海外房产投资项目_2014年海外房产投资

1.资本门：为什么说中国人需要海外资产配置

2.房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

3.澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

4.马来西亚房产投资有什么政策

5.英国房产税是怎么征收的

不论国籍、不限身份、不限购，只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。中国人购买日本房产只需要三个证件： 护照、、公证书和委托书。

东京都内有 60%的人口租住租赁市场火爆， 2015年9月日本房产投资同比增长7.9%，投资回报率高达6%。

2014年日本房产交易额上涨16%，达到5.05万亿人名币，7年来首次突破5万亿。2014年海外企业及投资基金购入额达到 9817亿日元（约合642.8亿人民币）占日本国内房产市场的 2 成之多，增至上一年的 2.7倍。

日本最新签证政策：为了呼吁更多海外游客到日本旅游，只要资产（可包含房产）满足一定条件，可以申请在日本逗留时间从目前的 90 天申请延长到 1 年。在日本购房者，日本将以“相当高收入者”为对象，从2015年1月19日开始，对访日中国游客新发放的“多次签证”有效期放宽至 5 年，同时允许父母、子女以及配偶单独赴日。希望可以帮到你。

资本门：为什么说中国人需要海外资产配置

移民西班牙，华人移民生活曝光 中国有不少投资者通过在西班牙购房而获得了居留，一年多来，这些新移民在西班牙生活得好吗?在巴塞罗那定居的中国投资移民，了解他们的投资初衷和生活状况。

　到底为什么移民?西班牙首批新移民的真实生活曝光!

　移民是为了孩子的将来

　刘女士一家来自广州，她现在带着九岁的女儿生活在巴塞罗那，她在这里买了房子，而老公平时都在国内负责自己公司的业务。每到期，一家人会在巴塞罗那团聚。

　据刘女士介绍，西班牙并不是她的第一个海外投资，她的第一次海外投资是国内曾经被炒得非常火的塞浦路斯房产。回想起第一次的海外投资经历，她只用了两个字?盲从?来形容。刘女士告诉记者，当时，除了在挑房子时是参照她国内购房的经验来选择外，其他都是被周围朋友和中介牵着鼻子走。塞浦路斯的房子虽然很好，可是她一天都没住过，当时也就为了拿个身份，房子只是作为投资保值。

　谈到为何选择西班牙投资移民时，刘女士说，这是从一次探望在西班牙朋友的旅行开始的。2014年的新年，她和家人来西班牙朋友家过年，两周的时间就让他们一家人都喜欢上了巴塞罗那这座城市。提起当时的感受，她仍然记忆犹新，她带着女儿去博物馆，去圣家堂参观，到老城区里散步，这里处处散发出的人文氛围，让她们就想待着不愿意离开。尤其是朋友孩子的学习生活，让她觉得应该来这里让自己的女儿摆脱没完没了的补课和考试，给女儿一个自由成长的空间。

　于是，他们家决定在西班牙购房移民，2014年6月他们顺利买到一套房子，如今定居在了巴塞罗那。

　现在，刘女士的孩子就读的是一所英语授课为主的私立学校，虽然和当地的公立学校比起来，孩子的课程压力很大，但是与孩子在广州的实验小学比起来，不知轻松了多少倍。虽然孩子的课业没以前多了，但刘女士发觉孩子比以前更加自信和爱说爱思考，每天下课回来都会主动教妈妈学西班牙语。有一次，班里讨论关于中国地理历史的问题，她一下子成了班里的?中国专家?，还自己准备了一些制作PPT，在课堂上，自豪地向同学们介绍自己的家乡。

　在谈话中，刘女士不止一次告诉记者，看到女儿现在的学习生活，她觉得自己所做的一切都是值得的。现在，她和丈夫还在考察当地的商业环境，将业务重心都转移到这边，这样他们的家庭生活将更加幸福圆满。

房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

从数据来看，发达国家家庭海外资产配置的比例大概是在15%左右，某些国家甚至更高。比如新加坡，自身市场太小，资本市场又发达，足不出户就可以在全世界投资，所以这个比例更高。高净值的家庭海外资产配置比例超过37%。这个比例在中国不足4%。绝大多数，甚至超过99%的中国家庭是没有海外资产的。中国经济如果继续发展，国民财富继续累积，高净值家庭和人群数量继续扩大，那么毋庸置疑，海外资产配置的比例还会持续攀升。

如果你只看土豪阶级，那么全世界范围都一样，没有人把资产只放在自己身份所在国。印尼的土豪，马来西亚的土豪，也有相当大比例的资产是在新加坡，即便是发达国家，美国、英国、日本的富豪人群，也都是全世界范围投资的。对于资本来讲，是没有也不应该有国界的，哪儿的回报率高，就流向哪里。投资的方式有很多，可能是房地产，也有可能是股票基金有价证券等。这是一个健康而正常的状态，没什么可非议的，只是我们打开国门不久，不适应这个情况而已，本质来讲，这个现象和爱国，责任感什么的扯不上丝毫关系，纯粹是资本的逐利行为。

家庭资产超过一亿美金的，通常会有family office来管理其家庭的投资组合，到了这个级别，一般来讲都会有稳定的收益和回报，这也是为什么世界上前1%富豪的资产能够一直累积和传承，不断地拉大和其余人的财富差距，马太效应就是这么产生的。而family office投资组合是全球性质的，无论是伦敦的房产、澳洲的酒庄、越南的股票、新加坡的基金、美国的保险，只要是风险收益评估达标，都会列在投资组合之内。

再说中国国内，其实如果关注市场时间够久，就会发现中国人的财富分配和投资模式也是在不断进化的。就拿房地产投资来讲，中国人投资房地产从最早期的只关注自身所居住的城市，到现在开始全国范围内投资，也是一种进步过程。早期的时候，比如我是哈尔滨人，我要买房，可能只会考虑哈尔滨的房产，到现在，各省市的土豪都汇集北上广深，海南三亚大量的房产被东北人尤其是哈尔滨人买了，这是随着市场逐步开放和信息传播，技术提升，壁垒降低，形成的必然趋势。这个趋势再发展下去，也必然会从全国买房，进步到全球买房。其实，这不是将来时，而是现在进行时。中国人现在海外投资房地产的增速是每年翻倍的，仅2014年就买了超过300亿美金的海外房产。

所以可以得出一个结论，过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的累积，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，那么家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到头了，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。那么未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。

中国宏观经济现在面临着许多的问题和挑战，这个不用多谈，谈大环境没什么用，升斗小民，需要把握的就是未来的走势对于自己的家庭和财产有什么影响。就好比李嘉诚这个档次的，一定要赶快清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。而对于普通老百姓，尤其是改革开放三十年来才累积下来一定财富的中产家庭，将资产全部留在中国是风险很高的行为。

中国家庭财富分布比例有很大的比例是沉淀在房地产上的，之前有个数据说北京的家庭财富当中，房产所占的比例超过83%，而这个比例在美国纽约不超过35%。所以中国家庭的财富和中国房地产市场是紧密相关的，国内的房地产市场泡沫破灭在即，之前十五年的疯涨是不可能再持续的，即便继续搞货币宽松，那也只能是以人民币计价的价格上涨，以外币计价的价格下跌，对应的就是人民币汇率下跌。

所以对于中国人来说，在这一个档口，把人民币资产兑换成海外资产，是一个非常明智也非常正确的决定。比如日元对美元跌了50%，人民币还坚挺，那么相当于现在去日本买房子打了个5折，现在你理解为什么这两年中国人去日本大买特买了吧。

关注财经新闻的可能注意到，最近中国对于外汇流出的管制越来越严格。严查严打地下钱庄，限制“蚂蚁搬家”式换汇，也就是近两个月的政策，银联卡境外提现受限……这一系列的动作和政策，都是要锁死人民币资产流出，强迫人民币资产留在国内，来承担接下来的资产贬值。这其中一定会有之前流入中国市场套利的国际资本，但更大多数，是普通中国人尤其是中国中产阶级的家庭财富。

在这样一个大背景下，就不难理解为什么越来越多的中国人选择把资产转移出中国，这基本是个不可逆的趋势，先跑得吃肉，后跑的喝汤，最后跑的挨打。随着资本管制的严格，人民币资产转移出国会越来越难，真正的聪明人，早就已经行动了。

澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

2015年9月，第五届中国价值地产年会论坛上，地产界人士钱建蓉表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。

海外投资浪潮凶猛，地产领域值得长期投资

据地产咨询公司预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。中锐控股集团董事长钱建蓉表示，房地产最近两年发生了翻天覆地的剧变，城市之间分化严重，投资房地产时，大家开始关注对投资地域的选择。

钱建蓉认为，土地供应会影响投资决策，土地供应掌握在地方手里，如果急功近利卖大量土地，容易造成开发商被套。而美元持续上涨，创新作为美国经济的动力，美国的招商大会带来制造业以及资金回流，在美元持续上升过程中，相信持有美元资产非常明智。何况，美国三四年前的一个项目，土地价格已翻一倍。不少开发商开始布局海外市场，平衡资产配置,不光是房地产行业的需求，也是基于市场变化。

钱建蓉还表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。尽管房地产市场出现剧烈波动，但钱建蓉认为，全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。

全国市场回暖，成交量好于去年

论坛上的话题除了谈到房地产投资以及海外市场，还关注到了国内的房地产回暖的态势。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，今年4月份以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现出了回暖的态势，特别是6月份，全国商品房的销售面积无论是环比还是同比都创历史新高，8月下旬以来，中央有关部门又出台了一些有利于房地产的政策，包括降准降息的政策、限购令的松绑政策。

朱中一认为，在这些利好政策影响下，房地产今年全年的成交量肯定会好于去年。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。朱中一称，南京8月份新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高。

他认为，南京的房价上涨主要跟供求关系，另外南京处于江苏的中心，南京跟安徽相隔也比较近，安徽也有不少人到南京来买房。就全年来说，稳定住房消费，稳定市场的目标是能够实现的。

对于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，这是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。

（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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马来西亚房产投资有什么政策

截止到2014年3月底，悉尼房价在一年内中值增长了15.7 %，墨尔本房价中值增长了10.9 %，布里斯班房价中值增长了6.15%。Urbis经济学家指出，澳洲房价增长速度正在趋于稳定，房地产市场的交易活动仍处于较高水平。澳洲国民银行最近的一项调查则显示，房地产价格增长与对未来资本收益的预期相符，并在报告中预测，在未来的12个月中，房价有望进一步提高。

澳洲房产数据库RP Data数据显示，直至2014年2月，澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元，达到了历史新高，实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。对此，海外房产权威机构澳信集团资深投资专家接受访时表示，基于当前国内投资渠道的狭窄以及风险波动，中国投资家越来越关注起海外的稳健型投资领域，每年稳定增值，风险系数小的澳洲房产成为中国投资家的心头好。他进一步介绍，澳洲房产的准入门槛相对较低，首付仅一成，比较最高可高达80%，但是物业拥有永久产权，豪华精装，没有物业税遗产税，并且租赁稳定，不少单位都可以以租抵供，对于投资者而言，是不可或缺的一块财富通道。

英国房产税是怎么征收的

马来西亚房地产市场提供了许多优惠配套给海外投资者，马来西亚的住宅物业是亚太地区最便宜却也是回报率最高的，往返交易成本是最低的，大部分在马来西亚买房是为了投资。2008年起，海外投资者只需符合当地州的条件既可，无需再向海外投资委员会申请任何的批准，自2014年9月1日起，所有外国人永久居留身份。

马来西亚对于海外投资者唯一的规定是，海外投资者不可以购买RM1,000,000以下的房地产和保留给马来西亚原住民的房地产，最低房产销售价格因个别州属会有所不同。马来西亚允许海外投资者把所购买的房地产注册在自己的名下，这个条例不仅更自由更方便，也充分地保护了海外投资者的权益。这是其他国家所没有的，只要投资者购买的房屋是用于自居，大马的银行也会提供的便利。

大马的法律规定：海外投资者和大马人享有同等的保护。所有的买卖合约必须根据标准格式草拟，所有的开发商必须是合法的。条例规定，所有从购买者或银行收取的钱，必须存入马来西亚合法银行所开的特定户口，且所有的款项只可以用来支付营销宣传和完成该建筑。

在买卖合约里，有一个条例规定了所有开发商必须在24个月完成landed property或在36个月内完成strata

property，如开发商不能再规定的期限里完成，则必须做出相应的赔偿。许多国家都会经历高低潮，目前当权的马来西亚从1957年独立以来，一直执政至今，虽然经历了2008大选的威胁，可是依然屹立不倒。稳定的政治环境是许多海外投资者做决定的重要考量。

你好，你说的房产税在英国叫做印花税（Stamp Duty）。在英国，所有房屋在购买时必须按照政策缴纳印花税。在英国的房产类型有两种：永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。购买了房产以后，永久产权（Freehold）每年不需要缴纳地租（每年几百英镑）和物业费（每年一千多磅）。买了租赁产权（Leasehold）的物业就需要每年缴纳这两笔费用。

关于英国房产的印花税，英国亨通房产的有一篇很好的文章解读2015英国最新房产印花税政策。下面是原文：

2014年12月3日，伦敦英国财长奥斯本发布最新的“秋季财政报告”。 其中明确了一系列关于房产印花税（SDLT）的调整政策，并在2014年12月4日生效。此次改革被视为在英国大选之前对房产市场作出的有史以来最大胆的改革。

根据英国相关媒体报道，新的房产印花税费改革措施，对英国印花税进行了更好的优化，将有利于英国房产市场的发展，并起到良好的推动作用。

房产印花税征收的变化：

本次英国房产印花税政策的改变，主要涉及三大方面：

1. 计算方式：阶梯式计算，由划分不同的成交价格区间征收特定税率，代替原先按照房产的总成交价格方式计算

2. 征收区间：划分新的税率征收区间

3. 税率变动：根据新的征收区间调整税率

具体新规如下：

区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑（折合人民币约125万），不用交任何房产印花税

区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率计算

区间3：房产价格在25万到92.5万英镑之间，从25万起，多出部分按照5%税率计算

区间4：房产价格在92.5万到150万英镑之间，从92.5万起，多出部分按照10%税率计算

区间5：房产价格在超过150万的部分，统一按照12%税率计算

以英国亨通房产旗下代理的一套70万英镑（约700万人民币）房产为例：

在新政策下，类似国内水费的阶梯计算方式，70万英镑的房价应交税费将分割成3个区间：

区间1：0 - 12.5万英镑区间无需计算房产印花税；

区间2：12.5 - 25 万英镑区间将收取固定0.25万英镑房产印花税；

区间3：剩余第三区间多出部分按照（70 - 25）* 5% = 2.25万英镑收取房产印花税。

新印花税费：0 + 0.25 + 2.25 = 2.5万英镑

旧印花税费：对比旧政策房产印花税，70万英镑房产成交总额需按照4%的印花税费计算，2.8万英镑

总节省成本为：0.3万英镑（折合约3万人民币）

税费改革目的

关于英国房产税率的走势分析，在11月投资移民新政出台前曾出现过一个版本。当时国内各界均普遍认为，英国移民新政虽提高了入籍门槛，但并不一定会对投资英国房产带来不利影响。当中预测就包括了一系列后续补充政策的改革，例如：房产印花税下调，国际贸易加强，银行放宽，签证政策优惠等。

其实从英国的整体政策调控思路来分析，房产市场的良性发展定必是持续发展的重要一环。“财政报告提出的改革，将集中惠利于更多普通民众买房，同时此部分税收缺口将通过对高端豪华房产的增税来实现平衡。”，财政大臣奥斯本指出。因此，本次房产印花税的调整，目的在于根据社会不同人群的实际经济能力与需求，更加合理地优化他们英国房产的购买支出。

除此之外，这次改革还改变了以往房产税收不合理的地方。过往英国房产印花税的征收，在每个区间的过渡均一定程度上影响了房产本身的合理定价。例如，总价在25万-50万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的3%；总价在50万 - 100万英镑之间的房产物业，印花税税率为房产实际成交价的4%。这就意味着50万英镑成交的房产印花税为1.5万英镑，而50.1万英镑成交的税费则上涨到1.5万的4/3倍，需要缴2万英镑。成交价仅差之毫厘，税费的差别缺叫人却步。

进一步推动房产市场

相比中国最近出台的央行降息政策，此次英国房产印花税的下调，将对英国本地房产市场起到更为直接的推动作用。据财政大臣奥斯本表示，秋季报告提出的新政，估计可使98%的购房人士在购买英国房产的时候受益。“英国房产印花税的合理调整，对整个市场有良好的推动作用。因此也将同时惠及海外房产投资者。未来5年间，随着中英两国愈发紧密的交流合作，目光长远的华人投资者，将更多把资金投向高稳定增值的英国房产上。” 英国亨通房产（Orient Estates）北京区代表Jim指出。