海外房产平台海外房产税费对比_海外房产如何避税

2024-12-29 13:57:23

1.澳洲房产包含哪些税收，什么是负扣税

2.澳大利亚买房后每年还要交税吗

3.如何应对美国税收新规定（FATCA），避免全球报税

编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先一、总论一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多用虚成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍用的一种手段。

二)是预收房款开具收据,不开具,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。

三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。

一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。

二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人账、报数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。

三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用》，需开具的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。

澳洲房产包含哪些税收，什么是负扣税

如果未来打算买很多套房，不如把这些房产以公司的名义买，税费按照公司税来交，会减免很多。

用公司盈利的盈利税，即去掉所有的成本之后（包括利息，中介，物业等），公司税的收税比例是20%；如果是个人的话，就要按阶梯算税，6万镑一下平均30%多的税率。如果年收入超过6万英镑，超出的部分交40%的税。

海外投资房产可以找莱坊国际进行咨询。莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

更多问题请咨询莱坊客服！

澳大利亚买房后每年还要交税吗

对于考虑在澳洲买房的中国居民，你是否知道你买一套澳洲房产需要交纳哪些税费，在整个购买流程中，很多地方会涉及税费，至于都有哪些，如果你还不了解，下面我们就来告诉你买一套澳洲房产需要交纳哪些税费。

买一套澳洲房产需要交纳哪些税费

在澳洲买房产交税也是必不可少的事情，从买房、养房到卖房，每一个过程中都会与交税有关，具体每个环节会有哪些税费是需要缴纳的，下面我们一个个为大家讲解。

首先是购房时需要缴纳的税费

买房子的时候需要一次性缴纳的税费包括印花税、律师费、FIRB申请费、申请费等。费用方面大致如下：印花税不同地区会不同，例如悉尼4%、维州3.5%、布里斯班3.2%。律师费方面也不是完全一样的，大约是1350-1650澳币左右，FIRB申请费，房价≤100万澳币时，申请费5000澳币；100万澳币＜房价≤200万澳币时，申请费10000澳币；房价＞200万澳币时，每上升一个百万价格区间，申请费上升1万。申请费600-900澳币。

其次是养房过程中需要缴纳的税费

在养房过程中涉及到的税费包括：市政税、物业费、排污费、租管费、房屋保险费，这些税费基本也年为单位，每年进行缴费。具体费用大致如下：市政税1000澳币每年、物业费1000-2000澳币、排污费900澳币每年、租管费房租的5%-6%每年、房屋保险300-700澳币每年。

最后是卖房时需要缴纳的税费

如果你是卖家，那么你在卖房子的时候也需要缴纳一些税费，其中主要是增值税，所谓房产增值税是指对房产卖出价和成本价的差额计收的税收。一年内，增值部分的50%，一年之后，增值部分的30%，但是会有各种抵税政策，所以增值税就会降到增值部分的10%-15%，增值额2.5万澳币以下不用交纳。

买一套澳洲房产需要缴纳哪些税费，现在大家应该了解了，如果大家还有什么疑问，可以通过在线咨询进行了解，对于澳洲买房交税问题以及购房过程中涉及的一系列问题都将有专业的顾问为你解答。

如何应对美国税收新规定（FATCA），避免全球报税

澳洲房产之所以成为香饽饽，这与很多因素有关，对于投资者来说，看中的肯定是价值，购买房产很多人担心交税的问题，除了购房时需要交税，在澳洲买房后每年还要交税吗，对于这笔开支需要多少，在很多人看来还是比较关心的。

在澳洲买房时需要交哪些税费

在购买澳洲房产的过程中就会涉及到需要交钱的地方，包括律师费、FIRB申请费、费，除了这些费用以外，在交税环节，还需要缴纳澳洲购房税中关键的印花税在所有附加费用中，印花税占的比例最大。各个州印花税的计算方法不同，一般都在房价的4%–5%之间。

在澳洲买房后每年还要交税吗

除了购房时需要缴纳的费用和税以外，在澳洲买房后每年也需要缴纳一些税，它门分别是市政税、土地税、资产增值税。此外还有物业管理费、排污费、房屋保险费等各项开支需要每年进行缴纳，这些费用都是购房者需要知晓的，而费用不同地区费用都不同。

对于投资者来说，还有一个税种务必知晓，那就是空置税，在澳洲购买的房产来说，在12个月内空置了半年以上，如果一直放置没人居住的话，那么就需要缴纳空置税，每年缴纳的空置税大约5500澳币。详情见《澳洲房产空置税什么情况需要缴纳》

对于投资者来说，这笔钱一定是不想缴纳的，所以如何规避缴纳空置税需要了解，其实说起来也很简单，因为空置税是为了避免房屋空置而造成的浪费，所以在澳洲，只需要将房屋出租出去就不需要缴纳空置税了，相信很多投资者买房后也不会白白的空置着，比较租金也是一笔不小的收入，对于投资者来说除了看中房产增值空间，房屋租金本身就是投资回报的一种。

虽然我们现在知道了在澳洲买房后每年都需要缴纳一定的税费，有一些是可以规避的，而有的则不能，但这些税费与澳洲房产投资前景相比，当然还是不值一提的，相信对于大部分的投资者来说，并不会很在意，毕竟费用并不算多。

以上就是有关在澳洲买房后每年还要交税吗的介绍，在购房交税问题上，如果大家想要了解如何避税，或者降低税费，可以直接咨询我们，我们将有专业的澳洲购房顾问为你服务。

只要外国公民在美国满足了“实质性居住测试”或者“绿卡测试”，即成为美国的“外国居民”（resident alien）从而需要对全球收入向美国报税。美国“外国居民”（resident alien）除了包括所有的美国永久居民外，长时间居留美国，满足了“实质性居住测试”的非移民签证持有者，比如有些长期居住在美国的H-1，L-1签证持有者，也包括在内。

随着中国经济的发展，当今的中国移民申请者大多呈现“不差钱”的状态，尤其EB-5投资移民和EB-1C跨国公司高管移民在中国的日益风行，这些移民申请者大多在中国乃至全球各国都拥有数目可观的收入。对于他们来说，向美国“全球报税”已经成为其转变为美国的纳税人之前需要考虑的严肃问题。如何应对美国税收新规定(FATCA)，避免全球报税呢？

去年年末美国颁布新的针对美国纳税人海外金融资产披露与增值部分的报税的法规FATCA，其后我们收到了很多中国移民申请人以及一些H-1，L-1签证持有者关于这项法律的咨询。首先我们必须明确，这项新法规只是专门针对纳税人的海外金融账户和金融资产，并非所有海外资产。并且，新法案依旧不会对金融资产进行征税，只是要求披露，仅对收入部分需要报税。接下来，我们来仔细看看新法案的规定。

8938表格

对于满足FATCA条件的美国纳税人，需要额外填写8938表格并连同1040NR表格一起在4月15日之前提交美国国税局IRS。而值得注意的是美国早在2004年就开始实施一套境外银行和金融账户披露的法律（FBAR），而在2011年3月28日，美国财政部完成了这部法律的最终修订并纳入正式实施。虽然新公布的FATCA法案和之前的FBAR法案看上去都是对美国纳税人的海外金融账户信息进行披露，但当我们打开FATCA法案要求提交的8938表格和FBAR法案要求提交的TD F 90-22.1表格后可以发现明显的区别：

首先，8938除了信息披露之外，更重要的是需要填写海外的收入数额（利息，分红，办税等等）；而TD F 90-22.1表格只需要填写账户信息，并不需要填写收入或金融资产的增值。

另外，从提交上，8938要求4月15日前与1040NR报税表一起提交给美国国税局IRS，但TD F 90-22.1表格要求6月30日提交给美国财政部，并且特地说明不要与报税表一起提交。

由此可见，之前的FBAR法案倾向于境外金融资产的信息披露而FATCA法案更加倾向于境外收入的报税。而FATCA也特别说明了，满足提交8938表格的纳税人，如果同时满足TD F 90-22.1表格的条件，依然需要提交TD F 90-22.1表格。两项法案并没有相互的覆盖。

如何应对美国税收新规定(FATCA)，避免全球报税需要提交的资料

需要提交8938表格的条件

申报人的身份

美国公民；

美国永久居民；或

符合“实质性居住测试”的非移民签证持有者，比如某些H-1，L-1签证持有者等等。

财产的类别

需要向美国申报的资产类别包括：

海外金融机构中的金融账户；以及

虽然未处在海外金融机构中，但持有者用于投资的如下金融财产：

非美国公司发行的股票或其他证券；

任何在海外实体中的资本；以及

任何由海外实体作为发行方或交易方的金融商品或合同。

海外金融机构除了海外银行以外，还包括其他海外投资机构，比如共同基金，对冲基金以及其他私募投资基金。

对于金融资产需要注意把握“用于投资”的概念，举例来说，对于房产而言，如果是明显属于个人使用的私人房产不属于金融资产，而用于投资的房地产公司中的股份则属于金融财产。

对于外海非金融资产收入的报税需要用到其他表格，比如2555表格。

需要申报的金额门槛

纳税人未婚且居住在美国：在纳税年末国外总金融资产超过5万美元或者在纳税年内的任何时刻国外总金融资产超过7万5千美元。

纳税人已婚且居住在美国，并且与配偶合并申报：在纳税年末国外总金融资产超过10万美元或者在纳税年内的任何时刻国外总金融资产超过15万美元。

纳税人已婚且居住在美国，但独立申报：在纳税年末国外总金融资产超过5万美元或者在纳税年内的任何时刻国外总金融资产超过7万5千美元。

纳税人居住美国境外且独立申报：在纳税年末国外总金融资产超过20万美元或者在纳税年内的任何时刻国外总金融资产超过30万美元。

纳税人居住美国境外但与配偶合并申报：在纳税年末国外总金融资产超过40万美元或者在纳税年内的任何时刻国外总金融资产超过60万美元。

对于非美国公民的美国纳税人而言，居住美国境外是指其在结束在该纳税年内的连续12个月中有至少330天处在美国境外。

不依法申报的惩罚

根据新规定，不依法对海外金融资产进行申报会面临高达1万美元的罚款，如果在美国国税局通知后依旧不依法申报或缴纳税款的，罚款将会上升至5万美元。而对于未足额申报的部分，最高可处该不足额部分的40%作为罚款。

海外收入的追溯（追缴）

首先可以明确的是，外国公民在满足“实质性居住测试”或“绿卡测试”之前，其美国境外收入是不需要向美国申报的。而在成为美国纳税人的那一年中，可以选择自成为纳税人那天起开始向美国进行全球收入的报税或者在该报税年全年向美国全球收入报税。新规定的出台对于这项基本法律没有影响，因此，外国公民依旧不用担心新法会追溯获得绿卡或符合“实质性居住”条件之前的全球收入。

另外，根据FATCA新规定，该规定适用于2010年3月18日之后的纳税人的海外金融资产的披露以及，即2011年报税开始适用。另外再次重申，对于外国公民的海外金融资产是不会征税的，要求的仅仅是披露，而资产的增值，即收入部分才会要求报税。

美国对纳税人海外金融资产追查趋势

FATCA新规定中还有重要的一环，就是要求在美国营业的海外金融机构，比如银行，在2013年6月30之前加入一个与美国国税局IRS的协议。协议的主要内容是：这些海外金融机构必须对其储户进行特定的身份调查和其他尽职审查并向美国国税局IRS上报其美国储户的相关信息。而未参加协议的海外金融机构必须暂扣并向美国国税局上缴其美国收入的30%。这可谓是美国彻查纳税人海外金融资产的一记重拳。如此一来，那些从前用来避税的灰色地带将会被进一步肃清。

海外金融资产的申报对“外国居民”（resident alien）的影响

之前我们提到了，新法案要求提交的8938表格是一张境外收入报税单，其中需要填写的外国收入包括利息，分红，版税以及其他收入。对于已经成为美国的“外国居民”（resident alien）的中国公民而言，虽然美国和中国之间具有《关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》防止重复征税，但由于美国和中国的税制不同，这些中国公民依然有可能因此在向中国缴税后再向“山姆大叔”纳贡。

虽然目前，对于纳税人的境外收入还是自觉原则，但FATCA尚未完全实施的要求境外金融机构向美国国税局IRS公布客户信息的一旦如期进行，随着这些境外金融机构对客户信息的披露，其境外金融资产的增值和走向将被美国国税局一览无余，更多的避税方案将变成泡影。

如何应对美国税收新规定(FATCA)，避免全球报税的建议

“全球报税”对于一些海外收入高的移民申请人或一些长时间居住在美国的非移民签证持有者，尤其是某些L-1签证持有者来说，的确可能意味着更高额的赋税。但是就权利和义务对等的原理来说，享受一国必然承担纳税义务。并且，如果仅仅为了不向美国缴税就放弃“美国梦”似乎略显滑稽。作为平衡点，既不违反美国法律，亦不放弃“美国梦”，又相对减轻税务负担，在成为需要全球报税的美国纳税人之前，申请人应该做好长远税务。您可以参考我们的另一篇文章《高资产人士在成为美国税法上的“外国居民”之前的应做的避税》或者咨询我们的律师。

---------------------------------

美国EB-5 :特许经营学校项目介绍

美国EB-5投资移民是目前全家获得美国绿卡最快最便捷的主要途径之一。自2004年进入中国大陆市场以来，EB-5经过前几年的观望和缓慢发展，最近三、五年以强劲的势头一跃成为最主要的投资移民项目。继美国投资移民佛州特许学校项目前9期取得了巨大的成功后，正在火热认购中的第10期只剩下了少量名额，而美国投资移民佛州特许学校项目的第11期则是乔鸿移民推出的又一力作，震撼发布，名额非常抢手，请抓紧报名，以下为特许经营学校项目第十期简介:

佛罗里达州特许经营学校项目第十期简介

1、由美国EB-5 US Government EB-5区域中心直接授名，佛罗里达州全资资助运营，佛罗里达州州长Rick Scott、佛罗里达州商务部的大力推进的项目。

2、前面1-9期均取得了巨大成功，现成为EB-5投资移民项目的示范项目！

3、该项目模式已被USCIS所认可，项目资产由全球最大的房地产公司进行认证评估（CBRE世邦魏理仕)。

4. 超过标准55%的高就业创造力，USCIS 要求: 410个就业岗位，该项目创造就业机会：约为634个就业岗位（建设和学校营运）。

5. 清晰的返还策略，EB-5的借款由学校建筑，土地以及租金收入为担保。主要银行（ PNC Bank）融资80%至90%的资金建设特许学校。点此查看《何为美国特许学校://qhyimin/detail_1248.html》

美国佛州海外投资区域中心是唯一被美国移民局批准的，可以在全佛罗里达州经营教育设施业务的区域中心，是曾被美国移民局提出可作为其它区域中心学习的8家区域中心之一。

乔鸿移民携手美国佛州海外投资区域中心，强强联合，迄今为止已经成功销售完成了美国EB-5投资移民佛罗里达州特许学校系列项目1期至9期的销售，正在火热认购中的第10期只剩下了少量名额，正在进行11期项目的销售，每个项目都受到了客户的高度认可和欢迎，目前客户正在批量获得美国移民局I-526的批准。

乔鸿移民推广美国投资移民项目始终坚持有始有终的原则，乔鸿移民高层多次实地考察和回访项目进展，几乎每个项目从前期考察到后期回访等各方面情况信息，均第一时间反馈给乔鸿客户，让客户及时了解全面掌握，放心安心申请美国投资移民！