搜狐海外房产_搜狐房产

2024-10-23 00:19:11

1.如何看高净值人士的离岸资产配置及生活选择

2.海外买房常见的几个潜在风险

3.海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

4.海外置业需满足什么条件？附流程

搜狐海外房产_搜狐房产

冯珏坦诚第一份工作是由家里人介绍的，但她强调也仅此而已。言下之意是她无疑是抓住了机会。

富国资金管理公司成立于1993年，由严慈亮与Susamma Foel合作创立，二人均为哈佛的MBA。1992年小平南巡讲话后，美国国内开始看好中国市场，由美国ZIFF家族为主要出资人，成立了一支基金，募集了0.525亿美元，富国公司成为该基金的管理者。基金引入了一些海外刊物，在中国合作出版。冯珏在富国工作一段时间之后，被指派负责《科技新时代》。《科技新时代》英文版创刊于1872年，是全球销量第一的生活科技信息杂志，属于美国在线时代华纳集团旗下资产。

这一经历是重要的，90年代中期，中国的媒体刚刚开始商业化尝试，那么冯珏属于第一代具有媒体商业化经验的经理人。19年冯珏加入新闻集团的（StarTV），具体的工作是广告销售和节目互换。1998年加入chinaByte，担任市场部经理。chinaByte同样是新闻集团注资的一个项目，早期的中文IT原创网站，现在是天极网旗下网站，并且开始使用中文名称——“比特网”。冯珏在chinaByte的时间并不长，同年5月经朋友推荐她来到了初创的搜狐。实际上，1998年2月25日搜狐的前身爱特信才正式推出“搜狐”系列产品，并更名为搜狐公司。不过，搜狐在3月已经获得了来自英特尔和道琼斯的210万美元的风险投资。事后冯珏回忆，一个乱七八糟的现场，总共只有40多人，她也不知道为什么会选择搜狐。

冯珏希望做业务发展分析，或者是张朝阳慧眼识珠，或者一个40多人的公司根本就不需要业务发展分析这样的职位，或者销售是搜狐面临的主要矛盾，冯珏被安排做了广告销售。有关搜狐在1998年实现了100万美元的收入基本上被视为一个里程碑式的标志。这个数字在当时的确很多，当时Google的标价也就100万美元。1999年年初，张朝阳宣布搜狐在1998年实现了100万美元的收入，其中80%来自于在线广告，其余则来自于网页制作等收入。这意味搜狐在当时的中文互联网领域实现了最多的收入。不过在2000年搜狐的招股书上，1998年的收入是47.5万美元。

当时搜狐最大的广告客户是英特尔和诺基亚，事实上，整个互联网广告投放都集中在IT领域，对这一领域的企业，尤其是外资企业来说，无疑冯珏并不陌生。在搜狐的后期冯珏开始涉足当时还不那么起眼，但是后来被证明十分重要的业务——无线增值服务，在向媒体介绍的时候，她谈到搜狐已经尝试了多种商业模式，除广告之外，无线应该是很有潜力的一项。

2001年冯珏成为搜狐副总裁。互联网领域的一位女性副总裁。此后冯珏开始成为了时尚类媒体追逐的目标。 2002年11月冯珏离开搜狐，加盟TOM任副总裁。虽然同是副总裁，责权范围大为扩展，冯珏得以负责TOM市场营销的整合，包括短信业务的品牌建设、门户形象的包装和推广以及产品营销等各个领域。实际上，当时她的举动引起了业内不小的反响。

在搜狐工作的后期，冯珏开始管理无线增值服务，当时具体来说，就是短信，短信业务对当时的门户网站来说，太重要了，后来张朝阳总结，短信业务使各门户网站的赢利期提前了一年，而搜狐也正是在当年第二季度摆脱了长达六年的亏损实现赢利。并且，当时无线增值服务正从短信拓展到彩信、WAP。业务存在对品牌推广一定程度上的需求，这正是冯珏的工作内容。因此冯珏转投TOM被戏剧性描述为门户之间短信市场竞争正面化。

有关冯珏离开搜狐，加盟TOM对搜狐的影响，当时有两种声音：一种认为，后期搜狐专门成立了一个短信小组，由张朝阳直接负责，冯珏的权限无形之中已经变小；而冯珏分管的华东、华南市场是向古永锵汇报，古永锵对这块业务亦较为熟悉。另一种声音认为，冯珏对搜狐的广告及无线业务都具较大的影响，存在举足轻重的影响力。我们来查询一下2003年第三季度，也就是冯珏离开搜狐一年后搜狐的财报：2003年第三季度，搜狐的广告收入总额为870万美元，同比增长138%，广告收入占搜狐第三季度总收入的40%。非广告收入达1330万美元，同比增长248%，构成了2003年第三季度总收入的60%。包括1260万美元的收费信息服务（主要是手机短信相关业务）和70万美元的电子商务销售收入。

但是另一个方面，TOM的数据（TOM在2004年才上市，好在我们可以从当时TOM集团的财报中获得相应的数据。）：互联网事业集团录得收入港币一亿二千六百万元。无线数据服务是互联网业务主要收入来源。而在2002年第三季度互联网业务收入为港币六千四百万元。两家企业都在经历迅速的增长，在这个阶段，人员流动对产业发展的影响更多是积极层面的。不过在那个时候，还是有一些人有不同的看法。 TOM的问题，用一句话总结就是：高端品牌在从事低端业务。实际上，无线增值服务的受众是语音业务中的低端用户，这是现实市场环境决定的。王雷雷甚至认为，到3G时代仍然如此，他很可能是对的。当无线增值服务占据公司收入绝大部分的时候，那么门户是否应当配合，以产生协同呢？但是TOM。COM作为一间和记黄埔旗下的企业，一间跨区域的公司，它的运营成本不低。在涉及、社会新闻这样的具体内容时，倒不能说它的运营成本一定很高，但是其竞争对手的运营成本可以更低。

我们说，TOM是一个非常重要的品牌，但是这是针对瑞银、大摩、南方航空、中海建设这类企业而言，对一个关注于资讯的年轻人来说，这是不重要的，而从业人员（不少是来自中国最出色大学的年轻人）其实并不擅长针对、社会新闻的高敏感用户制作内容，这样品牌渗透要比想象中慢。2005年的时候，TOM合并了一些频道，裁撤了财经、房产等频道，以便集中，从逻辑上说，没有问题，但是门户网站运营有其复杂性。比如说我们购买一份报纸的内容刊载授权，涉及的是这份报纸的全部内容。但是裁撤了部分频道之后，价格并不会降低，反过来，减少了频道就减少了广告投放。那么实际上，一份报纸绝大多数重要新闻，国内新闻、国际新闻都来自于新华社，本来已经获得了新华社间接授权，财经新闻、地产新闻倒属于原创的，但是又没有用处。导致一个结果，可能花很多钱，每天买回了两三条社会新闻。

进一步说，财经媒体基于受众的购买力，收入更倾向于广告，因此在内容授权上比较宽松，新浪财经相当多的内容授权应该都是不花钱的。但是体育和媒体更倾向于获得发行收入，尤其是门户竞争日趋激烈的时候。因此TOM的成本压力并没有随频道削减而减少。从逻辑上说，2008是奥运年，会有大量涉体育的广告投放，但是也不尽然，因为，真正体育类广告的活跃投放客户是很少的，大型赛事之所以可以获得较多的广告收入是因为相关媒体的大架构。新浪和搜狐都拥有足够大的业务架构，因而会有一些广告客户交叉投放，使成本得以弥补。

“第一，比赛第二。”应该说这是一个不错的广告语，文案清晰地描述了网站的定位，只是这样一来，重新回头做高端就很难了。那么今天TOM可以不要网站了吗？不可以，不单涉及一个上市公司最初承诺的问题。

在线业务的弱势已经拖累到无线业务。无线增值服务之所以成立，是基于一个跨平台的概念，如果仍然要通过中移动来获得用户，那么就没有存在的合理性了。没有谁告诉过，TOM今后会怎样转型，但是经过裁员并且实际上是放弃了传统内容之后，社区就成为唯一的方向。玩乐吧是依据长尾原理，结合无线和社区及媒体，创新的一种应用或者商业模式。

依据那么一个逻辑：每个人都可以将自己喜欢的歌曲，不管是自己哼唱的还是朋友哼唱的歌曲上传网站，这就形成了一个音乐社区。通过持续地在大学举办原创音乐巡演，越来越多的年轻人参与到这一社区中来。这个模式的戏剧性在于，一些职业歌手，意识到这是一个有效的推广方式，开始参与其中，这就提升了整个社区的水准。至于赢利模式实际上很清晰，或者是通过彩铃，或者是铃声下载。

常来说，目前市场上的热门彩铃就那么几种，这使得SP在面对音乐所有人的时候仍然是弱势的，正如他们面对移动运营商一样。但是如果人们倾向于拥有更个性化的彩铃，那么这个行业就突破了瓶颈。

作为一种产业方向，无线增值服务实际上是极具吸引力的。随着无线带宽的扩展，类似Skype这样的语音软件被置入手机，基础电信服务收入空间将不断被压缩，产业的重心将逐渐向增值服务倾斜。存在一个同运营商划分业务边际的问题，一个SP拥有的活跃社区，意味着拥有移动运营商绕不过去的，将有机会同运营商合作，从而使业务延续下去。

无线+社区，或者说透过社区不断尝试新的应用，比如说，最近很热门的手机，从企业的角度说就是新的商业模式，最终拓展为一个庞大的无线王国。这是一条合理的方向。

如何看高净值人士的离岸资产配置及生活选择

本杰明·富兰克林说过，人生有两件事无法避免，死亡和税收。但对于已经财富自由的一些富豪来说，人生的乐趣除了投入大笔金钱追求永生之外，还在于如何合理绕过法律，寻找一个少缴税乃至避税的完美途径。

以开曼群岛为代表的「避税天堂」就是这条完美途径中不可或缺的一环。在这个地方，不征收任何直接税，公司利润、资本收益、个人所得都不需要缴税。只要简单填写注册信息，就能注册一家公司，不需要办公地点，甚至不需要一个实际呆在这里的员工，这些名义上位于开曼群岛的公司就能控股千里之外的实体企业，从而合法避税。

「所赚即所得」「少缴税=多赚钱」，这样的诱惑让开曼群岛成为全球最佳公司注册地，「避税天堂」的名头随之而来。然而，从古到今税收都是国家财政收入的重要来源，也是调节贫富差距的利器，当本该用于再分配的财富沿着法律的墙根溜走，「天堂」的大门到底为谁而开？

谁制造了「避税天堂」

沿着开曼群岛发展离岸金融的脉络回溯，隐约能看见美元的身影在其中穿梭，那是英国衰落、美国崛起大背景下，一个连自治权都没有的殖民地的无奈自救。

二战结束后，欧洲经济陷入长达数年的萧条，曾经的工业城市大多沦为一片废墟，失业率居高不下，农业生产也停滞不前。战争掏空了大多数国家的国库，连重建交通运输设施的钱都拿不出来，再加上冷战铁幕的阻隔，东西欧粮食贸易几乎完全中断，数以百万计的难民只能住在临时营地，靠一点救济粮生活。

美国和欧洲的景象截然不同，绝佳的地理位置和参战时机让美国受到的冲击有限，反而因为战争经济而更加繁荣。为了遏制苏联，同时也为了开辟新的市场，美国决定向欧洲国家系统地提供经济援助。这份以政治目的为核心，包裹着厚厚一层美元糖衣的，被称作「马歇尔」。

马歇尔使大量美元流入西欧，尤其是英国，拿到了其中高达 26% 的援助资金。与此同时，在冷战压力下，东欧国家的美元外汇也被转存到西欧国家的银行中。进入 1950 年代，受英镑危机和美国在岸金融管制的影响，大量美元持续流入欧洲，「欧洲美元」在西欧初具规模，伦敦开始大力发展金融业。

然而，这无法阻止英国国力的衰退。

1960 年代，英国殖民地纷纷独立，其中远在加勒比海的牙买加在 1962 年宣布独立，其附属开曼群岛直接归英国管辖，但英国本土尚且自顾不暇，又能为开曼群岛做些什么呢？12 年，英国决定下放更多自治权。换言之，让开曼群岛独立谋生。

开曼群岛，一个面积仅 264 平方公里的地方，能拿得出手的只有渔业，从 1503 年哥伦布发现这片无人岛开始，就一直作为殖民地而存在，离开宗主国的支持，开曼群岛只能靠天吃饭。

无奈之下，开曼群岛开始模仿伦敦，试图从离岸金融中分一杯羹。可是开曼群岛没有任何金融产业基础，又如何吸引跨国资本注入呢？开曼官员绞尽脑汁，终于想到从税收入手。通过立法，开曼群岛营造了一个无比宽松的营商环境，不向公司和个人征收任何直接税，甚至不需要公司在开曼实际运营，只需要交一点钱、留下一个信箱，就能注册一家位于开曼的公司。为了和其它离岸金融市场竞争，开曼群岛还借鉴瑞士银行，设立了严格的保密措施，以保护注册企业的详细信息。

零税收的政策无异于给开曼群岛镀了一层金，不需要什么宣传，自然有公司千里迢迢揣着钞票前来注册。短短几年间，开曼群岛就吸引了上千家注册公司和信托基金，就连花旗银行也忍不住在岛上登记注册。

对于其它国家和地区而言，数百年的被殖民史是耻辱，但对于这个有史以来就从来没有独立过的地区而言，殖民塑造了它的文化、法律甚至是谋生方式——英语国家、英美体系、经济全然仰赖大国，再没有什么地方比这里让英美跨国公司安心了。

在全球化推动下，跨国企业数量骤增，开曼群岛一跃成为全球知名离岸金融中心，但比起这个文绉绉的经济学名词，人们更愿意直接一点，叫它「避税天堂」。

谁手握「避税天堂」入场券

2020 年 4 月 2 日，瑞幸咖啡在美国证券交易委员会自曝财务，数额高达 22 亿元人民币，瑞幸股价闻声崩盘，6 月 29 日停牌并退市。7 月 15 日，开曼大法院任命亚历山大·劳森(Alexander Lawson)和王咏诗(Wing Sze Tiffany Wong)作为联合清算人，促进瑞幸债务谈判和重组。

注册在开曼、上市在美国、实际运营在中国，这不是瑞幸咖啡的首创，而是许多互联网企业的共同选择。

1999 年，新浪筹谋在海外上市。然而，根据 1993 年禁止外商介入电信运营和电信增值服务的法规，信息产业部认为外商不能提供网络信息服务(ICP)，但可以提供技术服务。这相当于为鼓励企业进行海外融资开了条口子。顺着这个思路，新浪把 ICP 业务剥离出来不参与上市，其余部分重组，在开曼群岛开设一家控股公司，以此作为上市主体。如此一来，新浪同时满足了中国和美国两地法律，2000 年顺利在纳斯达克上市。

这种模式被称为「新浪模式」。

此后几年，网易、搜狐、空中网、盛大、百度、分众传媒、腾讯、阿里巴巴等互联网企业借鉴新浪模式，纷纷登陆海外资本市场，在这些热门中概股背后，都有一个注册地为开曼的控股公司。2003 年 10 月 10 日，网易股价升至 70.27 美元历史高点，丁磊凭借手中股票成为中国大陆首富。仅仅 7 个月后，盛大网络上市，一举超越韩国网络游戏公司 NCSOFT 的市值，成为全球市值最高的网络游戏股，陈天桥因此挤下丁磊，成为新的中国首富。

随着中国互联网规模的发展，类似的造富故事层出不穷。2011 年 12 月底，中国网民数量达到 5.13 亿，成为全球网民数量最多的国家，很快，移动互联网浪潮呼啸而来，新一轮「开曼控股-海外上市」的造富运动开启。

而这些，只是开曼群岛超过10万家注册公司卷起的庞大资本漩涡中的极小一部分。

从成为离岸金融中心的那天起，开曼群岛的命运就和美元息息相关。

据统计，90% 在开曼群岛注册的公司都与 2574 公里外的纽约金融市场密切相关——要么想通过开曼控股公司冲进资本市场，要么想设立开曼子公司调整会计报表，巧妙避税。当然，在美元仍然是世界货币的前提下，影响纽约金融市场，就等于影响了全球。

10 年代，经济学家米尔顿·弗里德曼提出「股东资本主义」，他认为当股东成为企业的权力主体后，想方设法提高股价、增加股东收益成了企业运营的最高目的。为了达成这一目的，职业经理人往往会被许诺股权奖励，成为另一种形式的股东。如此一来，只要企业报表好看，就能强有力地推高股价。可想而知，避税也是降低成本、拉升利润的重要手段。

弗里德曼提出这一看法时，刚好是开曼群岛及全球其它离岸金融中心发展的开端。时隔几十年，开曼群岛的离岸金融繁荣更胜往昔，他的看法仍被不断证明。

2018 年，特斯拉巨亏 10 亿美元，但与此同时，马斯克作为 CEO，以股票期权的方式，拿到了 22.84 亿美元的收入，这一收入是特斯拉员工平均工资的 40668 倍。

苹果公司向来以绿色环保塑造自己的企业形象，然而为了规避美国的企业税收，苹果选择了与开曼群岛类似的爱尔兰开设子公司，将所有知识产权转移到爱尔兰，从而通过账目运作巧妙避税。2017 年被披露时，苹果公司已经拥有了高达 2520 亿美元的离岸现金。这一年，库克收获 1.45 亿美元年薪，是苹果员工平均年工资的 207 倍。

推高股价、攫取财富，同一个世界同一种玩法，开曼群岛像一粒暗扣将全球市场牢牢联结在一起。毕竟，不论国籍是什么，资本总有最灵敏的嗅觉。

活在「避税天堂」的人

那么，生活在这个全球企业趋之若鹜的「避税天堂」的人们过得怎么样？

和大多数热带海岛一样，阳光椰林、水清沙幼是开曼群岛的标配，在主岛大开曼岛上，有整个加勒比最美的海滩——七英里海滩，曾经这片海滩长达七英里，但由于海平面不断上升，如今实际长度已经缩短到了六英里。

按照开曼群岛的法律规定，这片海滩是公共财产，但当地人都知道，沙滩不远处早已建满了豪华度村和奢侈酒店，而且它们的占地面积还在不断扩大。这仿佛是一个残酷的隐喻：在开曼，公众利益和外来资本的利益始终存在某种对抗。

开曼群岛统计人口数量约为 6.57 万人，其中包括 100 多个民族，90% 的人使用英语。人均 GDP 约为 5.6 万美元，在加勒比海地区位列第一。由于庞大的离岸金融体系，超过 10 万家公司在开曼群岛注册，公司数量比人口还多。

没有实体产业，没有任何拿得出手的自然，绝大多数注册公司都是「纸上公司」，无法贡献一点点收入，开曼群岛靠什么撑起这么高的 GDP ？

答案是间接税。在开曼，「避税天堂」的美名仅仅针对那些纸上公司，虽然没有个人所得税、资本利得税、公司所得税等直接税，却有着相当高昂的间接税。比如说，开曼群岛几乎没有实体产业，大多数物资依赖进口，每件商品都会征收 5%-22% 的进口税，对汽车这种纯进口商品而言，甚至可以征收高达 100% 的进口税。

这只是开曼群岛生活成本的一小部分。在这里，双职工家庭想给孩子找个下班前的托儿所，哪怕最便宜的一种，每年也要花 6000 美元。信息时代宽带业务必不可少，但开曼的宽带费用是全世界最高的，每月需要 140 美元。如果租房，简单的一居室每月也要花 2000 美元。想在开曼买房？2020 年，平均房价接近 100 万美元。

截止 2020 年 9 月，开曼群岛居民累积了超过 500 万美元的教育、7000 万美元的汽车贷款和 22 亿美元的房地产，全国家庭债务占开曼群岛 GDP 的 41% 。表面看来，这一数字似乎比英国和美国的低很多。然而，如果算上外来移民的巨额财富，真正的开曼本地人要承受的压力将会比数据显示的大得多。

毕竟，这是一个法定最低时薪为 6 美元的地区，而在生活成本更低的英国本土，这个数字是 10.5 英镑(约合 14.4 美元)。

税收就像血液，维持着一个地区的正常运转，怎么可能完全消失？「避税天堂」展现给外来企业的美好，统统建立在当地居民高昂的生活成本之上。可悲的是，开曼群岛在 10 年代失去英国支持时，没有第二条路可走。

这一切看似是时代的馈赠，实则早已暗中标好了价格。

从某种层面上说，开曼群岛算得上是当代社会贫富差异的一个微型景观——

在七英里海滩几步之遥的地方，富豪们享受着最美的风景，住着世界上最奢华的度村和酒店，微软联合创始人保罗·艾伦和体育明星老虎伍兹的豪华游轮都曾长期停留在开曼群岛海岸，谷歌、苹果、宝洁、可口可乐等等改变世界的知名企业也都在这里注册了公司。

但走到七英里海滩北边，居住着长期忍受昂贵生活成本的本地人，为了孩子、车子、房子，他们很难攒下什么积蓄，畸形的税收和产业让开曼群岛也难以完全支付老人的退休金。对于很多开曼人来说，想要维持退休前的生活状态，他们得努力工作到 80 岁。

在开曼群岛，每年新增的注册公司数量比新生儿人口更多，然而这些公司只是把这里当成一个中转站或藏宝地，从未想过在此生根发芽。很少有人想起，这里曾经盛产海龟，有人叫它「龟岛」，也常有鳄鱼出没，因此被正式命名为「鳄鱼岛」(Cayman 即鳄鱼)。如今海龟和鳄鱼数量都大大减少，开曼被简化成一个充满金钱意味的单词，反复出现在跨国企业们的各式文件上。

人们总是把开曼群岛和维尔京群岛、百慕大、泽西岛等低税或零税地区合称为「避税天堂」，却忘了在这个高度资本化的世界，「天堂」的大门从不为大多数人而开。

海外买房常见的几个潜在风险

2）投资什么？3）如何实现可控风险的可预期的收益？经过30年的改革开放，私营企业的快速成长和壮大成为市场经济及经济繁荣的重要组成元素，从而造就出这样的一组数据：即：61%的高净值人士是私营企业主构成的，其中又以拥有可投资性资产在1，000万—5，000万的居多。而过去的10年，特别是中国地产商业化快速发展经历非理性，非成熟的10年，也造就出了一批通过房产投机或者投资而成为千万富翁的高净值人士；他们的投资需求形成了一个广阔的市场，这部分高净值人士的观念正在与时俱进的发生变化，他们的理财需求正在从狭义的要求资产快速增值的投资目标，转变为获得可控风险下的可预期收益，及财富传承、继承的，与人生目标相结合的财富管理模式。所以，我对客户的回答是：研究和分析高净值人士的成功投资案例，就能够挖掘未来的投资趋势和方向。1.稳健财富增长的同时，更高的生活品质要求创造更多财富和高品质生活是高净值人群追求的主要财富目标。2011年《中国私人财富白皮书》中的报告称，大部分高净值人士年龄在50岁以下，正值事业上升期或巅峰期，精力旺盛，对于事业和财富追求的惯性推动他们继续创造更多的财富。同时，他们注重高品质生活，金钱所带来的物质享受和社会地位已经不能满足他们的需求，“高品质”很大程度上体现在精神上的高品质上。此外，高净值人士对财富安全、财富传承、子女教育、个人事业的发展等其他财富目标的关注程度都有所提高。2. 国内房产投资渐少，海外房产投资增多，移民人数渐多随着房市调控政策的一再出台，特别是对限购、房贷的干预，人们对国内房市正在日益看淡，在对中国高净值人群及银行客户经理的访谈中也发现，高净值人群对直接购买国内住宅的投资热情明显下降。另一个值得注意的是，近年来中国个人境外资产增长迅速，2008~2010年年均复合增长率达到约100%。其中，作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008~2010年来自内地的个人投资年均复合增长率超过70%，资产规模占中国个人境外资产的一半以上。2011年，随着高净值人群进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。高净值人士增配了股票，减少了买房，境外投资大迈步。目前除中国香港地区之外，高净值人士投资海外房产的主要目的地是：澳大利亚，美国，加拿大等移民国家。3. 财富管理的手段也在发生变化，投资渠道更加多元化高净值人士更多的是从全球角度来审视和配置离岸资产，不是依靠一个单一市场或一个单一品种。从之前的大规模的资本去追求高增长、高风险的投资产品，转向了资本合理分流的，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品。如房产投资基金，房产信托等产品。事实上，我国高净值人士理财需求正在向内涵更丰富的财富管理需求进行转变。引用福布斯中文版总编辑周建工的话：中国的高净值人士跨国资产配置比例之高，其实比我们想象的还要高的。4. 对投资理财机构提出更高要求和标准综上所述，随着国内高净值人士的持续增长，他们的投资需求及对他们财富管理的投资机构的要求也在发生着改变，作为专业的投资机构及服务于客户的理财规划师及Vip的客户的银行经理们更应要与时俱进的符合这个市场的需要，最大限度的满足客户的投资需求。作者介绍：(Victor LiuLei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，凤凰网出国频道特约海外房产投资专家，和讯海外房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，北京当代金融培训中心讲师，傲丰置业投资集团首席房产投资策略分析师)

海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

有投资，就有风险。跨国买房，陷阱更是“云山雾罩”。为此，我们集纳一些常见潜在风险，供购房人参考。

期房变“纸房”

塞浦路斯开发商确实在这场银行危机中受到影响，导致原本在北京春展预租四个展位的塞浦路斯开发商，最终租了两个展位。塞浦路斯部分开发商甚至打出“30万买2套”广告来北京卖房。

中介移民机构坦称：“银行危机后，大额存款账户被部分冻结，部分开发商困于现金流压力，力求卖房解套。”目前还是推荐投资者买现房，“现阶段买期房虽然能在价格上优惠些，但这些纸上的房子可能永远只是纸房子。在这次危机中抗不过去的开发商，怎么会有机会建呢？”

海外买房别忽略治安

“千万不要抱着抄底的心态在美国买房！”底特律的房子都价了，但白给也不敢要啊。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人点了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同洲的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。

当心存款缩水

中国有严格的外汇管制，每人每年只能兑换最多50000美元。海外买房可以使用亲戚朋友的额度，并请他们帮助汇款出境。海外资产汇入没有限制。有移民专家提醒，到塞浦路斯买房移民的投资人，还得想法避开银行征税。有报道称，此前投资塞浦路斯的中国人，30万欧元买房款还在银行账户，碰到危机，减记20万没有了，剩下(受存款保险保护的)10万也买不了房。

买学区房要看片区

美国的学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。美国是13年义务教育(K-12)。公立学校到高中毕业是全部免费的，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(学期末要还回去)。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税支持的，其中也包括你自己缴的房产税在内。而非学区房的孩子只能上私立学校，学费开支很大，所以大多数人购房都选择好的学区。

买房课堂

做好功课再出手

一般而言，美国对外国投资者持欢迎态度。中国人只需要提供个人明和合法入境美国的签证即可。只要你拥有中国护照，即使没有美国签证，也可以通过传真完成交易，但买房手续相对复杂。房产交易的基本流程如下：

持有中国护照和合法来美签证的中国人申请正式提前批准信(30%以上首付)，选择想要买房的地区。然后与自己的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房。这里需要说明的是，房屋买卖双方都有各自的经纪人，讨价还价的过程也都由双方经纪人来完成，由于美国人认为口头谈钱并不礼貌，所以每一次报价都需要通过经纪人以书面形式报出。

此外，如果你的报价过低，还有可能会被房主认为“不礼貌”而拒绝交易。价格谈拢后，需要填写买房出价合约书，付定金支票，定金支票存入第三方公证托管公司。之后，便是房屋检查、维修以及一系列的房屋报告审阅，包括公证托管书、前期屋主(产权)报告、白蚁检查报告、房屋保险等。等资料签署后，便进入到公证托管的结尾步骤，随后便是交房检查、银行放款、资料登记和交收钥匙。视材料齐全的程度，走完整个流程在2个星期到2个月之间。

在美国买房首先要明确需求。是为子女教育自住还是投资，不同城市的气候条件、法律政策、人口构成、文化氛围都是不应忽视的因素。在美国看房，也不是你想什么时候看就能什么时候看的，如果没有预约就贸然前往，只能填齐一叠厚厚的资料，然后开始漫长的等待。

美国养房子的费用主要包括房产税、房屋保险和物业费。除了交房产税(各州房产税率不同，大约在1%到3%之间)外，如果购置的房子在自然灾害多发州，还要在房屋保险中，额外购买加保地震险、飓风保险等。而物业费则根据不同的房型不尽相同，但一般年代越久远的房屋物业费越贵。上述费用，买房人也要考虑在内。

（以上回答发布于2016-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外置业需满足什么条件？附流程

海外购房需要考虑哪些问题？是应该考虑海外的房子多少钱，还是考虑海外的房子哪里的比较好呢？其实你需要考虑的问题有四个，接下来就让小编为大家讲讲吧。

一、买还是不买？

“买还是不买”对于很多人来说都是个难题，因为很多人都会遇见这样的状况，看上了一套房子但是没钱买，在自己承受范围内的房子又总是不如意，因此就只能不断地纠结。实际上，海外购房需要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。

租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率都是需要考虑的关键问题，此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。

二、怎么买？

在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭利率等。比如某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，这将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格。

所以，如果你购房是拿来投资的，并且不希望它在不久后贬值，那就最好从通胀率、银行存款利率和按揭利率等不同的方面进行综合比较后，再决定如何购房，对于前景不明的区域，就算价格优惠也不要轻易购买。

三、买什么？

在海外购房时，千万别忽略土地的价值，国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

比如在墨尔本买房，同样是50万澳元，一种选择是公寓，另一种是独栋别墅。购买公寓需缴纳5000澳元印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，购买别墅需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断，土地价值更高的别墅更适合购买。

四、在哪里买？

无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群，一般来说，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地。因为选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长，关键是的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

以上是小编为大家整理的海外购房需要考虑的四个问题，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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如果购房者想要在海外买房，除了要满足当地申请的条件，还要按照当地的流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房。

一、申请海外购房要满足哪些条件？

允许海外投资者购房的国家基本上允许购房，投资人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。

比如美国，想要申请美国的购房，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件：

①首付比例达到40%；

②可的总金额最多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。

数据截止2016年10月，各国最高额度、利率及难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持购房。