海外房产如何寻找客户_海外房产如何寻找客户信息

1.美国房产网的服务优势

2.房地产项目策划有哪些方面，侧重点应该放在哪里？

3.海外买房不住 转手不易反成麻烦

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

对于海外房产投资，如果还有哪些问题，可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

更多问题请咨询莱坊客服！

美国房产网的服务优势

国内买海外房产可以通过专业的海外房产中介来购买。

房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。

关于海外房产投资的信息可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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房地产项目策划有哪些方面，侧重点应该放在哪里？

一、强势网络平台

美国房产网是面向中国大众的房地产专业垂直纵深网站。

网站建设坚持“内容为主”、“服务为本”，主要包括新闻、房源、美国房产市场分析等栏目，涵盖了美国房地产主流网络媒体的绝大部分内容，针对房地产开发企业和购房用户，内容精细配置，为客户和用户提供良好的网络产品，具有很高的用户黏度和美誉度，是美国房产信息最全、专业度最高、最具人气的房地产网站之一，也是美国房地产网络成长最快最具发展前景的网站。

二、专业网络营销

1. 媒体化运作

与其他网站的IT定位不同，房产网从诞生之日起就将专业的房地产网络媒体作为网站的追求目标，从人员构架，组织机构、内容设置等各个方面全文位打造热线的媒体特色，并以媒体化的方式运作，以媒体化的手法做推广，以媒体化的方式向着武汉房地产网络第一媒体的目标不断迈进。

美国房产网是第一个有自己专业编队伍的网站，他们长期活跃在市场中，从自己的视角出发，表达思想、传递资讯，及时地报道了美国各发展商的最新商情和市场反应、最新、最全，准确、及时，首发、原创成为业内对美国房产网的共同评价。

2．专业化团队

美国房产网的核心团队，由来自于美国海归、美国本地开发商以及地产专业机构的各方面专业人士组成，他们熟悉美国房地产、媒体和互联网知识，具有丰富的实践经验和广阔的人际，为美国房产网专业化的媒体定位提供了人才上的强有力保证。

美国房产网是众多的房地产媒体中，第一个也是惟一家拥有自己专业化的营销策划中心网络媒体，中心下设策划、客服、等专业服务部门，完善的人员配置、强大的团队执行力，能为客户不同阶段的不同推广需求提供量身定做的个性化服务方案。

3.创新式营销

美国房产网顺应市场发展趋势，结合新闻、房源、市场分析、等网络手段，通过舆论引导、整合营销、定向推广等方式，为美国房地产开发企业提供个性化的专业服务。

三、特色推广服务

1.定向直投 --- 化被动为主动 目标用户点对点

在互联网广告市场的飞速发展中，广告主对网络广告的精准投放有了更深层次的需求，要求每一次广告投放都能直接有效的面对目标客户。定向广告这种更高级的网络传媒模式是以合纵连横之术对整个互联网市场的广告进行有效的利用，以实现广告的精准投放。广告主可自由选择网站、网页和关键字进行动态的主动行销，向目标受众点对点的投放其所需要的广告信息。广告投放方式主要有: 定向网址投放、全局投放和专线用户独立投放。

“定向”就是有针对性的而不是盲目的，“直投”就是直接投放到目标客户，定向广告就是把定向和直投这两种策略结合起来，根据用户的网络行为，对用户进行识别与甄选，针对与广告客户的产品存在潜在需求的用户，进行策略性广告信息投放；可覆盖武汉90%以上的宽带用户，通过匹配关键字、网址等，根据用户的爱好和所关注的内容，投放与之相匹配的广告信息；广告投放面广，不受广告展现形式和类型的限制；广告投放成功率高达93%以上。

电信作为基础电信运营商，独家推出定向直投的广告模式，必将为广告主的网络投放带来巨大的帮助。

2.植入 --- 寓广告于 植入面对面

植入式广告，因其鲜明而突出的植入特点，将广告信息从硬性接收变为双向互动和潜移默化的潜意识影响，从而成功地将广告信息的有效性和印象度大大提高。作为个性化的广告表现，植入广告切合了广告产品的功能特点，实现了小众传播与大众传播的结合。比起其它形式，和广告的融合能激发出更多的品牌回顾率。

美国房产网拥有一支队伍齐全的团队，专业的制作队伍与创意团队不仅能根据武汉房地产市场的动态和变化，满足客户对宣传手段常规需求，还能结合时下流行的各种元素为客户量身定做植入或整合式的短片，为客户创造超越常规的广告价值。

3.美国开发商直接合作伙伴，国内海外中介合作的平台

美国房产网与美国本土开发商直接性合作，开发商直接销售，与美国房产项目同步上线。结合国内各大海外房产中介的信息，为国内外华人提供最新最全的美国房产信息。为客户提供最专业最热情的咨询服务。

美国房产网作为最全面的房产网络服务平台，在互联网上推广的多项指标的排名居领导地位，在房产类网站中拥有较高访问量、较高知名品牌、最好的服务，并努力做得更好！良好的定位，稳固的结构，优秀的服务是我们的宗旨。

海外买房不住 转手不易反成麻烦

策划另一大重任就是找到目标客户。以前开发商卖房很简单，竖起围挡卖周边人群，打俩报广告占领大浏览量，不用细致定义客户，坐等上门；后来市场不好了，报广广告无效，就用铺天盖地的短信轰炸，扩大传播的基数；当短息被手机的技术屏蔽，就用相对便宜的人力广告，到处发单，扫街；造成这种结果的原因是已经不知道谁是精准客户，在哪里能找到。所以媒体推广不做了，就以消化周边客群为主。

如果说国内房产客户难找，那海外房产客户风味分散。当互联网时代到来，人们获取信息的来源基本来源于网络时，海外房产策划就只会重金购买百度关键词、上房展会、找渠道合作了。小公司的策划没有能力和精力去研究潜在客户了，不会依据潜在客户的兴趣、阅读习惯、内容研究客户的标签特征，按照这种标签特征在锤子搜索上推广下功夫；链家、我爱我家这种大公司只抓一个客户标签：有钱。

当有客户出售国内房产后，第一时间推荐其投资海外房产，因此这种单一标签会导致忽略实际购买中的真实需求，要么把握不住重点，拖长成交周期，要么没满足客户需求，丧失成交机会。

近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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