海外房产中介加盟费多少_海外房产中介利润多少

1.现在有什么好的投资项目

2.房产起什么名字好

3.宏大房地产开发有限公司怎么样？

4.上海现在有多少幢老的花园洋房?在那里可以查到这些老洋房的资料?

5.麦当劳里的地产生意经

6.中国有上市餐饮公司吗

房愽士中介好些。根据查询相关信息显示，房博士是岳阳最大的房产中介，最多，业绩最好，公司成立时间最长，晋升机会最多，在同业中房博士成就的人也是最多的，有直营、合伙人和加盟模式。关键是，公司一直致力于对客户好，对员工好，口碑还不错。岳阳房博士房地产经纪有限公司成立于2005年，是一家涉足二手房买卖、新楼盘代理、房屋租赁、金融业务、装修业务、资产管理、海外市场等多领域的房产经纪公司。

现在有什么好的投资项目

你就是自己开的就是自己开中介公司是特别困难的，你就和大人一些总结和合作开也是可以的，这样你省心，你自己开始挺累的，大宋解释方方面的人关系是很多的，所以你不能自己开，跟他们合作在一起，这样做对你还忧虑

房产起什么名字好

1、粗粮早餐

现在大家很注重养生，可以在小区，学校等一些人口比较多的地方租一间门店，经营各种粗粮，杂粮等为主的稀饭，面点，如玉米，黑豆，黄豆等，环境方面一定要干净卫生品种齐全，口味丰富。

2、代销店

目前，一些企业为了拓宽市场，减少费用支出，在销售方式上推出代理制。有条件的小伙伴可以和这些企业合作，开办一家代销店。代销店投资少，风险小，一般在确定营业场所之后，企业只向代理商收取一定的押金，并且以后也没有其他的成本投资。

代销店经营的商品由厂家负责送货上门，价格由厂家统一制订，售后服务费用也由厂家负责。创业者只要搞好销售，就可以得到企业固定的分成。

3、家庭托管

这主要就是针对双职工家庭孩子放学后无人接管的普遍现象提供相应服务，专门负责下午放学接孩子，并指导他们做作业，帮助他们复习功课，等待孩子父母下班回来后接走，解除他们的后顾之忧。

4、汽车保养和维护

随着社会的快速发展，汽车几乎成为了每个家庭必备的出行工具，这两年以来有车家庭的数量在不断的增加，因此和汽车有关的很多行业都出现了较好的发展趋势。

其中汽车维护行业的发展前景在不断的增加，就拿洗车项目来说，能够获得利润空间也是很不错的，但如果想要去赚更多的钱，那还是需要我们去学习一些必要的技术，这样就可以全方面发展，从而更好地占领市场。

5、母婴用品

随着人们经济水平的提高，二胎政策的开放，很多家庭都生了二胎，从2016年到现在不断的发展，我国的新生婴儿数量有着显著的变化。

由此可见，母婴用品的市场前景广阔，不少宝妈都会给孩子购买相关的产品，最近一段时间，进口的母婴用品比较受到欢迎，想创业的朋友们可以开一家国际性的母婴店，经营一些国内外比较有口碑的母婴用品。

宏大房地产开发有限公司怎么样？

房产中介起什么好名字 一、如果有足够的实力，就取一个符合自己意愿的名字，只要气势做出名了，什么名字都会很响亮。

二、如果实力不够，就“旁名牌”吧，即取名与周边知名度较高的房产公司的名字的谐音，音同字不同，但不能完全同音，这样比较让客户容易记住你公司。

三、也可以取一些知名的但未注册房产行业的企业名称或品牌产品的名称。名字可以和他们完全相同的。也可直接加盟别的房产公司，用别的公司的分行来命名。总之方式很多，根据你自己的环境而定了。但不能跑调了，名字要与房产有点关联的，最好含点福、禄、寿等吉祥寓意的，很多客户特别是买房客户很讲究“好彩头”的。譬如两个业务员在网上挂了同一套房子，但一个业务员的联系号码的数字含有很多“4”字，而另一个含有很多“8”字，一般都会选择与带“8”字号码的业务员联系。

房产中介起什么名字好 我爱我家

房产中介起什么名字好 起名的事因人而异，网上哪里能问出来？

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房产中介起什么名字好听 你得根据那块地儿的地理条件。等等。取名。。

中国最好的房地产叫什么名字？ 中国房地产公司十强：

1?万科地产( 始于年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司 )

2?万达地产( 万达集团旗下,中国商业地产行业的龙头企业,全国性大型商业地产投资及运营商,大连万达商业地产股份有限公司 )

3?恒大地产( 国内在建工程面积最大.进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司 )

4?绿地地产( 成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司 )

5?保利地产( 大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司 )

6?中海地产( 始创于19年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司 )

7?碧桂园( 国内最大的房地产开发企业之一,房地产行业大盘开发模式的倡导者,香港联交所上市公司,碧桂园控股有限公司 )

8?华润置地( 华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司 )

9?龙湖地产 ( 香港联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司 )

10?富力地产 ，( 中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司 )

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给房地产起什么名字好。要有创意！ 项目名称得根据项目的整体情况而定的，不是随随便便就能起项目名。朋友，建议你下次问的时候先把项目的一些情况说清楚才行

上海现在有多少幢老的花园洋房?在那里可以查到这些老洋房的资料?

简介：宏大房地产开发有限公司是由北京·宏大投资集团公司、咸阳纺织机械厂共同组建，于2000年元月经咸阳市工商局批准成立，注册资本金6000万元，主要经营房地产开发，实业项目投资，资产受托管理，投资管理咨询、房屋中介服务等。

公司控股东北京·宏大投资集团公司，注册资本金22399万元，是一家以国内贸易、进出口贸易并与海外工程承包相结合和房地产投资作为重点发展方向的全国性投资公司，业务遍及北京、上海、广州、山东等地。

宏大地产依托北京·宏大投资集团公司雄厚的资金实力与前瞻性的战略眼光，以超出本地开发商的开发理念及市场运作手法，精心打造的“中宏时代广场”项目——座落于咸阳市心脏地带，总占地面积230余亩，规划建筑面积30万平方米，总投资4.8亿元人民币，是一个融商务、办公、居住、购物、餐饮、观光游玩于一体的综合性建筑群。

中宏时代广场（一期）竣工组团中：商铺、A、B座高层及C座多层业已售罄；桐苑·中宏高层住宅出房率超过96%，这在咸阳房地产销售当中不能不称之为奇迹，这也正是市场对宏大地产“以人为本”的产品研发、运营理念，以及工程质量的认可与回报。咸阳第一家获建设部“绿色生态住宅”及中国房地产优秀项目、咸阳首届明星楼盘、第五届房地产展示交易会最佳项目奖、法国勒芒市代表团访问咸阳唯一参观房地产项目，同时被咸阳市城乡建设规划局认定为2004年度“诚信守法”房地产开发先进企业。宏大地产在市场中树立的“中宏”品牌更加深入人心。

“中宏大厦”——属尚在建筑项目，位于咸阳人民路中段，设计总高74.75米，总建筑面积17700平方米，共22层，其中：1-4层为商业裙房，建筑面积约7000平方米，适合开办大型商业、餐饮、业；5-22层为10000平方米的商务公寓，既是时尚一族的居住佳宅，又可作为发展型企业的创业基地。此区域作为新咸阳最繁华的核心区，有着广阔地升值空间，我们诚挚地欢迎各界朋友咨询与加盟。

“中宏二期”——广大投资者翘首期待的中宏二期，现已正式开始建设，占地198亩，建筑面积23万平方米，总投资3.35亿元人民币，整体设计为法兰西浪漫风格。

宏大地产以“屋安天下”为己任，注重社会效益和品牌形象的同时，追求企业发展，创造完美产品；我们坚持“诚实守信、用户至上”的经营宗旨，做到开发一幢高楼，就树立一座丰碑，结交一方朋友；与一贯关心和支持宏大地产的社会各界人士，携手并进，共求发展。

法定代表人：胡鹏

成立日期：1999-01-18

注册资本：5128万元人民币

所属地区：北京市

统一社会信用代码：

经营状态：开业

所属行业：房地产业

公司类型：其他有限责任公司

人员规模：100-500人

企业地址：北京市东城区天坛路85号乾隆宾馆321室

经营范围：房地产开发与经营;物业管理;室内外装饰装潢;实业项目的投资;资产受托管理;投资管理咨询;建筑材料、装饰材料、化工材料、机械设备、电子计算机、办公设备、家具、纺织品的销售。

麦当劳里的地产生意经

武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午，史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记，用他们的行话说是在“扫街”，即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店，是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号，1916年10月31日在这里逝世;唐绍仪住在40弄1号，他曾出任袁世凯的第一任内阁总理;陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号，两处相距百余米，现在还有几位原农业银行的老职工住着;正广和汽水厂的大班住在99号;加拿大人福开森住在390号，他曾是高等工业学堂（上海交大的前身）的监院和《新闻报》的老板，而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆，“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人，1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中，一路上给记者指点经他手交易的房子，近几年他一共卖了100多套老洋房，这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔，是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅，在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算，一笔买卖就可提175万元的佣金，“而且，这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进进行包装，一样也可以赚大钱”。

事实上，大多数代理商不一定都有专做洋房的部门，但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上，这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年，上海一共有老花园洋房5000多幢，300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上，花园洋房与商品房完全是两个概念，“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说，“我告诉他，你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，总价往往会达到2000万～3000万元一套，“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说，“上海的房价不断上涨，为什么花园洋房不可以卖得更贵呢？”

如果简单计算，5000套洋房每套均价1000万元，总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题，”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“”没收、落实政策等若干历史阶段;当初所有者健在的不多，有继承关系的则飘零四方，大多数产权仍属，但使用者既有机关、事业单位，又有普通居民;产权关系异常复杂。邵非说，产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者，回报是否能得到保护？台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者，1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期，并承诺投入500～600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位，要开论证会。在此期间房租照交，我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去，但所有者上海市规划院对此提出异议，目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话，陆传晖每年可以多赚100多万的房租，但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师，还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地2.66万平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼;西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同，租下了丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说，今年5月，这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司，大统公司终止了和陈的租赁，“同时大统公司想让其中的房客搬出去，所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚，陈早春说:“我是个生意人，除去我要赔付给那些租户的违约金，我当然是要赚钱了。”以目前市场来看，这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万，“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处，听说会把前两年建的别墅都给推了，只留下那栋老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押，都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春，1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格，严禁买卖，惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪，手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年，陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展史丹福公司，着重在房屋租赁市场发展。2000年4月，成立“我爱我家”房屋置换有限公司，两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后，陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计，所有买老洋房的客户中，企业仅占20%，个人占了80%。而在租赁老洋房方面，企业占了70%，个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅，特别是台湾和香港地区的买家居多，外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意，史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢，原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说，他们正在与静安区合作，将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、中心，暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’，解放前建造的目前有5000余幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩接受访时说，“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流，这些人更容易在上海吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样，还有一些大师的作品，包括邬达克、艾塞西?罗杰斯。”

花园洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龙柏，中间往往是一片草坪，设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心，远处设置池沼，以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶，晚期的则为低地坪，甚至与室内联成一片，仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库，还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里，还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式;既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计，花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。“上海是由东向西发展的，跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路，再到人民广场，都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说，“最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”，解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说，他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“缺乏足够的经费维修好所有的建筑，在这种状况下租出或卖掉一批房产，可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上，能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了，想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上会溅雨的窗户，来不及堵上漏水的天花板，天花板出现一团团**的水渍，还向下滴水，其余的水顺着墙壁流到墙根，汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用，在多雨的秋季，都派上用场。这位老太太只相信现金，付款交易的那天中午饭后，她将买主和经纪人全约在她家，在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清，严明没有，然后交了钥匙，出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫，外形是哥特式建筑，局部有西班牙风格，高3层，气势不凡。这里原是国民交通部长王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用，后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后，原屋主王伯群已经去世，其妻保志宁返沪时，房产已被国民党军统局接收，保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后，这座别墅由部队机关使用，后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最著名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说，“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？

据孙懿介绍，老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民、官僚资本、会道门头子的资产被收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，大多为各级机关、事业单位使用。此外市下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业，外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房，租给外国驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护，一部分洋房在公私合营中收归国有，另一部分仍为私产，但在“”中被没收，后经落实政策返还原主或给予补偿，“这就有两种情况，一种是政策落实彻底，房产由继承人得到。另一种不够彻底，由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出，居民有房子的使用权，但房主又不可能接收居民廉价的房租，就形成了国家、房主、租户的三方矛盾，都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的，或者只租不卖，卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖，但手续非常复杂，需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市，产权不够干净;能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断，最初房主很多已经不在人世，他会有很多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能卖。卖一套花园洋房，成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字，要办委托手续，还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡，大哥富裕小弟穷，有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此，还要查清房子是否被法院查封，是否在银行抵押，有这些情况都无法交易。

对陈早春而言，最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子，房子是解放后无人居住收归国有的，然而卖出后继承人突然从海外找上门来，他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样，这就看我们的调查能力了。”赵剑平说，“竞争一座洋房的公司很多，谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、部门打交道的配套部门，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房，比如被行政单位占用的洋房，首先必须要将此洋房变为有产权房，我们可以帮助他完成这一过程，但之前会约定具体成交的事宜。”

得到一座产权“干净”的房子绝非易事，很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者，曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅，但其中有8户居民，他先找每一家做工作,买回他们的使用权，将8个使用权集中为一个使用权，再补交土地出让金，取得统一产权，然后将房子以1200万元卖出，实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥，都会前功尽弃。

一般来说，花园洋房运作周期也很长，需要6～12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢？按照邵非的经验，在一个阶段一般只有40～50套，“由于历史原因，产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来，代理商们会一拥而上，“老花园洋房的价值就在于少，买一套少一套”。物以稀为贵，目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，一套房间面积700平方米，花园500平方米的房子，总价就要2500万～3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大，没有参照体系。”孙懿说，“地段不一样，历史不一样，价格会相差很远。往往面积越大，售价越高，因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司，董事长李则兆接受访时说:“同样是几百万上千万的房子，买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘，审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱，首先是看地段，紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小，没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区，一块很大的草坪。草坪越大，土地占据面积越大，价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住，显赫一时，首先是由名人建造，其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房，以前是黄金荣住的，他是蒋介石的老师，有了这样的故事，价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼，价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后，外部会有些破旧不堪，就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落，特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李则兆说，洋房内的老旧细节也很具有价值，如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手，房顶上的盘龙，楼梯上的双龙戏珠镂刻，以及墙上的万寿图、梯形的柱角，都令看房人兴致盎然，“一个在美国的朋友说，如果把这洋房的老旧铁窗拆下来，拿到纽约去卖，告诉他来历，至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来，房源拿到手，买家根本不成问题。购房者基本分两类，自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房，“他指给我看上小学的地方，玩耍的地方，对他来说钱不是问题，他有几千万的预算，现在宁肯每月花一万多的房租，也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中，华侨和海外人士是主力。戴德梁行?泛城（中国）综合住宅服务公司曾做过一次客户调查，执行董事吴少聪介绍说，外籍人士占到70%，其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%;只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产，到银行抵押时，价格只会高估不会低估，这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资一般房产，不是靠频频交易去实现它的投资价值，而是像投资艺术品那样，需要有足够耐心，并有足够的信心去把握它的增值，更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值，不仅在于收购的机会和眼光，事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是，整旧如旧，再加上现代化的设施。赵建平介绍说，水、电、煤气的管线和表具，最好能全部换上新的，外墙的陈旧，作为必要的维护，最好能请专业人士清洗一下，必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分，应尽量保留;木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式，旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种，也需要专业公司进行日常维护，“要是稍不小心，破坏了‘品味’，这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月，最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位，这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强，随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。

顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人，19年他进入大陆做建材生意，曾经是建筑设计师。1999年的一天，顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时，看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看，那是一幢4层的绿色弧形建筑，仿佛一艘邮轮，“我和这幢建筑有心电感应，我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墙式的殖民建筑，而这座洋房是梁柱结构的，是新建筑。”4年后，顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域，回忆起第一印象，仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料，发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅，吴同文是富商贝润生的女婿，是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品，1938年竣工时邬达克向吴同文保证，即使100年也不会落伍，当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”，有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店，在40多年间一直是高楼，而贝聿铭也说，他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说，“邬达克喜欢用弧线，这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计，即使电梯都是荷叶型的;贝聿铭也喜欢几何图形，喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用，又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼，这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候，房间里只有两个晒图工人，空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气，“只能用两个字来形容——残破，大部分的玻璃都碎了，空调外机乱七八糟的挂在外面，花园里还有一个人防工事的出口，贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子，但没有被允许，最后他以每年128万元的租金取得10年租期，并承诺花500～600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的，认为自己是上海人，应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑，修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意，每个部门、每个专家都有一套理论;讨论会一直开了两年，我每年100多万房租照交，却没法动工。”顾传晖说，“我是一个商人，还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口，将四楼做自己的卧室，三楼做公司，一、二楼开了一个网吧，“那曾是上海最豪华的网吧，我都用康柏的主机，液晶显示器，20块钱一小时。我不懂这一行，一年后网吧关门，我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史，房屋渗水比较严重，顾传晖将楼顶重新做了防水层，但是房管部门不同意清理外立面，墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝，不拆除瓷砖怎么解决呢？钢筋都已经锈住了。”顾传晖说，他躺在楼上，一有大车过，就会感到房间的晃动，“还能晃多久呢？我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底，2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元，租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议，目前，“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是，他想花12万元修好电梯，但各保护单位都有太多顾虑，“连劳工部门都要来管，说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。

中国有上市餐饮公司吗

14年，麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲，他问学生们他是做什么的？大家异口同声答道：“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你们会这么说。”

他止住笑声，并很快说：“其实并不是做汉堡包的，我真正的生意是房地产。”

01从卖烧烤到卖汉堡

20世纪30年代，世界经济危机爆发，美国因此处于经济大萧条时期。彼时，美国实施禁酒令已10年之久，正餐餐厅因此受到很大的冲击，基本无人问津。相反，快餐厅减少了服务流程，并且以低价格、出餐快、效率高的特点赢得了那些奔波在运输行业的工人们，汽车餐厅业态在美国南加州地区迅速兴起。

1937年，Maurice McDonald 和 Richard McDonald 两兄弟在加州的圣贝纳迪诺小镇（SanBernardino）创办了一家汽车餐厅（Drive-through），名为 Dick and Mac McDonald，主营烧烤（Bar-B-Que）。

1948 年，麦当劳兄弟发现烧烤店里汉堡最受顾客喜欢，其销售额占比也是最高的，于是便主打这款价格低、上餐快的汉堡，并且马上推出招牌式产品—15美分优质汉堡。

烧烤店正式转型为汉堡店。

02汉堡背后的地产商

1954 年，雷·克罗克（Ray Kroc）与麦当劳兄弟签署协议，加入麦当劳，负责麦当劳特许经营权的全美授予事项。

1955 年，麦当劳公司成立。

1956 年，麦当劳地产公司成立。

雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行 ，以银行建立餐厅后，以餐厅作为抵押获得银行以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行。

核心逻辑即：加盟商支付的租金，偿还银行（用于餐厅建设）和土地租赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。

不过事实证明，这后来让麦当劳十分有利地控制了加盟商，包括供应链、营销、运营等方面的统一管理，也为麦当劳日后收取随着地价上涨的租金的盈利模式奠定了坚实的基础。

18年，美国的零售地产价格不断上涨。这促使了餐饮所在地段模式逐渐形成两级分化现象：坐落在繁华商圈的大多都是小面积门店，主推特色产品，占地面积较大的餐厅被迫移到城市的非中心区。

土地价格的疯狂上涨，证明了麦当劳引以为豪的地产模式非常得益于麦当劳在 利率低 位时就大举借债进入房地产市场。

1968年—12年，麦当劳门店开始疯狂扩张：这一时期麦当劳购入/长期租赁了超过 1400家门店的土地。

20 世纪 90 年代，麦当劳拥有美国69%的本土餐厅的土地所有权，海外的比例则为 35%。

2016年—2017 年，麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%，地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元，占总收入比重分别为 25%、29%。

与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：

前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但纯粹靠地产形成自己强势品牌的，不管是在哪个国家也就那么几家，不多，也多不起来。

后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，麦当劳一直在卖汉堡，并没有推出某个地产品牌，但它传统企业品牌与地产的结合，正使它的利润达到了长流之水的效果。

03进入中国

正当它的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有时，麦当劳则把眼光放得更加长远。比如，漂洋过海，进入中国。

1990年10月，位于繁华深圳东门的麦当劳餐厅，是中国大陆第一家麦当劳餐厅。

1992年4月，北京王府井麦当劳餐厅开业，成为麦当劳在全世界面积最大的餐厅。店铺坐落于北 京东 单大街与长安街接口处的黄金地段，后来经历王府井改造，麦当劳因拆迁土地补偿狠赚了一笔，由此可见麦当劳投资房地产眼光之犀利。

麦当劳在一边做快餐的同时，一边做地产，从来没有停止过。它已经形成了一套自己的制造快餐程序、店面摆设规则、店铺选址秘诀。

2017年1月，中信集团旗下的中信股份、中信资本控股、凯雷投资集团和麦当劳联合宣布达成战略合作并成立新公司，后者将成为麦当劳未来20年在中国内地和香港的主特许经营商。本次交易完成后，麦当劳在中国内地和香港的1750多家直营餐厅转为特许经营。

2017年10月，据国家企业信用信息公示系统消息，麦当劳（中国）有限公司已正式更名为金拱门（中国）有限公司。（PS:在此暂且继续称它为麦当劳）

特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。

其主要业务是土地购买或者长期租赁，然后提前买下商圈的商铺，租给麦当劳某个分店的加盟商，同时自己赚取地产增值的 收益 。

目前，麦当劳遍布全球六大洲120多个国家，拥有约3万+间分店。

当麦当劳扩张到全球之后，已然成为了世界上最大的房地产商，它拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。

04地产盈利模式

麦当劳在房地产上的利润来源，简单来说即买卖热门的商铺，或从加盟店铺收高租金。

由于加盟者一般都没有足够的资金支付高额的土地费用和建筑费用（大约3-5万美元，随着时间的变化而变化），也通常无力争取。

麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源，这实质是麦当劳房地产公司用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。

这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。

资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。

此模式的天才之处在于使用了长期的固定的 费率 收购了地产，它将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时，加盟费也随之增长，但公司的固定成本相对保持平稳，这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金流公司，延续至今。

05黄金地段原则

商业地产到底有多赚钱？

几年前，肯德基进驻郑州国贸360广场，以1500万的价格拿下了当时的商铺位，后来LV看上了那个地方，出价3个亿，但是肯德基依然不为之动摇。仅仅几年时间，这个地价就翻了20倍。

其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳这一家。

中原房地产投资顾问公司商业策划部总监蔡宇翔表示：很多品牌零售企业都是商业用房的大房东，对商业用房的需求量非常大，所以通常能以较低的价格租到房子。他们对地段的商业前景也有自己一套非常专业的分析模式，由于自带强大的品牌效应，在他们入住一个地方后，往往自然而然地会跟着涌进来很多小租户，他们再以较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要收入来源。

麦当劳首席财务官哈里.索恩本说过一句话：“本质上我们并不真的是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡找租户能够向我们支付房租。”

麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：“麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”

麦当劳的选址在公司内部是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅原则上也不设点。

麦当劳里的地产生意经：因为强大的品牌效应和专业地段的选择，带来强大的顾客流量，有人的地方才有江湖，才能转化成源源不断的利润。

地段，对商业用房的影响在此体现的淋漓尽致。地段不好的投资房都是耍流氓，尤其是商业用房。

全聚德、湘鄂情、西安饮食、豫园商城、宝商集团等。

1、全聚德

全聚德菜品经过不断创新发展，形成了以独具特色的全聚德烤鸭为龙头，集“全鸭席”和400多道特色菜品于一体的全聚德菜系，备受各国元首、官员、社会各界人士及国内外游客喜爱，被誉为“中华第一吃”。原中华人民共和国总理周恩来曾多次把全聚德“全鸭席”选为国宴。

“全聚德”既古老又年轻，既传统又现代，正向着“中国第一餐饮，世界一流美食，国际知名品牌”宏伟愿景而奋勇前进，是中国第一例服务类中国驰名商标。

2、湘鄂情

湘鄂情全名北京湘鄂情餐饮管理有限公司的餐饮品牌，主要经营粤、湘、鄂及各地特色菜。公司成立于2007年10月23日，成为我国第一家在国内A股上市的民营餐饮企业。

作为经营复合菜系的餐饮连锁企业，公司以湘、鄂菜为主并吸收鲁、川、淮扬等各大菜系精粹，并将四季时蔬与稀有珍馐相融合、传统与时尚相结合的“健康美食”餐饮理念贯穿其中，逐渐形成了具有荆楚美食风格又博众长的湘鄂情个性化菜品体系，在人文情愫、营养、食疗方面独具新的特色。

3、豫园商城

上海豫园商城地处上海中心商业区，是一家集黄金珠宝、餐饮、医药、工艺品、百货、食品、旅游、房地产、金融和进出口贸易等产业为一体，多元化发展的国内一流的综合性商业集团和上市公司。

豫园商城全称——上海豫园旅游商城股份有限公司，地处上海市中心商业区，与四邻的豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹和人文景观完美地融为一体，具有丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色。

老城隍庙市场，集邑庙、园林、建筑、商铺、美食、旅游等为一体，从而构成了上海700年历史文脉的物化展示和上海城市文明的视觉演绎，丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色更使豫园商城成为全上海最中国的地方而享誉海内外。

4、西安饮食

西安饮食服务(集团)股份有限公司前身可追溯至创建于1956年的西安市饮食公司，是国有商业企业。经西安市批准，19年4月9日,经中国证监会证监发字(19)112号文和证监发字(19)113号文批准,公开发行人民币普通股(A 股)4000万股,并于19年4月30日在深交所上市。

饮食供应、住宿服务、居民服务；糕点及食品加工；投资项目信息咨询及中介服务；技能培训，国内商业，物资供销业；房地产开发(领资质证后经营)；文化、桑那、、冲浪、养殖业，国内旅游接待服务，饮料、纯净水生产、销售

5、宝商集团

宝鸡商场（集团）股份有限公司（以下简称宝商集团）是宝鸡市市属企业首家上市公司，也是陕西省建立现代企业制度和连锁经营的试点单位，宝商集团是以百货零售、连锁超市为主体。

涉及酒店餐饮、中西药生产、路桥收费、房地产开发、煤矿、参股金融、保险等多个领域的大型企业集团。“家美佳”连锁超市是宝鸡商场的支柱产业,目前在宝鸡市区和主要县区、以及咸阳和甘肃天水地区核心商圈拥有32家门店。

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