投资海外房产项目投资趋势_2021年投资海外房产占比多少

1.马明哲，被迫“幸福”

2.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

3.中信证券：2021年资本市场十大展望

4.房地产未来发展趋势分析怎么写？

5.证监会三部门表态：支持民营房企发债融资

6.流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组

作为世界500强，恒大集团的外资比重是很大的，10月22日，恒大地产集团宣布除了 中国恒大于2021年9月28日签署了出售盛的协议 北京银行股份有限公司非流动1753157895 除了国内股票外，恒大出售资产的消息尚未公布 已经取得了重大进展。中国恒大将继续推进中期发展 在业绩公告中披露的措施，尽量缓解流动性问题 努力与债权人达成续期、延期或其他替代协议 代方案。中国恒大在缓解流动性问题 重大进展将在适当时候向市场公布。

1. 中国恒大(03333)宣布，已成功推出第二轮395亿元的招商引资，以及第一轮700亿元的招商引资，远超市场此前预期的450亿元。目前，资金已全部到位，相关工商变更登记已完成。

2. 过去在海外资本市场受到青睐的恒大，在内地也迅速而强劲地受到追捧，成为一大批实力雄厚的投资者的新宠。其背后的逻辑引起了业界的思考。 事实上，恒大的持续增长与恒大能否持续、高效地利用海外资金密切相关。

3. “与其他房地产企业不同，恒大的项目都在内地。通过多年来大规模利用外资，其规模和业绩增长都强于专注于“走”的同行。

上述人士指出:“通过利用外资，聚焦内地，恒大地产从一家区域性房地产企业一跃成为国家级房地产企业，去年达到行业第一，跻身世界500强。”恒大在发展自身的同时，也有效地促进了中国的城镇化建设和经济发展，实现了企业发展和经济增长的双赢格局。可以说，这是中国企业利用外资帮助中国经济发展的一个典范。”

不难判断，恒大利用外资的行业领先地位，是两轮战略投资者受到追捧的重要原因。近日，多家机构也发布研究报告称，在当前行业加速洗牌的形势下，强者越强，胜者为王的格局。

1. 从第一个项目的奠基到在全国50多个城市的扩张，恒大地产集团坚持“以质量创品牌，以诚信建大业”的方针，实施目标规划和绩效考核管理模式，滚动发展和高效运作，形成了一个强大的系统竞争力企业的“规模+品牌”的发展战略，因此恒大一直保持高速稳定发展，综合实力的不断上升，已经成为国家房地产的精品领袖企业。

2. 努力工作，快速发展[19-1999] 公司成立之初，正值亚洲金融风暴。恒大地产集团逆势而上，抓住第一个机会，取了“短、平、快”的策略。金碧集团秉承“环境支持第一”的发展理念。

马明哲，被迫“幸福”

你好:

葡萄牙在2021年并没有发生改变，投资者还是可以选择35万欧或者50万欧的房产投资移民方式，或者35万欧元的基金方式，不需要投资的葡萄牙的D7签证方式，20万欧修复文化遗产捐赠方式，来获得葡萄牙的黄金居留卡。

2021年政策又改变的地方是，第一次发放的签证时间有效期1年期的签证改为直接2年期的签证，改成模式为2加2加2，这样更方便葡萄牙申请续签的灵活性了。其次确定拥有葡萄牙黄金签证的非欧洲公民持有人持有黄金签证满1年后出生的子女可以直接入籍，可以说在葡萄牙出生的子女直接就是欧盟公民，享受27个欧盟成员国的权利了。

葡萄牙值不值的投当然要从自己真切的需求去出发考虑，如果你是为了最低成本获得最有价值的回报，那么葡萄牙是你不二的选择，35万欧元5年后你可以选择入籍，成为欧盟公民，自由在德国法国等欧洲主流国家生活居住享受，如果你想为了孩子能上好的私立学校，你用35万欧元给在在主流英美学校的通道搭建了桥梁，葡萄牙有英国私立学校圣朱利安国际学校，美国私立学校卡鲁斯，他们的学费一年1.5万欧元左右，并且所得学分是可以直接被英国，美国当地名校所接受，为孩子以后上G5和PTO前10学校打下更好的基础，最后你只是为了旅游度养老，葡萄牙是有名的欧洲后花园，地中海气候常年气温温和，这里常年300多天的晴空万里，食物种类多元化，生活节奏慢，并且你有葡萄牙身份后可以自由通行申根国家26国，不需要任何繁琐的手续，自由居住2个月。做到最好的自由行！

对于移民葡萄牙值不值一定要确切的以自身目的为主要，看看自己想要得到什么而去选择好移民方式。

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

平安，终究还是成了华夏幸福的第一大股东，尽管不是自愿的。

而且，是在符合银保监会监管规则的背景下。

前段时间市场传闻称“银保监会正在调查中国平安在房地产市场的投资。”这一传闻引起轩然大波，中国平安随后回应称，投资一直以来严格遵守监管的相关规定，不评论无事实依据的市场传言。

一般来说，能让资本铤而走险的是更高的利润；但马明哲也没想到，投资华夏幸福却落得“竹篮打水一场空”的结局，这事是有些倒霉了。

就在几天前，华夏幸福公告：因原第一大股东华夏控股被动减持股份，平安资管及平安人寿被动成为华夏幸福第一大股东。

爆雷房企，似乎各有各的尴尬：恒大的债主们是被迫成了股东，而平安则被迫成了华夏幸福的第一大股东。

如果这种事放在宝能系成为万科第一大股东之时，姚员外必是欣喜若狂；但平安成为华夏幸福第一大股东，马明哲只能暗自神伤。

于是，平安马上撇清关系称：华夏幸福的实控人王文学保持不变，平安人寿作为华夏幸福财务投资者的性质保持不变，将继续积极参与债委会的相关工作。

没错，既已成定局，双方目前能做的就只有解救华夏幸福这头受伤的大象，华夏幸福已然成为平安投资 历史 上的污点之一，能否全身而退，都还是个未知数。

以华夏幸福爆雷为起点，今年以来，平安的股价接连大跌，股价“一落千丈”，小股东也不禁感叹一句，“何以落魄至此啊！”，股价从近年的最高点约93元/股跌至49元/股，夭折近半。

这一年，上市房企活得很艰难，平安“地主”的身份，也让他的股价逐渐“房化”，市场给它的PE值在近十年达到低点。

平安、幸福，恐怕是华夏大地上两个最吉祥的词。

但在2021年后，平安和华夏幸福，恐怕要成为不吉祥商业联姻的代名词了。

平安败北故事

马明哲投资败北的故事可谓不少。早年，平安选择进军二手车市场，投资超10亿的平安好车最终还是黯然离场。这都是小数目的，更大数额的投资还要数汇丰银行和国际保险公司富通集团。

其中投资汇丰银行股票浮亏超380亿港元，直接导致平安当期净利润出现下滑。

至于富通集团，则是发生在2008年，中国平安投资其股票耗费238亿元，富通集团财务暴雷，其股票迎来抛售潮，进一步导致股价下挫，平安损失惨重，浮亏超过157亿元。

这单巨额亏损直接使得平安当年中期取得的净利润（2008年中期净利润71亿元）灰飞烟灭。

为此，马明哲还 放弃了当年数千万的年薪来“谢罪” ，称此举为对公司利润下滑所做出的“个人表示”。

只是同样的事情，十年后又再次发生在平安的身上，不同的是，这次投资的对象是房企。在2018年，马明哲看上了华夏幸福，并认为王文学在产业地产上"天赋异禀"，带领平安两次"挺进"华夏幸福的董事会。

一次是2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股转让其持有的5.82亿股份予平安资管，占总股本的19.7%，代价达到137.7亿元。

第二次是2019年1月31日，平安资管再次花费42亿元买下华夏幸福1.71亿股份，两次投资合计179.7亿元，直接让平安跃升为华夏幸福的二股东，持股占比25.25%。

两次买入华夏幸福的股价都不低，分别是23.655元/股和24.5元/股。如今华夏幸福的股价徘徊在3.9元/股，较平安的入股价打了2折甚至还低，平安实属高位站岗，也再次成为投资界的笑柄。

若让他回过头看这一次的选择，估计只剩后悔。对比2018年时的态度，如今平安对华夏幸福的态度来了一个360度大改观，今年3月以来的态度就更“暧昧”了。

即使成为华夏幸福的第一大股东，平安也表态不再出钱资助华夏幸福，仅仅是提供法律、经验和咨询等方面出谋划策，援助华夏幸福渡劫。

但这时候，华夏幸福缺的，难道是出谋划策的人吗？

所幸在过去十年，平安的净利润和营收有了很大提升，即便这次华夏幸福亏损计提减值达到359亿元（对股类资产144亿，债权类215亿），尚不足以使得这家金融保险巨头垮台，但损失仍然是肉眼可见的多。

平安在2021年中期业绩中表示，归母营运利润同比增长10.1%至818.36亿元，但归母净利润同比下降15.5%至580.05亿元，归母净利润少了90亿进账，原因不言而喻，受华夏幸福拖累。

正因此，平安称，保险资金的投资组合收益率有所承压，对华夏幸福的拨备非常审慎。换句话，计提减值亏损在359亿已经是非常审慎的情况下算出的数字，若包含商誉及设债务重组不顺利的情况下，平安此次投资的损失可不止这个数。

在今年6月，中国平安回应投资者十年间的投资收益情况称，2011-2020年，中国平安的平均总投资收益率和综合投资收益率为5.3%和5.5%，这一收益率仅比银行的理财产品稍高。

而可供参考的是，2019年全国社保基金投资收益率达到15.5%，中国平安的投资收益率显著低于这一数值，实在难言乐观。

追究华夏幸福目前的问题，其实并不比“某大”轻，甚至可以给想要在产业地产分一杯羹的开发商们一点启示。

华夏幸福“不幸福”

华夏幸福的弱点在于重仓环京区域，其运营模式为长短结合，即长期以工业园区开发招商，通过与合作圈地，短期做住宅开发，一旦住宅开发遇挫，很容易会陷入短期资金紧张。

在环京与雄安新区等利好政策的推动下，2016年，华夏幸福迎来高光时刻，以1203亿的销售额冲到房企第8名，成为千亿房企阵营之一，华润置地、金地、世茂、招商蛇口、龙湖等房企都排在它的后头。

该年，华夏幸福实现营收538.2亿元中，接近九成的营收都来自环京区域，“孔雀城”的名声大噪。

它的至暗时刻也因重仓环京而难以脱身，那些年栽倒在环京区域的房企又何止华夏幸福，还有京汉置业（现已易主奥园）等。

除了环京布局，华夏幸福的融资成本也处于行业的中上游，即便2018年引入平安后，华夏幸福发债利率仍有10%以上。

雪球越滚越大，在引入平安后的这三年，华夏幸福发债更猛了，平安对华夏幸福的 投资共计540亿元，其中股权投资180亿元和表内债券投资360亿元 。

当环京布局这一点从优势转变为致命弱点时，华夏幸福的爆雷也来得飞快。

平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林曾对外表示，当初选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持地方发展的的商业模式，与险资投资特点相契合。但环京津冀调控趋严，环京住宅量价齐跌，回款成问题，造成资金链断裂。

此外，华夏幸福近几年的新拓展区域效果不及预期，扩张太快，管理不精细，加上疫情这只“黑天鹅”，加剧了华夏幸福的兑付风险和财务危机。

今年中期业绩显示，华夏幸福营收210.68亿元，同比下降 43.63%，期内亏损将近百亿，归母净利润为-94.8亿元，同比下降256.37%。

期内亏损的原因有两点：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，华夏幸福期内的资产减值损失与信用减值损失达到21.45亿元，是去年同期的近4倍，主要原因在于存货跌价损失及合同履约成本减值损失14亿元。

华夏幸福当期的毛利率仅5.29%，明显低于2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在于营收压缩的同时，营业成本不仅不降反而还微升0.6个百分点。

在营收成本方面，华夏幸福控制三费支出， 唯独财务费用支出翻了一倍还多，上半年光是财务费用就花去了56.35亿元 ，比去年同期多花了33亿，同比增长143%，其表示系上半年的融资利息增加所致。

如此来看，即便当初引入平安是为了拿到“更便宜”的钱，降低利息成本，但在爆雷之后都作鸟兽散，华夏幸福想要融钱已经融不到了，只能出售资产或引战投，但今年这个时间点，谁又还会充当“接盘侠”呢？

针对这一点，上交所也要求其补充披露近期存量债务及利率变化情况。

而华夏幸福的危机远不止于此，销售规模和债务的形成反向变化，预示着未来一段时间，华夏幸福都很难走出泥潭。

今年上半年，华夏幸福的销售额仅139.68亿元，同比下降66.69%，排名跌到100名开外， 销售业绩直接倒退到2013年以前（2013上半年华夏幸福的销售额159.09亿元）。

其中，房地产销售额合计74.89亿元，销售面积69.1万 ，结转收入149.18亿元，结转面积155.06万 ，但 待结转面积高达1324.05万 ，存货大也不是件好事，导致周转失灵。

截至2021年6月30日，华夏幸福的 有息负债为1876.19亿元 ，其中短期借款及短期应付债券291.36亿元、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债）786.9亿元， 短期资金需求至少1078.26亿元 。

而最新的数据显示，截至2021年9月初，华夏幸福 逾期债务本息合计高达878.99亿元 ，半年末该公司的货币资金余额仅139.8亿元，其中 可动用资金7.34亿元， 各类受限或限定用途的资金为132.46亿元， 资金缺口超过870亿元，何解？

更甚，由马明哲引荐的吴向东，从华润置地转身到华夏幸福时候怎么也不会想到，自己的离场方式竟是这般光景。在今年的危急时刻，吴向东团队出走华夏幸福，也代表了各方的立场。

停摆，或许就在一瞬间。平安会不会沽空华夏幸福？华夏幸福的救兵会是谁？

平安“地产”生意

都想当“巴菲特”，但就算是巴菲特，也有失足的一天。马明哲高估了华夏幸福的业绩增长预期，还低估了其存在的风险系数。

除了华夏幸福，平安目前还投资了4家上市房企，分别是中国金茂、旭辉、碧桂园和朗诗地产，持股比例均超5%，甚至还是二股东的席位。

做房地产需要钱，而险资有钱，险资+地产，被视为最强大的组合和生意伙伴，但在今年变化莫测的房地产行业，这个组合也变得摇摇欲坠。

除了入股房企，平安还做了很多额外的投资，包括投资性房产方面，即商业地产，看中的是商业地产稳定长期的现金流。

比如今年，平安人寿在商业地产领域又下一城。其买下凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，资产组合的总资产价值467亿元，平安人寿总投资额不超过330亿元，预计于2021年三季度完成交易。

而来福士资产包有上海广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。此外，据市场消息，平安人寿正在洽谈收购北大，后者拥有38个物业开发项目。

截止2021年6月末， 在平安集团6.89万亿的资产版图中，投资性房产有602.69亿元， 这是平安集团半年报披露出来的数据，真实的地产帝国可不止如此。

平安集团旗下的平安不动产在年报中提到，预计到2020年，中国平安集团 不动产配置金额上限为7500亿元 。不动产投资不限于物业项目，还有商业体、酒店、工业物流、养老地产以及海外投资等。

而且，平安不动产不止做资管业务和投资不动产，在与第三方房企的地产项目上还做 股债权投资业务 。

简言之，平安除了直接做地产生意，还通过 借钱给开发商收取利息、入股地产项目拿分红 的形式增加了不少额外收入。

这也是为何，众人都称之为“地产巨鳄”、最大的地主、房企背后的大金主。

中信证券：2021年资本市场十大展望

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”

葡萄牙投资中条件，葡萄牙发布了2021年第14法条，公布了2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效，明确了该国黄金签证倍受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民的地理范围。

葡萄牙投资移民条件1.存款金额提至150万欧以上（之前为100万欧元）；

2.科研类投资金额提至50万以上（之前为35万欧元）；

3.购买基金金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

4.成立公司金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

5.50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

综合来看，此次新政归纳起来就是一个字——“涨”！

其中，购买基金获得身份的投资门槛从原先的35万欧元一跃涨至50万欧元。

葡萄牙自2012年10月启动投资移民以来，一直在对政策进行调整，而且总的趋势是限制越来越多、门槛越来越高！投资成本水涨船高，热门投资地受限，新政落地后，这将意味着黄金签证在葡萄牙主要大城市的购房移民政策将结束。

购房移民地区限制? 两个字“取消”

葡萄牙黄金居留新政中，对中国投资人而言，影响较大的是房地产投资范围的缩减，50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

新政正式执行日期为2022年1月1日，也就是说现有条件实施至2021年12月31日！

在2022年1月1日之前提交的投资移民申请仍按现行法案执行，之后主申请人的更新、家庭团聚的申请及更新都不受法案变动影响。

换句话说，备受中国投资人青睐的里斯本、波尔图购房移民正式进入了不足一年的“倒计时”。

房地产未来发展趋势分析怎么写？

过去的2020年极不平凡，即将到来的2021年扑朔迷离，在这个跨年的时刻，中信证券(港股06030)研究部根据全面客观的研究成果，重磅推出2021年资本市场十大展望，希望能为您带来一些思考和启示。

展望一：中国权益投资的黄金十年已经开启，预计2030年A股上市公司超过6200家，总市值规模达到210万亿。

未来十年将是中国资本市场波澜壮阔、蓬勃发展的黄金时间窗口，原因有三：

第一，中国经济持续 健康 增长，将不断催生出大量优质企业，推动A股基本面不断改善。中国经济结构调整提速，高质量发展的特征日益凸显，新兴行业的占比提升将全面改善市场估值体系。

第二，资本市场改革加速推进，将夯实直接融资体系的制度基石，显著提升投融资效率。全面注册制打通一二级市场，退市制度推出加速优胜劣汰，金融开放不断迈向更高水平。上市门槛外升内降，加上“新经济”的中概股集中回归，优质的成长标的将在中国资本市场集聚。

第三，国内外增量资金将趋势性增配中国权益资产。中国经济的全球占比不断提升，核心资产表现优异，全球增配A股的趋势将持续增强。资管新规约束下，理财等类固收产品的预期收益率不断下行；“房住不炒”政策定调下，房地产的投资属性显著下降，权益资产的相对吸引力将显著增强。国内居民部门的资产配置中，权益资产的占比将趋势性提升。

在不断涌现的优质企业、更有效率的资本市场、持续入市的增量资金三大因素共同作用下，中国权益投资的黄金十年已经开启，预计2030年末A股上市公司将超过6200家，总市值规模达到210万亿。

展望二：预计2021年中国GDP增速为8.9%，将依然是增速最高的主要经济体。2030年中国名义GDP规模将达200万亿，超越美国成为全球第一大经济体。

预计2021年中国GDP增速为8.9%，发达经济体8国集团GDP增速为4%，中国将依然是全球增速最高的主要经济体。基数效应下，各季增速“前高后低”，主要动力来自于消费和制造业投资。宽松政策将温和回归常态，预计2021年社融同比增速缓慢回落至11%~12%，财政赤字率适度下调到3.2~3.3%。

全球经济错位复苏，中国领先欧美，而欧美领先其它经济体。预计2021年全球疫苗供应量50~55亿剂，可满足约26亿人接种，发达经济体接种进度快于新兴经济体。海外政策依然宽松，预计2021年美日欧三大央行净扩表规模2.2万亿美元，欧美财政刺激规模约合1.8万亿美元。

未来十年中国将成为全球经济增长的最重要引擎。预计中国在2021年的 社会 消费品零售规模将超过美国，2025~2030年间GDP将超越美国，2030年中国名义GDP规模将达到200万亿，全球占比约为22%，超越美国成为全球第一大经济体。

展望三：预计2021年全面注册制和退市新规落地，A股IPO上市650家，融资规模5500亿，退市40家。预计2022年起A股退市率将维持在2%左右，优胜劣汰将明显提速。

主板注册制改革条件已经成熟，预计2021年上半年正式落地，三季度首批主板注册制公司发行。预计2021年全市场IPO上市约650家，从各板块排队公司数量判断，增量IPO仍主要由创业板和科创板贡献。预计全市场IPO募资规模约5500亿，其中主板800亿，创业板2400亿，科创板2300亿。在宏观政策温和回归常态、增量资金持续流入A股、发行主体选择上市时机的背景下，预计IPO融资对市场流动性的冲击有限。

退市制度改革已经开始征求意见，或将于2021年初正式推出。预计2021年A股被动退市公司约40家，过渡期后，预计A股退市率将从2022年起维持在2%左右，优胜劣汰将明显提速。

展望四：预计2021年A股净流入资金7500亿，机构化趋势将加速。未来5年，外资和公募持股市值将分别达到8.3万亿和9.1万亿，是增量机构资金的最大来源，专业机构的持股占比将超过30%。

预计2021年A股净流入资金7500亿。其中，净流入资金主要包括：权益类公募9500亿，北上资金2000亿，保险权益2000亿，理财子权益1000亿，私募及两融等1500亿。净流出资金主要包括：IPO资金分流5500亿，产业资本减持净流出3000亿。

未来5年，国内居民和海外资金将趋势性增配A股，国内居民增配机构产品的占比将持续提升。专业机构在A股流通市值的持股占比将明显上升，散户持股占比将快速下降。

预计A股2025年末的自由流通市值将达到105万亿，其中，专业机构的持股占比将从当前的21.5%提升至30.5%，产业资本的持股占比将从50%下降至47.5%，而散户的持股占比将从28.5%下降至22%。

未来5年，外资和公募是增量机构资金的最大来源。到2025年末，预计公募的持股市值将从当前的4.1万亿提升到9.1万亿，占比提升至8.7%；随着A股纳入国际指数的因子权重进一步提高，外资持股市值将从当前的2.8万亿提升到8.3万亿，占比提升至8%；私募的持股市值将从当前的2.1万亿提升到4.5万亿，占比提升至4.1%；保险的持股市值将从当前的1.6万亿提升至3.7万亿；银行理财子的持股市值将从当前的0.3万亿提升至1.8万亿。

展望五：预计2021年资管新规不会再全面延期，居民资产再配置将提速，权益资产依然是最重要的配置方向，超万亿资金将借道机构产品流入A股。

资管新规的过渡期2021年结束，预计不会再全面延期。现金管理类理财新规落地后，发展方向将基本对标货币基金，预计会影响约5.4万亿的存量产品，这些产品的资产端将转向短久期、高评级的品种，预期收益率将快速下行。其它受资管新规到期约束的产品，也将经历类似的收益率下行和规模压缩的过程。

在固收类产品收益率下行和“房住不炒”的定调下，2021年国内居民资产再配置的选择中，权益资产依然是最重要的配置方向。预计2021年将有超过万亿的居民资金通过公募、保险和银行理财子等机构产品渠道流入A股。

展望六：预计2021年上半年全球大宗商品价格涨速较快，未来3年中枢价格依然将持续上行。按照年度均价，预计价格涨幅由高到低依次为：农产品、原油、基本金属、贵金属、动力煤。

在全球流动性宽松、经济逐渐恢复的背景下，需求回暖与供给瓶颈叠加，预计未来3年内大宗商品中枢价格将持续上行。需求端回暖是大宗商品市场2021年最重要的变量，但产能周期造成的供给瓶颈和长周期的低库存会支持大宗商品价格在中期持续上行。叠加流动性和通胀预期因素，2021年上半年大宗商品价格整体将表现更好。

按照年度均价，预计2021年大宗商品价格涨幅由高到低依次为：农产品、原油、基本金属、贵金属、动力煤。首先，天气影响产量，农产品价格向好，尤其是供需缺口较大的玉米和大豆。其次，需求持续恢复，布伦特原油价格中枢2021年预计将回升至55美元/桶。再次，铜矿供给相对刚性，低库存放大需求恢复带来的价格弹性，铜价周期性上行。第四，美国通胀回升成为推升2021年金价的核心动力，预计金价将重回前期高点。最后，供需基本平衡，煤价中枢有望保持平稳。

展望七：预计2021年三季度美元指数将跌破85，人民币兑美元将升至6.2，美元进入中长期贬值阶段，外资将趋势性增配中国资产。

预计美国经济的全球占比自2020年起持续趋势性下降，美元进入中长期贬值阶段。未来美联储的货币宽松政策相对欧央行力度会更大，且持续时间更长。耶伦担任美国财长后，“财政货币化”取向将更明确，美元供给充裕，欧美利差因素导致美元相对欧元走弱。

随着疫苗广泛接种，预计2021年二三季度传染系数下降，全球风险偏好回升，推动资金趋势性回流非美货币等风险资产。预计跨年后美元指数继续下行，在三季度跌破85，其后随着联储扩表减速，美国经济恢复和长期国债收益率上行，四季度美元指数有望企稳回升。

出色的疫情防控，较高的中美利差，领先的经济增长，仍将继续支撑人民币升值，预计本轮在岸汇率升值的高点在2021年三季度，将达到6.2左右。

预计2021年外资将继续增配中国，通过陆股通渠道净流入A股将超过2000亿，通过银行间债券市场直投和债券通渠道净流入中国债券市场规模将超过1.5万亿。

展望八：预计2021年香港恒生指数盈利增速将达15%。未来3年香港市场将迎来40家左右中概股龙头的集中回归，迈入快速发展阶段，新经济龙头将成为新主角。

预计2021年恒生指数盈利增速将从2020年的-6.5%上升至15%，港股将迎来估值和盈利的双重修复，吸引南向资金净流入超过5000亿港币。

未来3年，香港市场将集中收获中概股回归的红利。美国《外国公司担责法案》已正式生效，根据法案内容，我们判断财务报告无法审计的美股中概股将在2024年二季度左右被禁止交易。预计香港市场将成为中概股回归的首选，代表“新经济”的美股中概股龙头将加速回归，预计未来3年回归数量分别为15、15、10家左右。二次上市公司允许纳入恒生指数和港股通，“新经济”龙头将替代传统板块，成为未来港股的新主角。

中概股回归激发市场热情，陆港两地互联互通机制逐步完善，粤港澳大湾区建设为香港再添动能，香港资本市场的境内外枢纽作用将愈发突出，迈入快速发展阶段。

预计2021年中证800盈利增速将从2020年的-2.8%上升至14.7%。其中，非金融板块盈利增速更是从2020年的1.3%大幅上升至24.9%。

2021年国内利率中枢先稳后降，预计10年期国债收益率运行区间为2.6%~3.2%，其中一季度高位震荡，二三季度趋势性下行，四季度有上行压力。

安全是发展的前提，底线思维下，国家总体安全观大图景下的投资主线有更持久的政策支持，其中的优质赛道值得中长期布局，重点集中在 科技 、能源、粮食、国防、五个安全领域。

第二，能源安全领域，我国将逐步建立清洁低碳的能源体系来推动可持续发展，其中开发潜力大、安全性高的光伏和风电，以及全球 汽车 电动智能浪潮中的中国电动化供应链最具发展潜力。

第三，粮食安全领域，中央经济工作会议首次强调，重提粮食安全，预计转基因玉米的商业化进程有望加快，种植产业链整体将迎来价格向上、技术变革、政策支持的三重利好。

第四，国防安全领域，“十四五”是我军在实现机械化后加速武器装备现代化建设的重要阶段，军工行业将在“十四五”的开篇之年延续高景气度并保持快速增长。

本文源自中信证券

证监会三部门表态：支持民营房企发债融资

1、市场容量未来10年可期。之前很多的专家学者都有讲过这个问题，城市化率、宏观经济稳健发展、人口持续增长，从这几个维度可以看到房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。

2、增长特征：未来增量主要来自于价格驱动。行业增长由销售面积增速贡献转向价格增速贡献，改善型需求会逐年提升，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50%以上，因此产品力、服务力将成为关注重点。

3、行业格局：由规模化竞争转向差异化竞争。一方面市场集中度进一步提升，我们预计在2025年行业的前10名的市场集中度将提升到35-40%，达到发达经济体市场集中度的水平。另一方面是头部企业的规模增速将有所放缓，当前在“三道红线”，“供地两集中”等政策的影响之下，我们预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保持在5-15%的合理空间运行。

我国的房地产历史阶段

目前我国的房地产已经走到了结构性转变的阶段。

房地产正在进入新的阶段，房地产之前对中国的经济促进作用起到了非常重要的作用，那现在和以后，对中国经济的促进也仍然不能够忽略、忽视。

房地产目前最大的问题，特别是头部房企出现的问题，原因是房企负债太高了，房企之所以有这么高的负债，主要和房地产和中国城市发展的历史有关。之前房地产发展大致可分为农村和城市两条推动力，其中农村推动力，主要表现在农村人口进城。城市推动力，则分别是商品房开发经营主体开发商的出现，市场大量需求不断地出现，房改、棚改、旧区改造、居住改善等。

流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组

房地产行业新发展模式又一次被中央部门提出。围绕上市公司的支持政策，预计将被更多推出。

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。

市场普遍认为，这次通知是具体落实近期召开的院常务会议、院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。预计未来会出台缓解房企债务压力的相关政策。

从去年底中央经济工作会议对房地产行业首次提出“探索新的发展模式”，到今年全国两会工作报告再次明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，之后3月16日，院金融委强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式，这也是新阶段下房企转型和发展的方向。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，通知提出支持上市房企向新发展模式转型，代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等都是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融重点支持。

植信投资研究院资深研究员马泓分析认为，通知对解决当下民营房企融资困境会起到积极作用，预计2022年接下来会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力。马泓建议，增加对优质房企的直接金融支持，包括央企、国企和民营房企。

资本市场支持

“通知对房地产企业释放了积极信号，探索新发展模式倒逼房企必须重新审视过往高杠杆、高周转、高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。”某房企证券中心总经理表示，但这并不意味着房地产市场最危险的时刻已经过去。

浙商证券认为，在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。

马泓认为，通知主基调是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，为民营房企寻求疏困的方法。所谓新发展模式，主要是基于中长期发展考虑，引导房企在降本增效和逐步改变融资渠道方面下功夫，实现房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型。未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。

某房地产观察人士认为，通知将房地产企业作为问题提出，意味着房地产企业问题的重要度得到提升。依据政策面在需求端释放和融资端宽松调整，会使房企现金流得到改善，细化支持并购重组则能加快风险出清。房企要顺应政策及行业趋势，在房地产代建、资产管理、REITs等业务上寻找第二增长曲线。

民营房企发债会增多

过去的2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。

中指院研究数据显示，2022年1~3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。

“这并不意味着对房地产行业融资彻底开闸，在公开市场再融资仍然面临较大压力，整体市场恢复和信心重建至少要需要3~5个月时间。”华东某房企高管认为，政策大多是在“纠偏”，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理仍是主基调。面对公司流动资金出现问题，当下首选是出售资产回笼资金。

实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议。据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。

柏文喜认为，今年房企能否真正走出困境还有待于行业信心与市场信心的整体性恢复。已经出险的房企，最终的结果可能是市场化重整或者破产清算。

记者注意到，中国四大资产管理公司（AMC）也开始“跑步”进场，通过轻资产和重资产两种模式为出险房企纾困，对象包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。

刘水认为，由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。通知明确完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，有利于缓解民营房企融资难的状况，稳定企业预期。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。今年下半年房地产市场会回暖，但离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。

地产行业依然身处寒意之中。

从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。

从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。

资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。

某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”

房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。

房企流动性困境

商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。

9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积12万平方米及销售金额1.01万亿元，同别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。

从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。

销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。

销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。

其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。

一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。

深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。”

根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。

另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。

受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。2021年下半年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出38亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。

销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险接连发生。

债务违约多发 美元债尤甚

2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。

证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。

债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”

如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。

值得一提的是，发生实质性违约的只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。

中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为23.7亿元，其中海外债占比38%。

行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。

受个体信用风险影响，中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。

截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。

地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”

发债虽受阻 已有改善迹象

“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。

据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。

即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。”

在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。

Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。

此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。

综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。

在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。

作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。

有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。

不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。

债务重组 积极自救

站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。

据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。

根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。

据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。

比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约”条款等条件。

9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。

而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。

“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。

几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急及破产服务***黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。

一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。

二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。

三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留、处置、引入第三方盘活、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。

除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。