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1.加拿大海外人士买房与本地人买房的差异对比

2.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

3.澳洲购买房产的流程

4.我想问一下我现在在纽约。想托父母帮我买房，都需要什么手续呢？ 银行说要去大使馆公证。必要吗？

5.海外置业：警惕欧洲二手房购买四大风险

6.海外购房移民的购房合同应该怎么签

首先杭州的这个女子在迪拜买房虽然亏了400多万，但并不是买房被骗了，而是因为当时他买房的时候以为是捡漏，但是没想到这么多年以来房价一直在下跌，所以才会亏损。当然我们在国外买房的时候，肯定也是要预防被骗的，通常在国外买房，只要注意以下这几点就可以了。

01、首先在买房的时候，我们一定要通过正规的途径来买房。

很多人在国外买房的时候，由于自己不是特别了解当地的一些买房流程，所以总会委托别人来帮忙。那在这种情况下，我们一定要通过一些正规的机构，或者是通过正规的中介公司来买房或者是看房，如果我们贪图便宜，听信一些不正规机构的话，那到时候我们很有可能就会上当受骗。

02、买房的时候自己一定要坚信一分价钱一分货千万不能够被利益冲昏头脑。

很多人在买房的时候，老是想着去捡漏，每天都在想着如何用最少的钱去购买那些地段比较好的房子，你想想看这个世界上怎么会有天上掉馅饼的好事？况且就算天上掉了馅饼，那这么多人也不一定就会砸到我们的头上，所以当一个好的楼盘，价格特别便宜的时候，那我们自己就要警惕一些了，自己要看一看这里面是否会存在着一些圈套或者是。

03、买房的时候一定要签订合约。

其实在国外买房，我们同样也是要签订合约的，不管是通过中介机构买房，还是直接和开发商对接，签订合约都是非常重要的一环。在签订合同的时候，我们必须要看清楚合约里面的每一条内容，因为有些人也会在合约里面做一些手脚，喜欢和我们玩一些文字游戏，所以这个时候自己一定要多注意点。

加拿大海外人士买房与本地人买房的差异对比

去新加坡留学，新加坡留学生中很多家庭都打算移民或者定居新加坡，而且大多会在新加坡买房。那么，买房要注意什么问题呢?下面出国移民网来说说新加坡海外房产移民有哪些实际需要注意的。

法律上允许大多数合同可以用口头订立，但要求某些合同必须书面，另一些虽然不必完整书面，但至少要有被起诉人签名的一些书面文字(包括电邮)做为佐证，例如新加坡房产买卖。一定要书面合同的包括股票及知识产权(商标专利和版权)的转让及分期付款协议。不需要完整书面但要有一些由被起诉人签名的文字足够做为佐证的合同包括：

　1.担保他人债务的合同;

　2.动产买卖，让与或处置;

　3.在订约后一年内未完成或履行的合同;

　4.为安排结婚而承诺的事项等。

　(见新加坡民事法令第六条)

　例如四年前，A通过代理要卖一个产业给B，双方讨价还价是以口头进行，但也有电邮通过代理传达。卖方后来同意卖，也收下买方1%定金，并发出了一张购买选择权书(option to purchase)给B，不过A没在选择权书上签名。9天后A后悔不想卖了，结果双方诉至法庭。A 申称他没在option上签名，合同没成立。法庭要决定的是合同是否已生效。法庭最后认为虽然A没在购买选择权书上签名，但主要有通过代理往来的电邮足够作为书面佐证，符合法律规定，合同有效。

　公司或个人的合同，如果稍微复杂，牵涉款项比较大的，最好有书面合同，各项条款要写清楚，避免引起争执，也避免另一方借故违约或毁约。因为法律上的“口头证据规则”不允许以订约之前或之后一方所讲的话或起草时的书面文字，来解释或补充已写得很清楚的书面条款。

　“口头证据规则”是说如果双方同意的条款已经用书面写明在合同内，任何一方就不能提出任何口头证据或合同草稿等文件来推翻或改变已写明的条款，除非有一方指责对方欺诈或合同是因错误而签订，也就是说有合同外的因素造成合同无效。举个例子说，租约条款写明租金应每季度先交。当租户迟交被起诉时，他说订立合同前屋主有说过，迟一点交也无妨，但法庭不接受，因书面条款已写得够清楚。

　上述口头证据规则也允许一些例外情况。例如A告B欠钱未还，但B有A发出的收据，B就可以口头说明几时还了钱。又如合约条款写明A要用一般行业习惯包装货品，但没说明详情，就要口头证据来说明什么才是“一般的行业包装习惯”。

　所以一般律师的劝告是：较复杂合同，尽可能用书面完成。

海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

　随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始在加拿大买房，那么海外人和本地人买房有哪些不同呢?跟着，一起看看加拿大海外人士买房与本地人买房的差异对比，欢迎阅读。

　 一、首先，哪类人会有在加拿大 购房意向呢?

　目前在加拿大主要购房海外人群为在加拿大长期求学，其后有可能申请居留者;持有工作签证，其后可申请居留者;有意移民加拿大者;有意将来送子女到加拿大求学者;有意投资加拿大房地产者等等。

　加拿大虽然国土面具辽阔，但海外购房人士只会将购房地锁定在加拿大为数不多的繁华城市中，所以在加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括：多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。

　 二、加拿大对非加拿大居民投资房地产有什么规定呢?

　首先根据加拿大出台的相关法案，非加拿大居民是能够购置、拥有和出售房地产的，且要遵守的规定与条件和加拿大居民相同。与美国类似，非加拿大居民在购买、出租或是出售加拿大房产时需要支付额外的税费。非加拿大居民在加拿大买房也是可以申请到银行的按揭的，和美国不同的是，非居民的利率与本地居民是一样的。

　 三、非加拿大居民在加购房需要交哪些额外费用呢?

　在此我主要以安大略省为主要例子。

　首先是非居民投机税。该项税收仅针对安大略省的非加拿大国籍或非永久居民。安省会征收15%的非居民购房税，也会对那些不住在安省住宅的非加拿大居民住房购买者额外征收房款的15%转让税。该政策主要是为了针对买房不住、纯粹投机的非居民购房者。

　其次是土地转让税。这项税收均用累进税率，且购房者需要同时缴纳省和市的土地转让税。具体最新的税率以及计算方式大家可以查看各省财政厅网站。

　在加拿大购买新房屋的话是需要付商品及服务税GST(Goods and Services Tax)。该税税率为房屋售价的5%，如果是购买二手房则无需缴纳该税。但如果购买重新装修翻新面积超过85%的二手房也是需要缴纳商品及服务税的。

　如果在加拿大生活过一段时间的人会很熟悉另外的一项税：销售税(HST)。除仅个别省外，在加拿大进行任何消费几乎都要缴纳HST。购买新房的买家需要缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，对于售价在40万澳元以下的部分提供了高达2.4万的退税。在加拿大购买和销售二手房是无需缴纳HST的，但是买卖双方需要为交易相关的各项服务费用缴纳HST，也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

　对于加拿大居民来说，自住屋是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非居民必须为房产的增值部分纳税。非加拿大居民在出售房产时需要缴纳该房产增值部分高达23%的税款，可以说是一笔不小的额外费用了。

　最后是类似诸多发达国家都有的房地产税。对于自住房来说，部分出租的租金收入和维修费是可以抵扣部分自住房的房地产税的。

　 四、那么非加拿大居民在加拿大买房有何要求和注意事项呢?

　首先非加拿大居民需要在加拿大银行有账户去申请和支付后续本息。在银行账户内也需要有足够的首付款。虽然说外籍人士在加拿大的一些金融机构能够申请到购房，但除了持工作签证有持续收入的非居民以外，其首付款比例通常会比加拿大居民高。没有收入的非加拿大居民最多只能申请到房价65%的购房。

　虽然外籍人士在加拿大购房不需要有信用记录，但是一定不能有不良记录。若是前在加拿大有不良信用记录，那么是很难申请下来的。

　有些人会问到，如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和交易。答案是肯定的，外国人在加拿大可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭。购房者只需要委托第三方交收房产，并在律师行见证下签署委托授权书即可。但是需要注意的是，接受通过委托授权书签署文件的银行或是金融机构并不多，即便同意，也会对交易细节有比较严格的要求。

澳洲购买房产的流程

今天小编为大家通过几个Q&A解答，来介绍海外买家到底如何购买澳洲房产呢？

让大家对澳洲地产投资有一个更清晰的思路，为海外投资做好充足的准备~

1海外人士是否可以投资购买澳洲的房地产？

答：可以。澳洲鼓励外国人投资本国的房地产。

（1）对于住宅地产而言，海外买家基本只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；

（2）海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。

2投资澳洲房地产的项目种类有哪些？

（1）住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；

（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；

（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；

（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；

（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；

投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

3海外人士投资购买澳洲房地产有数量限制？

答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。

4澳洲房地产的产权是如何规定的？

答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区大部分都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地类资产。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。

5购买澳房产后，物业出租后租金收入要交相关税金？

答：需要。

根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。

但是，该收入是出租后的净收入。

所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

6外国人购买澳洲房屋可以进行吗？

答：根据您的情况而定。

海外买家，目前向澳洲银行申请最多可贷出物业价值的60%。

您可以以在澳洲的物业去澳洲的银行进行抵押，获得更多的额。

而且就算您在中国国内，您也可以办理澳洲房产业务。

在澳洲银行中有多种方式可以选择：如在一定年限内只还利息不还本金、或者等额本息等灵活产品供投资人选择。

和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上，什么时候房子正式交付到购房者名下，才开始，也才从那天开始算利息。

最新利好政策请点击下方链接

7澳洲房产近期有什么利好政策？

打算在澳洲投资置业的伙伴们，这个消息一出着实喜大普奔啊！

1、继前不久自由党宣布连任后将把购买首套房的首付从20%降低到5%，终于，自由党如愿连任，并组建多数！这意味着首付门槛的降低，也意味着工党此前取消负扣税这把架在房市上的剑再也落不下来，房市大松绑！

2、北京时间6月4日周二，澳洲联储行行长Philip Lowe宣布降息25个基点至1.25%，达到历史最低水平。此次降息也是澳洲联储2016年8月来首次降息。

这样的消息无疑又是对澳洲房产市场的强心剂了，澳洲房产市场在经历了一年多以来的寒冬，终于有回暖的征兆了。

3、澳洲银行业监管机构——澳大利亚审慎监管局APRA，取消一条收紧了5年的规定，以后不再要求银行按照7%的利率评估客户的还贷能力！ 因为这意味着：

打算买房的人可以从银行贷到更多的钱、早日实现自己的买房梦了；

银行能放款给更多的客户，挣更多的钱了；

买房的人说不定会因此增加，澳洲的房地产行业说不定要触底反弹了！

8如果看中想购买，是否需要支付订金或其他费用？

答：是的。

不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付 2000 - 5000 澳元将房屋预订。

同时律师会帮你讲解合同，合同签订后两周之内支付10%的首付款。

这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲监管的信托账户，您的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前， 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。

关于尾款：

在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理合同（澳洲合同效期一般为3个月）

如果是现房，则需要按照合约指定的期限内（一般为42个工作日内），将尾款或房屋支付到相关律师的信托帐号内即可。

PS: 继前不久自由党宣布连任后将把购买首套房的首付从20%降低到5%，终于，自由党如愿连任，并组建多数！这意味着首付门槛的降低，也意味着工党此前取消负扣税这把架在房市上的剑再也落不下来，房市大松绑！

9在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗？

答：这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

由于澳洲的新房是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间进行考察。

澳洲金鼎集团有悉尼以及墨尔本的实地考察团，可以带领客户去参观周边环境，感受当地人文等等。

10如果购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？

答：澳洲的房屋中介公司会提供此类服务，或者可以委托我们澳洲金鼎集团，我们有全套体系的管家中心服务。

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或者在澳洲也有很多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的的一个百分比给澳洲当地房产中介作为管理费。

澳洲金鼎会根据不同地区的地产项目，让所有新老客户们享受到租房市场中绝无仅有的优惠政策，并将根据您的需求，为您量身定制所需服务，让您无忧做房东！

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我想问一下我现在在纽约。想托父母帮我买房，都需要什么手续呢？ 银行说要去大使馆公证。必要吗？

　购买澳大利亚房产，从前期的了解，到去各家中介公司接触各种不同类型的楼盘，到确定购买房产，那整体的流程是如何的？和我一起来看看澳洲购买房产的流程。

　1、澳大利亚房产购房者购买相关澳洲房产项目，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1-2万元订金。（记得收取收据）

　2、一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费（澳元），一般为700澳币左右。

　3、 5-7，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“监管的银行信托帐号中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。

　4、 律师将合同交开发商，签字认可。

　5、 澳洲房产交房时间：如果是现房， 3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

　6、房屋完工后：发展商持3项法律文件：a. 持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（Practical Completion Certificate）b. 验收检查合格证书（C.C）（Code of Compliance）c. 房屋产权证书（T.C）（Certificate of Title）卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。

　7、 付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是合同加10%的现金，也可以50%的合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。

　购买澳大利亚房产是否可以购买二手房：

　澳洲法律规定，不持有澳洲PR（居留权）或者CITIZEN（公民）身份的人士，都属于海外人士，全部都只能购买一手物业。如果需要购买二手物业，需要申请批文，获得批文之后才可以购买。通常持有163签证的人士，每个家庭只能购买一套，而且此物业不能出租，只能自住用途。在163签证到期时，此二手房子必须出售，否则将会得到的是的罚款，严重的是刑事责任，被告上法庭。

在澳洲购买二手房的详细步骤：

　如果是移民并且拿到了PR就可以买，如果只是去读书，很遗憾；在澳大利亚买房子的方法，步是要有工作。如果你有工作，那么澳大利亚银行可以给你一笔购房而你需要支付利息，一般你需要花30年还清。

　刚到澳大利亚的移民买不起房子，但是有住房规划，叫HOMESWEST。这些人可以先租房子住，等到有工作有钱了，他们可以买下自己租的房子。另外，如果这是你买的套房子，会给你多达3000澳元用于买房。

一、寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息，有很多种方法

　互联网、报纸、房地产杂志、 房产代理、 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理 来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋，向他们提供 细节甚至您的理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多， 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是，在房产还没上市时，房产代理就会先想到您。

　二、看房：

　1、记住记笔记 因为您要看很多房子，做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。

　2、检查卖主声明和售房合同在法律上，卖主要提供一份声明，在维省，称为＂卖主声明（Vendor’s Statement （or Section 32））＂。 叫做＂售房合同（Contract of Sale）＂。这份声明，您可以从买主的房产代理那里读到。它包括：一份＂title＂的复印件——用于显示土地的面积，地点， 机构，历次卖主的姓名等原始资料。

　信息——它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有开销诸如市政税，水费等。建筑限制、建筑许可——是指过去七年中，任何新建或改建项目。它是被包括在 ＂Housing Guarantee Fund＂ 中的。其它协议——围绕这个房产发生的与其它人的 协议，像围墙，建附属建筑物等。

　关于这份声明，卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。

　3、自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产，要事先做一下房 屋检查。以避免购买后，才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时，应考虑的部份：

　房子内部：

　- 检查一下是否所有的地面都是水平的， 地板和壁脚板（墙牙子）之间有没有缝隙﹖

　- 轻轻地在木质地板上跳跃，以检验它的稳定性。

　- 看看是否有潮湿的迹象，包括腐烂的地板，墙上或者屋顶是否发霉，屋里是否有霉味。

　- 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后，可能就有问题。

　- 检查门或窗是否成直角，门框或窗框如果有倾斜的现象，是标明地基下沉。

　- 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器（可在五金电器 店购买），检测电源开关是否正常

　- 同时打开几个水龙头，以检验冷和热水管的水压。

　- 特别是把洗碗池和浴池装满水，以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。

　房子外部：

　- 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。

　- 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子，会影响地基。

　- 下雨时，雨水是向院外流还是往房根流﹖比如，雨水进车房。

　- 检查所有的外墙，看看它们是笔直还是有裂缝。

　- 要检查一下砖与砖之间的勾缝。

　- 房子的地下通风可好﹖

　- 检查屋檐和水槽的情况。

　- 看看房顶有没有破瓦﹖

　- 检查房基是否下沉，腐烂，或有白蚁的侵袭。

　专业人士将检查房屋的每一个部份，包括建筑结构，房顶和水槽是否漏雨，电线和水管等部份，大约要花二到四个的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处，像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题，大约要花多少钱来维修。 有了这些信息，那么该不该买这个房子，您也就心里有数了。如果您决定买，同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。

三、谈判过关

　当您的报价被接受后，您需要：支付小部分定金，草签购房合同备忘录，开始办理转让手续谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时限度地消除失望心理。

　大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。

海外置业：警惕欧洲二手房购买四大风险

1如果你没有入美国籍，那就到驻美国的中国使馆去办理委托书，然后邮寄回来就可以使用了。（当然某些银行比较无知的话，可能会让你对使馆办理的委托书进行公证，那你就拿使馆认证的委托书去该银行所在地办理个公证就是了）

2如果你已经入美国籍，那你就要找美国的公证律师办理委托书公证，然后经使馆认证后方可使用。

3去中国驻美国使馆直接办理委托书应该比你去找公证律师办理后认证费用低，而且你是中国国籍身份，公证律师未必能直接受理你的委托。

4即使找华裔律师做中文的公证，不经使馆认证也是无法使用的，主要问题不在于语言，在于真实性的认定。

5还要注意的是，在国内办理购房，要审查夫妻关系，如果已婚，那要夫妻双方一起委托。如果已过法定婚龄且未婚，委托书中一定要加上委托代理人到民政部门开具未婚证明的手续，因为银行可能会要。其他的的委托内容问银行就可以了，通常是谁委托谁购买哪里的房产，代理权限：签合同，缴纳房款税费，办理抵押手续，签署赋予强制执行效力文书，偿还，开具未婚证明等。具体内容还是看银行吧，因为各银行要求不是特别统一。

海外购房移民的购房合同应该怎么签

随着欧洲各国的移民政策越来越松，海外移民再也不止是富人和留学生的专利——北京五环外的一套两居室，就能换来欧洲的永久居留权和一套别墅；然而对于有些人来说，也换来了倾家荡产和一无所有。

欧洲目前开放的移民政策多为购房移民，也就是购买一定金额的房地产，即可办理欧洲的居留权，目前开放购房移民的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯。据数据显示，从2012年底葡萄牙推出买五十万欧元房产送居留权的“黄金签证”至今，共有488位中国人通过这一方法进行移民。

但对于有着语言、文化和政策多重隔阂的中国人而言，“欧洲买房”并不是付款和收货这么简单，繁重的手续和政策可能成为操作中的陷阱。相对于新房，欧洲二手房的价格普遍偏低，更具有诱惑力；同时，欧洲许多二手房中介都是中国人，同胞之间的交流似乎也更便捷。

然而，中介的不规范、二手房的产权不清、质量没有保障等多个原因，大大加大了购买二手房进行移民的风险。一些贪图便宜的申请者，最终因购买了有问题的二手房，不仅房屋购买出现问题，移民也无奈落空。

一、卖家出售后反悔收回：20%定金变订金

“现在这部分钱都回不来了，全家办移民的时间都被耽误了。”在被骗后，移民的王先生显得十分沮丧，但他表示，还是希望移民，只是所有的程序又要重新来了过。

从2012年葡萄牙出台购房移民政策后，葡国吸引了大量的投资移民客户，尤其是众多中国客户。这在促进葡萄牙经济发展的同时，同样促进了房价的上扬。在欧洲，房价大幅上涨从来都是小概率，遇到难得的涨价，许多房产持有者不禁后悔之前卖价过低，从而产生了反悔。

王先生在考察葡萄牙房产时，因机场附近二手房中介宣传的房产价格低廉，便放弃了之前的一手房购买，转向了这套卡斯卡伊斯地区小区内的联排别墅。

“当时觉得价格低了15%，比较划算。”王先生说。

然而，在王先生交付20%的定金之后，当地房价又出现了大幅度上涨，卖家因此产生了悔意。他告诉王先生，因为之前售价过低，不具备公平交易条件，因此要求解除合同。

而在葡萄牙像这样的私人卖家违约的成本很低，几乎没有严厉的惩罚措施，王先生只得无奈接受。“明明交了定金，连双倍定金的违约金也没有，”他说，“因为人家说是订金，不是定金，退不了。”

对于资金充裕的王先生来说，在想要的房产价格上涨后，还有机会重新来过。而对于许多预算刚好的家庭，如果遇到这种情况，移民梦便再难以实现。

二、购买房屋产权不清：影响申请者居留资格

在购买了里斯本的一套二手房后，张先生就“沦陷”在了葡萄牙的法庭上——这套产权不清的公寓，不仅为张先生惹来各种麻烦，更是无限期得拖延了张先生全家办理移民的时间。

因为欧洲危机的影响，许多欧洲人身上都背负了债务，而他们借债的方式，正是抵押房产。2013年，张先生在葡萄牙考察期间，通过酒店中塞入门缝的小广告，联系当地中介购置了一套位于里斯本的二手房广告。

但张先生不知道的是，这套房子当时已被抵押出去，只是因为没有完成正式抵押手续，因此无法发觉产权问题。

张先生在支付40%购房定金后（一般正规开发商只要求5-10%定金），回国支付了其余尾款，并成功递交了移民申请。然而，与此同时，这套公寓的抵押手续也正在办理。

2014年，被葡萄牙法院传票通知的张先生才得知，他购买的这套公寓的一半产权，在一年前已经属于卖家之外的另一个人；而这位持有人在得知房屋被卖后，向葡法院提出了诉讼。

自此，张先生全家办理移民的期限被无限延长，并需要经常赴葡萄牙出庭。

根据葡萄牙相关法律，即使客户以有产权瑕疵的房产获得了黄金居留权，只要有相关利益的第三人提出诉讼，会随时影响客人黄金居留权的更新。

三、操作委托了黑中介：支付费用后集体“消失”

在丁先生决定购买当地中介网站上挂出的四套房产时，他并不知道这是一个。

许多国外中介制作类似房产汇总网站，以低价吸引购房者；然而，这些国外中介并不具备国内公安部办法的隐私出入境资质，因此无法给客户做出移民承诺。

但对于中国的移民申请者而言，很难分辨国外机构的资质，甚至在沟通上都需要翻译全程陪同。

丁先生找到的中介为他介绍了当地房产律师，并约定只收取5000欧元作为律师费，这包括了房产手续转移费、房产律师代理费、移民律师代理费。对于他而言，似乎是“捞到一个大便宜”，不仅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉价的手续费。

然而，在丁先生支付了5000欧元后，这一中介便连带费用和丁先生的申请材料一起“消失”了。

据了解，正常情况下，房产律师的收费为房产价值的1%，同时需要对房屋产权情况做出调查；而移民律师的费用为5000欧元，为避免利益冲突，这两个律师不应选在同一个律所。

四、二手房质量存在隐患：可能年久失修

欧洲房产的优势，就是国内所缺失的“永久产权”，欧洲的房产可以永久使用，而且还会同时拥有房契和地契；但也正是这一原因，使得二手房产市场出现了一些年久失修的“老房子”。

在欧美国家，大多数二手房在出售之前，会对其进行整修和翻新，因此在看房的客户眼里，这种房子可达到9.5新的程度。

但实际上，在时间较短、经验不足的情况下，购房人很难核实房屋的质量情况。但如果房屋出现虫害（欧洲房子的特点）、质量问题、曾用于不良用途或邻里关系紧张，都会影响购房人将来的使用及交易。

在澳大利亚，购房合同一般一式两份，由买卖双方各签署一份后相互交换。买家保存卖家签署的合同，卖家保存买家签署的合同，称为“交换合同”。交换合同的日期即为合同生效日期。自此，购房合同称为一份具有约束力的法律文件。

许多买家在购买澳大利亚房产时可能身在境外，无法飞赴澳大利亚当场签署合同。那么如何有效及时的签署合同确保其约束力呢？一般有两种简单的方法。今天我简单介绍下这两种方法的利与弊。

一、签名影印件

在签署购房合同前，买家的代理律师会审阅合同条款，并向买家解释其中的风险、责任与义务，同时也会与卖家律师进行协商，根据买方的指令提出相应要求，并根据经验修改一定的合同条款以保障投资者的权益。

从律师审阅合同到实际交换合同通常需要几个工作日甚至更多时间，这时买家便可以将签署好的合同原件特快邮寄给自己的代理律师，以便买卖双方可以按进行合同交换。

一般情况下，如果无法及时将签署好的合同原件邮寄给自己的代理律师，这时，代理律师会事先与卖家律师协商，用买方签署的合同的影印件进行交换合同，并在收到自己签署的合同原件后再交给卖家律师。

这不失为一个简单经济的好方法，却也有一定的风险，因为，并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求，即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件，这几个工作日的时差之中，看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同，彼此之间并无直接的法律关系，卖家并没有向买方做出任何承诺。

二、授权委托书 （Power of Attorney）

买家事先可以通过设立一份授权委托书，委任自己在澳大利亚的代理人代表自己签署购房合同。简单来说，授权委托书允许买家委任另一人来代表买家管理决定自己的财政事宜（例如管理买家在澳的银行账户等），同时也包括房产事宜。事实上，澳大利亚的很多房产卖家都是通过授权委托书出售其房产的。

举个例子：

一位房主因工作原因要从澳大利亚搬去美国，出售其住房，但没人可以确定他的房子何时能够以合理的价格卖掉。也许一周，也许一个月，也许三个月。为了不影响原有，房主就会在离境前委托代理人，在房产经纪找到适合的买家后随时可以代表房主签署合同。

代理人必须是一位自己信任（例如会计师、律师等）且年满18岁的成人，因为一旦授权委托书生效后，代理人的行为对买家具有法律约束力。澳大利亚的授权委托书分为几种不同的类型，授权事宜可以相当广泛，也可以受到一定的限制。由于授权委托书是一份较为复杂的法律文件，买家最好在签署前咨询独立的法律意见，确保清楚自己授予代理人的权利。

在新南威尔士州，如果授权委托书涉及房产事宜，则必须到土地局进行登记生效后，代理人才可代表买家签署购房合同。而买家也必须在一位法定见证人面前亲自签署授权委托书，并由该法定见证人签署授权委托书。澳大利亚各州对于法定见证人的要求略有不同，因此买家应趁在澳大利亚境内时准备好授权委托书，方便日后进行买房、、售房等事宜。

如果人在境外，看中一套房产意欲购买，那么通过签名影印件交换合同可能更为直接方便。然而其风险在于，买家可能会因为耗时较长的原因错失好房子。而事先准备好的授权委托书恰好弥补了这一风险，使代理人可以及时签订合同。当然，签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用（约在500澳币），这也是买家应当考虑的一个因素。

最后，在此提醒各位国内投资者，澳洲的购房合同每个州的要求都不一样，而且每个房子的合同都会不一样，这也是为什么要让自己的律师看合同的原因。