官员的海外房产能查到吗怎么查询_海外房产中国能查到吗

1.海外买房不再那么容易了

2.海外房产一般在哪些自媒体平台发

3.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

4.中国法院能强制执行境外的基金、房产、保险吗

被称为“第一女巨贪”，出逃海外11年的原浙江省建设厅副厅长杨秀珠，终于有望被引渡回大陆。新华社官方客户端9月28日发布消息称，杨秀珠的引渡遣返已启动，正通过协作国依法办理相关程序。

其时，“猎狐行动”正如火如荼地展开。在此背景下，杨秀珠将被引渡的消息引得大陆舆论喝彩不断。有评论称，这说明“天涯海角、有逃必追”绝非流于口号。而将外逃贪官列入国际刑警组织（ICPO）“红色通缉令”予以全球通缉，成为“国际追贪”的重要手段。

以杨秀珠为例，早在2004年就被全球通缉，当年2月，浙江省检察机关通过国际刑警组织发出红色通缉令。2005年5月，荷兰警方将其抓获，其依据就是红色通缉令。

杨秀珠弟弟疑似现身“红色通缉令”

《凤凰周刊》记者登录国际刑警组织（ICPO）官方网站，在其公开的红色通缉令中，杨秀珠的名字已经无法搜寻。不过，记者意外地发现，红色通缉令中，有一名字显示为“Yang Jinjun”的男子，高度疑似女巨贪杨秀珠的弟弟杨进军。通缉令所列信息显示，其现年56岁，出生地为温州，罪名是贪污、挪用公款。

据2005年央视“法治在线”栏目播出的《杨秀珠系列案第一案宣判》报道，1996年，杨进军经商亏本，急需一千余万元还银行，杨秀珠曾挪用一个房地产开发项目的土地配套费帮助弟弟。

根据媒体报道，杨秀珠的多位家人均牵涉该起特大贪污受贿案中，其中，杨秀珠的另一个弟弟，原温州铁路房地产开发公司副总经理杨光荣已在2004年因犯受贿罪被依法判处有期徒刑10年6个月，而杨进军则至今没有下落。

杨秀珠案被大陆定为特大贪污受贿案，加之其女性高官身份，一直受到媒体高度关注，可称是迄今为止大陆最知名的女贪官。

杨秀珠曾历任温州市建设局副局长、温州市规划局局长、温州市助理以及温州市。出逃前，官升至浙江省建设厅副厅长兼浙江省城市化办公室主任，主管城市建设。自上世纪80年代末起，伴随着温州经济高速发展，一路贪污受贿至本世纪初。

2003年3月，时任温州铁路房地产开发公司副总经理的杨秀珠的弟弟杨光荣受贿案发。同时，检察机关发现杨秀珠涉嫌贪污行为。同年4月20日，杨秀珠以母亲生病需要照顾为由告，悄然带着女儿、女婿和外孙，从上海经由新加坡出逃美国。

据温州市纪委2004年的通报，杨秀珠已被查清的涉案金额为2.532亿元。出逃后的杨秀珠被国际刑警组织“红色通缉令”通缉，辗转新加坡、美国、荷兰等多国，最终于2005年5月31日，在荷兰一间阴暗潮湿的地下室内被逮捕。

近年来，杨秀珠案的涉案人员已经陆续以各种方式归案，现在，随着核心人物杨秀珠本人的引渡程序启动，这场牵动大陆民心多年的贪官外逃案也将画上句号。

杨秀珠的外逃经历仅仅是一个缩影，提前将家人和巨额财产转移至海外，为自己准备证件以便案发后出逃，已成为越来越多贪腐官员“逍遥法外”的主要路径和方式之一。也成为大陆反腐的掣肘。

十八大以来，高调向外逃贪官宣战。在多个国家和国际组织的配合下，已陆续将数百位涉贪、涉经济犯罪人员缉捕回国。特别是今年7月以来，由中纪委牵头，掀起的新一轮海外追逃行动，收获颇丰。

与杨秀珠的缉捕过程类似，《凤凰周刊》挖掘追逃背后的故事发现，很多行动成功都离不开国际刑警组织的配合。特别是该组织鼎鼎大名又异常神秘的“红色通缉令”，由于频繁被媒体提及，更引发公众强烈兴趣。

逾50名大陆涉贪人员遭全球通缉

打开国际刑警组织官方网站首页，即可看到右上角显眼位置有三个不同颜色的小标识，位列第一的，配有红色国际刑警警徽的“WANTED PERSONS”标识，即该组织最为著名的国际通报——红色通缉令。

作为规模仅次于联合国的第二大国际组织，也是全球最大的警察组织，国际刑警组织目前共有190个成员国，重要职能之一是协助成员国跨境侦查犯罪。经由该组织发出的红色通缉令，被公认为是一种可以进行临时拘留的国际证书，它的通缉对象均是有关国家的法律部门已发出逮捕令、要求成员国引渡的在逃犯。

每一张红色通缉令都包含有被通缉者的姓名、性别、出生日期、国籍、所涉罪名等基本身份信息描述。绝大部分还配有至少一张照片，并标注了头发、眼睛颜色等外貌特征。红色通缉令每五年重新发布一次，但是只要涉案人员一天没有归案，通缉令将长期有效。

《凤凰周刊》记者发现，在ICPO红色通缉令搜索页面的国籍一栏中输入“china”，可以查询到的中国籍被通缉人士160人(该网站按国家搜索的显示条目数上限。更换搜索方法，仍可发现少量其他被通缉者)。这一数量远多于可以查到的欧美发达国家的被通缉者数量。

将被通缉人员的信息进行梳理和核实后可见，160人大名单中，有超过50人的罪行明确涉及职务犯罪和贪污腐败，比例占被通缉中国籍人员总人数的三成。

他们涉嫌的具体罪行包括：贪污、贿赂、挪用公款、职务侵占、挪用国家财产、骗取数额较大的公私财物等。

经核实，这些被通缉人员外逃前的身份，大多是公职人员、国企管理层，不少疑似是被国内媒体广泛报道的知名贪官。如疑似以生病为由，在国外滞留不归的前温州市委常委杨湘洪；疑似与著名银行监守自盗案“开平案”关系密切的原中国银行江门分行前行长赖敏；疑似山东兰陵集团前总经理、党委书记崔学文等。

从通缉令发出时间可见，不少贪官已经成功躲藏海外十多年。大部分贪官的出逃看似突然，实则经过长期准备。

2008年9月19日，时任温州市委常委、鹿城区委书记，曾主持温州旧城改造项目的53岁的杨湘洪率团赴欧洲进行经贸考察。9月29日，当代表团结束考察按回国时，杨湘洪以自己腰伤严重不能长途乘坐飞机为由，滞留在法国，至今未归。

由于杨湘洪的女儿事后被媒体查证早已在法国定居，而女婿是位温州籍法国商人，有理由相信，杨湘洪的出逃并不突然，背后经历了长期的精心。

贪官配偶和亲属亦难逃通缉

红色通缉令名单还披露了贪官外逃明显的家族化特征。

很多贪腐人员为避免东窗事发之后殃及妻儿，更早早给家人筹划后路，有的先将子女送到海外求学或令家人移居海外，成为“裸官”；有的则通过各种渠道为自己和家人获取双重国籍、绿卡或护照、等，一旦发现风吹草动便立刻举家逃跑。因此，《凤凰周刊》记者在整理名单时，也发现不少著名贪官的配偶、子女和亲属。

如疑似已落马的前河南省交通厅厅长石发亮之妻黄玉荣；疑似“女巨贪”原浙江省建设厅副厅长杨秀珠的弟弟杨进军；疑似已伏法的广西桂林巨贪李和平之妻黄艳兰；疑似“鄱阳大案”鄱阳县财政局经建股股长李华波之妻许爱红等。

2005年，河南省交通厅原厅长石发亮因涉嫌受贿罪、巨额财产来源不明罪，在法院受审，最终被判无期徒刑。同一时间，与他同流合污的妻子、原河南省高速公路发展公司副董事长兼副书记黄玉荣，则早已和儿子身处美国境内，至今仍未归案。红色通缉令中可见名为“Huang YuRong”，出生于山东省的女性嫌疑人与其高度相符，其罪名是“受贿”。

此外，红色通缉令中，也有个别问题官员亲属，如已故的河北省前程维高之子程慕阳也疑似赫然在列。在通缉令中被描述为“Cheng Muyang，44岁，出生于江苏常州，罪名为贪污、骗取国家资产”。据大陆媒体公开报道，程慕阳被认定曾帮助程维高秘书李真（已执行）转移赃款、并勾结他人贪污国家财产。这与红色通缉令中对他提出的“利用职务之便侵吞、骗取国有资产，贪污，隐藏、转移、收购或以代理人身份出卖赃物”等指控相符合。

十八大后被通缉贪官数量骤增

国际刑警组织当前资料显示，程慕阳的被通缉时间为2013年。实际上，程慕阳是在2000年9月4日经由香港逃至加拿大的，至今或已安然藏身海外14年，也就是说，程慕阳很可能在海外悠然藏匿了13年之后，才变成了国际通缉犯。

如果国际刑警组织资料显示准确，这显然意味着十八大之后，大陆贪官海外追逃力度骤然加强——一些原本“安全”了多年的外逃贪官，从此不再安全了。

不再安全的不止程慕阳一人。十八大之后，大陆公安部经由国际刑警组织发布的红色通缉令数量大为增加，在《凤凰周刊》梳理的50余位贪官名单中，近20人的被通缉时间显示是2013年至2014年之间，比例超过总数的1/3。其中，2013年，9人；2014年，10人。

2014年7月开始的“猎狐行动”也同样借助了国际刑警组织的力量，据“猎狐行动”组透露，仅7月至9月的两个月内，公安部即通过国际刑警组织发布了28张红色通缉令，在国际刑警的协助下，包括外逃斐济的上海泛鑫保险代理有限公司实际控制人陈怡在内的多位外逃人员得以成功抓获。

今年是大陆成为国际刑警组织成员国30周年。有媒体统计，自年以来，中国一共通过该组织发出过逾400份红色通缉令。其中绝大多数涉及经济犯罪与职务犯罪。不少在大陆臭名昭著的贪官均是经由国际刑警的配合被缉捕和遣返回国的。

目前可查的最早的合作记录来自1988年，经国际刑警组织协调，大陆首次成功押解潜逃多哥的犯罪嫌疑人——福建省外贸总公司驻多哥公司经理胡正光、副经理杨苑琛回国受审。

2001年，被称为建国以来最大银行监守自盗案“广东开平支行案”案发，一周后大陆公安部即通过国际刑警组织，对外逃三位涉案人员许超凡、许国俊、余振东发出红色通缉令，并冻结其三人海外财产。最终，许超凡、许国俊在美国分别被处25年、22年有期徒刑，余振东则被遣返中国，并于2006年被判处12年有期徒刑。

红色通缉令对贪官们的震慑作用不容忽视，据四川媒体《华西都市报》引述大陆警方说法，位列红色通缉令的人员，被捕率高达70%。

“红色通缉令在一定程度上减少了政治压力。”有海外中国问题评论人员接受媒体访时表示。

事实证明，在大陆与多数国家尚未建立引渡条约，存在法律条文、政治标准等矛盾的情况下，国际刑警组织发出的一纸红色通缉令及其提供的协助，可以简化抓捕程序，大大提高追逃和反腐的效率。

2015年10月底，广州荔湾警方再次成功劝返1名“116”特大网络案国际刑警组织红色通缉逃犯，这是国际刑警组织发布的“116”专案红色通缉逃犯中第3名劝返自首人员。

2013年6月，荔湾警方向上报请国际刑警组织发布红色通报，对逃至境外的广州市进X投资有限公司股东温某、总经理曾某、财务总监陈某等6名主犯进行通缉。

为了使嫌疑人尽快落网，在进一步强化侦查的同时，专案组取政策攻心的方法，多次组织法律团队，对在逃人员温某、曾某、陈某等人的亲属作政策讲解和法律教育，说服其让温某、曾某、陈某等人早日投案自首。在大量的思想工作下，广州市进X投资有限公司股东温某、总经理曾某分别在2013年5月、2015年1月在其亲属陪同下到荔湾区公安分局投案自首，主动交代了高利转贷的事实。经对嫌疑人亲属坚持不懈的思想教育，2015年10月29日，该公司财务总监陈某在其亲友陪同下到荔湾区公安分局投案自首，并配合公安机关详细交代了高利转贷、隐匿、销毁会计凭证及组织员工外逃等行为。截止目前，“116”专案组共依法刑事拘留涉案人员122人，逮捕82人，成功劝返3名国际刑警组织红色通缉在逃人员。

海外买房不再那么容易了

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海外资产，是指以非本国货币，是国际上通用的、较易接受的货币，如美元、欧元、日元等，不能是津巴布韦币等，计价的各类资产，如房产、债券、保险、信托、公募基金、私募基金等实物或金融资产。

多以美元计价，有时也会使用欧元、英镑、日元等货币计价，一般在哪个国家购买的资产，就以该国的货币计价。

海外房产一般在哪些自媒体平台发

“在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业，伴随着国内几家大型开发企业陆续出海，置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

然而，海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面，加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出，无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是，多重管控下，海外置业的环境将不再那么轻松。”

投资群体扩张

与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

不仅是高净值人群，越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。

所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

“最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓 土豪 的专利，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”?伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示，在海外置业的问题上，海外有家打造了“全球房产直播平台”，能让更多的人直接了解海外房产。

“这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势，许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房 天下的海外房产频道等。

资产避险需求大于增值要求

虽然海外购房人群在增加，但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态的需要仍旧大于升值心态。

近日，胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，该白皮书的统计中，在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现，“资产配置，分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的，考虑占比高达80%?；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。

作为海外金融投资的最主要方式之一，海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

而对于租金来说，海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海（楼盘）等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

国企偏爱美、澳?民企扎堆东南亚

海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是，万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业，在选择海外投资时，偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓，而碧桂园、富力等广东发家的民营房企，则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域，如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区，产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。

对于这样的选择，早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为，同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。

首创置业设计营销中心总经理高广汉表示，首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发，而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

国内的中介，没有统一平台，各自发布各自的。有些宣称自己是平台，不过是把海外房产通过网络抓取软件翻译、整理到自己网站，目前这个技术已经很落后，不是什么新鲜玩意。我们本来想做，后来放弃了。

国外的中介，比如美国，较著名的是zillow，二手房基本在这里发布。其次是中介公司专属的mls网站，需要经纪人的账号和密码，是不能泄露的。很多国内客户说，能不能给他账号和密码，这是不可能的！另外还有一些平台，比如trulia、redfine等。其他的基本上市自家的，不算平台，尽管他们自己吹嘘是。

美国的新房平台是newhomesource，开发商的网站基本在这里。还有开发商的网站链接，是非常好的网站。

澳洲房产平台是realestate.au，包括澳洲的新房都在上面。

有了这些，中介忽悠不了呢啦。

海外好房网

中国法院能强制执行境外的基金、房产、保险吗

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

对国外的资产，中国应该是不可以强制执行的，除非中国跟当地国外签订有双边或多边协议。

如果确实查实在国外有资产，如果要执行，这种情况一般通过外交途径解决。

具体法律依据详细请参照国际法。