海外房产中介哪个公司好_海外房产中介盈利模式

1.为什么日本会有那么多海外净资产，而且我本

2.中国70年，国外房屋产权年限是多久你知道吗？

3.正在发展的康养中心事业是如何实现盈利的？未来将如何发展？

4.房地产开发商融资的途径和方式

这个问题问得好，尤其是当很多企业都在开曼群岛注册以及设立分公司等的时候了，开曼群岛才逐步被很多人所熟悉。而除了大家所了解的国际著名公司可口可乐，甲骨文，英特尔之外，我国著名的互联网公司腾讯，阿里，百度，京东，360，新浪等也赫然在目。

为什么这些公司要在一个岛上注册呢？其实主要目的是政局稳定，避税，以及上市需求！

对于企业来讲，有个稳定的政局下去经营，才是生存之道，而这也是很多企业考虑开曼群岛的一个原因之一。

在开曼群岛，只要年满18岁的人，无论哪国国籍，都可以来注册公司，注册成本很低，且后续没有直接税收，只需每年缴纳一些管理费用。

这里面要说的是税务，苛政猛于虎也，大家都知道这句话。公司做大了，要缴纳很多的税。而很多老板不希望自己缴纳那么多的税，于是哪里有税收优惠或者其他优惠办法，都会去尝试。

大家还记得当年很多公司还有明星在霍尔果斯注册的事情吗，其原因就是避税。在霍尔果斯注册成本低、税收回报高，很多明星工作室注册在霍尔果斯，这些工作室注册资本只有1万元，实为空壳，只用于财务运作，享受税制优惠。

但是，避税也只是第二大原因，和霍尔果斯不同的是，我国很多互联网公司在开曼群岛注册有个最主要的原因，就是谋求海外上市！

中国大陆一些公司，要去美国敲钟，审核程序较繁琐，且严厉，在开曼群岛注册或者注册子公司，就可以避开繁琐的程序，直通纳斯达克，这是国内如阿里、百度等大企业选择开曼群岛注册的主要因素。

而其实这种模式，最早是有新浪发起的，所以也是在新浪之后，很多人才对开曼群岛以及这种模式所熟知，国内这些互联网公司才在开曼群岛注册的。

企业如果需引入外资或海外上市，可先通过在开曼群岛注册境外公司，对境内公司进行百分之百股权收购，然后用开曼注册的公司提交美国或是香港上市来完成境内公司的海外IPO。这种上市方式花费时间较短、成本较低、程序透明，并且可以避开国内复杂的审批程序，对中国企业吸引力极大，尤其是对互联网、教育以及传媒等在中国引进外资有限制的公司。

所以，可以想到的是，虽然可能结局不会像国内霍尔果斯的大撤离，但对于很多公司来说，在开曼群岛可能要比此前困难一些！

中国大多数互联网企业注册地都是开曼群岛，即使那些已经在国内注册的，也会设立开曼群岛子公司，这个好处就不言而喻了。例如美国的可口可乐、因特尔、甲骨文等大型公司，都在开曼群岛有注册子公司。当初就公开提过这个问题称“开曼群岛”是最大的逃税天堂。

像阿里巴巴目前在国内有一个 阿里巴巴（中国）有限公司 ，2007年3月26日成立，企业性质是台港澳法人独资。外一个是 阿里巴巴集团（中国）有限公司 ，2015年6月19日成立，企业性质是港资企业。 而实际上这两个公司都是在Alibaba Group Services Limited独立控股之下，这个公司注册地就是开曼群岛。像腾讯、百度、京东、新浪、联想等等都是这个套路。开曼群岛就是一个实际上就是一个合法的避税天堂，你只要有5万美金的注册资本，就可以在开曼群岛注册公司。

开曼群岛位于美洲西加勒比群岛的，是英国的一块海外属地，主要由大开曼、小开曼和开曼布拉克3个岛组成。开曼群岛被认为是世界第四大离岸金融中心，世界上很多著名的大公司都在开曼群岛注册。开曼群岛的面积大约为264平方公里，人口64147人（2018年统计）。1903年哥伦布第四次探险的时候发现此岛，到今日为止一直都是英国所属。

开曼群岛在18年开始永远获免缴税义务，因此在这里注册的公司，无论是个人还是公司都不会被直接缴税，只会象征性的提交管理税即可。而在开曼群岛对于外汇几乎没有特别的管理，都是自由的进出，因此一些大公司都喜欢把注册地放在开曼群岛，或者是在开曼群岛设立子公司。在网上流传着这样一种说法，想要去纳斯达克敲钟，那么开曼群岛就是中转站。

注册地在开曼群岛在国际上有更高的认可度，并且上市各流程也都比较简化。尤其是在互联网公司创立初期，在 社会 上根本得不到认可，尤其是拉不来融资，这样就需要找它是的办法减少消耗了。这样一个看起来完全是 旅游 为中心的小岛，实际上却聚集着大量的顶级公司，不仅仅是互联网企业，全球范围内最大的25家银行都在开曼群岛设有子公司。

所以说我国的腾讯、阿里巴巴、百度等在开曼群岛注册也就不足为奇了。

有一个互联网公司注册圣地——开曼群岛。百度、腾讯、阿里巴巴、京东、360、新浪…这些我们所熟知的互联网公司，竟然都选择在北美及加勒比海地区的一个面积约为我国1/36923的开曼群岛注册，背后的原因到底是什么？

继2018年4月搜狐向美国证监会提交了变更注册地的相关报告后，5月搜狐公司CEO张朝阳向股东发表公开信，提请股东投票批准搜狐集团的上市控股母公司由特拉华州公司变更为开曼群岛公司。

不仅仅是搜狐变更注册地，全球50家大银行中有47家在这里开设分行，包括国内著名企业百度、腾讯、阿里巴巴、京东、360、新浪等近年来也先后注册开曼公司；国外如苹果、谷歌、因特尔、甲骨文等公司也将公司注册地放在开曼群岛。 由于开曼在全球范围内有良好的信誉和影响力，因此，以开曼公司名义可以轻松地开设离岸账户、可以实现海外融资、海外上市。在这里，不管你是Apple IBM 还是阿里巴巴，每年维护费用不超过700刀！另外开曼群岛上市程序和手续和美国是一样的，这就是国内外这么多公司都争先恐后地注册开曼公司的重要原因。 除了税收、公司上市等特点外，在开曼群岛注册公司还有什么优势呢？企股会接下来将和大家分享开曼公司的相关知识，希望对你有所启发。

开曼群岛 & 开曼公司

开曼群岛是英国在西印度群岛的一块海外领土，由大开曼、小开曼和开曼布拉克三个岛屿组成。金融和 旅游 业是其主要经济来源。 开曼群岛在18年获得了一个法令，法令规定永远豁免开曼群岛的缴税义务，故而，开曼群岛完全没有直接税收，无论是对个人、公司还是信托行业都不征任何直接税。所以，它也获得了“避税天堂”的美称。也是世界第四大金融中心。

开曼公司是指在开曼群岛（群岛包括：大开曼、小开曼和开曼布拉克诸岛）设立的、以英国普通法为依据的公司。

公司共分两类：豁免公司和非本地公司。豁免公司是较受欢迎的注册形式，其名称结尾不一定需加上“有限公司”，并且可以申请有效期长达20年的税项豁免证书，从而进一步增强其税务优势。 注册开曼公司的优势 1、在开曼群岛注册公司没有税收。 无论是对个体、还是信托行业都不征任何税，可以降低个人或企业的税收成本。 2、注册开曼公司是上市融资的跳板。 如果企业需引入外资或海外上市，可通过在开曼群岛注册境外公司，对境内公司进行100%股权收购，然后将开曼公司提交香港或是美国上市来完成境内公司的海外融资。特别是对于互联网、教育以及传媒等在中国引进外资有限制的领域的行业，吸引力更大。 这种间接上市的好处：成本较低、上市程序透明、花费的时间较短、可以避开国内复杂的审批程序。 3、公司信息保密十分严格，信息披露要求少。 开曼对注册公司的业务高度保密。股东的身份、董事花名册、股权的占有比例、企业的收益情况，这些资料均受到法律的严格保护，公众也不能查阅，信托公司也不能随意泄露。 任何人透露公司信息、试图获取信息或非法途径获取信息，将受到处罚。 4、企业可潜藏商业壁垒。 国内企业注册开曼公司，可由企业向开曼公司出口产物，再由开曼公司向美国等发达国家出口，就可潜藏关税壁垒，减弱出口配额制约。 5、公司注册管理方便，维护成本低。 ● 任何国籍年满18岁的人都可以注册； ● 注册股本只要50,000美元，且不需要验资（这对于刚起步的公司来说是多么诱人的条件）； ● 用的是英式普法，公司形式是豁免公司（意味着避税效果巨强）； ● 不用专程在开曼开周年股东大会； ● 只需要一位股东、一位董事，且股东董事可同为一人； ● 公司名称无限制，像“大学”、“研究所”这样的名称在国内可不是你想用就能用的； ● 除了对银行、保险、军事等需要申请外，公司用途无限制，你想干什么干什么； ● 在国内你享受的是外资服务，公司注册成功后直接可投资（如控股、独资、合资）； ● 公司可随时暂停，只需交年报费和年审费。 6、绕开外汇管制，企业资本灵活调度。 开曼群岛是没有外汇管制这一说的，单凭这一点就吸引了诸多执行外管国度的海外企业家把注册地安在这里，企业在国际交易中的资金流动也更加灵活。 开曼群岛是没有外汇管制这一说的，注册开曼公司后，可利用开设的离岸账户灵活调度外汇资金。且注册公司资金转移不受节制，便于企业开展资本运作，这对出口执行外汇管理国家的企业具有很大的吸引力。 7、执法健全而不严苛，优渥的金融服务。 开曼的法律、金融机构是非常健全的。世界知名的律所、银行均都在开曼设立专门的办公室或办事处，还有专门针对中国人的业务小组。

有需求就会有市场。全球最大的25家银行均在岛上设立了子公司或者分支机构。开曼的金融、信托总资产业早已超过了2500亿美元。 开曼的法律是英美法系，公执法也是以英国贸易公执法为根本，相关法律健全，实际产生的案例也多，因此可以大大提高诉讼的效率，缩短问题的解决周期。

说到企业，以盈利为目的的企业家们最关心的问题之一总是围绕着税收优惠，税收减免，以及税务筹划。毕竟在风云变幻的税收政策之下，纳税成本比起内部可控成本的调试难度要大得多。

很多公司之所以选择在小岛注册，其主要优势有以下几个方面：一，提升企业形象在国外注册是企业走向世界，开展跨国业务，提升企业国际形象的便捷方式。二，方便国际贸易取得当地本土企业身份，可轻松入住海外电商平台，做专业国际卖家必备。三，资料保密性好在开曼群岛注册公司只需一位股东、一位董事，且股东董事可同为一人，股东资料绝对保密。公司的股东资料、股东名册、股权比例、收益状况等资料高度保密并受法律保护，公众人士及当地机构均无权查阅。四，合理避税，降低成本海外公司所取得的营业收入和利润可免交当地税，或以极低的税率(如1%)交纳。五，方便海外上市，移民，签证能以海外资本名义在海外证券市场买壳上市。作为海外公司的股东(股权＼物业＼资产)会得到法律上的证明。六，程序简单，成本低廉注册程序简单，无须注册人亲自到注册地。注册成立费用少，没有验资规定，注册股本无需支付。目前看来，国内的互联网和高 科技 公司选择注册离岸公司主要是作税收筹划与资本运作两方面的布局，特别是这些公司一般都打算国外上市或已在国外上市。说的很直接点，你想成功在国外上市，把公司注册在国外更容易实现些。

因为当时的互联网企业要融资 ，没有人民币基金，美元基金想要投资，但是钱怎么进来？钱进来以后以后怎么退出？未来解决这两个问题，最后国内外聪明的投行人士终于找到了一个解决方法，这是一个伟大的制度的创新，彻底解决了外资机构投资中国企业的瓶颈问题，这个创新的结构就叫做VIE架构，最早的时候好像是搜狐使用的。后面就变成了所有互联网企业的通用结构。

这种结构的本质是通过在境外注册成立一家公司 ，这家公司往往是在开曼群岛或者是英属群岛注册，这个公司也就是未来上市的主体公司，然后再以这家公司在香港成立一家公司，香港的这家公司然后再在内地成立一家企业，然后内地的这家企业就通过一些列的协议，比如借款，股权抵押或者是知识产权使用等手段“控制”境内的实体公司，而境内的这家实体公司是拥有所有的经营资质的，所以，我们在国内看到的实际运营的互联网公司的工商注册股东都是境内的自然人股东或者是内资企业，他们拥有所有的运营资质。

通过这种协议控制，境内的这家实体运营公司 就变成了“可变利益实体公司”，他们可以接受境外的机构的大量的投资，然后再把相关的经济利益给到境外的公司，最后再把境外注册的开曼群岛的公司拿来去美国上市，进行融资，然后投资机构就有了退出的渠道。

海外的投资者通过这种方式把资金投资于中国的互联网产业 ，中国的互联网产业也能够获得境外投资者的大量投资，来发展自己的事业，而实际的股权依然是在境内自然人的控制之下。

这种架构，其实依靠的是一种契约精神 ，大陆的法律并没有承认他的合法性，当然也并没有否定性，这是一个权宜之计，如果大陆法律有一天不承认，那么这个就是违法的结构，当然，法律也不会这么做，因为一旦你这么做，虽然可以获得一时的利益，但是你的 信用就在国际上彻底丧失了。不会再有国际资本来中国投资了。

而我们每年要接受一千多亿美元的投资 ，所以，这种结构一直就这么存在着，未来迟早是要解决的，随着中国的进一步改革开放，更加融入国际 社会 ，这个事情迟早是要解决的。

这个岛是一个人口不多，没什么风景名胜的小岛，不过每年全球都有上千家企业在这个小岛上注册公司，除了国外公司在里面注册，很多国内企业都在这个小岛上注册公司，包括腾讯、阿里、百度等，尤其是在美国、香港等地上市的企业，这是由于这个小岛是传说中的“避税天堂”——开曼群岛。

开曼群岛之所以是避税天堂，这个跟它的 历史 有关，开曼群岛属于英国，不过享受自主权，在18年获得法令，规定永远豁免开曼群岛的缴税义务，因此开曼群岛没有直接税收无论是个人还是公司都不用征收任何直接税，这样开曼群岛成为了全球企业的“避税天堂”。

在开曼群岛注册的公司都属于离岸公司，注册地是开曼群岛并不会在当地开展实质业务，毕竟开曼群岛只是一个小岛地方有限，不过当地对离岸公司不会有任何税收，只是象征地收取一定的管理年费。

一般国内企业在开曼群岛注册公司都是有在美国、香港等地上市的，开曼群岛可以说是一个上市中转站，这主要的原因是由于国内企业如果想要在境外上市融资，这个审批程序比较复杂，需要花费的成本、时间都比较多。

我们国内的腾讯在香港上市，阿里和百度在美国上市，上市的公司注册地都在开曼群岛，其他很多企业都是通过这种方法在海外融资的，这是国内企业海外融资常见方法，除了可以在海外融资之外，企业可以通过转移盈利来减免税收，不过对于这种逃税行为，不少国家都已经制定相应的措施。

开曼群岛地方虽小，但是却不简单，开曼群岛是世界著名的“离岸金融中心”。公司在开展国际贸易的时候，往往会碰到外汇交易和结算问题，以及税收问题，而不同国家的外汇政策和税收政策有很大不同，从而导致国际贸易中会存在不少的困难和摩擦。而“离岸金融中心”所在地，往往无外汇管制，不征收直接税，而只向离岸公司征收年度管理费，十分有利于开展国际贸易。另外，还有一些公司为了海外上市的需求，也会把公司注册在“离岸金融中心”所在地。 开曼群岛乔治城

但是，要成为“离岸金融中心”也没有这么简单，首先要政局十分稳定，安全性高，不会有安全风险。其次，目前的国际贸易还是以西方发达国家为主导，所以那些离岸金融中心都需要和西方国家有比较好的联系，得到认可，所以那些具有高度自治权的发达国家的海外属地，就成为了理想的“离岸金融中心”选址。目前主要的离岸金融中心包括英属维尔京群岛、开曼群岛、马恩岛、巴哈马群岛、百慕大群岛、西萨摩亚、安圭拉群岛等等。其中，开曼群岛、英属维尔京群岛和百慕大群岛并称为世界三大“离岸金融中心”。

目前，在小小的开曼群岛上注册的公司数量超过10万家以上，世界上最大的50家银行，在当地都开设有分支机构，除此之外还有大量配套的金融机构，如保险、信托、基金等等公司。每天，在开曼群岛会发生数以亿计的资金交易，如果按照资金的交易规模来看，开曼群岛的资金交易量仅次于伦敦、纽约、香港和东京，可以说是世界第五大金融中心。我国互联网公司为了满足海外上市的需求，也都会在“离岸金融中心”开设一个子公司，并进行资本运作，然后谋求上市。 开曼群岛风光

其实像BAT这些互联网大公司不只在开曼群岛进行注册，在其他很多地区也进行了注册，其中涉及到企业复杂的股权问题，在不同的国家或地区进行注册，相当于给企业多准备了一张“通行证”。

在众多的注册候选地里面，加勒比海的开曼群岛群是是各大公司的热门选择，大家都知道开曼群岛是避税天堂，但是企业选择在开曼群岛上注册却不完全是为了避税。选择在开曼群岛注册的原因主要有以下几个：

1、降低税收成本。 根据18年的法令规定，永远豁免开曼群岛的缴税义务，无论是对个人、公司还是信托行业，开曼群岛完全没有直接税收，此外也可以将开曼群岛作为中转站绕开一些关税壁垒。

2、方便海外上市及海外融资。 互联网、传媒等行业在中国引进外资有限制，如果企业在 开曼群岛注册，不管是在吸引外资方面还是在海外上市方面都更为方便。

3、法律机制、金融机构健全。 世界上知名的律师事务所和银行几乎都有在开曼群岛进行注册或设置办事处，所以开曼的公司可以享受更完善的法律金融服务。

4、隐私程度高。 在开曼群岛注册的公司不需要向公众披露公司股权相关信息，企业信息收到法律的严格保护。

5、注册管理方便。 另外就是注册管理的便利性问题了，开曼群岛对注册公司的工商设立限制条件少，公司维护成本也低，公司在开展业务上更为灵活。

中新经纬客户端7月9日电 (李晓萱)加勒比海上，有一座总面积只有我国1/36923的群岛。

它的神奇之处在于，腾讯、阿里、百度、网、奇虎360……许多我们所熟知的互联网公司的注册地都在此——一个叫开曼群岛的地方。

“避税天堂”开曼群岛

1503年，热衷于“环球旅行”的哥伦布在对新大陆的第四次探险时，发现了这座海岛。

开曼群岛位于牙买加西北方268公里，迈阿密南方640公里的加勒比海上。由于正好位于墨西哥和古巴航线的中间，可以作为海盗中途停留休息的地方，所以经常被海盗用作基地，特别是17世纪80年代臭名昭著的黑胡子——爱德华?蒂奇。《加勒比海盗4惊涛怪浪》的反派海盗黑胡子也是以此为原型塑造的。

目前开曼群岛是地属英国统治，但其在国内事务上享有更大程度的自主权。并且在18年获得了一个法令，法令规定永远豁免开曼群岛的缴税义务，故而，开曼群岛完全没有直接税收，无论是对个人、公司还是信托行业都不征任何直接税。所以，它也获得了“避税天堂”的美称。

“避税天堂”，顾名思义这些注册在开曼的公司均属于离岸公司，也就是这类公司注册地在开曼但并不在这里开展实质业务。对于当地的来说，对这类公司没有任何税收，而只是象征性收取少量的年度管理费，更重要的是具有高度的保密性、减免税务负担、无外汇管制。

如果企业需引入外资或海外上市，可通过在开曼群岛注册境外公司，对境内公司进行100%股权收购，然后将开曼公司提交中国香港或是美国上市来完成境内公司的海外融资。特别是对于互联网、教育以及传媒等在中国引进外资有限制的领域的行业，吸引力更大。

这样，国内互联网公司选择设立离岸公司的原因就呼之欲出了。

想去纳斯达克敲钟，开曼是中转站

其实，开曼群岛早已成为中国企业一个重要“落户地”。

从地产界的碧桂园、世茂地产，到运动品牌李宁、安踏，再到阿里巴巴、百度等互联网巨头，许多国人耳熟能详的公司，都是开曼群岛的注册企业。

2015年1月，亚洲富豪李嘉诚重组旗下两家集团，并把重组后的企业注册地点从香港迁移至开曼群岛，称此举只是为做生意方便。

有资料显示，目前平均每年有4300家公司在开曼群岛注册成立；全球700多家银行均在该群岛设有分支机构，包括全世界最大的25家银行的子公司，岛内的金融业、信托业总资产已超过2500亿美元。

资料图。李彦宏在世界智能大会上演讲。 张道正 摄

开曼稳定的政治、经济和贸易环境和良好的金融法律设施让世界众多公司纷至沓来。在开曼群岛，许多栋看似普通的楼房里，动辄挤满上万家外来公司。

企业投资偏爱开曼群岛，房产中介的触角也伸了过去。资料图

甚至有人戏言：注册的公司不需要拥有属于自己的办公室，只要有一个挂在开曼群岛的信箱地址即可。

门槛低收税少，所以国内的企业就去万里之外注册？不只是这样，还有一个目的是为了海外上市。

2010年4月，院发布《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》，提出利用好境外资本市场，继续支持符合条件的企业根据国家发展战略及自身发展需要到境外上市。而在我国，境内企业到境外上市主要有两种方式：一是直接发行证券或者上市，审批程序复杂；二是境外公司控制境内企业，以境外公司为主体在境外上市。

据投资行业人士介绍，通过在开曼群岛注册公司，就是由境外公司收购、股权置换等控制境内资产，再拿到境外上市。“这种间接上市的好处是成本低、上市程序透明、花费的时间短、可以避开国内复杂的审批程序。”

因此，一些中国公司在“避税天堂”注册的主要目的并非避税，而是为了境外上市，比如阿里巴巴。

“天堂”也有寒冬期

不论是为了上市还是避税，每年在开曼群岛注册的公司数量都有增无减。据华商网报道，

资料图。6月29日，首届世界智能大会在天津开幕。阿里巴巴集团董事局马云在大会上进行了名为“天马津云：智能改变世界”的主题演讲。演讲时，马云手势和表情极为丰富，贡献了不少“表情包”。 张道正 摄

国税总局2015年统计了一组数字，每年由于“避税天堂”流失的税收额，超过300亿元人民币。

树大招风，当小小的开曼群岛成为全球众多公司趋之若鹜的理想天堂，其监管和税收等政策的不完善逐渐凸显。“避税”过度就难免变为“逃税”。

美国的可口可乐、宝洁、英特尔、甲骨文等大型公司都在开曼注册子公司，并通过一系列复杂的财务路径，将盈利转移到这些子公司，从而规避高达35%的美国公司所得税。甚至对此抱怨，“这里拥有的不是世界最大的办公楼，而是最大的逃税大本营。”

相似的还有不少中国国企，例如，在离开曼群岛不远的英属维尔京群岛，中国移动、中国联通等国企子公司纷纷注册。据齐鲁晚报报道，业内人士称，“国企在这些地方开设子公司，一般是为了把国际收入进行合理避税。”

不过，通过设离岸公司转移赃款也很常见。中国逃到国外的犯罪分子带走的巨额资金，相当一部分是通过离岸公司向外转移的。一些离岸公司还通过高买低卖将利润留在海外，将亏损留在国内，从而避开缴纳增值税。据齐鲁晚报报道，典型的避税案例是2010年高盛在境外转让双汇发展的股权，获得丰厚收益，但并没有向河南省国税局纳税，逃避企业所得税4.2亿元。

2014年，51个国家和地区的代表就在德国签署了一项有关纳税信息自动交换的协议——CRS，即金融账户涉税信息自动交换标准，是用于指导参与司法管辖区定期对税收居民金融账户信息进行交换的准则，旨在通过加强全球税收合作提高税收透明度，打击利用跨境金融账户逃避税行为。

截至2016年12月6日，已有101个国家和地区承诺实施CRS，涵盖了几乎所有的发达经济体，包括开曼群岛和百慕大群岛等被誉为“逃税天堂”的地区。

综合媒体报道，根据法国、德国、意大利、西班牙和英国财长，以及其它共51个国家和地区的代表签署的协议，从2017年9月起，这些国家或地区有权从签署协议的其它国家或地区的金融机构收集所有金融信息，并和协议范围内的地区自动进行信息交换。中国内地和香港将在2018年开始参与交换信息。

届时中国税收居民在其他100个参与国或地区开设的金融账户信息，将会自动呈报给中国税务机关，与此同时，其他参与国或地区也将自动收到由中国提供的信息，这无疑会对基于避税以及财富隐秘需求进行境外资产配置带来巨大挑战。

重压下的“避税天堂”，也许将开始进入寒冬期。

公司初创，又没有什么钱又想发展下去，必须找一个最合适生长的地方。政策环境稳定，没有人今天找你麻烦明天找你麻烦，动不动就出台打压政策等等，还有税收优惠力度大。

为什么日本会有那么多海外净资产，而且我本

将一次性收费拆分为逐步收费：

登记费用：指客户提出需求后，店内进行登记，纳入池，由介绍所帮其匹配符合条件的对象。此步可象征性的收取费用，一般在10元范畴即可，门槛低也是店内扩充的有利保证；这是小钱，真正有需求的客户也愿意交纳。

服务费用：一旦出现符合条件的对象，介绍所负责通知到双方，并安排双方见面会，会上的开场以及相互初步介绍为介绍所服务范畴；此步为收费关键点，可收取50-90元等（双方收取），此收费可根据客户需求的难易程度进行收费。

除此之外，不要后续的费用就不用设置了，也收不到，即使有协议也有漏洞可钻。

中国70年，国外房屋产权年限是多久你知道吗？

霓虹海外投资的确恐怖，2018年高达6万亿美元的海外投资

1.7万亿美元（185万亿日元）的直接投资和4.3万亿美元（473亿日元）的证券投资

直接投资收益10.0308万亿日元（904.73亿美元），证券投资收益9.8529万亿日元（886.25亿美元）

造成这一现金的原因是盈利模式的改变，霓虹不再信赖出口，而是要让产品和服务符合当场需要，实现本地化生产，不少日企也在当地招揽人才;投资与并购也是重要的原因所在，随着日企经营状况好转，股票回购与海外收购、建厂、成立海外子公司等成了常见现象

……

20世纪霓虹曾经因疯狂投资吃过大亏

但今天情况完全不同

20世纪霓虹是疯狂炒国内房地产，认为土地永远是稀有的，疯狂的购买海外房地产，日本产品占领各个领域，恐怖的市场占有率横扫全球，霓虹银行无论规模与业绩吊打全世界

但今天霓虹只有一家银行在全球能上榜，霓虹各个尖端领域实力极强，霓虹产品市场占有率极低，企业大部分处于产业链中上层（产业链顶层多是英美企业），日本房价除了东京普遍便宜，霓虹投资以海外建厂、收购、成立子公司、与外国公司合作等为主

相信对于霓虹20世纪90年代的恶梦，霓虹自身比任何其它国家都记忆深刻

惨痛的教训令霓虹不再追求市场占有率，而是打造独一无二的产品

企业的长年亏损令日企不再做白日梦，而是更加注重经济效益（梦想再伟大，首先保证企业利润才行）

……

2018年我国海外投资总额为。1298.3亿美元，同比增长4.2%，中企在“一带一路”共建国家新增对外非金融类直接投资156.4亿美元，增长8.9%，海外并购金额1080亿美元

由于川普改革美国资金回归美国，美国海外投资2018年暴跌19%，仍然高达1.2万亿美元，虽说规模比霓虹小很多，但两个国家性质本身就不同

……

我国经济严重信赖进出口

2018年，我国外贸进出口总值30.51万亿元人民币，比2017年增长9.7%。其中，出口16.42万亿元，增长7.1%；进口14.09万亿元，增长12.9%；贸易顺差2.33万亿元，收窄18.3%。按美元计价，2018年，我国外贸进出口总值4.62万亿美元，增长12.6%；其中，出口2.48万亿美元，增长9.9%；进口2.14万亿美元，增长15.8%；贸易顺差3517.6亿美元，收窄16.2%。

……

2018年霓虹贸易逆差1.2万亿日元（108亿美元）

美国2017年贸易逆差5660亿美元，2018年不详传闻刷纪录

……

通过对比也能看出来，我国经济以进出口为主

霓虹经济目前以海外投资为主

正在发展的康养中心事业是如何实现盈利的？未来将如何发展？

海外房屋产权年限是否有期限

房产买卖最为重要的是二张证，土地使用证和房屋产权证。房屋工程建筑产权的所属期限，包含：民用住宅工程建筑，商业工程建筑，工业级工程建筑。按工程用种类各有不同，一般民用住宅工程建筑所有权期限为70年，商业房屋工程建筑所有权期限为40年。

《物权法》第一百四十九条的规定：住宅建设用地使用权限期内期满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期内期满后续签，根据法律法规申请办理。该土地上的房屋及其它房产的所属，有合同约定的，按约定;没有约定或是承诺不具体的，依照法律、行政法规的规定申请办理。

住宅建设用地使用权期内期满，自动续期，这使住房小区业主觉得放心。自动续期克服了土地使用权和房屋使用权在限期里的矛盾难题，规避了二手房购买者对土地使用权期限的负担，将推动二手房的运转，有益于提升房屋和土地的利用率。

尽管《物权法》并没有谈及续签后费用以及有关问题，对商业服务和综合土地怎样处理，能不能自动续期都没有明确的规定，但是，伴随着后面法律法规的健全，配套设施法律法规、政策法规并对《物权法》有关一部分进行补充。美国或许是并没有，英国房地产主要有两种一种是并没有年限另一种是99年。法国应该也是99年常常是有人买个岛99年使用权。

业主在租赁期或是使用期限内,有着房屋包含周边活动场地占用土地的使用权。现阶段最久的租赁期为999年,易患125年。需注意:低于60年租用使用权房子难以从银行得到借款或是质押!小区业主能够付费变为终生产权年限,在租赁期到期前须向土地使用者选购增加期限。

选购具备租用产权的物业管理,比如公寓楼,除了需要交纳和中国相似的每月的物业管理费用以外,还要交房租,一般的两室公寓楼1000-1500元/年不一,这一房租是有着这片热土的业主的超额个人收入。

部门也对共有产权住房的提供目标和运作模式作出架构性分配,具体运作模式由各城市住房协会依据所在地区特性灵便制订,包含基本建设、目标核查、住房再发售售卖等各个环节。住房协会归属于非营利机构,它也可以进行多元化经营,可是盈利要全部用以共有产权住房的建立。

共有产权住房由来包含新创建房屋和二手房。房屋的市场价格关键依据地理位置的房价水准来决定,一般情况下要稍低于同样地区的价钱。房屋的一切维修费都由购房人担负,无论购房人有着房屋多少的比例产权年限。在其中,房屋内部结构检修由购房人自身授权委托权威机构去进行,成本本人担负;公共性部分由住房协会来检修,花费也需要平摊给每个购房人家中。

这种房屋要转租房得话,也应遵守住房协会特殊的要求,同时事前要征求住房协会及其给予公司的允许。购房人在生活期内,能够对房屋进行装修,当被装修完的房屋再度售卖时,这一部分室内装修所取得的账款归原购房人全部。

正因如此海外房屋产权年限完全不同于中国,在成功取得国外美国移民签证或者到国外投资买房后,首样大事儿便是买房子了,而买房子或是二手房也成了很多人的选择。

业主在租赁期或是使用期限内,有着房屋包含周边活动场地占用土地的使用权。现阶段最久的租赁期为999年,易患125年。需注意:低于60年租用使用权房子难以从银行得到借款或是质押!小区业主能够付费变为终生产权年限,在租赁期到期前须向土地使用者选购增加期限。选购具备租用产权的物业管理,比如公寓楼,除了需要交纳和中国相似的每月的物业管理费用以外,还要交房租,一般的两室公寓楼1000-1500元/年不一,这一房租是有着这片热土的业主的超额个人收入。

而中国是共产主义国家，在我国宪法中，资产属于人们。尽管现在也承认一定的财产，但很多关键还是属于国家人民的。例如土地，中国分成最主要的为国有土地出让，集体用地以及其它的，并没有私有土地。绝大多数应用的便是国有土地出让，而如今所讲的买地全是买土地的使用权，毕竟是使用权就会有期限，因此就会有住房70年，办公厂房50年，商业服务40年要求。

部门也对共有产权住房的提供目标和运作模式作出架构性分配,具体运作模式由各城市住房协会依据所在地区特性灵便制订,包含基本建设、目标核查、住房再发售售卖等各个环节。住房协会归属于非营利机构,它也可以进行多元化经营,可是盈利要全部用以共有产权住房的建立。

共有产权住房由来包含新创建房屋和二手房。房屋的市场价格关键依据地理位置的房价水准来决定,一般情况下要稍低于同样地区的价钱。房屋的一切维修费都由购房人担负,无论购房人有着房屋多少的比例产权年限。在其中,房屋内部结构检修由购房人自身授权委托权威机构去进行,成本本人担负;公共性部分由住房协会来检修,花费也需要平摊给每个购房人家中。

这种房屋要转租房得话,也应遵守住房协会特殊的要求,同时事前要征求住房协会及其给予公司的允许。购房人在生活期内,能够对房屋进行装修,当被装修完的房屋再度售卖时,这一部分室内装修所取得的账款归原购房人全部。正因如此英国的房屋产权年限完全不同于中国,在成功取得英国美国移民签证或者到英国投资买房后,首样大事儿便是买房子了,而买房子或是二手房也成了很多人的选择。

房地产开发商融资的途径和方式

现阶段康养中心关键有四种商业运营模式和十八层运营模式：

四大商业运营模式：1、售卖所有权、产权年限盈利；2、拥有物业管理的运营管理盈利；3、拥有物业管理的财产升值盈利；4、金融市场证券化盈利十八层赢利管理体系：床餐护、医康心；物家旅，娱超学；研培输，理睬他。与此同时，海外的一些方式也能够参考参照！1、英国方式投资人：REITS:做为上市企业、中长线拥有、盈利平稳；私募投资基金：关键朝向组织投资者，更关心财产升值的盈利，注重财产的高抛低吸；非营利性组织：关键应用捐助资产和国家补贴为中低收入人群给予社区养老服务；房地产商：根据迅速市场销售获得开发设计盈利、毛利率低但回笼资金快；营运商：特性：分工协作、高效率运行、风险性共担2、日本方式多养老政策照护社会保险制度做为民主制度，是集诊疗、医护、家政保洁为一体，为65岁之上老龄化者、40岁之上人体功能问题者给予社会项目的一项非营利社会保险制度。花费90%我国付款，10%本人担负；低资金成本日本金融机构针对老年产业的股权融资适用幅度大，养老产业新项目享有期限达到15～20年的低费率贷；微型化、拥有化、特色化开发方式；3、澳大利亚方式运行模式：银行修敬老院小区；修完之后逐渐卖居留权。价钱一般是买永久性产权房屋的一个占比，随后居民每一年扣减2.5%的服务费，直到居民离开的情况下把剩余的钱归还另一方。

康养产业也分纯私营或是公与私联合经营，一般来说纯私营企业的康养产业现阶段在中国不太完善，挑_和机会非常大，就必须靠用户评价和服务项目制胜，客户不稳定，盈利点不容易很高。

若是公私合营，能够获得政策上的一些适用，客户也可以确保平稳的状况下，扩展一些与其说有关的附近产业链配着挣钱，盈利能够多元化和无穷，因此重要需看方式，一开始的精准定位很重要。

康复医院。我认为将来一定是和养老产业紧密结合的。运营模式是产权年限是卖的。相近地产销售。随后融合医院门诊设定来做每一年扣除昂贵的附加费方式。

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托“法国欧尚天津第一店资金信托”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为的担保物。

十、开发商贴息委托 开发商贴息委托是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。 ?

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押证券化是其现实切入点。

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而取的货币交易手段，或为取得资产而集资所取的货币手段。

参考资料：