海外房产销售策略研究_海外房产销售策略
近日,有澳洲房地产监察机构称,过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置,而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一,不能远程出租或过海自住,又遭遇转手困难,这份海外投资几成麻烦。
澳房产空置严重
7月13日,澳洲房地产监察机构发布数据称,过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置,业主只是偶尔过来看看。
2010年底的数据显示,澳洲房屋短缺187000套,整个澳洲的空置率只有2.5%左右,而在2011年的统计当中,澳洲的空置房屋比例上升到8%,尽管相对国内25%以上的空置率并不算高,但增长速度却十分惊人,而且这一数据还在持续的增长当中。
随着澳洲房市的繁荣,空房子不断增加,其中一些杂草丛生,被邻居们戏称为“鬼屋”,而这些购房者,有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯(Angie Zigomanis)表示,很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房,房子可能会变成他们在外国的家,但几乎有大约80%至90%的时间,这些房子都是空的。
国外优秀的教育,还有一些优于国内的社会政策,不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日,股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移,而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。
至于海外房产空置的问题,也在这样的浪潮中,又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月,《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示,接受调查的海外投资者中,所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%,出租的为39.4%,已经出售的只有7.3%,这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。
海外购房多为投资
尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育,以及政策,甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外,但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求,至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说,海外购房仍是富人游戏,这其中,除了少部分自住需求,更多的是投资需求。
澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示,与过去情况有所不同的是,以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便,现在投资的比例正在逐渐上升,“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房,那么其中3个人是为了留学,2-3个人是为了移民,差不多有3-4人则是为了投资。而在过去,投资的比例要低很多。”
随着一些中介服务的完善,海外置业也变得轻松简单,像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场,房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比,虽然幅度不大,但比较稳定。对于投资海外的购房者而言,他们选择海外置业并不是为了大赚一笔,而多数是重资产的保值,也就是长线投资,所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。
转手不易导致空置
海外房产易出现大量空置的原因,除了购房者的构成中,以投资者为主外,还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张,所以一旦不想继续持有的时候,要转手的话,也没有国内这些一线城市这么方便。
福建人刘东,四年前经开发商推荐,在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓,当时总售价为100万澳元,约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金,想到卖掉这些投资的房子时,才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区,对于澳大利亚的本地人而言,其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点,也因为交通不便,配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人,只能期待中国买家来接盘,而后者更是可遇不可求。
有调查显示,有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区,并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖,难以转手。其实,投资海外房产的购房者中,有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为,房企在海外扩张也会以国内客户为基础,导致这些项目的买家多数会是中国人或华人,而按照国外的生活习惯,这类的华人聚集区,因为习惯和信仰不同,很难融入整个国外的整体环境。
社区人文环境的相对封闭,就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外,没有充足时间寻找租客,同时也缺乏当地中介进行转租。另外,品鑫海外置业董事长卢志光还认为,由于目前资金投资海外的监管相对比较严格,目前在国外购置物业,未来后,资金的回流也有可能会遇到一些困难。
海外购房需要更谨慎
实际上,除了空置问题外,中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远,国人很难得到当地房屋的详细信息,像地理位置,周边生活环境等,如果买到的房子比较偏远,交通不便的话,那么房价就很难有上升空间,出租也比较困难,所以建议做好详细的和勘察后再做选择。
(以上回答发布于2015-07-14,当前相关购房政策请以实际为准)
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问题一:海外资产配置是什么 就是通过购买海外(包括香港)股票、基金、债券、房产、保险、外汇等商品,对个人资产进行投资、配置,预防人民币波动贬值而造成的损失,一般以美元、港元、欧元为主
问题二:海外资产配置是什么意思? 你好楼主,就是把你的部分国内的资产配置到海外,减小资产的投资风险,因而找大一点的平台还是有必要的,比如泛高体娱就挺好的。
问题三:如何有效配置海外资产 随着人民币贬值预期的来临,越来越多的人开始关注海外资产配置。
而国家也提供了越来越多的海外资产配置渠道。
从资产配置的角度,把视野放在全球也是应有之义。因为资产配置局限在国内,很多风险是无法分散的,尤其是基于单一国家的系统风险。例如当年当年东南亚危机时,马来西亚国内的主要资产类别(如房地产、股票、债券、基金)都在跌,所以资产配置也没用。这是海外资产就管用了。
知道了这种必要性。下一个问题就是如何海外配置。
首先可以考虑以下工具:买外币、海外购房、购买QDII、购买全球定价的国内资产(如黄金、原油等期货产品,或者相关上市公司股票)、其他外币资产。其中QDII有很多选择,有股票型(美国的、欧洲的等)、债券型、大宗商品的、贵金属的、房地产的等等。
那么配置比例呢?
这个问题是最复杂的。因人而异。我自己的想法是最大不超过30%。从中长期角度讲,我更相信中国是最好的,贬值只是短期的。我相信改革最终会成功,那时人民币资产是最棒的。
这个就看你自己怎么看了。
问题四:有哪些做海外资产配置的互联网金融平台 据了解,目前做海外资产配置的平台有点融网、麦麦提、新联在线、积木盒子、投米网、陆金所等。
问题五:海外资产配置哪个类别靠谱 中国与全球经济都在变局之中,如果说今年资产配置非常难,明年面临的风险因素将更多,市场将更为波动,明年将是资产配置更为艰难的一年。
全球化的资产配置在大方向上没有问题,伴随着人民币国际化,钱走出去是一个大趋势。尤其在中国,全球资产配置所占总资产的比例非常低,只有2%左右。而在发达国家,这个比例要高很多,比如在日本,30%的资产投资境外;欧美持有境外资产占家庭总资产的比值是10%到20%之间。可见,中国的境外资产配置刚刚起步。
配置美元资产?
全球资产配置必须先从美国讲起,美国为什么要加息?因为美国的就业状况非常好,5%左右是美国的自然失业率,他们现在已经进入了一种 “自然失业状态”。这种情况下,如果企业不加工资,就很难找到好员工,所以美国现在的工资增长是一个潜在的通胀威胁,美联储必须加息来面对。
配置美国股权类资产是否是好的选择?工资成本上升、融资成本上升、美元强势,这让美国明年企业盈利的增长和销售的增长都非常难。为什么没有增长呢?因为强势美元,美元已经强了好几年,对欧元已经升值了15%左右,美国公司如果在欧洲有百分之十几的增长,换成美金也被美元升值吃掉了。此外,美国股票经过六七年的牛市,达到了17、18倍的市盈率,估值已经非常高了,在历史上市盈率的峰值也就在18、19倍左右。不能因为担心人民币贬值,盲目地进行海外资产配置。
欧洲?日本?
欧元资产不被看好,他们的经济复苏还在艰难的起步之中。美元加息,但是欧洲、日本要继续的量化宽松。有史以来,全球的经济史和金融史里很难出现世界上主要的央行动作不是同步,而是相反的。巴黎的恐怖袭击,可能还会加大欧洲量化宽松的决心,因为这个对欧洲经济打击很大。
明年人民币对欧元及日币可能继续升值,所以如果去配置欧元或日币资产而不做外汇对冲的话,欧元、日币资产的超额回报会被汇率贬值吃掉。散户一般不会去做汇率对冲,因为汇率市场的风险把握是非常专业化的,通过机构才能实现。
2016,人民币加入SDR(特别权),海外资产配置是一个大趋势,但在中短期操作上要谨慎。资产配置不要以所谓的区域划分,如果以区域的角度来思考问题,明年将非常难。
香港是一个非常好的境外配置市场
香港是一个非常好的境外配置市场。首先香港是美元类资产,可以分散人民币风险。当然由于美联储加息,香港股市明年也会有很 *** 动,新兴市场的波动对香港这个高度流通的市场也会有影响。
所以明年香港一定不要买传统产业的资产,这是所谓的老香港。香港有中资类、类人民币资产,这些资产与A股的折让有4%,有些个股更大,同样的公司、管理层、产品,只是在不同的地方上市,有这么大的价差,肯定是市场隔阂造成的。将来市场一定会融合起来,这是趋势,而且过程不会太长。
中国80、90年代的价格双轨制改革,让很多人赚了很多钱。现在A股和H股的价差,是另一个双轨制改革赚钱的机会。通过人民币国际化、市场融合,可能很快就会变成单轨制。所以在买香港资产的时候要做好策略性的把握,选好行业,买有成长性的中资概念股。
问题六:为什么说海外资产配置是个新陷阱 因为打着海外资产配置的骗子越来越多,真正懂得其要义的人却很少。所以很容易让人误解为这是一个陷阱。随着人民币进入一个下行通道,单一境内货币的资产形式势必存在贬值的压力。进行海外资产配置,达到区域多元化、币种多元化、资产形式多元化的分散型投资理财,就势在必行。现在的问题是,即使你真的明白了其必要性,你未必有能力来真正实施这个海外资产配置的具体方案。因为中国随着外汇储备的连续6个月下滑后,中国开始实行严格的外汇管制。你手持大把待贬的人民币却出不了境。
问题七:海外资产配置哪个类别靠谱 境外分红储蓄险算是相对比较靠谱的海外资产配置。既稳定又不会亏本,收益也比国内的同类产品高许多。关键在于风险低,安全性高。
问题八:国内海外资产配置市场有多大 如果中国境内居民私人可购汇并支配的外汇有1万亿美元,那么海外资产配置这块蛋糕就有1万亿美元。只不过这只是一个理论设。实际上制约这个国内居民海外资产配置的因素还有很多:外汇管制、目的地签证限制、投资人海外投资经验、投资偏好等等。
问题九:个人怎么进行海外资产配置 随着人民币贬值预期的来临,越来越多的人开始关注海外资产配置。而国家也提供了越来越多的海外资产配置渠道。
从资产配置的角度,把视野放在全球,因为资产配置局限在国内,很多风险是无法分散的,尤其是基于单一国家的系统风险。例如当年当年东南亚危机时,马来西亚国内的主要资产类别(如房地产、股票、债券、基金)都在跌,所以资产配置也没用。这是海外资产就救命稻草了。
首先可以考虑以下工具:
买外币、海外购房(海投金融美房宝)、购买QDII(百亿美元投资独角兽基金)、购买全球定价的国内资产(如黄金、原油等期货产品,或者相关上市公司股票)、其他外币资产。其中QDII有很多选择,有股票型(美国的、欧洲的等)、债券型、大宗商品的、贵金属的、房地产的等等。
那么配置比例呢?
这个问题是最复杂的。因人而异。我自己的想法是最大不超过30%,国内保持5-10%左右的货币基金,3-40%房产,其他的股票基金等。
问题十:为什么要海外资产配置 2014 专业点说就是(1)分散风险(2)提高收益(3)减小持单一货币资产的风险
解释1下,全球配置,意思是可以在整个地球上的市场,为何能(1)分散风险,如在相同情况下,全部财产是投资中国股票,中国股市不好,就遭殃。但全球配置你可以投资中国、美国、英国、法国……中国市场亏损了,只是占其中一份。为何能提高收益(2)全球市场选择更多,就像要在1个湖钓鱼,A只能在一个位置掉,B能随意在湖的任意位置掉,如他们钓鱼技术一样,你说那个人更可能吊更多的鱼呢? 至于(3)持单一货币资产有何风险,举个历史实例,苏联解体前,1卢布=1.12美元,后来却1000多卢布才等于1美元。
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