榄园山丘，这些全是亲身前往希腊才能幸得一见的世间美景。

虽然希腊拥有古老而悠久的历史，但城市风格却依然现代不失时尚，既能见到传统石屋的村庄，也能看到满是蓝白屋顶的海岛。希腊的美，千姿百态，只待你亲自去发掘。

完善的医疗体系

希腊以其优质的医疗保健系统闻名于世。希腊有健全的医疗保障体系，希腊人的平均寿命为80.3岁，超过了世界经济合作与发展组织的平均年龄79.5岁，处于世界的前列。

2000年，世界卫生组织对其191个成员国医疗系统进行排名时，希腊便高居14位，其排名远高于德国、英国、塞浦路斯等国家。2010年，希腊共有138家医院和31000张病床，为本国居民以及其他欧盟国家公民提供了可靠且专业的医疗服务。

那么，随着希腊经济向好，房地产市场火爆程度与日俱增，投资移民政策收紧，投资门槛高涨，也是大势所趋。美欧美加移民专家建议准备移民希腊的投资者抓住机遇，抢搭低价移民希腊末班车！

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，比去年增加18.6%。

失业率达九年来新低4.3%，就业市场回暖等利好，加之美元近来贬值，不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。

作为最吸引海外投资者的地产市场，美国楼市会持续向好吗？哪些地方最值得投资？

1美国房地产市场目前概况

（1）市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查，对2017-2021年的美国房价做预测。

其中红虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨6.7%；绿虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨28.8%；两者之间的黑虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨18.4%。

美国房价预测2017-2021（来源：Zillow，制图：Pulsenomics）

另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查，均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势，累计涨幅将超过15%。

美国房价已达到2007金融危机前的最高点，有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗？

下图是美国房价指数走势，蓝线为历年名义价格，红线为经过通胀水平调整后的房价，剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，未来上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价（来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ）

所以不要被表面数字蒙骗。举个例子，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

（2）买房较容易获得

许多投资人买房时，希望了解当地房产市场的情况。

美国抵押银行家协会（MBA）的可获信贷指数，是衡量获得抵押难易程度的权威指标。指数越高，获得越容易，反之越难。

2017年8月，该指数已高达8年来最高值179，处在最容易获得抵押时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押。

美国月度可获指数（来源：美国抵押银行家协会 MBA）

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房，而美国却敞开了抵押的大门，无疑更利于投资者融资。

（3）抵押利率情况

房价会上涨、容易获得之外，另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%，这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。

由于通胀和非农业人口就业人口不及预期，美联储今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过买房，仍然较划算。

（4）房屋交易活跃，流动性增强

房产是否好卖，流动性如何，也是投资者关注的问题之一。

目前，美国房屋待售时间仅有37天，是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市，甚至在10天以内就能售出房屋。

REDFIN房屋市场待售时间

对于房地产这一流动性较差的资产，这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了，流动性越好，就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。

（5）房屋库存紧张

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时，目前美国新屋年化开工数仅为84.9万，远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。

新开工房屋减少，也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。

NAR公布的数据显示，6月房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。

美国库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

（6）建筑成本继续上涨，进一步推升房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口，建筑工短缺的趋势仍将持续下去。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈，但反移民的态度堪称坚决，前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面，未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口，提高房屋建造成本，间接抬高房价。

（7）千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升

美国的年轻人——“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年后逐步爆发。

2投资美国房产可关注的指标

（1）人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：world population review）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

（2）失业率情况

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

（3）汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。

（4）年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。相关数据和分析，在海外掘金（gold1849）和智谷趋势（zgtrend）公众号上有很多，欢迎大家回看往期文章。

（5）治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。

（6）学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps 131 Abigail Adams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

（7）社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

3美国地产的机会与地狱之城

地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城，供大家参考。

（1）美国房地产机会之城：三大新兴城市群居多

目前美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，未来一年的表现仍会远超全美平均水平。

凯斯席勒20城房价指数

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈（来源：海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪？》）

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第3。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

总体来看，德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部（54家），也是人口净流入最多的州，经济发展强劲。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，被称为“美国东部硅谷”，城市群内有很多高科技产业兴起，同样也是未来发展比较看好的区域。

佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市，这与海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第4，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

（2）美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面，也选出了三个常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大，仅3.2%，远低于全美平均的5.8%。

而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中，底特律房价虽然上涨7.6%，但也与其本身房价低有关。

若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。

数据来源：美国地产经纪人协会, 美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。

4问答环节

（1）纽约和德州哪个更适合投资？

（2）美国投资房产哪个城市收益最高？

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如何解决这些问题，如何寻找这方面的信息？是踏上全球资产配置之旅的开始，也是非常关键的一步。

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”